Кондовые результаты кондоминиума

Не смешите ЖКХ, оно и так смешное.
Народная мудрость

Говорят, ничто так не разделяет людей, как общее жилье. Это замечание особенно резонно, когда заходит речь о переустройстве жилищно-коммунального хозяйства. Успехов тут, признаться, не густо, так что приходится довольствоваться преимущественно благостными рапортами о том, как замечательно живется в объединениях совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). В них есть все: чистые подъезды, неразгромленные почтовые ящики, уютные дворы, скамейки, на которых можно сидеть… Но главное — слышите, главное! — жильцы сами определяют смету содержания своего жилья и, соответственно, размер квартплаты.

А еще объединение совладельцев вправе устанавливать зарплату обслуживающему персоналу и выбирать исполнителей услуг. Ну, чем, спрашивается, не коммунальный рай? Одно лишь непонятно: если и вправду все так замечательно, то почему к созданию ОСМД население относится, мягко говоря, без энтузиазма?

Согласно официальной статистике, в Запорожье, например, процент приватизированных квартир в различных районах города колеблется от 86 до 95, а ОСМД зарегистрировано всего 61. Только не процент, а штука. И это — на более чем 4 тыс. многоквартирных домов областного центра. Даже если для корректности вычесть из их количества малоэтажные строения, все равно удельный вес объединений совладельцев и на 3% не вытянет.

Возможно, столь неутешительные показатели отчасти объяснимы «творческими поисками» городских властей. Скажем, в конце мая 2005-го городской голова Запорожья Евгений Карташов выдвинул инициативу «вообще распустить жилищные конторы и не ломать себе голову». Три года спустя концепция изменилась.

— Запорожцы не хотят организовываться в объединения совладельцев многоквартирных домов, и мы не заставим их это делать, — заявил Карташов. И предложил создавать советы домов во главе с управляющими, которые будут заказывать необходимые услуги и контролировать оплату за них. Дескать, домовой совет, управдом — это ближе и понятнее, чем ОСМД.

Однако заявленному «перевороту в жилищном хозяйстве», похоже, не суждено сбыться. По неофициальным данным, районам уже доведены планы создания объединений совладельцев. Вряд ли это досужий вымысел, поскольку городские власти намерены заложить в бюджете на поддержку и развитие ОСМД около 5 млн. грн., то есть в 25 раз больше, чем в нынешнем году.

Дальнейший ход событий — практически в духе управдомши из «Бриллиантовой руки»: не захотят брать — отключим газ. Ибо, как сказал городской голова, «капитальные ремонты должны проводиться в домах, жильцы которых примут решение создавать ОСМД». Нечто подобное, кстати, наблюдалось в советские времена, когда для демонстрации неоспоримых преимуществ социалистического соревнования ретивые администраторы создавали льготные условия передовикам.

Хотя Запорожье небезосновательно упрекают медленными темпами реформирования ЖКХ, справедливости ради надо сказать, что в целом по стране ситуация не лучше. Не зря же в профильном министерстве заявляют: в Украине приватизировано 84% квартир, но «каждый конкретный дом как был собственностью общины, как значился на балансе ЖЭКа, так и значится». Поэтому приоритетом реформы в отрасли провозглашено развитие системы управления жильем за счет полного отказа от ЖЭО и перехода к объединениям совладельцев многоквартирных домов. В министерстве прямо так и говорят: «Нравится это кому-то или нет, но мы считаем создание кондоминиумов обязательным».

На первый взгляд, логично. Если жилье приватизировано, то и ухаживать за ним должен собственник. Да и закон о приватизации государственного жилого фонда о том же: «Содержание приватизированных квартир (домов) осуществляется за счет средств их владельцев».

Что ж, если количество зданий и собственников представлено в соотношении 1:1, то, действительно, все просто и понятно. Как говорится, коль ваш дом — ваша крепость, то и проблемы, извольте, тоже ваши. А если дом многоквартирный и владельцев несколько десятков, тогда как? Говорите, стоит обратить внимание на западный опыт? Да нет проблем!

Возьмем, например, Германию. Доля приватизированного жилья в многоквартирных домах там составляет около 20%. В Штатах — менее 12%. Причем, заметьте, в отличие от нас, эти пропорции складывались десятилетиями и вовсе не расположены к выходу на
100-процентный рубеж. Спраши­вается, откуда такая индифферентность и рутинерство в странах с устоявшимися рыночными отношениями, где частная собственность является одним из основополагающих социальных базисов?

