Снова достать луну с неба?

Наверное, всех нас волнуют изменения, которые касаются рынка недвижимости, в особенности наших квартир.

В США каждый гражданин меняет квартиру или дом минимум три раза в течение жизни. Огромная часть наших граждан, переселившихся с Востока Украины, вынуждены были поменять свои квартиры, многие люди переезжают в квартиры в новых современных домах, которые дают им гораздо больше комфорта, чем старый жилой фонд. Процесс всех этих изменений всегда сопровождается оформлением документов, поэтому так неравнодушны граждане к любым изменениям в этом направлении. Мы уже не стоим в очередях в душном и многолюдном БТИ и вспоминаем те времена, как кошмарный сон. Процесс оформления сделок стал проще, но он не стал дешевле.

Во сколько сегодня обойдется оформление процедуры купли-продажи квартиры или дома?

Оставим за скобками оплату услуг посредника (маклера или риелтора), тем более что без него вполне можно обойтись - вся информация есть в Интернете, надо только ее терпеливо поискать. Остановимся на обязательных платежах.

Во-первых, во всех случаях 1% от суммы сделки перечисляется в Пенсионный фонд. Также 1% обычно требует для себя негосударственный нотариус (в бюджет эти средства перечисляет только госнотариус); еще нотариусы зачастую требуют дополнительно средства на "оформление сделки" (1% им мало) и поясняют, дескать, это "за внесение в реестр" или "за оформление договора купли-продажи". Обязательно спрашивайте у нотариуса заранее письменное подтверждение о перечне и размере всех необходимых платежей. Очень часто "за внесение в реестр" оказывается сюрпризом для участников сделки, тем более что звучит оно загадочно, но сама операция весьма несложная и больше 100 грн уж никак не стоит.

Найти нотариуса, который согласится взять деньги, которые сия операция заслуживает, весьма непросто, так как нет реальной конкуренции среди нотариусов.

Какие еще расходы сопровождают сделку?

Тут есть варианты.

Если квартира продается меньше чем через три года после приобретения, то уплачивается подоходный налог в размере 5% и военный сбор - 1,5%. В случае если продается больше, чем одна квартира одного собственника в течение года, также уплачивается подоходный налог - 5% и военный сбор - 1,5%. С учетом 1% в Пенсионный фонд и 1% нотариусу набирается весьма немалая сумма в 8,5%.

По-прежнему существует дискриминация нерезидентов, которые уплачивают уже 18% и военный сбор 1,5%. То есть нерезидентам придется выложить 22,5% от суммы сделки, что не способствует развитию рынка недвижимости. Впрочем, как и оплата налогов со сделки в случае ее проведения меньше чем через три года. При введении этого требования законодатель хотел уберечь рынок от спекуляций, но по глубокому убеждению многих экспертов рынка вполне было бы достаточно и одного года.

Кроме того, в небольшую сумму обойдется процедура оценки недвижимости. На эту тему хотелось бы обратить внимание читателя, так как то, что происходит в этой области, выглядит весьма тревожно.

На сегодня перечисленные выше в процентах платежи взимаются от стоимости объекта, определенной оценщиком, или от суммы сделки. Базой выбирают то, что больше. На практике все ориентируются на сумму, указанную в отчете независимого оценщика. Оценщик при этом должен иметь сертификат субъекта оценочной деятельности, и он должен зарегистрировать отчет об оценке на специальном сайте - единой базе отчетов по оценке. Оценщиков, имеющих право выполнять такую оценку, достаточно много, рынок их услуг очень развит, и потому стоит такая оценка совсем недорого - от 300 до 500 грн. Это если делается нормальный отчет, и платежи рассчитываются на базе полной стоимости квартиры или дома. В случае если заказчик оценки решает поиграть в игру "на понижение", он ищет оценщика, который делает отчет с существенно заниженной стоимостью, иногда до 50 тыс. грн за квартиру в Киеве… За такую удивительную оценку "в карман" оценщику платится гораздо больше, но риски возникают у покупателя.

Ведь продавец может разорвать сделку и вернуть полученные средства покупателю. И вот тут-то покупатель должен задуматься - а хочет ли он возврата тех мизерных средств, которые записаны в договоре купли-продажи? Суду не предъявить слова, что "мы заплатили больше"! И этот риск очень серьезный. К сожалению, многие нотариусы (не все) сегодня даже рекомендуют обращаться к оценщикам-занижальщикам, не поясняя риски, которым себя подвергают при этом покупатели.

Другой риск связан с тем, что заниженная оценка приводит к недополучению средств Пенсионным фондом и в некоторых случаях - бюджетом. Можно, конечно, возмущаться жадностью наших законодателей и даже говорить о том, что нигде в мире не облагается налогом вся стоимость, а только разница между тем, по какой цене куплено и тем, за что продано. Но пока эти нормы не изменены, не стоит рисковать и иметь дело с правоохранительной системой по поводу недоплаты в бюджет существенных сумм, ибо такие игры ничем хорошим не заканчиваются, а уж нервов и денег стоят немалых.

