Поддержать
Прошлый год принес на рынок недвижимости Украины много неожиданных перемен. Вкусы потребителей менялись едва ли не каждую неделю, и, конечно, зависели они от ситуации в воюющей стране. Часто бывало так, что вкусы покупателей или арендаторов существенно менялись буквально после очередного ракетного обстрела.
Ситуация на сегодняшний день
Нет оснований говорить, что рынка недвижимости сейчас нет. Ведь недвижимость арендуют, покупают и продают или передают в залог. Процесс покупки-продажи прекращался только тогда, когда не работал реестр недвижимости. Конечно, есть определенные неудобства в том, что реестр открыт только для части нотариусов, но проблем с регистрацией договоров нет.
Бесспорно, после ракетных атак активность регистрации договоров очень снижается. Не удивительно, что с началом массированных обстрелов критической инфраструктуры рынок снова «замерз». Возобновление активности рынка покупки-продажи будет зависеть от многих факторов, но главный — стабильное энергообеспечение.
В целом, наличие энергообеспечения влияет на спрос и предложение как договоров покупки-продажи, так и аренды и сейчас определяет спрос на ту или иную недвижимость.
Что с арендой?
Сегодня возник спрос на здания с генераторами или стабильным электроснабжением. Конечно, в основном это элитное жилье или частные малоэтажные здания (их еще называют одноквартирные дома). Именно малоэтажные дома теперь хотят арендовать под бизнес компании, которым нужны только компьютеры и офисная техника. Хотя такие дома соответствующей площади могут стоить компаниям 2–3 тыс. долл. в месяц и даже больше.
Что же касается многоэтажек, то обеспечение их генераторами требует не только установки самого генератора в соответствующем, безопасном для жильцов месте здания (которого может не оказаться), но и почти цистерны горючего ежедневно. То есть это связано еще и с закупкой, транспортировкой, хранением горючего в безопасном месте. В то же время для многих уже построенных зданий почти невозможно решить перечисленные технические вопросы, а о финансовых даже нечего и говорить.
Кроме элитного жилья и малоэтажных домов (или коттеджей), на которые появился дополнительный спрос в связи с войной, изменился арендный спрос на старые здания.
Вдруг клиенты обратили внимание на «хрущевки», в последние годы пользовавшиеся минимальным спросом, поскольку новостройки комфортнее. Почему? Потому что во время войны никто не хочет подниматься пешком выше 6–7 этажа (а иногда и выше третьего подниматься не хотят) — на верхние этажи вообще спроса нет. А у «хрущевок» всего пять этажей.
К тому же в «хрущевках» есть вода и отопление, потому что здесь не используют дополнительное насосное оборудование для подъема воды, как это делается в многоэтажках. Не нужна и электроэнергия для подачи тепла. А главное — в «хрущевках», как и в некоторых девятиэтажках («брежневках»), есть газ, что позволяет готовить еду или подогревать воду. Поэтому не удивительно, что из-за специфического спроса с началом длительных блэкаутов цены на аренду в «хрущевках» и девятиэтажках подскочили.
Арендовать квартиру в таких домах можно за 10–12 тыс. грн в месяц в центре и на Подоле, а в районах, прилегающих к центру, — за 7–8 тыс. грн в месяц. Конечно, такая квартира должна быть с приличным ремонтом, а не с продавленным диваном «советских» времен. Похожие квартиры еще до недавнего времени можно было арендовать за 7–8 тыс. в центре и за 5 тыс. грн в районах, прилегающих к центру Киева. Аналогичная ситуация во всех регионах страны — и в Одессе, и во Львове, потому что дефицит электроэнергии наблюдается везде.
Покупка-продажа
На рынке покупки-продажи спросом пользуются отремонтированные квартиры во введенных в эксплуатацию новостройках. Потому что сейчас никто не хочет связываться с ремонтом. Поскольку покупают жилье преимущественно переселенцы, то они хотят «войти и жить», а не ремонтировать. Для них эта ситуация и так достаточно стрессовая, а добавлять стрессы, связанные с ремонтом, никто не хочет. Даже если можно сэкономить.
Анализ реальных договоров показывает, что цены на квартиры — ниже довоенных на 30% и более. Фактически владельцы, купившие недвижимость по рыночным ценам до полномасштабного вторжения, продают себе в убыток, поэтому их мотивация — не заработать на этих инвестициях, а хотя бы частично вернуть вложенное. Многие откладывает продажу на «после войны», и их можно понять. В то же время инвесторы опасаются — а что если в дом прилетит ракета? Поэтому желающих купить очень мало, а спрос и вкусы сильно изменились.
Количество договоров на вторичном рынке упало существенно, что можно видеть на сайте Минюста, где данные приведены только за второй квартал, хотя уже конец декабря и должны были быть за третий. И, по этим данным, если в 2021 году количество сделок с объектами недвижимости и землей во втором квартале составляло 212,75 тыс., то в соответствующем периоде 2022 года — всего 32,45 тыс., то есть в 6,5 раза меньше.
