Псевдовигідна іпотека

Із 1 липня держбанки почали кредитувати позичальників у рамках державної програми «Доступне житло під 10%». За інформацією від банків, іпотеку можна одержати на термін до 20 років, початковий внесок позичальника становитиме від 30% вартості житла. Програма дає можливість придбати житло як на вторинному ринку, так і в новобудовах, уведених в експлуатацію. За попередніми підрахунками фахівців Приватбанку, вже на початку дії держпрограми пільговими умовами кредитування зможуть скористатися понад 300 тисяч українців. Однак холодний розрахунки показує, що за «азартними іграми» у вітчизняну іпотеку ліпше поспостерігати збоку…

Драйвера немає

Драйверами економіки, що забезпечують її висхідний розвиток, можуть служити різні чинники. Це може бути інвестиційний або внутрішній споживчий потенціал. Іноді вони збігаються, як це відбувалося в період досить бурхливого зростання економіки України з 2000-го по 2007 рік. Тоді темпи річного зростання коливалися від 6 до майже 12%.

Причини українського економічного міні-дива в основному були зовнішніми — результатом низьких ставок ФРС США. Тоді фантастична маса «гарячих» грошей з усього світу гарячково шукала прибуткову пристань. Економіка України прийшлася до речі. Значну роль відіграли й високі темпи зростання Китаю та деяких інших країн Південно-Східної Азії, що зрештою спричинило високу потребу та, відповідно, високі ціни на традиційні товари нашого експорту.

На жаль, українська економіка не змогла отримати користі із зовнішнього фінансового Клондайку. Кінцевими бенефіціарами періоду бурхливого зростання нашої економіки стали високопосадовці, великий бізнес, що працює на власні офшорні контори, і кланово-олігархічні групи. Простому населенню «обломилося» не так багато, хоча частина співвітчизників і змогли пересісти на новенькі імпортні авто та обзавестися власними квартирами, переселившись із морально застарілого «радянського» житла в новобудови.

Та всі потоки рано чи пізно закінчуються. Основні вигодонабувачі періоду різкого економічного стрибка України благополучно розмістили свої бариші на офшорних рахунках, інвестували їх у новенькі суперджети та яхти й у страшенно дорогу нерухомість найкомфортніших країн світу.

Грошові річки пересохли. Саме населенню довелося розгрібати наслідки бульбашки на ринку житла. А країна загалом впала в тривалу економічну депресію 2008–2020 років, коли суто символічні річні темпи зростання в 2–4% чергувалися з різкими провалами в мінусову зону.

До кризи-епідемії цього року країна підійшла зовсім непідготовленою. Занепалий внутрішній ринок, трохи підстьобнутий кількаразовим зростанням «мінімалки» в останні роки, яку, втім, піднімали в повному відриві від підвищення продуктивності праці. Застаріла виробнича база й ретросировинна економіка. Відсутність звички платити податки в повному обсязі від верхів до низів. Надмірна залежність від зовнішніх ринків і кон’юнктури попиту. Це лише частина спадщини трьох десятиліть кланової економіки.

Ухопилися за соломинку

Отже, під час пандемії світове зростання не просто пригальмувало й зупинилося, воно покотилося у зворотний бік. В Україні, відповідно, і бізнес, і населення також почали втрачати зайнятість і доходи.

Завал ринку оренди в карантинний період наочно продемонстрував, що криза загрожує ринку нерухомості, й негативні тенденції проявляться зовсім скоро, вже через пів року або рік. Ми ж пам’ятаємо, що ринок нерухомості традиційно інертний і завжди реагує з певним часовим лагом.

І от поки клани й олігархи продовжують натхненно ділити «солодкі залишки» від національної економіки, чиновники спробували якось розрулити небезпечну ситуацію.

Вони зрозуміли, що IT-сектор — це вигідно для самих працівників, але, скоріше, модно, ніж прибутково для бюджету.

Можливо, вони також зрозуміли, що аграрний сектор, по-перше, ще ніколи не зробив жодної з країн світу багатою або хоча б заможною і, по-друге, забезпечує хлібом з маслом в основному власників і топ-менеджмент великих агрохолдингів і невелику частину середнього бізнесу, які зуміли вижити в умовах, коли преференції від держави йшли майже винятково акулам агробізнесу.