И тем не менее, наши люди рискуют, так как зачастую даже не подозревают об этих рисках.

Год назад ZN.UA писало о том, как Фонд госимущества, регулирующий оценку в Украине, пытался бороться со "схемщиками". К сожалению, за год борьбы Фонд продвинулся недалеко: выявив 126 компаний, выполнявших сомнительные оценки в 2016 г., Фонд затребовал у этих компаний отчеты по оценке на рецензирование. Многие компании не представили такие отчеты, а те, что представили, в основном получили негативные рецензии. Странным выглядит то, что по данным Фонда, только 25 компаний были лишены права заниматься оценочной деятельностью. Что произошло с теми, кто не представил отчеты на рецензирование, вообще непонятно. Также по данным Фонда почти 25 оценщиков лишились квалификационных сертификатов. Это, кончено, совсем немного, учитывая, что мошенничество в оценке процветает, а мошенники нашли других оценщиков и зарегистрировали другие компании. Тем не менее, мошенникам стало понятно, что есть методы борьбы, и что при активизации действий Фонда их схема может развалиться.

И тогда "они", видимо, решили придумать что-то новенькое. Более надежно закрепляющее за ними монополизм и позволяющее собирать деньги со всех. Хотя это новенькое - не что иное, как хорошо забытое старенькое. Ведь уже были времена в 2012-м, когда за оценку платили 5 тыс. грн вместо 500 грн. Было время в 2014-м, когда Минюст объявил о победе самой коррупционной схемы в стране - в оценке для налогообложения. И вот опять… И что же это? А вот что.

Во время голосования за изменения в Налоговый кодекс 07.12.2017 г. депутатом Максимом Курячим была предложена поправка 99, которой вносились изменения в НК в части, которая касается процедуры оценки для налогообложения. Голосование в Раде было весьма драматическим, так как Рада провалила поправку во время голосования индивидуально за нее. Тогда ее включили в длинный перечень других поправок, и (к великому сожалению многих оценщиков) данная поправка в этой "братской могиле" была проголосована.

Любопытным было пояснение к поправке, высказанное депутатом Максимом Курячим: "Ця правка направлена і спрямована проти так званих "чорних" ріелторів, які занижують ринкову вартість на нерухомість" (цитата из стенограммы заседания ВР).

Хочется задать г-ну депутату М.Курячому вопрос: "Вы вообще понимаете, о чем говорите?". Ведь риелторы (ни "черные", ни "белые") не делают оценку недвижимости, если только они не оценщики. Оценка в Украине не является исключительным видом деятельности, но для ее легитимности надо пройти специальное обучение и получить соответствующие документы после сдачи экзамена. А также получить сертификат субъекта оценочной деятельности - своего рода лицензию регулятора деятельности - Фонда госимущества, разрешающую данную деятельность. То есть предлагая такую поправку, надо хотя бы было разобраться в элементарном, я уж не говорю о сути самой поправки.

Теперь по сути поправки. Что она предлагает?

Во-первых, она предлагает регистрировать все отчеты в "единой базе отчетов по оценке".

На самом деле "единая база отчетов" существует еще с 2013 г., туда внесена информация из почти 1,7 млн отчетов, и не совсем понятно, зачем нужно дублировать регуляцию, которая уже существует, и в которую оценщики вносят отчеты, получают уникальные номера отчетов и передают это нотариусам, а нотариусы регистрируют сделку. Здесь нет ничего нового, оно уже работает. Тогда зачем такие новации? Еще древние говорили: не ломай то, что работает.

Во-вторых, вводятся электронные площадки, через которые оценщики будут обращаться к единой базе отчетов. То есть если раньше оценщики регистрировали отчеты прямо в базе, то теперь предлагается их регистрировать через посредников. И, конечно, платить за это посредникам. Как же это так, что оценщики так долго жили без посредников? Непорядок. Решил Максим Курячий, теперь есть кому собирать деньги за посредничество. Другой вопрос, что они совершенно не нужны, и без них замечательно обходились, ну, то такое…

Ну, и вишенка на торте - в-третьих, предполагается создание некоего электронного модуля определения оценочной/рыночной стоимости, который будет в электронном режиме проверять оценку, сделанную оценщиком, и не будет давать возможности регистрировать заниженные оценки. Вот она - луна с неба!

Вот эта задача вызывает недоумение у всех грамотных оценщиков. Во-первых, если модуль будет делать именно определение стоимости, то зачем нужны оценщики? Пусть нотариусы вводят параметры в систему и получают базу для начисления налогов. И не нужны никакие оценщики. Нет, нам говорят, система может ошибиться, и оценщик сможет отстаивать свою оценку в Фонде госимущества в течение
10 дней в случае отказа Единой базы от регистрации отчета в базе. Оставив за скобками вопросы о том, кто захочет спорить в течение 10 дней и срывать сделку, зададим более важный вопрос: а возможно ли создать такой модуль?

