Две тысячи долларов за квартиру в столице. Кто меньше? Фонд госимущества начал анализировать работу оценщиков

В марте 3, уполномоченный контролировать оценку в Украине, опубликовал первые итоги мониторинга оценок для целей налогообложения при сделках купли-продажи недвижимости и прочего имущества.

Впервые с момента введения налогообложения сделок с недвижимостью государство задумалось, что не помешало бы понять, как оцениваются объекты, при продаже которых возникают обязательства у налогоплательщиков. Оказалось, что даже в Киеве покупают квартиры по цене 50 тыс. грн…

Налоговые обязательства

Напомним, что во всех случаях отчуждения недвижимости возникает обязательство уплаты 1% от оценочной стоимости или суммы сделки (что выше). Оно перечисляется в Пенсионный фонд (ПФ). При этом оценочная стоимость объекта с 2014 г. трактуется как рыночная. На практике очень редко встречаются случаи, когда договора заключаются по цене выше оценочной стоимости. Еще хуже, что продавцы, не желая оплачивать этот 1%, ищут оценщика, который "подгонит" стоимость под желаемую цену в договоре. Чем это чревато - рассмотрим ниже.

В случае если собственник владел объектом более чем три года, или продает в год не больше одного объекта, других обязательств не возникает.

Дополнительно к 1% в ПФ по ставке 5% от той же стоимости подлежит налогообложению сделка с недвижимостью, которой продавец владеет менее трех лет, и в случае продажи тем же собственником больше одного объекта в течение года.

По 5-процентной ставке облагаются также операции с объектами незавершенного строительства, случаи обмена объекта и прочая экзотика.

Наиболее дискриминированной в стране все еще остается недвижимость, находящаяся в собственности иностранцев. Они почему-то должны уплатить 18% от суммы сделки, а юридические лица-нерезиденты - 15%. И хотя эта ставка не такая большая, как в России (где иностранцы облагаются налогом в 30%), она не способствует приобретению недвижимости в Украине иностранными гражданами или юридическими лицами. Многие специалисты в области недвижимости давно предлагают пересмотреть эту норму в сторону уменьшения. Надо также отметить, что в цивилизованных странах такая дискриминация вообще отсутствует.

Завышенной также представляется ставка налога в 5% в случае : а) перепродажи недвижимости в течение трех лет, б) применения ее к "незавершенке"... Понятно, что законодатель стремился таким образом ограничить спекуляции на недвижимости. Однако для ограничения спекуляций было бы достаточно и одного года и ставки на уровне 1%, особенно учитывая необходимость в любом случае уплаты 1% в ПФ, а также оплаты немалых услуг по подготовке к сделке. Почему нет смысла бояться спекуляций? Потому что логика рынка за много лет изменилась, доходность операций существенно упала, и вряд ли сегодня возможны какие-либо спекуляции на падающем рынке недвижимости, поэтому 5% только ограничивают движение, а не предотвращают спекуляцию.

Кстати, хочется развеять заблуждение об уплате 1% нотариусам: такой платеж является обязательным только для государственных, но не частных нотариусов. Он также обременяет сделку, хотя с частными нотариусами советуем поторговаться или поискать себе сговорчивого.

Что касается "незавершенки" и операций по обмену, то логика обложения этих операций высоким налогом вообще непонятна. Ведь спекуляции - это скорее купля-продажа, этим и было бы целесообразно ограничиться. Есть смысл оставить 5% при продаже более одного объекта в течении года. Уверена, чиновники, задекларировавшие по 60 квартир, вполне справятся с платежами в бюджет и по 5%.

Последние три года стагнирующий рынок недвижимости не приносит существенных доходов бюджету. В такой ситуации государству нужно думать о снижении налогового давления, а не срывать резьбу, пытаясь еще сильнее затянуть гайки.

Мониторинг регулятора

Регулятор оценки в Украине - Фонд госимущества - всегда понимал необходимость контроля оценки недвижимости для налогообложения в сделках купли-продажи. Особенно актуальным такой мониторинг стал с момента введения института так называемых "налоговых оценщиков", чья монополия действовала при предыдущем, сбежавшем от нас правителе, и была успешно отменена в августе 2014 г. ZN.UA неоднократно писало о борьбе с монополией "налоговых оценщиков".

