Росток ипотечной надежды. В Киеве состоялась презентация первого в Украине выпуска ипотечных облигаций

Дебютный для нашей страны выпуск ипотечных облигаций был осуществлен Укргазбанком в рамках проекта Агентства по международному развитию США (USAID) «Инициатива содействия кредитованию» (ИСК) при содействии корпорации «Прагма».

Почти четверть тысячелетия спустя первого в мировой истории выпуска ипотечных бумаг (это произошло в 1769 году в Нижней Силезии (Пруссия)), один из ключевых финансовых инструментов наконец­то появился и в нашей стране.

В ходе проведенного 27 февраля road-show его организаторы презентовали выпущенные ими трехлетние ипотечные облигации на сумму 50 млн. грн. со ставкой купона 10,5%. Управляющим пулом ипотечных облигаций был выбран HVB Ukraine (АКБ «ХФБ Украина»), аудитором — «Грант Торнтон Украина».

Достаточно скромный — даже по меркам отечественных финансовых рынков — объем выпуска в Укргазбанке объясняют необходимостью сперва опробовать и освоить абсолютно новый для отечественного рынка инструмент. Банк был отобран ИСК в качестве партнера по выпуску ипотечных облигаций еще в декабре 2005-го после того, как в Украине был принят Закон «Об ипотечных облигациях».

Поблагодарив партнеров за выполненную ими миссию первопроходцев, руководитель проекта «Инициатива содействия кредитованию» Дэвид Лактерхенд отметил, что и после вступления в силу в 2006 году Закона «Об ипотечных облигациях» необходимой предпосылкой для практической реализации выпуска этого вида ценных бумаг была разработка подзаконных актов. Для этого пришлось серьезно потрудиться всем: и иностранным консультантам, и украинским банкирам, и представителям регуляторных органов.

Эксперты проекта ИСК и Укргазбанка утверждают, что некоторые вопросы нормативно-правовой базы и теперь нуждаются в урегулировании. Несовершенства профильного закона, выявленные в процессе подготовки дебютного выпуска ипотечных облигаций, касаются, в частности, аудита и лицензирования деятельности по управлению ипотечным покрытием.

Руководитель проекта ИСК сообщил также, что в его рамках продолжается работа и с другими отечественными финучреждениями, в частности Государственным ипотечным учреждением (ГИУ). Поэтому уже в нынешнем году он прогнозирует значительную активизацию других заемщиков и быстрый рост рынка, обороты которого, по его прогнозам, станут многомиллиардными уже в ближайшие годы.

В подтверждение своих слов г-н Лактерхенд привел такую статистику: в конце 2005 года капитализация европейского рынка обеспеченных (в том числе ипотечных) облигаций достигала 1,8 трлн. евро.

Действительно, еще в прошлом году возможности выпуска ипотечных облигаций изучали Укрсоцбанк, Укрсиббанк, «Райффайзен Банк Аваль», ОТР, «Форум» и Родовид Банк. Однако ни один из них параметры гривневых выпусков пока не озвучил.

По мнению члена ГКЦБФР Сергея Бирюка, «очень важно, чтобы первый (заем) пошел». «Если у него получится, сделают и все остальные, — говорит г-н Бирюк. Надо ведь иметь не только смелость, но и желание тратить бесплатно много интеллектуальных и физических сил, чтобы больше года готовить выпуск, работать над нормативкой, осваивать новые инструменты. Многие не хотят этим заниматься, а предпочитают получить уже готовую базу и работать на ее основе».

Создание вторичного ипотечного рынка эксперты называют одной из наиболее важных задач дальнейшего развития отечественной финансовой системы. По мнению г-на Лактерхенда, актуальность этой проблемы состоит не только в появлении источника долгосрочного финансирования на внутреннем рынке для самих банков, но и в создании привлекательного инструмента для стимулирования долгосрочных сбережений внутри страны. Высокая надежность и длительный срок погашения ипотечных облигаций делает этот вид ценных бумаг очень привлекательным для таких инвесторов, как пенсионные фонды и страховые компании. А в случае, если с 2009-го начнет полноценно работать второй уровень пенсионной реформы, уже в ближайшие годы спрос на эти ценные бумаги может превысить в гривневом эквиваленте 150 млн. долл. в месяц.

В украинских реалиях ипотечное рефинансирование сможет сыграть еще одну важную роль — уменьшения объемов долларизации рынка финансирования жилья. Известно, что до 90% ипотечных кредитов выданы либо непосредственно в иностранной валюте, либо к ней приравниваются. Поэтому развитие механизмов эффективного гривневого рефинансирования будет способствовать уменьшению давления на валютный рынок и повышению доверия к национальной денежной единице.

Пока же недостаток долгосрочных ресурсов и банки, и другие заемщики восполняют на внешних рынках. По оценкам Совета НБУ, по итогам 2006 года общий объем внешних заимствований Украины достиг почти 50 млрд. долл., увеличившись за прошлый год более чем на 10 млрд. долл. Сейчас этот показатель уверенно приближается к 50% ВВП. С начала 2007-го за счет размещения еврооблигаций уже было привлечено более 1,2 млрд. долл. Судя только по уже заявленным планам корпоративного сектора, до конца нынешнего года эта сумма прирастет еще на 3,5—4 млрд. долл.

Работу механизма обеспечения ипотечных облигаций в общих чертах объяснил директор департамента инвестиционной деятельности Укргазбанка Юрий Каменецкий.