І от чиновники вхопилися за соломинку й спробують не лише врятувати вітчизняний ринок нерухомості, що похитнувся, але й за рахунок мультиплікаційного ефекту — всю економіку загалом. Нова квартира — це ж робота не тільки для будівельників, а й для виробників меблів, техніки, освітлювальних приладів, покриття для підлоги, будівельних сумішей, сантехнічного обладнання, дверей, вікон, кахлю тощо. Відповідно, це прибутки до бюджету і робота для мільйонів співвітчизників, які в паніці з подвоєною силою займають черги на документи для роботи за кордоном ще з березня цього року.

Саме для цього так активно рекламується програма для іпотеки під 10% річних.

Однак в умовах зубожіння населення горезвісна паличка-стукалочка може виявитися просто ще однією мильною бульбашкою, схожою на обіцянки від минулого уряду побудувати «Нью-Васюки» з міжпланетним шаховим турніром і створити: мінімум мільйон додаткових робочих місць, досягти темпів зростання в 40% за найближчі п’ять років і знайти 50 млрд дол. іноземних інвестицій за ті ж п’ять років.

Новий проєкт цілком може спіткати доля програми «Доступні кредити 5–7–9%», яка так і не забезпечила відчутного економічного ефекту. У цьому разі нові благі наміри можуть виявитися потьомкінськими селами, показним благополуччям, які приховують справжній стан речей. Крім того, навіть із суміжними галузями одна будіндустрія не здатна перетворитися на локомотив зростання всієї економіки.

Та якщо горезвісна програма все-таки запрацює на повну потужність, підводних каменів під час її реалізації все одно буде чимало.

Для європейської іпотеки потрібні європейські зарплати

Ризики іпотеки, що стартувала, та, відповідно, невдачі проєкту полягають у такому.

1. Уже нині зрозуміло, що «дешеву» іпотеку розраховано на порівняно нечисленний прошарок забезпечених українців із середніми доходами, які в кілька разів перевищують середню зарплату по країні.
2. Виняток можуть становити випадки, коли банк враховуватиме доходи поручителів. Але тоді у разі неможливості в майбутньому виплачувати кредит у кредитне рабство потрапляє не лише позичальник, а й особи, що поручилися за нього.
3. У кожному разі до уваги братимуть лише білі доходи позичальника та членів його родини. Тіньові гроші, з яких не сплачено податків, не буде враховано при вирішенні питання про кредитування, на відміну від звичайної іпотеки, умови якої припускають негласний частковий залік безподаткових джерел доходу.
4. Кредити надаватимуться особам винятково з бездоганною кредитною історією, а кількість таких потенційних позичальників аналітики оцінюють у 300 тисяч. Але оскільки більшій частині «ідеальних позичальників» квартири просто не потрібні, програма торкнеться порівняно невеликої кількості людей, що потребують поліпшення житлових умов.
5. Можливість одержати кредит обмежена як отримуваним доходом (коефіцієнт «платіж/дохід» — відношення суми щомісячних платежів за планованим кредитом до суми щомісячного доходу позичальника після відрахування всіх податків, застосовується банками при розрахунках суми можливої позики), так і віком позичальника — крайній термін погашення кредиту не може перевищувати досягнення позичальником 59-річного віку.
6. Решта громадян країни, так звані небездоганні позичальники, що претендують на квадратні метри, одержать не іпотеку, а ризики на багато років залишитися безквартирними у зв’язку з можливим зростанням цін на ринку нерухомості. Іпотека ж, як відомо, — тригер зростання вартості квартир, яка й так уже неабияк підскочила за останній рік.

Псевдохалява

Для прикладу розглянемо кредит на квартиру вартістю 2 млн 850 тис. грн. Якщо доходи й вік дозволять за умовами договору, то мінімальний початковий внесок за нерухомість із заощаджень позичальника становитиме 850 тис. грн (не менш як 30% загальної вартості).