Ответ очень простой: создать модуль, который корректно будет определять стоимость на текущую дату оценки, на нынешнем этапе развития компьютерных средств НЕВОЗМОЖНО. Наши законодатели/чиновники слышали звон, да не знают, где он - так же, как и с "черными" риелторами. Они слышали, что где-то там, в развитых странах есть т.н. массовая оценка для налогообложения. Но при этом они не обращают внимания на "мелочи", что эта оценка выполняется на конец года, т.е. дата оценки во всех оценках одинаковая. Для неспециалистов поясню, что рынок недвижимости - очень динамичная субстанция, и цены меняются постоянно, и именно потому нет в развитых странах платформ/компьютерных систем, позволяющих выполнить оценку на текущую дату.

Кроме того, в оценке для ежегодного налогообложения недвижимости участвует большой массив "исторических" данных по огромному числу объектов, что позволяет разработать хорошо работающие поправки в зависимости, например, от типа здания, в котором расположена квартира. Пример: квартира в новом доме в "Новопечерских Липках" и в соседней "хрущевке" - цены могут отличаться в несколько раз. Или другой пример: ремонт. Одна квартира продается "под отделку", а в другой выполнен евроремонт стоимостью 50 тыс. долл. Но в какой мере рынок готов учитывать этот евроремонт? Вы можете поставить золотые ручки, а ваша квартира все равно будет продаваться, как будто там обыкновенные. Для обоснования нужен большой массив, которого нет в существующей базе, и только регулярное проведение массовой оценки (т.е. оценка всех объектов в определенном регионе) может позволить обосновать корректировки, связанные с различными факторами.

Более того, данные о стоимостях квартир и домовладений в тех самых развитых странах полностью открыты, и потому попытка существенно занизить стоимость сделки выглядела бы весьма подозрительно и немедленно привлекла бы внимание местной налоговой. В Украине же оценку для ежегодного налогообложения недвижимости вообще не делают, налог взимают с квадратных метров, и это печально.

Кстати, еще месяца не прошло, как Польская федерация ассоциаций оценщиков PFVA (Polish Federation of Valuers Associations) провела в Варшаве конференцию "Статистические методы в оценке недвижимости - легальны ли они?". Участники конференции - члены ЕС единодушно пришли к выводу: статистические методы не могут заменить оценщика, они могут использоваться только для внутреннего анализа и принятия управленческих решений.

Итак, если модуль электронного определения стоимости сделать невозможно, и с его помощью нецелесообразно выполнять оценку, то какой смысл в его создании? Зачем тратить государственные средства на его разработку и внедрение в условиях, когда есть работающая база отчетов? Зачем создавать посредников в виде электронных площадок? Чтобы кто-то на этом мог заработать? Кто при этом думал о нерациональном использовании бюджетных средств, а проще говоря - наших налогов? Кто из депутатов обсуждал с оценочной общественностью последствия этих сомнительных новаций?

Совершенно очевидно, что предлагаемые новации не нужны, они могут привести к росту цен на оформление сделок, к возникновению массы проблем при таком оформлении и к нерациональному использованию бюджетных средств. В условиях, когда рынок недвижимости грозит обвалиться, что приведет к потере рабочих мест и доходов бюджета от этого рынка, есть ли смысл подвергать его очередным встряскам в угоду тем, кто спит и видит, как на нем заработать?

Если депутаты так уж заботятся о рынке недвижимости, может, они наконец-то откроют существующую базу. Потому что если я скажу, что у нас база регистрации объектов недвижимости открыта, а база отчетов по оценке закрыта, то читатель, наверное, очень удивится. В условиях, когда каждый день создаются и открываются широкой публике новые и новые реестры, непонятно, почему Фонд госимущества придумывает всякие отговорки, и почему Единая база отчетов по оценке остается закрытой. Ведь открытие Единой базы смогло бы показать суммы занижений и позволило бы избавиться от "занижальщиков" уже самим фактом того, что база отчетов открыта. Непонятна также и позиция правоохранительных органов и ГФС: неужто их не волнуют потери бюджета? Почему не проводится работа с теми, кто реально этому способствует? Ведь для любого, даже не очень грамотного человека, вовсе не составит труда проанализировать результаты, занесенные в базу. Почему Фонд остановился с этим анализом год назад? Почему не прописал в своих документах возможность "перекрывать" доступ в базу для тех, кто существенно занижает стоимость? Если потери бюджета составляют 2 млрд грн, как утверждает председатель ФГИ г-н Трубаров, то почему не делаются простые шаги, которые бы очень быстро могли изменить ситуацию? А именно открытие базы для всех граждан Украины, и как результат - выявление тех, кто занижает без всяких дополнительных затрат?