Под фанфары

Заметили ли вы, что уже месяц как в нашей стране действует программа «доступной ипотеки под 7%» при поддержке государства? Президент и члены правительства торжественно обещали существенно сократить путь к собственному жилью для неимущих украинцев, которые не могут самостоятельно приобрести квартиру на рыночных условиях. 

А что есть на самом деле? Первый месяц работы этого проекта заставляет сомневаться в адекватности красивых слов руководителей государства реалиям, в которых живут простые граждане и работают банковский и строительный сегменты экономики. Условия кредитования такие, что эта программа по большому счету не поможет никому: ни застройщикам, ни семьям, нуждающимся в жилье.

1 марта под фанфары, в рамках организованного Банковой пиар-форума «Украина 30», первые семьи заемщиков подписали с банками соглашения о предоставлении жилищных кредитов на квартиры в Киевской области на условиях «ипотеки от государства». Счастливчиков поздравлял лично Владимир Зеленский, что должно было символизировать наивысший уровень патроната над проектом. 

Но после этого проект двигается не очень быстро: по состоянию на 22 марта уполномоченные банки подписали всего 20 кредитных договоров на общую сумму 14,7 млн грн. Как сообщили в Министерстве финансов, банки рассматривают еще 90 заявок на участие в программе на общую сумму 85,6 млн грн, из которых на первичном рынке — 17,8%, на вторичном — 82,2%. Больше всего заявок на участие в программе поступило из столичной области (35%), Киева (30%), Львовской (17%), Харьковской (10%) и Ровненской областей (8%).

Согласитесь, темпы не впечатляют. Попытаемся выяснить, почему программа не вызвала действительно массовый спрос, ведь в собственном жилье в Украине нуждаются по меньшей мере 600 тысяч семей, стоящих в так называемых квартирных очередях, несколько десятков тысяч очередников по программам Госмолодежьжилья и еще неизвестно сколько украинцев, о жилищной потребности которых государству официально ничего не известно, потому что системная статистика по жилищному вопросу не ведется с 2015 года.

Не все, что от правительства, программой называется 

Для начала определимся с терминологией: называть детище Минфина полноценной государственной программой можно только условно. В нашем случае речь идет не более чем о Порядке, не содержащем неотъемлемых признаков государственной программы: цели, четких сроков и прогноза результатов реализации, государственных гарантий финансирования (!) и т.п. Поэтому не удивляйтесь, если уже в следующем году условия и объем финансирования «ипотеки 7%» изменятся в соответствии с видением действующей на тот момент властьи очередности потребностей вверенных ей, власти, людей и наличия денег в бюджете.

Еще одно замечание: проект ипотеки под 7% создан (цитируем постановление КМУ) «с целью обеспечения выполнения Закона Украины от 5 июля 2012 года № 5059-VI «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия ипотечному кредитованию». То есть речь идет об осовременивании одного из предвыборных обещаний тогдашнего президента Виктора Януковича о доступности жилья для граждан. Это так, между прочим.

Переписать переписанное

Уже на стадии принятия правительством Дениса Шмыгаля правил льготной ипотеки наблюдался определенный хаос. Знатоки кабминовской «кухни» на условиях анонимности рассказывают, что правила «государственной ипотеки» правительство принимало без предварительного внесения на заседание Кабмина, в формате «чистой бумажки», которую чиновники со временем наполнили содержанием и несколько раз переписали.

Сначала механизм удешевления ипотеки установили Порядком, утвержденным постановлением Кабинета министров от 24 января 2020 года №28 «О предоставлении финансовой государственной поддержки». Уже через три дня другим постановлением правительства в документ внесли изменения (с тех пор главным для программы является постановление КМУ №63 от 27 января 2021 года). И это еще не конец истории с переписыванием: 15 февраля на правительственном заседании постановление изменили в третий раз и внесли в него существенные правки.

Вынесет ли двоих боливар Фонда предпринимательства?

В этом году «ипотеку под 7%» финансируют из средств государственного бюджета Украины, а именно по бюджетной программе «Обеспечение функционирования Фонда развития предпринимательства». Госбюджет на 2021 год предусматривает 2 млрд грн расходов для этого Фонда. Будто бы для начала вполне достаточно для бесквартирных украинцев. Но «фокус» в том, что в прошлом году этот Фонд создавался, чтобы оказывать помощь малому и среднему бизнесу в условиях «коронавирусных» вызовов, — он и сейчас занимается распиаренным детищем команды Зеленского, программой поддержки бизнеса «Доступные кредиты «5–7–9%».

