Рынок земли: цель, риски, регулирование

Не стоит ожидать вместе с украинскими министрами от запуска рынка земли сразу значительного эффекта в виде дополнительных 1–2% ВВП страны. Он появится лишь на второй или даже третий год реформы из-за стартовой дестабилизации рынка и поначалу (на два-три года) будет измеряться не процентами, а долями процентов.

Существуют следующие риски от отмены моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения:

- ограниченные финансовые ресурсы с/х хозяйств пойдут не на удобрения, технику, развитие, а на покупку земли, что приведет к временному падению сельхозпроизводства;

- владельцы земельных паев резко увеличат арендную плату за свою землю или будут расторгать договоры аренды, что больно ударит прежде всего по мелким фермерам, рентабельность деятельности которых минимальна;

- всю землю выкупят гигантские агрохолдинги и на этих землях будут выращивать преимущественно зерновые монокультуры на экспорт.

Первые два риска - реальны, третий - виртуален. Кстати, виртуальных рисков тысячи, но они для политиков. Сразу отмечу: все реальные риски можно минимизировать разумной и необременительной для бизнеса регуляторной политикой оборота земель. Но кептивные политики и Россия безусловно будут провоцировать деструктивные социальные акции, связанные с запуском рынка земли. Пока не вижу, как власть может их нейтрализовать.

Если подходить к этому явлению глобально, то предоставление права крестьянам свободно, без ограничений продавать свою землю является условием и признаком Западной цивилизации, к которой в 1991 г. де-юре присоединилась Украина.

Московско-православная цивилизация, от которой Украина окончательно де-факто оторвалась в 2014 г. с потерей Крыма и части Донбасса, наоборот, базируется на общине и крепостничестве, колхозах и голытьбе, ограничениях частной собственности на землю. Здесь мертвый хватает живого. По иронии судьбы, благодаря Ельцину даже в России существует право граждан покупать и продавать землю.

Право граждан на частную собственность на землю в странах Западной цивилизации формировалось в процессе войн и революций. Так, крестьяне Франции отвоевали это неприкосновенное право на частную собственность еще в ходе Французской революции. С тех пор мелкие участки земли доминируют во Франции, они малопродуктивны, поэтому Евросоюз вынужден раздавать дотации французским крестьянам, и не только французским, - на это из бюджета ЕС тратятся десятки миллиардов евро.

Каждая страна прошла свой исторический путь формирования института частной собственности на землю. В какой-то мере Украине повезло: рынок (не чиновники) позволяет нам именно сейчас сформировать такую структуру собственности и размер земельных участков, которые отвечают современным сельскохозяйственным технологиям. Эти технологии, а также логистика диктуют наличие крупных участков земли (20–30 тыс. га) для оптимального использования современной техники, особенно для зерновых культур, меньших участков (300–1000 га) - для грунтовых овощных культур и т.п. Поэтому советы украинских политиков уничтожить прибыльные крупные агрохолдинги и увеличить в Украине численность мелких фермеров с 33 тыс. до 1 млн, как во Франции или Польше, выглядят не только наивными (где мы возьмем столько желающих, способных, трудолюбивых и денежных фермеров?), но и опасными. Даже если мы весь бюджет пустим на сельскохозяйственные дотации, этого не хватит! Напомню, в ЕС фермеры получают на один гектар от 300 до 1000 долл. дотаций!

Еще раз подчеркну: у Украины есть шанс сразу создать оптимальную структуру собственности и размеров земельных участков и опередить отсталую структуру земельных участков большинства стран Европы, которые укрупняются очень медленно, поэтому еще долго будут оставаться убыточными. Например, в Чили воспользовались шансом позднего старта развития виноградарства и создали современную винную индустрию в основном на крупных участках виноградников (далеко за 1000 га). Там существуют лишь десятки крупных винодельческих хозяйств, и все они прибыльные с мощным экспортом. Тогда как во Франции или Италии есть сотни тысяч мелких (10–60 га) винодельческих хозяйств, которые не могут существовать без дотаций ЕС! Они преимущественно замечательные, но убыточные…

К сожалению, не только политики, но и ученые НАНУ хотят, чтобы в Украине не рынок, современные технологии и логистика, а чиновники решали, сколько гектаров сельхозугодий могут покупать и продавать украинцы. По моему мнению, здесь также мертвый хватает живого, они как будто советуют нам вернуться назад в СССР. В ZN.UA ученые-академики пишут: "Приобретенный физическим лицом в собственность земельный участок сельхозназначения не может превышать 300 га сельхозугодий. Совокупная площадь сельхозучастков, соединенных физическими лицами с целью совместного хозяйствования, не должна превышать 15-кратного размера земельного участка, определенного для физического лица. Такую же площадь совместно хозяйствующие субъекты (в том числе корпорации) могут дополнительно арендовать.

Запрещается покупка земельных участков сельхозназначения как способ сохранения капитала и спекулятивного обогащения, для чего вводится запрет на перепродажу приобретенного участка в течение первых десяти лет использования. За несоблюдение установленной нормы и неиспользование угодий по целевому назначению владелец приобретенного участка платит штраф в сумме, составляющей 80% его рыночной стоимости, или же этот участок подлежит конфискации в пользу государства без каких-либо компенсационных выплат" (см. №42 от 8.11. 2019). Удивительно, что уважаемые академики, которые хотят, чтобы государство отвечало за "реализацию общественной функции земельной собственности и сохранение семейного типа хозяйствования в сельском хозяйстве", не предлагают восстановить советские колхозы и провести раскулачивание очень крупных фермерских хозяйств!

