Поддержать
Киев уже не флагман рынка
Вторичный рынок недвижимости Украины за время войны подвергся необратимым изменениям.
Во-первых, супертройка украинских городов, наиболее привлекательных для проживания, бизнеса и отдыха, превратилась в четверку. К Киеву (финансы), Одессе (море), Львову (туризм) добавился Ужгород (безопасность). Это означает, что магнитом для рынка недвижимости на много лет станет именно степень безопасности.
Итак, чем ближе к территории безопасностного блока, тем дороже становятся квадратные метры. Лишь со временем разница в цене и доходность выровняются.
Во-вторых, тренды на рынке недвижимости формирует уже не Киев, их формируют другие мегаполисы, расположенные ближе к границам цивилизованного мира.
Так, по наблюдениям lun.ua, больше всего за прошлый год подорожало жилье в западных областях Украины.
Цена квадратного метра возросла:
во Львове — на 18 700 грн (+42%);
в Ужгороде — на 22 700 грн (+51%);
в Черновцах — на 13 000 грн (+40%).
Киев и Одесса показали рост на 13 600 грн (+28%) и 13 700 грн (+35%) соответственно. Зато в Харькове средняя цена квадрата с начала года снизилась на 3 тыс. грн.
В-третьих, метры больше не имеют определяющего значения. Вкладывать средства в недвижимость логично по формуле: общая цена за объект, характеристики здания, количество комнат, локация.
Наконец, в-четвертых, отечественному рынку приходится конкурировать с рынками недвижимости на безопасных «натовских» территориях.
Вторинка ведет за собой
Еще одна важная новость для наших читателей.
После неудачных экспериментов застройщиков с ценами, нерыночных ипотечных программ, спонсором в которых обычно выступал госбюджет, первичный рынок загнан в депрессию. И сегодня ведущим стал именно вторичный рынок недвижимости.
Большинство девелоперов закладывают в стоимость недвижимости, кроме собственных сверхприбылей, еще и взятки для всей цепочки разрешительных инстанций и органов власти, риски девальвации национальной денежной единицы, обслуживание ссуд. Тогда как на площадке перепродажи бэушного жилья договариваются только продавец, покупатель и нотариус, и там все относительно честно. Ведь цену диктует рынок.
Дешево? Заверните несколько штук
Тем временем в жилье срочно нуждаются едва ли не сотни тысяч украинских домохозяйств (война заострила эту проблему), а средств у них нет. Так что в «супермаркете» недвижимости сейчас сметают с полок большей частью недорогие варианты.
В черте города Киева самый распространенный запрос — на квартиры в любом состоянии, стоимостью от 32 до 65 тыс. долл. И таких объектов не хватает для удовлетворения спроса.
Следующая категория затребованных квартир — с ценой продажи от 65 до 100 тыс. долл. Их покупатели относительно высокооплачиваемые сейчас или когда-то граждане, которые ищут более-менее приличное жилье преимущественно для своего проживания. Хотя и сдача в аренду не исключается.
Почему покупатели предпочитают вторичку?
1. Здесь относительно прозрачная и обоснованная цена квартир.
2. На рынке перепродажи можно подобрать объекты уже с удовлетворительным ремонтом. Такая инвестиция (для проживания либо сдачи в аренду) начинает работать на владельца сразу — с момента, когда поставлены все необходимые подписи на договоре купли-продажи. Погружаться в ремонт никто не хочет — сейчас это очень затратно.
3. Это перспективно, ведь окупаемость украинской недвижимости остается несравненно более быстрой, чем зарубежной. Да и в отличие от Европы налогообложение в Украине этой сферы не сильно обременительно.
Полмиллиона долларов за квартиру
Нет, не в Вене, а во Львове.
В Киеве и сегодня чуть ли не мгновенно купят «с рук» относительно небольшую двухкомнатную квартиру за 270 тыс. долл. в состоянии «голый бетон», но в новом доме в уютном месте исторического центра города.
А, например во Львове за последнюю трехкомнатную квартиру свежей постройки с очень неудачным планированием (из общей площади в 127 квадратов всего 46 кв. м — комнаты), но в 30-квартирном доме в «тихом» центре города, просят 12 млн грн, или 315 тыс. долл. Заметьте, в ремонт такой квартиры вкладывают еще как минимум сотню тысяч, как максимум — в зависимости от фантазии.