— Отличие ипотечных облигаций от обычных корпоративных обязательств состоит в том, что они обеспечиваются покрытием в виде специально отобранного портфеля ипотечных кредитов. Именно качество этого портфеля служит главной гарантией возврата денег инвесторов. Поэтому он находится под постоянным контролем управляющего, аудитора и ГКЦБФР, а отработка критериев и процедур формирования его структуры, а также создание соответствующей базы данных были одной из наиболее сложных задач при подготовке выпуска.

В случае если покрытие сформировано по четким, надежным, прозрачным и понятным для инвесторов критериям, можно считать, что риск невозврата средств по ипотечным облигациям практически отсутствует. Ведь выплата процентов и погашение номинальной стоимости по ним осуществляется за счет регулярно поступающих в банк платежей по выданным им кредитам на недвижимость, которая находится у банка в залоге.

До погашения облигаций ипотечное покрытие передается в управление специальному управляющему, и в случае банкротства банка оно исключается из общей ликвидационной массы. Управляющий продает кредит другим заинтересованным лицам, скорее всего, другому банку. То есть продается право получать проценты по кредиту и основную сумму долга, что не отражается ни на держателях облигаций, ни на заемщиках.

Высокая надежность ипотечных облигаций позволяет установить сравнительно низкую (по сравнению с обычными долговыми инструментами) номинальную доходность: в случае Укргазбанка — 10,5% годовых в гривне по трехлетним обязательствам. И хотя некоторые наблюдатели выражают сомнения в привлекательности для рынка такого уровня доходности, организаторы выпуска уверены в обратном.

Судя по опыту европейских стран, при высоком уровне развития рынка разница в доходности государственных и ипотечных облигаций составляет всего 15—25 базисных пунктов (0,15—0,25 п.п.), как, например, в Германии или Испании. На сравнительно молодом венгерском рынке она достигает 100 б.п. А вот в Казахстане, где за последние годы рынок уже успел неплохо развиться, спрэд, как и в Польше, составляет около 60 б.п.

Поэтому г-н Лактерхенд уверен, что премии в 125 б.п. по отношению к трехлетним гособлигациям (эффективная доходность ипотечных облигаций Укргазбанка составляет 10,9% годовых. — Ю.С.) будет достаточно, чтобы компенсировать для инвесторов риск ликвидности и кредитный риск, а также такие факторы, как новизна инструмента, несовершенство законодательства и отсутствие опыта применения процедуры банкротства к эмитентам ипотечных облигаций.

Косвенным подтверждением высокого спроса на подобные ценные бумаги может послужить и недавно появившаяся информация, что ГИУ получило от потенциальных инвесторов заявки на покупку выпускаемых им пятилетних облигаций (в объеме 1 млрд. грн. под 9,5% годовых) на общую сумму 5 млрд. грн.

Что же, если ожидания высокой востребованности ипотечных облигаций оправдаются, то по мере увеличения объемов их выпуска и доли на рынке капиталов у банкиров действительно появится хороший источник долгосрочного финансирования, альтернативный валютным займам. А значит, будет снижаться и стоимость долгосрочных гривневых ресурсов в экономике.

Но чтобы это наконец случилось, государство, по мнению экспертов Укргазбанка, должно активнее влиять на ситуацию на рынке ипотечного кредитования в стране. «Так произошло в Казахстане, где с 2001 года активно работает Казахская ипотечная компания (КИК), среди основных задач которой — достижение приемлемых условий кредитования населения со средним и ниже среднего доходом, — рассказывает г-н Каменецкий. — Благодаря активному участию государства ставки по ипотечным кредитам в этой стране за четыре года снизились более чем в два раза, а срок кредитования вырос с трех лет до 20».

Украина пока делает в этом направлении только первые робкие шаги. Но неплохо бы поспешить. По итогам января нынешнего года совокупный объем выданных в Украине валютных кредитов (24,5 млрд. долл., или 123,7 млрд. грн. в эквиваленте) впервые с 1999 года превысил объем кредитов в гривне (121,3 млрд.). Причина известна — быстрый рост долларовых займов населения, происходящий в основном из-за стремительного развития ипотеки и автокредитования. В прошлом году прирост валютных займов физлиц (30,4 млрд. грн. в эквиваленте) в абсолютных цифрах превысил свой аналог в национальной валюте (14,6 млрд. грн.) более чем вдвое.

Подобные тенденции вызывают понятное беспокойство Нацбанка. Но совершенно непонятны избираемые при этом методы борьбы. Даже в нашей полурыночной экономике взять и запретить — уже не метод. Да и, как минимум, наивно объявлять банкиров едва ли не главными виновниками безудержного роста цен на недвижимость по той простой причине, что они активно развивают ипотечное кредитование. Развивают потому, что есть спрос, который они таким образом удовлетворяют.

Нужно реально смотреть на вещи: популярность ипотечных займов в гривне вырастет только после того, как ставки по ним станут доступными для заемщиков. Нынешний их уровень (17—20% годовых) чуть ли не в полтора раза превышает свой аналог для валютных кредитов (12—15%). Хотя и по ним ставки, по правде говоря, кусаются.

Но куда деваться тем, кому необходимо решать свои жилищные проблемы? Ждать, пока добрые банкиры, вопреки пассивности государства, сами решат вопросы как финансирования строительства, так и удешевления кредитов на его покупку?