В поисках ответа на этот вопрос нелишне обратить внимание, что идея ОСМД не предложена широкими народными массами, а навязана сверху. Наших чиновников, как известно, хлебом не корми — дай только возможность реформы предлагать. Им это занятие гораздо предпочтительнее скучного исполнения прямых должностных обязанностей. Как тут не вспомнить пророчество Филиппа Филипповича: «Все будет как по маслу. Вначале каждый вечер пение, затем в сортирах замерзнут трубы, потом лопнет котел в паровом отоплении и так далее».

Впрочем, банальной предрасположенностью бюрократов к бездельничанью проблема не исчерпывается. Все намного серьезнее, если учесть, что реорганизация ЖКХ уже обрела признаки одного из наиболее прибыльных занятий. А коль так, то неизбежно возникает искушение направить ее не в русло реального улучшения ситуации, а обогащения.

Если у кого-то появилось желание упрекнуть автора в необоснованном нагнетании страстей, настоятельно рекомендую ознакомиться с инициированным премьер-министром Юлией Тимошенко законопроектом «О внесении изменений в Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» (регистр. №2437 от 24 апреля 2008 года). Идея, спору нет, замечательная. Но каков механизм!

Уже одно определение устаревшего жилфонда чего стоит. Это, оказывается, «совокупность многоквартирных жилых домов и объектов социальной инфраструктуры (нежилой фонд) всех форм собственности, которые не отвечают современным архитектурно-планировочным и санитарно-гигиеническим требованиям, а по техническому состоянию — эксплуатационным требованиям, в частности относительно энергоэффективности». Иными словами, практически каждый дом в стране по упомянутым критериям переходит в разряд ветхих. А чтобы исключений и близко не было, устаревшим жилым или нежилым фондом заодно предлагается признать и тот, что «расположен в пределах территории для комплексной застройки, реконструкции квартала (микрорайона) и осложняет реализацию проекта». Чувствуете, откуда ветер дует?

Устаревшие дома, как известно, подлежат либо реконструкции, либо сносу. Законопроект предлагает осуществлять эти процедуры, особо не церемонясь с интересами и мнением жильцов. Сказано ведь: «Если свыше 60 процентов владельцев и нанимателей жилых (нежилых) помещений дома согласились на выселение, к другим владельцам (нанимателям) жилых (нежилых) помещений могут быть приняты меры по выселению из этих помещений, а также выкупа помещений по рыночной стоимости».

Может, перед сочинением подобных сентенций стоило заглянуть в Конституцию, которая вроде бы защищает право частной собственности? Тогда, глядишь, и не вышло бы слишком уж по-швондеровски — «общее собрание, рассмотрев ваш вопрос, пришло к заключению». Да и одобрившему законопроект профильному комитету ВР не мешало бы учесть, что на этапе отселения рыночная стоимость квартир в доме будет близка к нулю, следовательно, на реальное возмещение жильцы могут не рассчитывать.

Только, видимо, комитету, где подавляющее большинство составляют представители БЮТ и ПР, не с руки из-за подобных «мелочей» пренебрегать интересами строительного капитала. А то ведь получится не по понятиям, в смысле — вразрез с традициями отечественного парламентаризма, стараниями которого и был спровоцирован процесс развала жилищно-коммунального хозяйства.

Вспомним далекое 19 июня 1992 года, когда Верховная Рада рассматривала во втором чтении проект закона «О приватизации государственного жилищного фонда». Его голосовали не то что постатейно, а по пунктам. Атмосфера под куполом была настолько напряженной, что чувствуется даже по стенограмме: «У меня уже голова звенит от этого накала страстей», «При таком шуме работать невозможно». Тем не менее работали, преодолевая трудности. Как в поговорке: мышки плакали, морщились от боли, но продолжали грызть кактус. Не мудрено, что пророческое предостережение «Мы сегодня закладываем социальные мины» было проигнорировано. «Заряды» сработали. Взрывная волна продолжает действовать.

Чтобы в этом убедиться, ознакомтесь с вашим свидетельством о праве собственности на жилье. Согласно этому документу, вы признаетесь владельцем, по сути, определенного объема воздуха, который, вопреки канонам метрологии, почему-то измеряется в квадратных метрах. А как же иначе, если о праве собственности на часть неделимого имущества дома (стен, межэтажных перекрытий, подвала, чердака, лестничных площадок и т.п.) в свидетельстве не содержится и намека?!

