ХРУЩЕВКИ: РЕКОНСТРУКЦИЯ БЕЗ ОТСЕЛЕНИЯ

Все ближе момент, когда во всю ширь развернется в Украине проблема хрущевок. Даже по предварительным подсчетам она затронет только в нашей державе миллионы людей.

Эта мина замедленного действия была заложена еще во времена Никиты Сергеевича, когда в тогдашнем Советском Союзе началось массовое строительство пятиэтажных панельных домов. Архитекторы и строители теперь могут спорить, было это правильным решением или ошибкой. Но тогда, не имея жилья, десятилетиями стоя в очереди, люди рады были получить эти, по нынешним меркам незатейливые квартиры с низкими потолками, неудобной планировкой, примитивными удобствами. Вряд ли кто-то, получая ордера, задумывался над тем, что амортизационный срок для домов 40-50 лет. Тогда казалось, что полстолетия - это целая вечность, что пройдет время и люди будут жить при коммунизме, где будет главенствовать принцип «Каждому по потребности»…

Но коммунизм растаял, как мираж в пустыне, а пятиэтажки с каждым годом представляют собой все более печальное зрелище. В первую очередь начали выходить из строя сантехника и электросистемы. Трубы ржавеют, забиваются, электроприборы ломаются. Из-за поломки в сантехнике подтапливается основание домов, разрушается фундамент; приходят в негодность кровля и стыки панелей, оголяется и начинает ржаветь арматура…

Чтобы масштабы надвигающейся катастрофы стали более понятными, посмотрим на проблему в разрезе одного из городов, где вопрос уже, что называется, навис дамокловым мечом. В Харькове около тысячи пятиэтажек. В сумме это порядка 3 млн. 400 тыс. кв. метров жилья, или 73 тыс. квартир, в которых живет 380 тыс. человек, проще говоря - каждый пятый харьковчанин. (Аналогичная ситуация в Киеве, ряде других городов.)

Теоретически, путей выхода из создавшегося положения несколько. Самый простой - построить новое жилье, отселить в него людей, старые дома снести. Первый из вопросов, который при этом возникает, - где взять для этого средства? В местных бюджетах на капитальное строительство отводятся крохи, их с натяжкой хватает на то, чтобы хоть как-то латать протекающие крыши и стыки панелей. Надеяться на то, что выделят что-то существенное в ближайшее время из госбюджета, тоже особо не приходится. Кроме того, практика Москвы и Минска, где пытались решить проблему пятиэтажек именно таким путем, показывает: если жильцов отселить, дома разрушить и построить на их месте 12-16-этажки и возвратить семьи во вновь выстроенные дома, 80-90 процентов новых площадей занимают бывшие жильцы. Чтобы получить дополнительные метры, люди идут на всевозможные ухищрения, не редкость развод, фиктивный брак и прочее.

Более приемлемым кажется метод Германии, где уже давно занялись проблемой хрущевок. Пятиэтажки там не сносят, а модернизируют, реконструируют и делают пригодными для дальнейшего проживания. Этим путем попытались пойти в Киеве: отселив жильцов, строители взялись за «оздоровление» дома. В Харькове тоже избрали этот метод, но реконструкцию проводят без отселения жильцов. Преимущество в том, что не надо создавать фонд для отселения, строить новое жилье, проект таким образом получается намного дешевле и экономичнее.

- Для отселения жильцов всех харьковских пятиэтажек потребовалось бы порядка 520 домов, - говорит мэр Харькова Михаил Пилипчук. - По нашим расчетам, в ценах этого года, необходимо 6 млрд. 200 млн. гривен. А для реконструкции зданий без отселения - 4 млрд. 500 млн. Кроме того, при модернизации за счет достройки мансард мы дополнительно получаем 900 тыс. кв. метров жилья, а это - еще 12 тыс. квартир. Исходя из этого мы вышли с предложениями в Кабинет министров Украины и стали одними из инициаторов принятия постановления «О мерах по реконструкции жилых домов первых жилых серий», получили разрешение на экспериментальный пилотный проект реконструкции пятиэтажки. Это первый такой проект в Украине. В октябре на базе Харькова предполагается проведение всеукраинского совещания-конференции с участием руководителей министерств, регионов, строителей с тем, чтобы попытаться выработать оптимальные решения проблемы пятиэтажек. Мы намерены пригласить специалистов из Германии, где модернизацию пятиэтажек ведут еще с конца 50-х годов, а также из Москвы, Минска, других городов, где также обеспокоены проблемой хрущевок.