Конечно, частично это можно объяснить тем, что реестр был закрыт и открылся только в мае, поэтому регистрировать договоры было невозможно. То есть на самом деле половину квартала реестр не работал, поэтому падение эксперты оценивают не в 6,5 раза, а приблизительно в 3,5 раза.
И даже эти открытые данные свидетельствуют о существенном падении рынка недвижимости в Украине.
Новое строительство
Однозначно, покупать жилье в новостройках клиенты не спешат. А застройщики то повышают цены, то снижают их, что особенно заметно после ракетных атак агрессора. Поэтому цены прыгают как бешеные, словно это нефть, а не недвижимость. Так застройщики пытаются «нащупать» тот оптимум, при котором им удастся получить максимальную прибыль.
В Интернете есть много графиков изменения цен, и у читателей может сложиться впечатление, что цены растут, но все это — цены предложений, не соответствующие реальным цифрам покупки-продажи. Как видно из данных Минюста, падение спроса просто бешеное, поэтому реальной продажи на рынке строящейся недвижимости все же нет, а единичные переходы прав собственности «между своими» не делают погоды.
Хотя застройщики продолжают строить и даже вводить в эксплуатацию квадратные метры (см. таблицу).
Следует отметить, что показатель ввода квартир в эксплуатацию — информативный параметр: он свидетельствует, что эти квартиры застройщики рассчитывают продать. Все застройщики проводят очень серьезный маркетинг, они не могут позволить себе строить без надежды на продажу. В то же время падение объемов ввода в эксплуатацию свидетельствует, что новые проекты застройщики не начинают.
Как видим, ввод в эксплуатацию квадратных метров снизился, но не в шесть раз, а приблизительно вдвое по сравнению с 2021 годом. В то же время в 2021 году произошел рекордный для Украины ввод в эксплуатацию по сравнению с предыдущими годами, хотя ему и предшествовало «ковидное» падение в 2020-м.
Таким образом, несмотря на войну, застройщики рассчитывают продать только в два раза меньше, чем в успешном 2021 году, что очень хорошо. Потому что строительство — это рабочие места, налоги и пенсионные платежи, это потребление строителями товаров и услуг в Украине, это, наконец, развитие индустрии строительных материалов с теми же зарплатами, налогами и пенсионными платежами.
Нежилая недвижимость
Что же касается нежилой недвижимости, то в Интернете вы увидите много предложений по 6–7 долл. за кв. м, но для того чтобы реально найти арендатора, на самом деле придется снижать цены до 3–4 долл. за кв. м. Для нежилых помещений важно наличие генератора или возможность его установить, в комплекте со специального вида аккумуляторами и инверторами, а также антенн для обеспечения Интернета.
То есть на сегодняшний день для всей недвижимости самым важным стало обеспечение автономного электроснабжения, размещение квартиры или офиса не выше 6–7 этажа, наличие газоснабжения, чтобы можно было приготовить еду в квартирах, наличие печного отопления и колодца во дворе в загородных домах, обеспечение Интернетом.
К чему нужно готовиться?
На самом деле многие эксперты предупреждали о реальности атак на критическую инфраструктуру. Но подготовиться к этому удалось не всем. Но сейчас население быстро приспосабливается к текущей ситуации. В свою очередь энергетические предприятия пытаются найти выход из ситуации и переформатировать текущие активы. А иностранцы обещают нам помощь и ищут средства на генераторы для больниц, школ и других социальных объектов.
Остановится ли агрессор?
Конечно, нет, надо готовиться к очередным ударам, защищать критическую инфраструктуру, переносить ее в туннели и под землю. Есть надежда, что мы наконец приспособимся и будем жить нормальной жизнью, и тогда рынок «оттает» и все вернется в нормальное русло. Но повышенный спрос (покупка или аренда) на квартиры на нижних этажах, с ремонтом, в домах с газом и генераторами останется. В целом, аренда будет существовать на нынешнем уровне цен.
Ходит много слухов о локальных «железных куполах» над критической инфраструктурой, поскольку построить купол над всей Украиной почти невозможно. Именно безопасность инфраструктуры могла бы возродить рынок недвижимости и экономику, поэтому на сегодняшний день важнее задачи для правительства нет.
Существенно оживить рынок сможет также решение о начале компенсации за утраченное или поврежденное жилье. 300 тыс. соответствующих регистраций в «Дії» — это лишь часть поврежденного имущества. И если граждане, чье жилье повреждено, получив компенсацию, смогут выбирать себе «квадраты» на рынке, то рынок недвижимости значительно оживится, на нем появятся дополнительные стимулы. Хочется надеяться, что этот процесс не заставит себя ждать, поскольку он станет стимулом для развития всей экономики.
Больше статей Людмилы Симоновой и Сергея Следзя читайте по ссылкам.
Следить в Телеграмме
Войти с помощью Facebook
Войти с помощью Twitter
Войти с помощью Google