Но легким движением интеллекта власть решила, что будет брать деньги на компенсацию по ипотеке из того же кошелька, откуда и средства для бизнеса. Поэтому исполнителем ипотечной программы определен Фонд развития предпринимательства. Двух миллиардов гривен, думают в правительстве, должно хватить и предпринимателям, и на удешевление ипотеки. И непонятно, сколько из общего котла пойдет на рынок жилья и соответственно — сколько не додадут бизнесу. Потому что никаким официальным документом не зафиксирован объем средств, которые в результате направят на ипотеку. Где гарантии, что уже в этом году у нас не возникнет очередной проблемы с наполнением бюджета, особенно с учетом отсутствия результата в переговорах с МВФ и нулевого желания власти проводить реформы и упорядочивать отношения государства и самых богатых ее граждан?

Заместитель министра финансов Юрий Драганчук в январе сообщал, что на стимулирование рынка ипотеки в этом году выделят 300 млн грн. Взяв в расчет обнародованный финансовым ведомством объем выданных за первый месяц работы проекта и «перспективных» кредитов в 100 млн грн, заметим, что владельцами квартир (точнее, жилищных кредитов) при поддержке государства в 2021 году смогут стать три-четыре сотни заемщиков. На фоне сотен тысяч бесквартирных семей, если не произойдет качественных сдвигов, можно будет вести речь о фактическом провале программы как массовой и социальной. О действительно массовой ипотеке здесь речь не идет, что бы ни утверждали власти предержащие.

Ипотека не для каждого

Возможно, корень проблемы — в условиях предложения, которое команда Владимира Зеленского сделала украинцам? По государственной ипотеке участник проекта будет платить 7% в год. Причем банк как непосредственный кредитор в договор с клиентом впишет свою, более высокую ставку. Ее размер определят по формуле: к текущему размеру депозитного индекса «UIRD — 12 месяцев» (средняя ставка по депозитам на год в гривне, публикуется на сайте Нацбанка) прибавят 4,5% годовых за уже сданное жилье (квартиру, дом) и 7% за еще не сданную в эксплуатацию недвижимость. Разницу между банковской ставкой и 7% и будет компенсировать наше заботливое государство. Ипотеку можно взять на срок до 20 лет. Самая большая сумма кредита будет составлять 2 млн грн.

Отличие между кредитными ставками на первичке и вторичке объясняется нежеланием банков кредитовать незавершенки: схемы финансирования строительства здесь запутаны, рынок непрозрачный, есть большие вопросы по финансовой устойчивости большинства застройщиков. В конце концов права кредиторов у нас не сбалансированы с правами заемщиков. Последние действия Верховной Рады свидетельствуют о том, что будет снова продлено действие популистского моратория на взыскания по валютной ипотеке. Все это сдерживает банковские учреждения в желании кредитовать население и заставляет их априори завышать критерии соответствия для потенциальных получателей ипотеки. Далеко не каждый украинец сможет соответствовать этим требованиям.

Но вернемся к государственному ипотечному проекту. Сразу в качестве первого взноса семье надо выложить 15% стоимости квартиры, и уже поэтому это удовольствие по карману далеко не каждому. Ведь дадут ипотеку не на любое жилье: это должна быть или квартира в еще строящемся доме, или объект, введенный в эксплуатацию не раньше трех лет назад: для 2021 года — не ранее 2018-го. Интересно, что сначала в постановлении правительства был прописан «возраст» жилья в пять лет, но позже его сократили. Это фактически самый дорогой сегмент жилья. После старта льготной ипотеки цены на такие квартиры могут еще вырасти, потому что ограничений по максимальной цене квадратного метра для участия в программе правительство не определило: действуют «стопы» только на общую стоимость недвижимости, которая не должна превышать 2,5 млн грн. 

Немногие знают, но ограничения на допущенные к участию в государственной ипотеке категории жилья привели к тому, что квартир, которые подходили бы под условия этого проекта, попросту нет сразу в трех областях — Донецкой, Луганской и Кировоградской.

