Псевдовыгодная ипотека

С 1 июля госбанки начали кредитовать заемщиков в рамках государственной программы «Доступное жилье под 10%». По информации от банков, ипотеку можно получить на срок до 20 лет, первоначальный взнос заемщика составит от 30% стоимости жилья. Программа позволяет приобретать жилье как на вторичном рынке, так и в новостройках, введенных в эксплуатацию. По предварительным подсчетам специалистов Приватбанка, уже в начале действия госпрограммы льготными условиями кредитования смогут воспользоваться более 300 тысяч украинцев. Однако холодный расчет показывает, что за «азартными играми» в отечественную ипотеку лучше понаблюдать со стороны…

Драйвера нет

Драйверами экономики, обеспечивающими ее восходящее развитие, могут служить разные факторы. Это может быть инвестиционный или внутренний потребительский потенциал. Иногда они совпадают, как это происходило в период достаточно бурного роста экономики Украины с 2000-го по 2007 год. Тогда темпы годового роста колебались от 6 до почти 12%.

Причины украинского экономического мини-чуда в основном были внешними — результатом низких ставок ФРС США. Тогда фантастическая масса «горячих» денег со всего мира лихорадочно искала прибыльную пристань. Экономика Украины пришлась кстати. Немаловажную роль сыграли и высокие темпы роста Китая и некоторых других стран Юго-Восточной Азии, что в конечном итоге повлекло за собой высокую потребность и, соответственно, высокие цены на традиционные товары нашего экспорта.

К сожалению, украинская экономика не смогла извлечь пользу из внешнего финансового Клондайка. Конечными бенефициарами периода бурного роста нашей экономики стали высокопоставленные чиновники, крупный бизнес, работающий на собственные офшорные конторы, и кланово-олигархические группы. Простому населению «обломилось» не так много, хотя часть соотечественников и смогли пересесть на новенькие импортные авто и обзавестись собственными квартирами, переселившись из морально устаревшего «советского» жилья в новостройки.

Но все потоки рано или поздно заканчиваются. Основные выгодополучатели периода резкого экономического скачка Украины благополучно разместили свои барыши на офшорных счетах, инвестировали их в новенькие суперджеты и яхты и в безумно дорогую недвижимость самых комфортных стран мира.

Денежные реки пересохли. Именно населению пришлось разгребать последствия пузыря на рынке жилья. А страна в целом впала в длительную экономическую депрессию 2008–2020 годов, когда чисто символические годовые темпы роста в 2–4% чередовались с резкими провалами в минусовую зону.

К кризису-эпидемии текущего года страна подошла совершенно неподготовленной. Обветшалый внутренний рынок, несколько подстегнутый неоднократным ростом «минималки» в последние годы, которую, впрочем, поднимали в полном отрыве от повышения производительности труда. Устаревшая производственная база и ретросырьевая экономика. Отсутствие привычки платить налоги в полном объеме сверху донизу. Чрезмерная зависимость от внешних рынков и конъюнктуры спроса. Это лишь часть наследия трех десятилетий клановой экономики.

Ухватились за соломинку

Итак, во время пандемии мировой рост не просто притормозил и остановился, он покатился в обратную сторону. В Украине, соответственно, и бизнес, и население также стали терять занятость и доходы.

Завал рынка аренды в карантинный период наглядно продемонстрировал, что кризис угрожает рынку недвижимости, и негативные тенденции проявятся совсем скоро, уже через полгода-год. Мы ведь помним, что рынок недвижимости традиционно инертен и всегда реагирует с определенным временным лагом.

И вот пока кланы и олигархи продолжают вдохновенно делить «остатки сладки» от национальной экономики, чиновники попытались как-то разрулить опасную ситуацию.

Они поняли, что IT-сектор — это выгодно для самих работников, но, скорее, модно, чем прибыльно для бюджета.

Возможно, они также поняли, что аграрный сектор, во-первых, еще никогда не сделал ни одну из стран мира богатой или хотя бы обеспеченной и, во-вторых, обеспечивает хлебом с маслом в основном владельцев и топ-менеджмент крупных агрохолдингов и небольшую часть среднего бизнеса, сумевших выжить в условиях, когда преференции от государства шли почти исключительно «акулам» агробизнеса.