Думаю, не только мне кажется, что такие рекомендации - это путь к странам третьего мира. Они, наверное, не читали работу Эрнандо де Сото "Загадка капитала. Почему капитализм побеждает лишь на Западе и нигде больше". Ее главная идея заключается в том, что бедные, коррумпированные развивающиеся страны не способны превратить собственность, прежде всего недвижимость и землю, в капитал. То есть под эту собственность нельзя взять кредит или выпустить ценные бумаги. Дело в том, что собственность в этих странах для большинства населения должным образом легально не оформлена. Эта собственность является мертвым капиталом. Задача настоящих политических лидеров - сделать институт частной собственности (ее приобретения и изменения) на недвижимость и землю удобным, прозрачным и защищенным. Причем не только для узкой прослойки политической и деловой элиты, у которой как раз нет проблем с собственностью, а для всех граждан, - это главное. Лишь тогда, когда их капитал заработает, бедные станут более зажиточными, а страны - более успешными.

Если взять Украину, то аграрная бизнес-элита уже на протяжении почти двадцати лет блокирует превращение в капитал земель сельскохозяйственного назначения. Миллионы украинцев, получивших землю в частную собственность еще в прошлом столетии, не могут ее продать или взять под нее кредит из-за моратория, который все время пролонгировали законодатели, в большинстве контролируемые заинтересованными бизнесменами-латифундистами. Таким образом аграрная бизнес-элита обеспечивает себе сверхприбыли за счет уменьшения арендной платы за землю крестьян и маленьких украинцев, которые себе в ущерб одобряют такой запрет.

Целью запуска рынка земли в Украине должно быть обогащение миллионов украинцев, которые являются владельцами земли, хотят стать владельцами земли или работают на земле. Для этого необходимо довести через 5–10 лет цену одного гектара до 10 тыс. долл. Напомню, что сегодня цена одного гектара колеблется от 700 до 2000 долл. Производительность одного гектара украинской земли должна увеличиться в 5–10 раз. Она должна стать капиталом для миллионов украинцев. Это реально, ведь в Польше благодаря реформам стоимость земли уже превышает 13 тыс. долл. за гектар.

По такой цене через 5–7 лет на рынок земли уже можно запускать иностранцев из дружеских стран. Пусть платят реальную цену за нашу землю (наш капитал) и обогащают украинцев. Кстати, можно будет обменять право покупать нашу дорогую землю гражданам стран ЕС и G7 на наше членство в ЕС и НАТО…

Замечу, целью запуска рынка земли не является создание миллионов новых мелких, но убыточных фермерских хозяйств, как во Франции, о чем нам рассказывают политики и академики. У нас не только нет миллиардных дотаций на содержание таких убыточных хозяйств, но и миллиона новых фермеров нет и уже никогда не будет. Через десять лет в сельском хозяйстве будут работать не 2,9 млн, а менее одного миллион украинцев (4,5% от трудоспособного населения, в странах ЕС сейчас 4,3%), а собственников земель с/х назначения будет несколько миллионов, и это нормально.

Земля - это актив, рынок активов несовершенен, а значит, нуждается в жестком государственном регулировании. Конечно, регулирование должно быть минимальным, но достаточным для постепенного формирования нового класса собственников земель с/х назначения, причем преимущественно из тех, кто на земле работает.

Для этого предлагаю, во-первых, разрешить продавать землю только украинцам, частным собственникам 27 млн га земли, а вот государству, у которого еще есть 10 млн га земель с/х назначения, продлить мораторий на их продажу на десять лет. Это позволит государству проводить аграрно-промышленную политику путем целевой аренды земли.

Во-вторых, покупать земли с/х назначения разрешить лишь украинцам, которые последние пять лет проживают в Украине и не имеют двойного гражданства. Это касается и основателей предприятий, которым разрешено покупать землю. Обретение иностранного гражданства приводит к бесплатной национализации земель с/х назначения.

В-третьих, ограничить максимальную концентрацию земли одним частным собственником до 25–30 тыс. га, что позволяет применять с/х технологии и логистику на оптимальном для зерновых культур уровне. Остальным культурам требуются меньшие участки.

В-четвертых, обеспечить государственную кредитную поддержку в течение пяти лет для покупки земли прежде всего украинским фермерам, работающим на арендованных землях. Для этого гарантировать им возможность получения кредитов на покупку земли в размере до 2,5 млн грн на одно хозяйство на льготных условиях по ставке 50% от учетной ставки НБУ на десять лет. Во вторую очередь, начиная со второго года отмены моратория, другие граждане Украины смогут воспользоваться льготными кредитами на покупку земли в размере до 1 млн грн.

Если провести реформу земельных отношений решительно, прозрачно и в интересах большинства украинцев, без бюрократических ограничений и рекомендаций советских академиков, то через десять лет наша земля должна приносить украинцам больше прибыли, чем нефть россиянам. Может, именно поэтому Кремль вместе с его пятой колонной в Украине ведут бешеную пропаганду против цивилизованного рынка земли. Украинцы, будьте мудрыми, инвестируйте в украинскую землю и богатейте, ведь вы этого заслуживаете.