Не определен в постановлении правительства и тот, кто будет осуществлять отбор застройщиков — участников программы. Это может означать, что банки на свое усмотрение «будут рекомендовать» компании, только в жилых объектах которых человек сможет взять кредит.

Каким государство видит потенциального участника проекта «Ипотека под 7%»? Здесь тоже произошли изменения по ходу пьесы. Сначала в правительстве сказали, что получить ипотеку смогут те, кто находится на квартирном учете, молодые семьи, внутренне перемещенные лица, научные работники, педагоги, медики и бюджетники, владельцы жилья площадью до 13,65 кв. м на члена семьи, обитатели общежитий, аварийного и ветхого жилья. Но в дальнейшем отменили свое предыдущее решение, существенно расширив круг потенциальных претендентов на государственную ипотеку. Откажут лишь тем, у кого есть в собственности жилье или кто вложился в новостройку, если общая площадь превышает 50 кв. м на одинокого гражданина или семью из двух человек и 20 кв. м — на каждого следующего члена семьи.

Среднемесячный денежный доход потенциальных заемщиков и членов их семей за последние полгода не должен быть больше десяти (до внесения изменений — пяти) размеров средней месячной зарплаты в регионе, где расположено ипотечное жилье (такие данные предоставляет Госстат). Если в январе 2021 года средняя зарплата в Киеве составляла 17 533 грн, то на «социальную» ипотеку в столице может претендовать работник, который «по-белому» зарабатывает не более 175 330 грн в месяц. Далеко не каждый похвастается такими доходами, да еще и легально получаемыми.

С противоположной стороны шкалы доходов к платежеспособности потенциального заемщика пристально будет присматриваться банк, который будет ожидать от клиента доход не меньше такого, который будет давать возможность платить кредит в размере, указанном в кредитном соглашении, а не 7%. Потому что неизвестно, будет ли компенсировать государство разницу в ставках завтра, о чем будет идти речь дальше. 

Похоже, правы эксперты, отмечающие, что получить льготную ипотеку смогут те, кто и без помощи хорошо чувствует себя экономически, в то же время граждане, действительно нуждающиеся в поддержке для покупки собственного жилья, останутся при своих надеждах.

В любом случае, окончательное решение по выдаче кредита на жилье выносят банки, принимающие участие в программе «Ипотека под 7%». Сейчас их восемь: государственные Ощадбанк, Приватбанк,  Укргазбанк и коммерческие — Альянс, Глобус, Кредобанк, Мегабанк и ОТП Банк. Интересно, что, в соответствии с сообщениями СМИ, банки, участвующие в государственном ипотечном проекте, предъявляют разные требования к заемщикам и жилью. И их требования несколько отличаются от объявленных правительством правил программы. 

По программе действует ограничение общей площади ипотечного жилья — не более 50 кв. м на одинокого гражданина или семью из двух человек плюс 20 кв. м на каждого следующего члена семьи. Ставка в 7% начисляется только на эту площадь. За каждый метр сверху заплатите на общих основаниях, и здесь уместной будет информация Нацбанка о том, что средняя банковская кредитная ставка на первичном рынке жилья составляет 16,9% годовых.

Не спрашивай у государства про завтра

Заинтересованных в такой программе граждан, накопивших опыт общения с нашей бюрократической машиной, точно волнует вопрос — не «кинет» ли их государство с обещанной компенсацией процентных ставок? Скажем прямо: «страхования» от такого развития событий власть не предусмотрела. Нет, на бумаге все обстоит благополучно: правительственное постановление гарантирует действие проекта на весь срок кредита с сохранением ставки в 7% годовых. Но привлечем внимание к важному моменту, следствию того, что в этом случае речь идет именно о Порядке, а не о государственной программе. Так вот: расходы на проект «Ипотека 7%» не являются защищенными расходами государственного бюджета.

Это означает, что в условиях какого-либо бюджетного кризиса в Украине (кто-то сомневается в том, что нынешнее качество государственного управления делает вероятность такого развития событий довольно высокой?) власть может сказать «благодарю, очень благодарю» всех, кто ей доверился, и фактически отказаться от компенсации банковских процентов. А семья останется наедине с жестокой необходимостью платить банку «по полной», в соответствии с условиями подписанного кредитного договора.