И вот чиновники ухватились за соломинку и попытаются не только спасти пошатнувшийся отечественный рынок недвижимости, но и за счет мультипликационного эффекта — всю экономику в целом. Новая квартира — это ведь работа не только для строителей, но и для производителей мебели, техники, осветительных приборов, напольного покрытия, строительных смесей, сантехнического оборудования, дверей, окон, плитки и пр. Соответственно, это прибыли в бюджет и работа для миллионов соотечественников, в панике с удвоенной силой занимающих очереди на документы для работы за границей еще с марта текущего года.

Именно для этого так активно рекламируется программа для ипотеки под 10% годовых.

Однако в условиях обнищания населения пресловутая палочка-выручалочка может оказаться просто очередным мыльным пузырем сродни обещаниям от прошлого правительства построить «Нью-Васюки» с межпланетным шахматным турниром и создать: минимум миллион дополнительных рабочих мест, достичь темпов роста в 40% за ближайшие пять лет и найти 50 млрд долл. иностранных инвестиций за те же пять лет.

Новый проект вполне может постичь судьба так и не обеспечившей ощутимого экономического эффекта программы «Доступные кредиты 5–7–9%». В этом случае очередные благие намерения могут оказаться потемкинскими деревнями, показным благополучием, скрывающим истинное положение вещей. Кроме того, даже с сопредельными отраслями одна стройиндустрия не способна превратиться в локомотив роста всей экономики.

Но если пресловутая программа все же заработает на полную мощность, подводных камней при ее реализации все равно будет огромное количество.

Для европейской ипотеки нужны европейские зарплаты

Риски стартовавшей ипотеки и, соответственно, неудачи проекта состоят в следующем:

1. Уже сейчас понятно, что «дешевая» ипотека рассчитана на сравнительно немногочисленную прослойку обеспеченных украинцев со средними доходами, в несколько раз превышающими среднюю зарплату по стране.
2. Исключение могут составить случаи, когда банк будет учитывать доходы поручителей. Но тогда в случае невозможности в будущем выплачивать кредит в кредитное рабство попадает не только заемщик, но и лица, поручившиеся за него.
3. В любом случае во внимание будут приняты лишь белые доходы заемщика и членов его семьи. Теневые деньги, с которых не уплачены налоги, не будут учтены при решении вопроса о кредитовании, в отличие от обычной ипотеки, условия которой допускают негласный частичный «зачет» безналоговых источников дохода.
4. Кредиты будут предоставляться лицам исключительно с безупречной кредитной историей, а количество таких потенциальных заемщиков аналитики оценивают в 300 тысяч. Но поскольку большей части «идеальных заемщиков» квартиры попросту не нужны, программа коснется сравнительно небольшого числа людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
5. Возможность получения кредита ограничена как получаемым доходом (коэффициент «платеж/доход» — отношение суммы ежемесячных платежей по предполагаемому кредиту к сумме ежемесячного дохода заемщика после вычета всех налогов, применяется банками при расчете суммы возможного займа), так и возрастом заемщика — крайний срок погашения кредита не может превышать достижения заемщиком 59-летнего возраста.
6. Все остальные граждане страны, так называемые небезупречные заемщики, претендующие на квадратные метры, получат не ипотеку, а риски на многие годы остаться бесквартирными в связи с возможным ростом цен на рынке недвижимости. Ипотека ведь, как известно, — триггер роста стоимости квартир, и так уже изрядно подскочившей за последний год.

Псевдохалява

Для примера рассмотрим кредит на квартиру стоимостью 2 млн 850 тыс. грн. Если доходы и возраст позволят по условиям договора, то минимальный первоначальный взнос за недвижимость из сбережений заемщика составит 850 тыс. грн (не менее 30% общей стоимости).

