Недвижимая схема

Сшитая белыми нитками схема заработка на оценке имущества спокойно просуществовала почти три месяца.

Возмущены все - от премьера и народных депутатов до общественников и обывателей, ежедневно оплачивающих "услуги" оценщиков. Шутка ли, в системе оценки имущества появились некие посредники, задача которых - загружать отчеты об оценке в Единую базу данных. Их услуги платные, плата взимается минимум дважды - за регистрацию и за проверку, цены немаленькие и растут. Деньги, взятые за регистрацию в государственной базе, идут в карманы четырех частных структур с, предположительно, одним бенефициаром. Порядка 800 тысяч гривен в день. Но если в рядах возмущающихся с каждым днем все больше активистов, то в рядах тех, кто готов реально со схемой бороться, - единицы. Власти уведомлены, сочувствуют, разбираются, изучают и анализируют, тянут время. То ли фору дают, то ли думают, как бы самим зайти в долю, тема-то рабочая.

В прошлом году в статью 172 Налогового кодекса были добавлены несколько пунктов, дающих зеленый свет появлению электронных площадок - тех самых посредников, которые загружают информацию в государственную базу. И первый вопрос: зачем? База существовала давно, оценщики вносили в нее информацию самостоятельно и ничего за это не платили. Допустим, государство решило брать за эту услугу плату. Тогда почему в прошлом году Кабинет министров так и не проголосовал за изменения в постановление №358, устанавливающие плату за внесение данных в реестр? Ведь документ прошел все согласования в правительстве, был одобрен и готов. После его принятия средства от регистрации наполняли бы бюджет, а не карманы владельцев электронных площадок. Но, видимо, цели у правительства были другие.

В итоге уже три месяца частные компании, не предоставляющие вообще никаких услуг, получают в среднем около тысячи гривен с каждой сделки купли-продажи недвижимости. И что любопытно, чем больше количество этих площадок (на сегодняшний день их четыре), тем выше стоимость их услуг. Что еще любопытнее, цены у них одинаковые, и повышают они их синхронно. Антимонопольный комитет уже начал проверять эти странные совпадения и обещает управиться к концу октября.

"Первый вопрос, на который мы хотим ответить: почему были авторизированы именно эти четыре площадки? Как получилось, что в довольно короткие сроки именно они оказались технически и юридически готовы к работе? Второй вопрос, на который мы хотим ответить: почему после авторизации второй, третьей и четвертой площадок, то есть при росте конкуренции, стоимость услуг не снизилась, а повысилась с 780 до 1020 грн? А впоследствии цены снова выросли. То есть увеличение числа участников рынка повлияло не на снижение, как это часто бывает, а на рост цены, - прокомментировала ZN.UA госуполномоченная АМКУ Агия Загребельская. - При этом у нас есть информация от общественности и журналистов, определенные документы, полученные в ходе проверки, которые говорят о наличии большого количества других схожих аспектов в работе площадок. Настораживает, например, схожесть программных кодов, договоров, прайсов на услуги. И третий вопрос, который нас интересует: почему другие площадки не выходят на этот, если так можно выразиться, рынок?".

Пока главный аргумент, которым в Фонде госимущества оправдывают появление электронных площадок, - борьба с занижением оценки имущества. Это, кстати, вообще главный аргумент любых изменений в системе оценки - пугало, регулярно вносимое в сессионный зал ради очередных изменений. Бесспорно, налоги платить должны все и в полном объеме, но если до 2010 года при купле/продаже облагалась налогом разница между ценой покупки и ценой продажи, то с 2010-го базой налогообложения стал валовой доход. И неважно, что ты купил недвижимость за 100 тыс., а продал за 80, потеряв, а не заработав, будь добр заплатить налог со всей суммы. И с тех пор среди многочисленных налоговых экспертов не нашлось никого, кто объяснил бы желание украинцев занизить стоимость не их жадностью и стремлением "кинуть" государство, а ответной реакцией на непродуманную налоговую политику.

Только поэтому проблема действительно актуальна по сей день: продавец, покупатель и оценщик при купле/продаже недвижимости сознательно занижают оценочную стоимость, пытаясь снизить сумму налога от продажи имущества. Причем занижают стоимость массово, речь идет о трети сделок от общего числа. Бюджет могла бы наполнить борьба с занижением стоимости, но панацея ли электронные площадки?

Очередная возможность занижать стоимость возникла в 2014 году, во время борьбы с предыдущей схемой, выстроенной на оценке имущества. До этого момента все оценки проводились через 10–15 компаний, связанных с конкретными людьми, а остальных оценщиков на рынок просто не допускали. Более того, с 2013-го оценщики могли использовать исключительно автоматизированную систему контроля качества, патент на которую принадлежал некой общественной организации с пафосным названием "Институт управления качеством оценочной деятельности", забиравшей себе 80% от комиссии оценщика за доступ к системе.