Проценты по льготной ипотеке — действительно одни из самых низких на украинском рынке (еще ниже проценты установлены по программам Госмолодежьжилья, но они, к сожалению, финансируются государством по остаточному принципу). Да и в этом случае ежемесячная выплата будет составлять тысячи гривен. Откровением для потенциального заемщика может стать и общая сумма переплаты по кредиту, и разовые комиссии, которые ему придется заплатить по правилам банков. Эти условия точно для социально незащищенных категорий граждан, на которые она, собственно, была рассчитана: переселенцев, бюджетников, большинство молодых украинцев?

Некоторые специалисты, в частности эксперт по вопросам градостроительства Георгий Могильный, настоящей целью «доступной ипотеки под 7%» считают «финансовую поддержку за счет государства отдельных влиятельных застройщиков». Напоминая, что Минфин вдвое уменьшил максимальный разрешенный возраст жилья, Могильный приходит к выводу: «Льготную ипотеку дают для того, чтобы эти деньги попали:

— застройщикам, строящим жилье сейчас;

— застройщикам, распродающим неликвидные остатки в построенных в течение последних 3–4 лет домах;

— профессиональным инвесторам, зарабатывающим на инвестициях в строительство, — вкладывающим деньги в котлован, а потом продающим квартиру с прибылью после введения в эксплуатацию (и эти деньги профессиональный инвестор понесет застройщику вкладывать в котлован). Обеспечение жильем тех, у кого есть в этом потребность, — лишь побочный продукт «льготной ипотеки».

Но, откровенно говоря, при заявленных объемах финансирования «государственной ипотеки» не следует ожидать значительного роста объемов выданных кредитов и ощутимого оживления ипотечного рынка в нашей стране, где соотношение ипотеки к ВВП достигает 0,7% — вовсе не европейский показатель. За счет ипотеки в Украине финансируется не более 5% договоров о покупке жилья.

В Нацбанке, как об этом говорит его глава Кирилл Шевченко, ставят цель до 2024 года увеличить долю ипотеки в экономике Украины до 2%. И, вне сомнений, выполнить эту задачу мало помогут анонсированные Минфином несколько сотен миллионов, разве что вольют немного адреналина в жилы строителей, для которых обещанные правительством деньги — капля позитива в море проблем. 

Настоящие изменения должны были бы начаться с реформирования отрасли, решения запутанных в течение многих лет клубков проблем на уровне законодательства. Без этого меньше десяти банков в стране готовы кредитовать покупку жилья: 88% договоров (на 3,3 млрд грн) за 2020 год заключили пять банков, сообщили в Нацбанке Украины.

И вместо того, чтобы навести порядок в жилищном законодательстве и смежных сферах правительство создает новые учреждения в жилищной сфере и обещает новые «улучшенные» программы для людей. Вот уже и о жилищном лизинге высокие должностные лица заговорили, в этот раз под 5%. Под эти планы Минфин в странной спешке, в последние предновогодние дни 2020-го, создал специальную «Украинскую финансовую жилищную компанию», которая пополнила перечень государственных учреждений, занимающихся вопросами жилья для граждан. 

Стоило ли повторять ошибки «реформы» Государственной архитектурно-строительной инспекции и на месте одного ведомства плодить три, чтобы потом вернуть все в начальное состояние? Или это такая сегодня государственная политика? Почему не доверили заниматься этим проектом Государственному фонду содействия молодежному жилищному строительству или Государственному ипотечному учреждению? Какой будет роль новой «прокладки» в обеспечении жильем украинцев? Ответы на эти вопросы, возможно, узнаем, когда станут известны условия очередной задумки правительственных чиновников. 

Следовательно, несмотря на уверения министра финансов Сергея Марченко в том, что возможность получить от государства компенсацию по ипотеке есть у всех без ограничений граждан (фамилии этих граждан в приложениях к правительственным документам нам не сообщили), о больших группах населения власть все же «забыла». Что государство не забыло, так это создать потенциальные «пряники» для застройщиков, которые не могут своими силами распродать готовое или недостроенное дорогое жилье. 

И в правильном ли направлении работает чиновничье творчество, судить вам, особенно, если потребность в жилье для вас — не теория, а жестокая реальность.