Кроме того, агрессивная реклама о кредитах под невиданные 10% может ввести в заблуждение потенциальных заемщиков, поскольку она «забыла» об обязательном страховании объекта недвижимости стоимостью, сумма которого составит чуть менее 15 тыс. грн в год (0,5% от стоимости всего объекта), и об обязательном страховании жизни заемщика — до 10 тыс. грн в год (0,5% от размера кредитной суммы). Потратиться придется и на услуги нотариуса с оценщиком, а это еще около 15 тыс. грн. Существует также разовый комиссионный сбор в размере 1% от суммы кредита, или в нашем случае — около 20 тыс. грн.

Как видим, чтобы позаимствовать у банка 2 млн грн, кроме стартового взноса в 850 тыс. грн, с заемщика сразу же взыщут около 70 тыс. грн, причем страховка недвижимости и жизни — платеж ежегодный.

И главное, анонсированная ставка по кредиту в 10% гарантируется лишь на первый год действия договора.

Затем вплоть до погашения кредита (к слову, штрафных санкций за досрочное погашение не предусмотрено) процентная ставка будет установлена по формуле UIRD плюс 4%.

Для справки: UIRD — это украинский индекс ставок по депозитам физических лиц, или средневзвешенная ставка, по которой рассчитывается каждый банковский день в системе Thomson Reuters на основе номинальных ставок по срочным депозитам физических лиц на срок шесть месяцев, с выплатой процентов по окончании срока действия депозитного договора.

К примеру, в настоящее время, на фоне падающей «учетки» НБУ, UIRD постоянно снижается и сейчас колеблется в пределах около 8,9–9,1%. Это на практике означает, что с учетом 4-процентной надбавки ставка для заемщика уже на второй год кредита составит около 13%.

Даже обычная, «старенькая», ипотека от «Привата» в какой-то мере менее рискованна и более комфортна для заемщика. Ведь хотя в первый год процент по ней будет выше — 14,9% по новостройкам и 15% по «вторичке», зато все последующие годы ставка определяется по формуле UIRD плюс 3%. Процентное бремя, таким образом, существенно легче, чем в новом программном продукте по кредитованию жилья.

По сравнению с еще не так давно действующими шокирующими процентными ставками по ипотеке в 24–25% выглядит, вроде бы, неплохо. Только кто же даст гарантию, что на фоне нарастающих проблем в экономике, рисков очередной волны финансово-экономического кризиса и почти неизбежной девальвации гривни ставка по депозитам на протяжении многих лет кредита будет оставаться на рекордно низких уровнях. Ведь если в какой-то момент ставка по депозитам подскочит до 15–20%, как это было в нашей недавней истории, заемщику придется оплачивать, соответственно, 19–24% годовых по кредиту.

И в таком случае неизбежен очередной ипотечный кризис образца 2008 года, только уже не общемировой, а наш национальный, рукотворный.

Есть ли страховка от потери предмета ипотеки, ведь в залоге у банка либо новенькая квартира в новостройке, обязательно введенной в эксплуатацию, либо реальное вторичное жилье?

К сожалению, таблетки от жадности в договоре ипотеки не предусмотрены.

Единственным ограничителем является фиксация в договоре максимальной суммы годовых процентов для заемщика. По условиям займа, банк не имеет права взыскивать более 30% годовых (!).

А это означает, что, ни много ни мало, но в случае экономического форс-мажора ваша квартира перейдет в собственность финучреждения, а многолетние усилия, кредитное рабство и экономия в семье могут оказаться напрасными.

Выиграть в «ипотечном казино» можно лишь в одном случае. Если на рынке недвижимости Украины начнет надуваться новый пузырь, и стоимость квадратных метров будет расти не по дням, а по часам.

Или же если в национальной экономике произойдут тектонические сдвиги, и деньги, как оброк, попадающий в кланово-олигархический сектор, перетекут в карманы простых соотечественников и «честных» бизнесменов.

Впрочем, в свете мировых экономических потрясений и консервации в стране регрессивной модели экономики такой сценарий является крайне маловероятным. Соответственно, за «азартными играми» в отечественную ипотеку лучше понаблюдать со стороны…

Все статьи этого автора читайте здесь.