Жилищный вопрос решен? или Как Верховная Рада ликвидировала квартирную очередь

Не радуйтесь — ВР не предоставила квартиры всем очередникам. Просто 13 января 2026 года президент Владимир Зеленский подписал Закон «Об основных принципах жилищной политики». И это уже не разговоры про «проект», не дискуссия в комитетах и не «может быть, ко второму чтению исправят». Это — действующий закон, который запускает новые правила игры.

Как он «решил» квартирный вопрос? Опять-таки просто — упомянутый закон признал Жилищный кодекс Украины далекого советского социалистического 1983 года утратившим силу, а именно в нем речь шла об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В новом законе такого учета уже нет.

И тут следует назвать вещи своими именами: отменили не только бумажку под названием очередь, но и сам принцип. Раньше государство хотя бы фиксировало: вот человек, вот основание, вот учет, вот обещание — пусть даже на 102 года. Теперь даже этой формальной опоры нет. То есть меняется модель реализации права на жилье: от административного «учета потребности» до набора инструментов, которые когда-то где-то кто-то запустит, а кому и как они достанутся — вопрос открытый.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Новое жилищное законодательство под застройщиков. Очередники, расходитесь!

Мимоходом ВР лишила возможности приватизировать свою квартиру тех, кто не успел это сделать, — признала недействующим и Закон «О приватизации государственного жилищного фонда» 1992 года. А это уже не косметика, а решение с прямыми последствиями — для многих людей «поезд» просто уехал, и никто не объяснил, что им делать дальше.

Отдельный вопрос, что будет с теми, кто годами стоял на учете как обыкновенный очередник. В тексте закона переходного механизма для большинства таких людей не видно. То есть правила изменили, а мостик между «было» и «стало» не построили. Насколько логичными и обоснованными были эти решения? Будем разбираться.

О чем новый закон

Лучше всего суть нововведений еще на стадии подготовки закона изложила глава Комитета ВР по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства и бывшая глава партии «Слуга народа» Елена Шуляк.

Из ее логики следует, что корень зла — то есть многолетнее отсутствие движения квартирной очереди — в двух старых документах: Жилищном кодексе и законе о приватизации. Дескать, из-за приватизации Государственный жилищный фонд был исчерпан, и соответственно и жилье не из чего было выдавать.

Мы, наивные, почему-то думали, что проблема немного в другом — государство просто десятилетиями не строило достаточно жилья. Но, как оказывается, виноват кодекс 1983 года.

Поэтому (цитата): «Законопроектом № 12377 отменяется неэффективный Жилищный кодекс и вводится ряд инструментов, которые, в отличие от него, будут эффективными». Взглянем, какие же именно инструменты нам предлагают вместо очереди.

• Запуск сразу нескольких финансово-кредитных механизмов, дающих возможность людям, доход которых это позволяет, приобрести жилье в собственность на льготных условиях. (Но кредиты существовали и раньше. Ипотека плохо или хорошо, но работала. Поэтому вопрос, что делать тем, кому доход «не позволяет», остается открытым. — Здесь и дальше прим. мои. — А.С.)
• Запуск системы социального и служебного жилья, которое будут предоставлять во временное пользование на условиях льготной аренды. (Оба вида жилья существуют давно. Закон о социальном жилье есть. Служебное жилье — тоже не новость. Проблема в отсутствии достаточного фонда.)
• Социальная аренда с правом выкупа — после 10 и более лет аренды человек получает возможность выкупить жилье, а арендные платежи формируют так называемый револьверный фонд для строительства нового социального жилья. (Здесь действительно есть элемент новизны. Вопрос лишь в масштабах: сколько такого жилья реально будет построено и за чей счет.)

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Налог на аренду жилья хотят сократить вдвое. Выведет ли это из «тени» миллионы квартир?

Дальше законом предусмотрен запуск Единой информационно-аналитической системы в сфере жилья. Она, по замыслу авторов, будет анализировать комплекс факторов — социальный статус (ВПЛ, многодетная семья и т.п.), доходы, другие параметры, и будет предлагать оптимальный способ решения жилищного вопроса. Цитата: «Благодаря этому не чиновник будет решать, кому из очереди предоставлять жилье в первую очередь».

Здесь так и хочется вонзить булавку: теперь все будет решать не чиновник, а… программист. Точнее, алгоритм, созданный согласно поставленному сверху техническому заданию.

А вот кто формирует это техзадание, какие критерии заложат в систему, какие весовые коэффициенты будут иметь «социальный статус», «доход», «наличие имущества» — это уже вопросы не программирования, а политики. И именно от ответа на него зависит, станет ли новая система прозрачнее, чем старая очередь, или просто заменит одну непрозрачность на другую — цифровую.