Вместе с печально известным "институтом налоговой оценки" была введена и Единая база отчетов по оценке, в которой нужно было обязательно регистрировать оценочные отчеты для передачи их нотариусам при заключении сделки. Казалось бы, наличие Базы было позитивным моментом, позволяющим анализировать и контролировать цены реализации объектов. Да не тут-то было: оказалось, что База пребывает в частных руках, несмотря на то, что разрабатывалась на государственные средства.

Почти два года понадобилось ФГИ, чтобы установить контроль над Базой и иметь возможность анализировать ее данные.

Что в Базе той?

В соответствии с законодательством, в нашу Базу вносится не только стоимость объекта, но и информация об объекте: местоположение, площадь, технические характеристики здания и т.д. и, конечно же, цена за 1 кв. м проданной площади. Эти данные позволяют анализировать цены, по которым объекты должны были облагаться налогами и соответствие этих цен рыночным аналогам.

Вот этим анализом цен на недвижимость и занялся наконец-то ФГИ, ведь уже давно известно, что во многих случаях продавцы для снижения базы налогообложения стремились к занижению налоговых обязательств, поэтому искали оценщиков, которые бы занизили оценочную стоимость. Со временем, такие оценщики даже начали сами себя рекламировать: "оценим дешево и задешево". А когда Нацбанк ограничил сумму наличной оплаты и потребовал, чтобы суммы выше 150 тыс. грн перечислялись через банковские учреждения, очень часто оказывалось, что "на бумаге" сделки заключались именно по цене 150 тыс. грн или ниже. Конечно, перечисление через банковскую систему добавляет затраты к тем, которые и так несут участники сделки, а когда банки стали "сыпаться", то перечисление через банк стало просто опасным.

Но это еще не все: с момента, когда Нацбанк в декабре 2016-го ввел ограничение на сумму наличной оплаты в размере 50 тыс. грн, часть квартир удивительным образом стала продаваться по цене 50 тыс. грн. Вот откуда в декларациях чиновников эти "смешные" цены на квартиры - по 150 и даже по 50 тыс. грн. Ну, вот с этими "юмором" и решил разобраться ФГИ в первую очередь, когда получил полноценный доступ к Базе.

Технологическая оболочка Единой базы данных отчетов заработала с конца 2013-го. С тех пор в нее было внесено/зарегистрировано более 1,6 млн отчетов (см. табл. 1). Как уже отмечалось, регистрации подлежат отчеты, которые нужны нотариусам при заключении сделки купли-продажи. И это не только квартиры или коммерческая недвижимость, но также и автотранспортные средства и другие объекты, с которыми проводятся сделки купли-продажи через нотариусов. Без выписки из Базы и уникального номера регистрации отчета по оценке нотариус провести сделку купли-продажи имущества не сможет.

Как видим, число объектов в базе росло, т.е. увеличивалось число продаж. В табл. 2 представлена структура продаж. Совершенно очевидно, что жилые объекты представляют собой львиную долю недвижимости в сделках купли-продажи.

Лед тронулся!

Все годы существования Базы ФГИ подвергался критике за отсутствие ее анализа и мониторинга. Ведь это приводило порой к бесконтрольному занижению цен купли-продажи и размера уплачиваемых налогов, к потерям бюджета и поступлений в Пенсионный фонд. Наконец, лед тронулся: Фонд выбрал из Базы случаи, когда цена сделки по квартирам в пяти городах - Киеве, Львове, Днепре, Одессе и Харькове - составляла 50 тыс. грн и менее. Этот список ФГИ назвал Списком №1. Оказалось, что по итогам 2016 г. в Списке №1 оказались 1102 сделки:

Киев - 127 объектов;

Днепр - 365 объектов;

Одесса - 147 объектов;

Харьков - 407 объектов;

Львов - 56 объектов.

Почему Фонд анализировал оценки именно в этих городах в первую очередь?