Предоставив возможность приватизации квартир, закон от 1992 года ограничился лишь расплывчатой формулировкой о том, что «для обеспечения эффективного использования приватизированных квартир и управления ими владельцы квартир (домов) могут создавать общества или объединения». Сам же Закон «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» появился на свет спустя девять с половиной лет. Этого времени оказалось более чем достаточно, чтобы ушлые коммерсанты успели прибрать к рукам подвалы, чердаки, а подчас и придомовые территории, совладельцами которых формально определены собственники квартир. К слову, незамысловатый и циничный механизм этого жилищного дерибана достаточно подробно изложен в публикации «Про Ж, К и Х, или О некоторых особенностях наших реформ» (см. «ЗН», №33 за 2007 год).

А теперь, пожалуй, настало время уделить внимание преимуществам, которые якобы предоставляет создание ОСМД. Начнем с главного — с денег, которые, говорят, можно сэкономить на содержании жилья.

— С минимальными затратами нам удалось навести порядок в подъездах, — делится опытом в интервью местной газете один из председателей ОСМД. — Среди тех, кто предлагал сделать ремонт одного подъезда за 15, 10, 8 тыс. гривен, нашли бригаду, которая согласилась все работы выполнить за 3 тыс. гривен.

Это же надо — такое везение! Пятикратная экономия. Правда, за счет чего, председатель не объясняет. Да и зачем, собственно? И так ведь понятно, что рассчитывались не со счета, а собранными наличными, чтобы налоги не платить.

Впрочем, не будем смущать мытарей фактами теневой экономики. Поговорим всерьез.

Итак, для экономии на электричестве, газе, холодной и горячей воде, канализации ОСМД без надобности. Хозяевам квартиры достаточно обзавестись счетчиками и бережно потреблять коммунальные услуги. Что же касается теплоснабжения, составляющего, кстати, львиную долю в оплате содержания жилья, то хоть десять объединений совладельцев создайте, а рассчитываться все равно придется по счетам, предъявленным монополистом в лице теплосети.

Остается квартплата, включающая затраты на техническое обслуживание дома. В общей смете она составляет порядка 10%. На этой части действительно можно сэкономить. Да только вырученных средств не хватит даже на содержание дворника, не говоря уж о том, что ОСМД надо платить жалование председателю, бухгалтеру, сантехнику, электрику. И это лишь минимальный штат, без которого не обойтись. Выходит, стремление к рачительности порождает еще большее расточительство, а подчас и хаос в коммунальной сфере.

В одном из городов, весьма преуспевающем в деле организации объединений совладельцев, создалось поистине бедственное положение с вывозом мусора. Причина банальная: большинство ОСМД отказались заключать договоры на эту услугу. Дескать, нет надобности. В целях экономии жильцы предпочитают пользоваться контейнерами близлежащих домов, которые платят за вывоз отходов, но из-за предприимчивых соседей не могут получать услугу надлежащего качества.

Следующий пример так называемой экономии. Чтобы меньше платить теплосети, домовладельцы принимают решение днем перекрывать задвижку для поддержания в доме теплового минимума. Казалось бы, разумное решение — незачем топить, коль все на работе или в школе. Однако дискомфорт не приветствуют жильцы, остающиеся в квартирах не только на ночь и по выходным, но и в будни. Чтобы не было конфликта, решением общего собрания их обеспечивают электрообогревателями, которые, естественно, подключают мимо счетчика.

И это, к сожалению, не единственное из негативных последствий «рационализаторства». Помимо разбалансировки теплосети и преждевременного износа оборудования, тепловые скачки неблагоприятно сказываются на общем состоянии дома. Как-никак это все же сложное архитектурно-техническое сооружение. И вовсе не из-за прихоти жилищно-эксплуатационные предприятия в советское время хоть и небезукоризненно, но все же придерживались графика планово-предупредительных ремонтов.

Сейчас старая система разрушена, и на собраниях объединения совладельцев охотно голосуют за снижение затрат на содержание дома. Какими это чревато последствиями, в ОСМД наверняка догадываются. Беда лишь в том, что в сложившихся условиях у них нет выбора.

Механизм воздействия на неплательщиков отсутствует. Зато дамоклов меч внутридомовых конфликтов висит постоянно. И это вынужден учитывать избираемый руководитель ОСМД, старающийся угодить интересам объединения любой ценой. Неудивительно, что желающие на эту должность в очереди не стоят: слишком хлопотная работа, требующая, помимо организаторских способностей, еще и специальных технических, экономических, юридических знаний.

В небольшом, да еще и столь своеобразном коллективе, как ОСМД, найти такого специалиста практически нереально. Тут уж ничего не поделаешь — закон статистики. Поэтому закономерно, что возглавляют объединения совладельцев (как, кстати, и жилищно-строительные кооперативы) преимущественно пенсионеры. А результаты деятельности этих мини-предприятий непосредственно и напрямую зависят от личных качеств их руководителей.

