Налог на аренду жилья хотят сократить вдвое. Выведет ли это из «тени» миллионы квартир?

В парламент внесен законопроект №15031, который предусматривает больше чем вдвое снизить налогообложение доходов физических лиц от сдачи недвижимости в аренду. Неожиданная инициатива на фоне хронически и глубоко дефицитного Госбюджета и постоянных попыток повысить другие налоги.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Повышение налогов в 2026-2027 годах будет: власти Украины согласились на предложения МВФ

Идея выглядит просто: вместо действующей ставки 18% налога на доходы физических лиц ввести 5%. Вместе с военным сбором в размере 5% фактическая налоговая нагрузка будет составлять 10% вместо нынешних 23%. Законодатель исходит из того, что более низкая ставка стимулирует владельцев жилья работать легально, заключать договоры и декларировать доходы.

По официальным данным ГНС, в 2024 году всего около 900 граждан задекларировали доходы от сдачи имущества в аренду, уплатив немногим больше 16 млн грн налогов. Вместе с тем десятки тысяч ФЛП работают на упрощенной системе, а, по разным оценкам, фактическое количество квартир, сдаваемых в аренду без оформления договоров и уплаты налогов, исчисляется миллионами. В условиях, когда от 3,7 до 4,6 миллионов внутренне перемещенных лиц проживают в наемном жилье, масштабы «теневого» сегмента очевидны.

Законопроект предусматривает не только снижение ставки. Арендодатель обязан будет самостоятельно начислять и уплачивать налог ежеквартально — в течение 40 календарных дней после окончания отчетного квартала. Кроме того, доходы от аренды должны отражаться в годовой налоговой декларации с указанием суммы полученного дохода и уплаченного налога.

Отдельно предложена временная льгота: с 1 апреля 2026 года и до окончания военного положения доходы от аренды жилья не будут включать в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход. Фактически речь идет о специальном режиме налогообложения в условиях военного времени. В то же время остается обязанность подавать годовую налоговую декларацию.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Рада облегчила налоговый учет для бизнеса: что изменилось

На первый взгляд, предложение выглядит компромиссным: государство снижает ставку — плательщик выходит из «тени». Но достаточно ли только налогового стимула?

Сегодня большинство договоров аренды заключают в простой письменной форме или вообще не заключают. Значительную часть расчетов проводят наличными. Распространенная практика, когда реальная сумма арендной платы не соответствует задекларированной, а условия договора чисто формальные. При таких обстоятельствах даже 10% налоговой нагрузки не гарантируют легализацию, если нет эффективного механизма контроля.

Действующий Налоговый кодекс Украины и сейчас возлагает обязанность декларировать доходы от аренды на физическое лицо — арендодателя, если арендатор не является налоговым агентом. Декларацию подают до 1 мая года, следующего за отчетным, а налог платят до 1 августа. Проблема не столько в нормативном регулировании, сколько в фактическом невыполнении этих обязанностей.

Снижение ставки — это фискальный сигнал о готовности государства к компромиссу. Но без системного подхода, в частности стимулирования безналичных расчетов, цифровизации договоров аренды и создания реестров, которые давали бы возможность сравнивать данные об объектах недвижимости с налоговой информацией, ожидать полной детенизации вряд ли следует.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Продажа транспортного средства: надо ли платить налоги

Вместе с тем нельзя игнорировать позитивный аспект. Уменьшение налоговой нагрузки до 10% делает официальную аренду экономически более привлекательной, чем раньше. Для многих владельцев жилья, особенно тех, кто сдает одну квартиру, разница между 23% и 10% существенная. Кроме того, легальный статус договора обеспечивает правовую защиту как арендодателю, так и арендатору — что особенно важно для ВПЛ, которые часто остаются уязвимой стороной в отношениях найма.

Следовательно, инициатива по снижению ставки от аренды жилья — шаг в направлении легализации рынка аренды недвижимости. Но она — не универсальное решение. Без комплексных инструментов контроля и смены поведенческой модели участников рынка даже самая лучшая налоговая идея может остаться декларативной.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Риски уголовного преследования из-за неуплаченных налогов

Предложенные изменения, безусловно, позитивны с точки зрения уменьшения налоговой нагрузки и стимулирования легализации рынка, но сами по себе не гарантируют полной детенизации рынка аренды жилья.

Поддержит ли парламент законопроект необходимым количеством голосов — вопрос открытый. Сработает ли этот документ в случае принятия — вопрос системности подхода. Потому что детенизация — это не только о ставке налога. Это о доверии к правилам игры и их одинаковому применению для всех.