Кое-что о квартирной очереди

Эту проблему ZN.UA исследовало давно и очень тщательно. На самом деле у нас издавна существовала не одна, а три очереди — общая, первоочередная и внеочередная. В 175-тысячной киевской очереди (по состоянию на 2007 год — время исследования) они составляли соответственно 65, 26 и 9%.

Двигались они с разной скоростью: в 2007-м жилье получили 6% внеочередников, 2% первоочередников и всего 0,98% «общих» очередников. Возникает простая закономерность: чем длиннее очередь, тем медленнее она двигается. Интересная арифметика социальной справедливости, не так ли?

Более того, каждая из этих очередей разбивалась еще и на «подочереди» — матери-одиночки, чернобыльцы, молодые ученые, другие льготные категории. Как следствие, система становилась все сложнее, но не справедливее.

Мы тогда посчитали: в общей очереди нужно стоять 102 года. Молодым ученым — примерно 130 лет. Очевидно, расчеты делали с учетом того, что жилищный вопрос будут решать уже правнуки.

Но была еще загадочная категория под названием «другие». Для них скорость получения жилья составляла около шести лет. И еще интереснее: треть квартир в этой категории получили люди, которых в очереди даже «не стояло». Кто они — космонавты, пришельцы с Марса или просто хорошо знакомые с тонкостями системы граждане? Статистика деликатно умалчивала. А с 2015 года такие данные вообще перестали собирать.

Отсюда напрашивается один вывод: квартирная очередь как инструмент справедливости фактически прекратила существовать задолго до ее формальной отмены. Она превратилась в инструмент манипуляций и вполне легальных, хотя и не особо моральных, обходных маневров.

Купить квартиру в Киеве: как на цены влияет нынешняя высокая конкуренция за покупателя

Например, мой знакомый Николай Г., когда пришла его очередь, прописал к себе в однокомнатную гостинку родителей из села (которые у него, конечно, ни дня не жили) — и вместо двухкомнатной получил четырехкомнатную квартиру. И это не считалось чем-то невероятным. Бывшие члены семьи давно жили отдельно, создали новые семьи, но оставались прописанными — так что, формально «нуждались в улучшении условий» и продолжали стоять в очереди. Таких приемов было множество.

Бесспорно, систему, где жилье формально предоставляли бесплатно, но реально распределяли через хитрые комбинации, надо было реформировать. А может быть, и ликвидировать. На это и отважились «слуги народа», можно сказать — запоздало, но логично.

Проблема в другом: разрушить старый механизм оказалось проще, чем предложить убедительную альтернативу. Что делать тем, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, годами пребывал в системе учета, а теперь оказался вне любой процедуры?

Ответа на этот вопрос в законе нет.

Что вместо квартирной очереди?

Также неизвестна дальнейшая судьба тех, кто годами стоял в квартирной очереди, а это 657 тысяч человек (по состоянию на 2015 год). Сколько их сегодня, никто не говорит. Единственное исключение, которое мне удалось найти на 46 страницах закона, касается военнослужащих:

«Военнослужащие, лица, уволенные с военной службы, и члены их семей, которые на день утраты силы Жилищным кодексом Украины от 30 июня 1983 года № 5464-x находились на учете лиц, нуждающихся в улучшении жилых условий, по месту прохождения военной службы, остаются на таком учете и обеспечиваются жильем в порядке, установленном Кабинетом министров Украины».

Здесь у меня возражений нет — военные имеют особый статус и особое право. Но как насчет остальных категорий? Молодых ученых, многодетных, матерей-одиночек, людей с инвалидностью? Они просто исчезают из правового поля? Это вопросы тоже остаются без ответа.

Что еще можно найти в пояснительной записке разработчика закона — Министерства развития громад, территорий и инфраструктуры Украины? Оказывается, как и пани Шуляк, министерство считает, что в отсутствии свободного жилья виновата приватизация:

«В результате реализации в течение нескольких десятилетий Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда»… в Украине отсутствуют свободные квартиры в коммунальных жилищных фондах социального назначения и фондах жилья для временного проживания: 98% жилищного фонда — это жилье, которое находится в частной собственности, и только 1,5% — это социальное жилье (государственная и коммунальная собственность)».

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

В Украине беспрецедентный жилищный кризис — доклад ООН

Но разве это вина приватизации? Если «большая приватизация» промышленности в Украине провалилась для 52 миллионов граждан (на 1991 год), а в выигрыше оказались лишь сто богатейших людей Украины, то неужели эти же 52 миллиона не имели права получить в собственность жилье, в котором они десятки лет проживали?

Проблема не в том, что люди приватизировали квартиры. Проблема в том, что государство после этого практически прекратило массово строить социальное жилье. Оно переложило ответственность на граждан и назвало это рынком.

Но Конституция Украины говорит совсем другое: «Государство создает условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду. Гражданам, которые нуждаются в социальной защите, жилье предоставляется государством и органами местного самоуправления бесплатно или за доступную для них плату согласно закону».