В отдельных случаях они более-менее успешные. Но вряд ли из этого стоит делать вывод, что эффективность работы системы в целом должна зависеть от личного фактора. К тому же в стране насчитывается 230 тыс. многоквартирных домов. Откуда, спрашивается, возьмется аналогичное количество квалифицированных управдомов?

Знаю-знаю, у чиновников уже готов ответ. Мол, необходимо создать институт управляющих, которые профессионально займутся хозяйственной деятельностью не одного, а нескольких домов. Теоретически выглядит разумно. А вот на практике…

Объединение совладельцев одного из элитных запорожских домов обратилось к услугам такой структуры. Сошлись на том, что в целях экономии расчеты за квартплату и предоставленные комуслуги жильцы перечислять на счет не будут. Лучше собирать наличными. Спустя некоторое время управляющий, сославшись на то, что работа не сулит выгоды, отошел от дел, оставив дому на память внушительные долги за эксплуатацию лифта, потребленные воду, газ, электричество.

Наученное горьким опытом, ОСМД решило построить взаимоотношения с новым управляющим строго по закону: все платежи — только на расчетный счет. Но результат оказался аналогичный предыдущему. Сняв со счета деньги за услуги, фирма от дальнейшего сотрудничества отказалась. Жильцы снова оказались в должниках.

Думаете, вся причина в том, что у нас отсутствует должное правовое регулирование подобных взаимоотношений? Не обольщайтесь. Например, в Жилищном кодексе Российской Федерации (кстати, у нас подобного документа нет до сих пор) четко определено, что управление домом является обязательным независимо от желания собственников, совладельцев и жителей. И что же? По словам мэра Москвы, коммунальные платежи населения достигли 98%. Однако пятую часть полученных средств управляющие фирмы расходуют на нецелевые нужды, а еще процентов 20—30 исчезают в неизвестном направлении.

Получается, с чем боролись — на то и напоролись. С той лишь разницей, что жильцы вынуждены раскошеливаться на содержание дополнительных посреднических структур.

Кстати, популярное нынче стремление внедрить в ЖКХ концессию, как говорится, из той же оперы. Европа на этом уже обо­жглась, убедившись, что в случае с естественными монополистами это сулит одни неприятности. Поскольку будучи временщиком, концессионер явно не испытывает желания тратиться на модернизацию основных фондов. Об этом наглядно свидетельствует опыт работы французских и бельгийских коммунальщиков.

Вот и напрашивается вопрос: а чем, собственно, плоха традиционная жилищно-коммунальная структура, которую с таким энтузиазмом пытаются разрушить до основания? Тем, что услуги оказывает несвоевременно, некачественно и в неполном объеме? Так ведь иначе и быть не может, если отрасль финансируется по остаточному принципу, а степень износа фондов уже перевалила за 80%! Государство же, пытаясь переложить бремя ответственности на органы местной власти, щедро лишь на советы повышать тарифы и решать проблемы жилого фонда самостоятельно. А обещанных субвенций как не было, так и нет.

По оценкам Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, на капремонт многоэтажек требуется порядка 500
млрд. грн.

— В госбюджете денег на реформу ЖКХ не было, нет и не будет, — сказал, как отрезал, министр Алексей Кучеренко.

Правда, в законе о приватизации жилья значится норма о том, что прежние собственники домов «обязаны принимать участие в финансировании их ремонта». Но вы же понимаете, что формулировке «принимать участие» соответствует сумма и на копейку, и на тысячи гривен. Кстати, законом об ОСМД прежний владелец от этого обязательства уже избавлен. Он просто «принимает участие в организации и финансировании первого после передачи на баланс капитального ремонта дома».

Стоит ли удивляться, что при таком подходе ОСМД организовываются неохотно, а если и создаются, то жилищный комплекс все равно остается на балансе коммунальщиков. Благо, закон это позволяет. Поэтому большинство объединений совладельцев пользуются полулегальной возможностью субсчета «Имущество в доверительном управлении», отображая износ дома на внебалансовом счете «Амортизационные отчисления».

То, что такой подход противоречивый и, как минимум, методологически неправильный, признают все, однако соответствующей методики бухучета как не было, так и нет. Вопрос, говорят, дискуссионный. Тогда и вывод профессора Преображенского не утратил актуальности: «Ничто не изменится к лучшему в нашем доме, да и во всяком другом доме, до тех пор, пока не усмирите этих певцов! Лишь только они прекратят свои концерты, положение само собой изменится к лучшему». Как, к слову и рецепт — заняться чисткой сараев. Тогда разруха исчезнет сама собой.