При попытке схему сломать вносились изменения в законодательство, были созданы тот самый Единый реестр и система мониторинга, доступ к данным реестра был открытым, а работать на рынке оценки смогли все сертифицированные специалисты, а не только группа избранных. Тогда многие чиновники безапелляционно утверждали, что вот теперь-то занизить стоимость имущества будет невозможно, открытость, прозрачность и конкуренция - лучший способ побороть желание украинцев заплатить государству меньше налогов.

Однако при внесении законодательных изменений чиновники проигнорировали предложения общественности о том, чтобы предусмотреть проверку отчетов с использованием индикативных цен, своеобразный постаудит уже проведенных сделок, позволяющий контролировать оценщиков и отслеживать злоупотребления. Действительно, зачем, конкуренция и прозрачность - наше все. В итоге за период с 2014-го по 2018 год оценки просто не проверялись. Нет, ФГИУ пытался требовать какие-то отчеты у оценщиков, даже в правоохранительные органы обращался, но так как он собственноручно не вписал в законодательство норму о том, что ему эти отчеты должны предоставлять, заведенные на оценщиков дела разваливались с самого начала. Одну схему побороли, другую создали. И тут же начали бороться с ней.

Очередные изменения в Закон "Об оценке имущества" и постановление №358 "О проведении оценки с целью налогообложения...", снова разрабатываемые, чтобы навести порядок в сфере оценки, предполагали возможность контроля оценщиков и стоимости, работы Единой базы и Модуля оценки, использование индикативных рыночных цен и проч. Документы были разработаны, одобрены экспертами, согласованы всеми министерствами и весной 2017-го готовы к подаче в парламент. Но потом руководство в ФГИУ сменилось, и документы отозвали. Не для того, чтобы доработать, а чтобы подать новые изменения, предполагающие присутствие электронных площадок как главного способа борьбы с занижением оценки.

Единственный адекватный метод определения реальной стоимости - это проверка подаваемой оценщиком информации по ряду критериев. Она проводится. Для этого был специально разработан Модуль оценки как составляющая часть Единой базы оценки. Он работает независимо от того, кто вносит информацию в Единый реестр - сам оценщик, посредник или госчиновник. Можно долго спорить о том, эффективен ли модуль, какие показатели он должен учитывать, что исключать, а что включать в критерии оценки, но наличие или отсутствие электронных площадок на эффективность работы модуля точно не повлияет.

"Электронные площадки не предоставляют никакой дополнительной услуги, они лишь продают точку входа в Единую базу, которая принадлежит государству. С более жестким контролем занижения оценки имущества это тоже общего имеет мало. Ведь если оценщик некорректно выполнил свою работу и занизил стоимость, ФГИУ должен применить к оценщику санкции, вплоть до прекращения деятельности. Эта санкция была раньше, есть и сейчас. Что мешает ФГИУ эффективно использовать этот механизм? Непонятно, как наличие электронных площадок усилит борьбу с недобросовестными оценщиками. Это похоже на коррупционную схему. По сути, вся эта манипуляция выглядит как создание кормушки, которая помогает частным компаниям зарабатывать деньги, - объяснил ZN.UA старший партнер ЮФ "Ильяшев и Партнеры" Роман Марченко. - Если государство считает, что эта услуга должна быть платной, правительство должно внести изменения в свое же постановление, логично было бы создать для этих целей государственную площадку, централизованно установить стоимость такой услуги, и все деньги направлять в бюджет страны".

Премьер, на глазах у которого отзывались нужные правки и принимались ненужные, очнулся лишь после того, как схема активно заработала. И, имея все рычаги влияния на процессы, да и на ФГИУ, попросил разобраться в вопросе правительственно-общественную организацию "Вместе против коррупции" и предложить премьеру пути решения проблемы. Ну, допустим, хотя общественность целесообразнее было привлекать на этапе подготовки законодательных норм, а сейчас уже самое время обращаться за помощью к правоохранительным органам.

Общественники согласились, что речь идет о коррупционной схеме. Описали, каким образом схему удалось внедрить. Возмутились завышенными ценами на услуги площадок и предложили решение - установить верхний предел оплаты для площадок-посредников.

То есть не устранить посредников как ненужный элемент, не сделать услугу платной, но собирать средства в бюджет, не привлечь к ответственности действующих чиновников, которые схему "крышуют", а установить планку, выше которой площадки не смогут повышать стоимость своих услуг. Конечно, если ты ничего не платил, потом стал платить тысячу, а потом тебе сказали, что достаточно и двух сотен, то это очевидное улучшение. Но схема никуда не денется, площадки не перестанут зарабатывать деньги просто так на каждой сделке, они всего лишь будут зарабатывать меньше. И тут, конечно, хочется напомнить премьеру, что нет худшего врага, чем глупый союзник. И подобные решения проблемы дискредитируют правительство и непосредственно Владимира Борисовича не менее, чем само существование схемы, чего доброго премьера заподозрят в желании войти в долю, а не побороть схему и восстановить справедливость. Решение об установлении граничной стоимости услуг даже как промежуточное никуда не годится, ведь нет ничего более постоянного, чем временные меры, но установление ценового порога для площадок-посредников станет дополнительным подтверждением законности их работы, а значит, и всей схемы.