Ключевое — «создает условия» и «предоставляется». Ликвидация очереди сама по себе не является созданием условий. Насколько государство сегодня это обеспечивает — вопрос политики центральной и местной власти. Что касается предложенной модели — у меня большие сомнения.

Чего стоит утверждение из пояснительной записки: «Согласно экспертным оценкам, 90% жилья частной собственности передается в аренду и этот рынок в «тени», однако социальной доступной аренды в стране не существует».

Если буквально следовать этой логике, то имеем парадокс: 98% жилья приватизировано, 90% сдается в аренду — где же тогда живут миллионы владельцев? В 8% фонда? Абсурдность цифр не нуждается в комментариях. Пояснительная записка пестреет такими декларативными формулами: доступность, безбарьерность, незыблемость права, прозрачность, общественное участие, равный доступ каждого. Но когда доходит до конкретики — сколько, за чей счет, в какие сроки — тишина.

Если цифры неточные — это проблема качества аналитики. Если точные — это проблема государства.

Дальше — больше:

• «предполагается создание кооперативов», но они уже существуют;
• «вводится минимальное и общее требование к потребительскому качеству жилья», но такие требования давно содержатся в нормативных актах;
• «предполагается реализация финансово-кредитных механизмов для приобретения гражданами жилья в собственность», но кредитование и ипотека функционируют и сегодня.

Ипотечная программа "еОселя": в Нацбанке рассказали, что изменится в 2026 году

Но особенно интересно: устанавливается ограничение на отчуждение такого жилья в течение 10 лет. Почему государство, помогая человеку приобрести квартиру, вместе с тем ограничивает его право распоряжаться собственностью? Не вступает ли это в конфликт с конституционной гарантией права частной собственности?

В итоге возникает простой вопрос: если старая система ликвидирована, а новая состоит преимущественно из деклараций и отсылок к будущим постановлениям Кабмина, то можно это назвать реформой — или лишь демонтажом «до основанья, а затем…»?

Единственное сомнительно рациональное зерно

Из пояснительной записки: «Планируется формирование Единой информационно-аналитической жилищной системы как публичного электронного реестра, который обеспечивает сбор, накопление, защиту, учет, отображение, обработку и предоставление сведений о жилищном фонде Украины, а также о лицах, которые могут воспользоваться государственной поддержкой в реализации права на жилье».

Если отбросить бюрократический канцелярит, то идея создания полного электронного реестра жилищного фонда страны выглядит логичной. В Украине действительно до сих пор нет единой системы, которая бы в реальном времени показывала, сколько у нас жилья, в каком оно состоянии, кто им пользуется и кто реально нуждается в поддержке.

Вероятно, именно в эту «матрицу» должна как-то переместиться и бывшая квартирная очередь. Но это лишь предположение, в законе об этом прямо не сказано. Нет ни процедуры трансформации старых учетов, ни механизма интеграции данных, ни гарантий для тех, кто уже находился в системе.

Дальше логика такова: в зависимости от уровня доходов, имущественного состояния, наличия жилья человек получает или кредит на строительство/покупку, или социальное жилье (институция, кстати, давно существует), или служебное жилье. То есть вместо очереди — алгоритм распределения инструментов.

На бумаге это звучит модерно. На практике мы снова упираемся в старые проблемы: институт регистрации места жительства, льготные категории, подтверждение доходов, манипуляции с составом семьи. Если критерии нечеткие или контроль формальный — любая цифровая «матрица» воспроизведет те же перекосы, только в электронном виде.

И еще одна деталь, которая не может не настораживать. В законе предусмотрено «внедрение и стимулирование создания институций (операторов), которые будут осуществлять строительство и управление доступным жильем». То есть через новую систему будут проходить бюджетные средства, кредиты, компенсации. А там, где концентрируются средства, всегда появляется заинтересованность застройщиков.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Программа "еОселя" за год удвоила спрос на жилье от застройщиков, но эксперты прогнозируют изменения

Из предложенной «матрицы» очень выразительно торчат уши девелоперского бизнеса, который хотел бы получить гарантированный доступ к государственным программам и финансированию. Вопрос лишь в том, насколько прозрачными будут эти механизмы и не превратится ли жилищная реформа в еще один канал «распиливания» бюджетных ресурсов.

Хотелось бы верить, что через новую систему государство найдет способ хоть как-то «рассчитаться» с теми, кто годами стоял в очереди. Но сейчас в тексте закона больше архитектуры системы, чем системной архитектуры.

А цивилизованный мир, если говорить откровенно, так и не придумал ничего более эффективного, чем прозрачное ипотечное кредитование, длинные дешевые деньги и четко определенные социальные программы с реальным бюджетом. Остальное — лишь форма. Содержание будет определяться не названием реестра, а политической волей и объемом средств. Если нет политической воли и реального бюджета, никакая красивая цифровая система не заменит ликвидированную человеческую очередь.