Однако уже сегодня ясно одно: для нормального решения вопроса необходимы соответствующая законодательная база, инвестиционные программы, кредитование, техническое обеспечение, хорошо разработанные рекомендации по несущей способности домов. Такую массовую реконструкцию за год-два провести невозможно - уж слишком велико количество хрущевок. А что если через 20 лет они начнут падать? Тогда предпринимать что-либо будет поздно.

Первый пилотный проект идет в Харькове успешно. Функции заказчика на проектирование и выполнение работ возложены на управление по строительству, ремонту и реконструкции города. Генеральным подрядчиком на проектирование определено ООО «Вагнер-Систем-Украина». Генеральным подрядчиком - АО «Жилстрой-1». Проект реконструкции предусматривает частичную замену сетей водопровода, канализации, тепла, электроснабжения, телефонных линий, всех сантехнических систем с установкой счетчиков тепла, горячего и холодного водоснабжения, реконструкцию входов в дом с пристройкой помещений хозяйственно-бытового назначения, устройство лоджий первого этажа и остекление существующих балконов, утепление наружных стен дома и реконструкцию фасада, надстройку шестого этажа с размещением 12 комфортных квартир с установкой поквартирных счетчиков.

Многие работы сегодня уже завершены. Основание и фундамент дома по проспекту Маршала Жукова, 21 усилены, где надо подсыпано и подбетонировано. Проверена и приведена в нормальное состояние техника под помещениями, сегодня уже не текут трубы, в подвале заменена вся электрика. На первом этаже появились красивые лоджии. В доме заменены теплотрасса, водопровод, кабель. Идет монтаж мансарды. В ходе его с интересным предложением выступили специалисты «Жилстроя-1»: надстройка будет выполнена из легких ограждающих конструкций со стальным каркасом и перекрытиями из мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам. Строители ведут монтаж не мелкоразмерными, а целыми блоками. Это значительно ускоряет и упрощает работы.

Надстройка мансард в Харькове становится обычным делом. Красочно отделанные достроенные дома можно увидеть в разных районах города. Однако на панельном доме мансарда возводится впервые. Предусматривается, что будут достроены две однокомнатные, две двухкомнатные и восемь трехкомнатных квартир с двумя балконами-лоджиями. Частично наклонные потолки, светлые прихожие. Однако планировка может быть разной, стены можно ставить как угодно, квартиры могут быть разного метража.

В целом технико-экономическая и социальная эффективность программы - это и увеличение общей жилой площади за счет мансардного этажа, на треть уменьшение энергозатрат на содержание жилого фонда, а также, что немаловажно, «экономия» городских территорий. К тому же надстройка мансард где-то на 30 процентов дешевле, чем обычное строительство квартир, - не нужен фундамент, наружные стены, инженерная инфраструктура, подъезды, дороги, все это уже есть. А главное - по заключению специалистов, прочность модернизированного дома рассчитана на 100 лет.

Работы на пилотном доме идут уверенно, однако их можно было бы значительно ускорить, если бы была возможность увеличить финансирование. Пока все работы ведутся за счет городского бюджета. Харьковчане надеются получить часть средств за счет реализации мансардных квартир. Они будут выделены тем, кто сможет заплатить. Один квадратный метр будет стоить около 1000 гривен, это значительно ниже существующих в городе расценок. Строительство обычного жилья обходится на уровне 400 долларов за квадратный метр - «тянет» инженерная инфраструктура, сети, теплотрасса и прочее.

По словам мэра, первая пятиэтажка будет реконструирована всем миром, а вот в дальнейшем - просто необходима государственная программа по хрущевкам, особенно для Киева и Харькова, где их больше всего. Только так дома могут получить вторую жизнь и станут пригодными для дальнейшего использования. Времени остается все меньше…

Кстати, рядом с хрущевками стоят панельные девятиэтажки. Их запас прочности - 75 лет. Об этом тоже нельзя забывать.