Малая приватизация для начинающих

Большая приватизация — хроническая проблема Фонда госимущества, от определения цены и поиска приличных покупателей до обеспечения более или менее конкурентных условий продаж. Иное дело — малая приватизация. Обычно это не очень ценные активы для государства, спрос на которые может быть довольно скромным, но где-то на местах заброшенная коммунальная столовая или складское помещение действительно может пригодиться местному бизнесу, а главное — будет вполне по карману. И поскольку малая приватизация снова началась, а правила аукционов несколько изменились, не будет лишним напомнить, о каких вообще объектах, размерах возможных инвестиций и условиях продаж идет речь.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Новейший «дерибан»? Зачем это народу?

Малая приватизация — это возможность купить объект из базы данных активов государственной и коммунальной собственности. Их продают или сдают в аренду на аукционах. Декларируемая конечная цель государства — найти эффективного частного собственника, который принесет пользу экономике страны ведением бизнеса и будет регулярно пополнять казну за счет налоговых отчислений. На самом деле все мы понимаем, что для лучших объектов «хозяева» давно найдены, а их эффективность измеряется совсем не налоговыми отчислениями, но это не означает, что ничего интересного или перспективного в закромах не осталось.

К объектам малой приватизации относятся единые имущественные комплексы государственных предприятий и пакеты акций, объекты незавершенного строительства и социально-культурного назначения, отдельное движимое и недвижимое имущество. Главный критерий — стоимость не выше 250 млн грн. И общее количество предложений по всей Украине на середину октября составляет более пяти тысяч объектов. Среди них есть отели, офисы, недострои, бывшие лаборатории, склады и т.п.

В аукционе могут принять участие граждане Украины, иностранные граждане, юридическое лицо, зарегистрированное на территории Украины, юридическое лицо другого государства. Есть ограничения по участию, связанные с наличием судимости или принадлежности к недружественным странам. Также заметим, что для приобретения отдельных лотов аукциона нужно будет соответствовать определенным требованиям и проводить предварительные подготовительные работы.

Весь процесс участия в малой приватизации следующий: участникам, которые хотят купить лот аукциона, нужно подготовить документы, заплатить гарантийный и регистрационный взносы, подать ценовое предложение, пройти квалификацию, подписать протокол, пройти проверку документов, заплатить за лот. Стоимость регистрации в аукционе составляет 944,6 грн. Сумма вознаграждения торговой площадки на лот до 4 млн грн — 4% от конечной стоимости объекта приватизации; на лот от 4 млн до 64 млн грн — 2,5%; на лот от 64 млн грн — 1%.

Все торги по реализации объектов малой приватизации проходят в электронных торговых системах. Объявление торгов и участие в них проводятся с помощью аккредитованных площадок. Список площадок есть на сайте «Прозорро.Продажі». Такой шаг повышает прозрачность процедуры, исключает спекулянтов и лишние комиссии за услуги.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Изменят ли принципиально рынок недвижимости новые требования?

В правилах описано, что реализация объектов малой приватизации проходит по двум моделям: классической (английской) и голландской. Законом установлено проведение трех аукционов:

• аукцион с условиями или без условий — классическая модель аукциона с повышением первоначальной стоимости;
• аукцион со снижением первоначальной стоимости на 50%; — классическая модель аукциона с повышением первоначальной стоимости;
• аукцион с пошаговым снижением первоначальной стоимости — голландский аукцион.

Каждый из этих аукционов объявляется, только если предыдущий не был проведен. Так, для участников в момент проведения аукциона раскрываются ставки других потенциальных покупателей. В процессе все могут поочередно поднимать ставки, но не более чем три раза. После окончания аукциона торговая площадка раскрывает информацию об участниках и определяет победителя с самой высокой ставкой. Если же лот не был продан или на него не нашлось покупателя, объявляют второй аукцион, но с первоначальной стоимостью на 50% ниже, чем была предыдущая. Если и во второй раз лот не продается, начинается третий аукцион, но уже на снижение цены, что позволяет купить интересное имущество практически за бесценок. Опытные участники торгов подтвердят, что нередко на голландских аукционах имущество оказывается не потому, что оно вообще не ликвидное, а потому, что кто-то хочет его приобрести дешево. Впрочем, это не означает, что такой замысел гарантированно будет воплощен в жизнь, ведь кто угодно может принять участие в аукционе и посоревноваться за интересный объект.

Даже больше, если участник аукциона только один, то аукцион даже не будут проводить. Начинают торги лишь при наличии двух и более зарегистрированных участников. Их проводят в три раунда, в каждом из которых у участников есть три минуты для подачи своего ценового предложения. Каждому участнику присваивается порядковый номер, определяющий очередность его шага в раунде. Участник, закрытое ценовое предложение которого самое большое на момент начала аукциона, имеет «преобладающее право» перед другими участниками, потому что делает свою ставку последним. Таким образом, организаторы провоцируют участников делать большие ставки в начале аукциона.

И даже если вы проиграли в ходе торгов, это еще не означает, что вы потеряли право на покупку желаемого объекта. Не редкость, когда победитель торгов или отказывается от заключения договора покупки, или не может предоставить какие-то необходимые документы, или не успевает внести оплату в течение 20 дней после завершения аукциона. В таком случае право на приобретение переходит к тому покупателю, который предложил следующую по размеру ставку.

К тому же с сентября приватизационные процедуры для «малых» объектов упростили, чтобы продавать их быстрее. На самом деле сейчас, когда есть спрос на релокацию бизнеса, старые админздания или складские помещения, мертвым грузом висевшие на балансе громад или государства, действительно могут найти своего покупателя. С другой стороны, и покупатель должен понимать, что средства понадобятся не только на покупку, но и на обновление. И если стартовая цена лота в ходе торгов может увеличиваться в десять, а то и в 40 раз, то объемы дальнейших инвестиций вообще могут не иметь пределов. Подавляющее большинство объектов малой приватизации очень нуждаются в обновлении, а отдельные и вообще только в сносе. Бывали и громкие скандалы, когда фото и описания лотов малой приватизации оказывались значительно лучше, чем реальные объекты. Поэтому всегда надо как следует убедиться, а не переплатили ли вы на самом деле, желая купить объект за бесценок.

Больше статей Максима Орыщака читайте по ссылке.