Как нам построить «одноэтажную Америку»?

Благие намерения власти сделать жилье доступнее вызвали некоторый ажиотаж в среде застройщиков. Да и бесстрастные цифры внушают осторожный оптимизм. По данным Госкомстата, если в первом квартале нынешнего года падение показателей в строительстве составило 21,4% по сравнению с годом минувшим, за пять месяцев — 20, то за полгода — 19,3%.

При этом как бы само собой разумеется, что прорыв в обеспечении граждан доступным жильем возможен лишь за счет многоэтажных домов. В таких мегаполисах, как Киев, где земля дорога, это оправдано. Но не все наши сограждане выражают желание жить в высотках. За пределами столицы тяга к земле по-прежнему велика.

Назад, к земле

Сравним цифры. В Украине — 52 тыс. лицензированных строительных компаний, но 80% всех стройматериалов покупают индивидуальные застройщики. Аналитики констатируют: у нас есть все предпосылки для развития индивидуального строительства, но оно не поддерживается государством. Отсюда результат: малоэтажное, коттеджное и индивидуальное строительство демонстрирует падение показателей.

Тем не менее, по мнению экспертов, именно такое строительство должно возродить рынок недвижимости. Сейчас для этого есть все условия: снижение цен на землю, удешевление стройматериалов, инновационные технологии производства. Теоретически, можно даже получить 10 бесплатных соток для индивидуального строительства.

Впрочем, добиться выделения земли непросто, особенно в престижных регионах. Но не только в этом закавыка. Участники строительного рынка едины во мнении, что без реального вклада государства — бесплатного выделения земли, строительства дорог и подведения коммуникаций — застройщики не смогут удешевить строительство настолько, чтоб жилье стало действительно доступным.

— К сожалению, антикризисный закон предусматривает только достройку начатых объектов, но ничего не говорит о малоэтажном или доступном жилье. Этот пункт дорабатывается и, надеемся, в скором времени будет законодательно закреплен, — прокомментировал ситуацию советник министра регионального развития и строительства Украины Иван Салий.

Участники конференции, организованной при поддержке Министерства регионального развития и строительства Украины, обратились к власти с требованием признать индивидуальное жилье одним из главных приоритетов в области жилищного строительства, разработать и принять специальные акты, которые будут содействовать строительству такого жилья.

Подтверждением того, что тема возведения малоэтажных домов актуальна, может служить то, что такой строительный «монстр», как компания «Киевгорстрой», планирует разработать программу строительства жилых домов малой этажности в регионах страны.

— Сегодня «Киевгорстрой» не практикует малоэтажную застройку, поэтому у нас специальных наработок нет. Но мы поставили перед собой задачу, работая в регионах, выйти на дом с параметрами четыре-пять этажей. Поэтому нужно поправить себя и разработать такую программу, — считает президент компании Василий Можар.

Да и строительная корпорация «Гранит», более известная возведением высотных домов в престижных местах столицы, взялась за строительство малоэтажных домов в Обуховском районе Киевщины.

На этом фоне только в Киевской области «заморожена» реализация около 80 проектов коттеджных городков из имеющихся почти двух сотен. По количеству таких «замороженных» объектов в лидерах — Макаровский район (18 городков), Киево-Святошинский (16), Броварской (11).

По официальным данным, с начала года средняя стоимость квадратного метра в коттеджных городках Киевской области снизилась на 8,91% и составила 1330 долл. Самое дорогое коттеджное жилье традиционно в Обуховском районе (1903 долл.
за «квадрат»), дешевое — в Барышевском (700 долл.).

Получается порочный круг. С одной стороны, у застройщиков не хватает средств, так как их не «несут» потенциальные заказчики, а те (даже при желании жить поближе к земле) не торопятся вкладывать свои кровные в «замороженные» дома. Почему?

Чудо задерживается

Помнится, еще во времена губернаторства В.Ульянченко поднимался вопрос о том, что при строительстве коттеджных городков нужно предусматривать социальные объекты. Вера Ивановна констатировала, что именно по этой причине некоторые существующие коттеджные городки (например, в селе Чабаны, в том же Макаровском районе) стали проблемой.

Еще более определенно высказывались специалисты управления градостроительства и архитектуры и развития инфраструктуры Киевской облгосадминистрации: инвесторы не хотят идти на комплексное освоение территории, включающее прокладку инженерных коммуникаций и развитие инфраструктуры. Отсюда — проблемы со школами и детскими садами, утилизацией отходов, созданием рабочих мест. Им вторили аналитики рынка загородной недвижимости — у них вызывали сомнения площади коттеджных городков. Действительно, на территории поселка, скажем, в 20 га трудно организовать приличную инфраструктуру.

Времена изменились, власть поменялась. И что же? На рынке малоэтажного строительства радикальных перемен пока не видно.

— Все знают о необходимости разработки и утверждения генпланов районов Киевской области, которые должны дать ответы на множество вопросов, в т.ч. относительно дорог и коммуникаций. Но сегодня многие не знают, что им делать с их участками. Люди не могут определиться с целевым использованием земли, потому что нет генплана. Нет определенности относительно использования — нет стоимости, а нет стоимости — нет торговли и развития земли, — говорит президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.

