Изменят ли принципиально рынок недвижимости новые требования?

Наконец в Украине приняли закон, нацеленный на защиту инвесторов, инвестирующих в украинскую недвижимость. Речь идет о Законе «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем». Эти изменения давно назревали, потому что количество обманутых инвесторов в новостройки, как и количество замороженных недостроев, увеличивалось в Украине ежегодно, существенно влияя на доверие к рынку недвижимости как такому. Понятно, что люди хотят большей безопасности, определенности и уверенности, инвестируя свои деньги в недвижимость в нашем государстве. Но ответили ли на их запрос законотворцы?

Если сделать шаг назад и вспомнить, что, собственно, стало предпосылкой принятия регуляторного акта, то заметим, что факторов, повлиявших на принятие закона, сразу несколько. Во-первых, необходимость защиты инвесторов от возможного сотрудничества с недобросовестными строительными компаниями. Во-вторых, значительные объемы разрушенного жилья, требующего восстановления. В-третьих, необходимость наличия понятных не только украинским, но и западным инвесторам правил игры на рынке, чтобы они могли к этому восстановлению приобщиться. Буквально сейчас существует потребность в том, чтобы сектор недвижимости был достаточно урегулирован и готов начать активную реконструкцию сразу после победы. Должно быть безопасное и понятное правовое поле, ведь собственных финансовых ресурсов для быстрого восстановления вряд ли хватит.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Рынок недвижимости: падение цен будет ошеломляющим, а восстановления можно ожидать быстрого

Почему вопрос именно модели финансирования настолько важен? Потому что действующий в Украине механизм, когда покупатели фактически выступают инвесторами в недвижимость, не покупая ее саму, а инвестируя средства в производные финансовые инструменты, не очень распространен и понятен западным инвесторам. Далеко не все из них готовы рискнуть и приобщиться к условиям этого украинского ноу-хау. Далеко не все считают эту модель финансирования надежной, прозрачной и безопасной. Их можно понять. Представьте, что вы решили сыграть в шахматы, но оказалось, что на шахматной доске вдвое больше клеток, половины фигур нет, а ходят они по правилам шашек. Согласитесь играть? К сожалению, именно эти, базовые, правила игры на рынке новостроек остаются неизменными, и ответов на ключевые вопросы именно к модели финансирования в законе нет.

Тем не менее отдельные позитивы, не глобальные, а локальные, все же есть.

Если посмотреть на детали, то среди конструктивных изменений следует отметить следующую: новый нормативно-правовой акт сделал невозможной продажу квартир, если у застройщика нет полного пакета разрешительных документов, на основании которых он сможет достроить дом. Также отныне нельзя продавать квартиры, не относящиеся к отдельным объектам права собственности. Кроме того, застройщик обязан перед инвестором раскрывать информацию о том, сколько уже приобретено квартир в доме. То есть маркетологи не смогут больше манипулировать этой информацией, апеллируя к «сумасшедшим продажам». Законодательное закрепление этих важных положений стало серьезным шагом к качественному нормированию украинского законодательства и его адаптации к объективным потребностям времени.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Хит сегодняшнего дня в Украине — подземная коммерческая недвижимость

Но, несмотря на то, что закон звучит очень гармонично, даже в этой части вопросов к нему еще много. Действительно, клиентам застройщика этот закон дает большую уверенность в строительных проектах, а застройщика закон обязует быть более ответственным в своих действиях. Выглядит, как «движение вперед к лучшему будущему», но мы же понимаем, что речь идет об одном из самых коррумпированных рынков в Украине, где вполне законными могут быть откровенно незаконные решения, а манипуляции с разрешительной документацией выведены на уровень искусства. Поэтому сама по себе декларация защиты инвесторов еще не означает действительную защиту. Да, манипуляций или откровенного мошенничества станет меньше, но ожидать, что они исчезнут вообще, не стоит.

Например, раньше довольно распространенной была схема, по которой нежилые помещения дома продавали под жилые. Это происходило, когда одну большую квартиру делили на несколько маленьких. Действующий порядок, предусматривающий более строгий учет всех объектов, исключает подобную ситуацию. А также сейчас есть возможность для инвестора расторгнуть не выгодный для него договор с компанией-застройщиком. Это может произойти, если застройщик, например, решил без предупреждения изменить технические параметры квартиры. Но это не единственная ситуация. Это также возможно, если срок сдачи дома в эксплуатацию задержался более чем на полгода. То есть в некоторых случаях закон будет запрещать мошенникам какие-то лазейки, но коррупционные схемы на высшем уровне при этом никуда не исчезнут.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

В Украине временно остановлена регистрация сделок купли-продажи недвижимости

Не следует ожидать и особого оживления на ипотечном рынке. На самом деле для банка, кредитующего покупку недвижимости, гарантия достройки объекта и защищенность имущественных прав покупателя являются основными требованиями. Поэтому, казалось бы, в чем могут быть проблемы? В первую очередь в том, что для полноценного запуска ипотеки у банков должны измениться требования к оценке кредитных рисков ипотечных заемщиков. Конечно, сами банки такие изменения не вносят, это решение принимается Национальным банком, который действительно может разрешить банкам принимать залоги в виде недостроенного имущества, чтобы реформа завершилась. Но будет ли он торопиться с этим решением с учетом текущего состояния финансового сектора, которое точно не стоит ухудшать ростом неработающих кредитов? Очевидно, подождет более стабильных времен. Да и речь в законе идет исключительно о будущих проектах строительства, обходя вниманием существующие новостройки, которые сейчас ждут, но крайне редко находят покупателей. С учетом того, что большинство застройщиков сегодня занимаются только старыми объектами, а новые стройки ждут завершения войны и хоть какой-то экономической стабилизации, ипотеке также придется подождать.

То есть в целом закон не меняет принципиально работу рынка первичной недвижимости, всего лишь точечно улучшая защиту покупателей и позволяя надеяться на умеренное оживление ипотечного кредитования после завершения войны.

Больше статей Александра Болтяна читайте по ссылке.