В этих городах просто нет квартир по цене 50 тыс. грн или ниже. Стало быть, вероятность заниженной оценки очень высока. Тем не менее, Фонд не исключает возможностей ошибок из-за несовершенства базы или по другим причинам.

Поэтому ФГИ направил всем компаниям-оценщикам запросы на предоставление отчетов по оценке объектов, которые могли бы доказать их объективность. И именно поэтому публиковать списки проштрафившихся оценочных компаний в СМИ пока еще рано.

24 марта фонд опубликовал Список №2 - в нем представлены сомнительные объекты, оценка которых в тех же городах ниже 150 тыс. грн.

Т.е. Фонд не собирается останавливаться и обещает следующим этапом проанализировать оценки объектов ниже 150 тыс. грн, а также те, которые явно ниже средних цен на аналогичные квартиры по определенному региону. Как заметила Наталия ЛЕБЕДЬ, заместитель председателя Фонда госимущества Украины, "хотелось бы обратить внимание заказчиков, пользователей подобными оценками на очевидные риски сотрудничества с субъектами оценочной деятельности, любыми посредниками, которые предлагают, помогают в получении или фактически предоставляют услуги по оценке, в которой занижена оценочная стоимость недвижимого или движимого имущества. Это и риски продавца потерять средства от продажи, если в соглашении указана необъективная цена, а оценочная стоимость занижена, и риски покупателя в случае мошеннических действий с покупаемым имуществом впоследствии не доказать свои права из-за необъективной цены и оценочной стоимости. В конце концов, следует помнить и об ответственности всех участников процесса согласно ст. 212 Уголовного кодекса Украины..."

Многие, наверное, видели объявления, в которых клиентам обещают оценить "дешево и задешево". Именно от таких случаев и предостерегает нас Наталья ЛЕБЕДЬ. Конечно, неискушенному продавцу может показаться выгодным снижение стоимости предмета сделки: квартиры, земельного участка или автомобиля. Но занижение может быть чревато различными возможными санкциями. Пока что такие санкции, скорее всего, коснутся нерадивых оценщиков. И те, кто действительно шел на поводу у заказчика и занижал стоимость объектов, будут лишены сертификата субъекта оценочной деятельности (СОД) - своего рода лицензии на занятие оценочной деятельностью. На следующем этапе возможно выявление тех случаев, где нанесен ущерб государству. За этим последует предложение о доплате в госбюджет. Не совсем понятно, как быть в этой ситуации с потерями ПФ, но и в этом случае ситуация для некоторых участников сделки может оказаться весьма неприятной.

Фонд в данном случае, по словам г-жи ЛЕБЕДЬ, ставит своей задачей создать условия, при которых занижение перестанет быть практикой оценки при сделках с имуществом, а стоимость будет максимально приближена к рыночной и объявления о намерении совершить сфальсифицированную оценку - "оценим дешево и задешево" - исчезнут с рынка, поскольку и продавцы, и покупатели будут просто бояться таких предложений.

Но для этого и парламентарии должны поработать, упразднив дискриминационные ставки налогообложения недвижимости, не стимулирующие рынок и наносящие вред его развитию. Да и Нацбанк должен обеспечить возможность безопасного и недорогого перечисления средств через банковскую систему по сделкам купли-продажи, а еще лучше - отменить требование по оплате исключительно через банковскую систему. Безусловно, НБУ должен стимулировать использование банков для любых платежей, но стимулирование не означает запрет и ограничение. Как говорил гениальный Жванецкий: "Может, надо заасфальтировать там, где мы ходим?" Т.е., если мы не пользуемся банками для перечислений за объекты недвижимости, то самое худшее - это принуждать нас к этому, тем самым ограничивая права распоряжения собственными средствами.

Рынок недвижимости в Украине все еще остается емким рынком для инвестиций и вложений как граждан, так и юридических лиц, альтернативой банковским депозитам. Его развитие стимулирует отрасли строительных материалов, мебели и другие сопредельные производства. Поэтому необходимо стимулировать развитие этого рынка, а не устанавливать правила, приводящие к его стагнации.