Ничего так цены для воюющей страны.
И это не «хотелка» продавца. Это реальные цены в доме, по которым он уже фактически распродан.
Интересный пример из жизни. В самом начале 2022 года покупатель с востока страны приобрел 112-метровую квартиру в ЖК на несколько сотен квартир в уютном месте (рядом с центром Львова) уже с ремонтом. Заплатил «всего-навсего» 310 тыс. долл. Львиную долю стоимости объекта составлял именно ремонт. Предыдущий владелец вложил в него около170 тыс. долл. (с техникой и мебелью, которую покупатель получил в презент).
Динамика этого объекта такова.
1. Первый покупатель — на котловане — 1 тыс. долл. за квадрат (2017 год).
2. Перепродажа по цене квадрата — около 2700 долл. (начало 2022-го).
3. Сейчас новый владелец сможет практически без проблем получить за такое жилье (с ремонтом, техникой, мебелью) 3500 тыс. долл. за квадрат (май 2023-го).
112 кв. м. * 3500 долл./кв. м. = 392 тыс. долл.
Паркинги в центре Львова всегда оторвут с руками. За этой квартирой — два паркоместа, которые будут оценивать отдельно, каждое по +35 тыс. долл.
То есть на выходе имеем почти полмиллиона «зеленых».
За год войны цены во Львове взлетели в космос практически во всех сегментах.
Быстрые деньги
Возникает логичный вопрос: почему во времена, когда рынок квартир от застройщиков находится в подавленном состоянии, вторичка остается активной?
Действительно, рынок «жилья из вторых рук» более гибкий и компромиссный. Тут не нужно сидеть в засаде на акцию от девелопера или выпрашивать в отделе продажи преференции. Но есть и другие весомые причины.
1. Вторичный рынок больше приближен к реальности и не несет рисков, присущих первичному: львиная доля домов не просто сдана в эксплуатацию, а уже обжита обитателями.
2. В бэушные квартиры с ремонтом обычно заложена стоимость строительных материалов и мастеров еще по старым ценам. Делать же ремонт с нуля — это согласиться на разбой с большой дороги.
3. На вторичном рынке часто попадаются адекватные европейским метражи. В Европе уместен и затребован стильный минимализм, а не пентхаусы.
4. Даже новостройки на вторичке покупают охотнее хотя бы потому, что львиная доля ремонтов у соседей уже сделана и «волшебный» звук перфоратора или дрели не будет сопровождать жителей годами.
5. На рынке бэушного жилья теперь охотнее идут на торг, людям очень часто нужны быстрые деньги, а избытка покупателей не наблюдается. Кроме того, цена большинства квартир в прошлые годы была не так раздута, как сейчас, ведь владельцам морально легче предоставить существенную скидку.
Ценность или чемодан без ручки?
У нас война. И, конечно, квартиру в карман не положишь. Однако вспомним о тех материальных ценностях граждан, которые остались после развала Союза. Конечно, это не вклады в сберкассах, не ковры и не хрусталь. А именно квартиры, отдельные из которых еще до сих пор пользуются значительным спросом.
И хорошие новости для владельцев этих квартир в том, что инвестиционная привлекательность вложения средств в рынок недвижимости Украины имеет несравненно больший коэффициент полезного действия, чем, например приобретение зарубежной недвижимости. Это и потенциальная окупаемость квартиры в случае сдачи ее в аренду, и ее ликвидность (если, конечно, она приобретена по «правильной» цене), и возможность легко управлять активом, и налоговые каникулы, которые, очевидно, когда-нибудь закончатся, хотя еще не скоро.
Если же вы намерены инвестировать в недвижимое имущество, то имейте в виду: не стоит покупать то, что в достижимом будущем может превратиться в неликвид вроде чемодана без ручки, который тяжело нести, но жалко выбросить.
К сожалению, такого «добра» на рынке сегодня более чем достаточно.
Следить в Телеграмме
Войти с помощью Facebook
Войти с помощью Twitter
Войти с помощью Google