За плечами Ивана Шпилевского — многолетний опыт работы в управлении градостроительства и архитектуры и развития инфраструктуры Киевской ОГА. Вот мнение этого авторитетного специалиста: «Основными ошибками, перерастающими потом в проблемы, являются: стремление застройщиков заработать сразу и много, с минимальными затратами при максимальной экономии на всем. Это приводит к отсутствию обоснованного подхода к выбору места строительства без анализа ситуации, изучения вопроса инженерного обеспечения и инженерной подготовки территории, транспортных связей. Не продуман и ориентир на соответствующий социальный статус будущих жителей таких домов. Почему-то почти все коттеджные городки — для VIP-клиентов, но они не должны быть резервациями для таких людей».

Да и где найти столько элитных заказчиков? Вот и стоят некоторые коттеджи, «замороженные»…

В знаменитом Козине, в Подгорцах, в ряде других престижных населенных пунктов Киевщины родители, поначалу нацеленные на то, что будут возить своих детей в столицу, теперь хотели бы, чтобы их чада посещали местные школы, детские сады, и жалуются на их нехватку. Есть претензии у VIPов и к прочей инфраструктуре.

Ну, ладно, частные структуры. А что же государство? Оно и дешевое жилье обещало, и об инфраструктуре при нем должно было позаботиться. Напомним, министр регионального развития и строительства В.Яцуба еще на пороге лета говорил, что под Киевом планируется построить дешевые дома. Ожидалось, что до конца июня чиновники определятся с земельным участком, на котором будет построено такое жилье. Речь шла о земле под Борисполем, в районе села Хотяновка и на Красном хуторе.

По истечении некоторого времени появился другой вариант: к середине осени в Киеве создадут постоянную выставку с представленными на ней существующими в Украине технологиями возведения индивидуального жилья. Словом, обещанное чудо вкупе с инфраструктурой задерживается, а дешевые дома просто станут объектами экспозиции: смотреть можно, жить — нельзя…

«Пока вырастет поросенок»

— Я всем рекомендую покупать только готовое к сдаче жилье. И покупать именно сегодня. Ни в коем случае не платите деньги за фундаменты или обещания строителей. Нужно подходить к этому вопросу так же, как на рынке, когда вы покупаете кусок мяса. Вы выбираете его на прилавке, платите и несете домой, а не ждете, пока вырастет поросенок, — сказал министр регионального развития и строительства Владимир Яцуба в ходе онлайн-конференции.

Рекомендация покупать готовое жилье понятна. Но что делать людям, если ждать — невмоготу, а покупать — не за что? Граждане, стоящие в очереди на жилье, должны получить право приобрести его с 30-процентной скидкой, декларирует власть. Очень хорошо. Но если исходить из средней площади скромного домика (около 80 кв. метров) и средней стоимости одного «квадрата» (не той, в 3—4 тыс. грн., которая пока только декларируется чиновниками, а в пределах 13—18 тыс. грн.), сколько десятилетий гражданину с рядовой зарплатой придется копить деньги, чтобы вселиться в долгожданное жилье? Даже за вычетом обещанной скидки в 30%.

Впрочем, косвенный ответ уже имеется. По словам главы Минрегионстроя, обустройство инженерных сетей должно взять на себя государство, а это примерно 20% от стоимости квадратного метра. Активно лоббируемое сегодня строителями освобождение от НДС — еще 5%. Плюс скидка. Так государство на 55% покроет стоимость квартиры для тех, кто стоит в очереди на жилье.

Видимо, предполагается, что оставшиеся на долю граждан проценты те с легкостью необыкновенной возьмут в виде ипотечного кредита. И некоторые уже пробуют. Знакомая автора этих строк (неплохо зарабатывающая) давно хотела поселиться в небольшом домике в пригороде столицы. В поисках ипотеки она обратилась в один из столичных банков. Но узнала, что для ипотечного кредитования ее кандидатура банк не устраивает. Оказывается, там ждут тех, чья заработная плата — от
10 тыс. грн. Похоже, что вопрос, какой процент населения имеет такой доход, — риторический.

К слову, согласно официальным данным, из 1 млн. 250 тыс. граждан, стоящих в очереди (где?), ежегодно получают жилье не более 3 тыс. очередников. Конечно, в их числе есть те, кто никогда и ни при каких обстоятельствах не только не сможет оплатить дорогую ипотеку, но и не польстится ни на какие льготы от государства. Такие будут просто «стоять в очереди» до последней стадии безнадеги. Но есть и те, кому нужно дать шанс.

Опытные застройщики констатируют странный парадокс. Сдача многоэтажного дома, а главное — продажа квартир не всегда происходят гладко. Бывает, под многоквартирный дом застраивается земельный участок, элементарно не подготовленный в инженерном плане — отсутствуют вода, электричество, газ, канализация. В таком случае это — зарытые в землю деньги, жилье будет реализовываться плохо. Но стоит отдать такую «неперспективную» землю желающим построить маленькие дома — и «частники», несмотря на отсутствие инфраструктуры, проявят чудеса находчивости, обустраивая собственную усадьбу на свой лад. Вдохновленные перспективой получить жилье, они «нароют» и воду, и канализацию…

Конечно, бросать людей в «чистом поле» без инфраструктуры — не выход. Но их тягу к земле надо использовать во благо, учитывая опыт стран Европы, США, где даже в больших городах, за пределами делового центра, развита индивидуальная застройка.