Крім того, агресивна реклама про кредити під небачені 10% може ввести в оману потенційних позичальників, оскільки вона «забула» про обов’язкове страхування об’єкта нерухомості вартістю, сума якого становитиме трохи менше 15 тис. грн на рік (0,5% від вартості всього об’єкта), і про обов’язкове страхування життя позичальника — до 10 тис. грн на рік (0,5% від розміру кредитної суми). Витратитися доведеться й на послуги нотаріуса з оцінювачем, а це ще близько 15 тис. грн. Є також разовий комісійний збір у розмірі 1% від суми кредиту, або в нашому випадку — близько 20 тис. грн.

Як бачимо, щоб позичити в банку 2 млн грн, крім стартового внеску 850 тис. грн, із позичальника відразу ж стягнуть близько 70 тис. грн, причому страхування нерухомості й життя — платіж щорічний.

І головне, анонсовану ставку за кредитом 10% гарантують лише на перший рік дії договору.

Потім аж до погашення кредиту (до слова, штрафних санкцій за дострокове погашення не передбачено) процентну ставку буде встановлено за формулою UIRD плюс 4%.

Для довідки: UIRD — це український індекс ставок за депозитами фізичних осіб, або середньозважена ставка, за якою розраховується кожен банківський день у системі Thomson Reuters на основі номінальних ставок за строковими депозитами фізичних осіб на термін шість місяців, із виплатою відсотків після закінчення терміну дії депозитного договору.

Приміром, на сьогодні, на тлі падаючої облікової ставки НБУ, UIRD постійно знижується й нині коливається в межах 8,9–9,1%. Це на практиці означає, що з урахуванням 4-процентної надбавки ставка для позичальника вже на другий рік кредиту становитиме близько 13%.

Навіть звичайна, «старенька», іпотека від «Привата» певною мірою менш ризикована й більш комфортна для позичальника. Адже хоча в перший рік відсоток за нею буде вищим — 14,9% по новобудовах і 15% по «вторинці», зате всі наступні роки ставка визначається за формулою UIRD плюс 3%. Процентний тягар, таким чином, суттєво легший, ніж у новому програмному продукті з кредитування житла.

Порівняно із шокуючими процентними ставками за іпотекою в 24–25%, які ще не так давно діяли, виглядає нібито непогано. Тільки хто ж дасть гарантію, що на тлі наростаючих проблем в економіці, ризиків нової хвилі фінансово-економічної кризи й майже неминучої девальвації гривні ставка за депозитами протягом багатьох років кредиту залишатиметься на рекордно низьких рівнях. Адже якщо в якийсь момент ставка за депозитами підскочить до 15–20%, як це було в нашій недавній історії, позичальникові доведеться оплачувати, відповідно, 19–24% річних за кредитом.

І в такому разі неминуча нова іпотечна криза зразка 2008 року, тільки вже не загальносвітова, а наша національна, рукотворна.

Чи є страховка від втрати предмета іпотеки, адже в заставі в банку або новенька квартира в новобудові, обов’язково введеній в експлуатацію, або реальне вторинне житло?

На жаль, таблетки від жадібності в договорі іпотеки не передбачено.

Єдиним обмежником є фіксація в договорі максимальної суми річних відсотків для позичальника. За умовами позики, банк не має права стягувати понад 30% річних (!).

А це означає, що, не багато не мало, але у разі економічного форс-мажору ваша квартира перейде у власність фінустанови, а багаторічні зусилля, кредитне рабство й економія в родині можуть виявитися даремними.

Виграти в «іпотечному казино» можна лише в одному випадку. Якщо на ринку нерухомості України почне надуватися нова бульбашка, і вартість квадратних метрів зростатиме не щодня, а щогодини.

Або ж якщо в національній економіці відбудуться тектонічні зрушення, і гроші, як оброк, що потрапляє в кланово-олігархічний сектор, перетечуть до кишень простих співвітчизників і чесних бізнесменів.

Утім, у світлі світових економічних потрясінь і консервації в країні регресивної моделі економіки такий сценарій є вкрай сумнівним. Відповідно, за «азартними іграми» у вітчизняну іпотеку ліпше спостерігати збоку…

Всі статті цього автора читайте тут.