В законе ответ отсутствует

КАКУЮ СТАВКУ ПРИМЕНИТЬ К СУММЕ ПЛОЩАДЕЙ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ?

Налог на недвижимое имущество, по нашему мнению, получил незаслуженно больше внимания общества, чем другие нововведения новогодней "налоговой реформы". Хотя, на самом деле, простые расчеты показывают, что налог намного меньше ударит по карманам украинских граждан, чем те же рентные платежи или акцизы, бремя которых, без всякого сомнения, переложится с плеч юридических плательщиков на карманы потребителей.

Начнем с того, что налог на недвижимость не новый. Его уже дважды безуспешно пытались реформировать при Януковиче. И да, он действительно будет взиматься с жилой недвижимости за налоговый период 2014 г. и в 2015 г. согласно ставкам, установленным местными органами власти в 2014 г., т.е. до "реформы". Налог, насчитанный по ставкам и в порядке, введенном с 2015 г., будет взиматься в 2016-м. Хотя это тоже не факт, ведь для взимания налога органам местного самоуправления необходимо утвердить его ставки. В случае если такие ставки не утверждены (либо утверждены ранее в размере, не соответствующем действующему закону), налог за отсутствием обязательного элемента просто не подлежит взысканию.

В силу ст. 12 НК решение о введении местного налога на недвижимое имущество местный совет должен принять до 15 июля года, предыдущего бюджетному периоду, в котором планируется применение установленных налогов и сборов. Таким образом, относительно ставок налога на нежилую недвижимость (новый объект налогообложения) или даже на жилую, если местные советы не установили ставку в 2014 г., а установят в 2015 г., первым налоговым периодом будет налоговый период 2016 г., а налог впервые будет заплачен только в 2017-м. Сколько воды утечет, и сколько правительств/парламентов/редакций НК поменяется до этого периода, известно только одному Господу, который к 100-летию Великой октябрьской сможет еще не раз удивить собственников украинской недвижимости, что в свою очередь, согласитесь, девальвирует актуальность проблем, связанных с налогообложением налогом на недвижимость, отодвигая их во времени.

Так или иначе, у Всевышнего еще достаточно времени для исправления плодов кривых рук рабов своих, допустивших в одной, не самой большой статье НК столько логических ошибок одновременно!

Итак, конкретно по пунктам. Основная проблема налога связана с изменением порядка исчисления базы налогообложения. Оригиналы отечественного Минфина решили ее упростить. Общие площади квартир и строений суммируются между собой, от полученных сумм вычитается установленная для всех льгота (необлагаемый минимум) и к разнице применяется установленная местным советом ставка. Если плательщик имеет в собственности и квартиры, и строения, то льгота, соответственно. также суммируется. Все просто. Но дьявол зарылся как раз в деталях - в порядке установления ставки налогов для объектов, находящихся в разных населенных пунктах.

Предположим, вы являетесь собственником недвижимости в Киеве и в селе Скорики Тернопольской обл. В Киеве установлена максимальная ставка налога в размере 2% минимальной зарплаты. В Скориках установлена уменьшенная ставка в размере 0,5%. Какую ставку следует применить к сумме площадей, являющейся базой налогообложения для налогоплательщика, налоговый адрес которого находиться в Киеве? А в Скориках? В законе ответ на этот вопрос отсутствует. Как собираются разрешать эту патовую ситуацию финансовые гроссмейстеры правительства - непонятно. Но их весьма свободное отношение к закону как таковому не оставляет сомнений в том, что решать проблему будут вне установленных законом норм.

Пойдем дальше. Льгота или необлагаемый минимум. Местные советы могут устанавливать повышенный минимум (более 180 кв м) согласно п. 266.4 ст. 266 НК. И если в Скориках установлен минимум в 300 кв м, что вполне реально, в Киеве - 180 кв м, как в законе, то какой минимум применяется к нашей базе налогообложения? Большая? Меньшая? Почему? Снова пат…

Но на этом перечень патовых конструкций чудо-налога только начинается. Совместная собственность. Согласно п. 266.1.2 ст. 266, если объект жилой или нежилой недвижимости пребывает в общей совместной собственности, не разделенной в натуре, налогоплательщиком является один из таких собственников, определенный по их согласию либо решением суда. Возникает очевидный вопрос: а что делать, если такого согласия нет? И решения суда нет? Ведь фискальная служба не имеет полномочий обращаться в суд с соответствующим иском. В таком случае, надо полагать, налог не подлежит уплате в связи с неопределенностью налогоплательщика…

Интересно, что разработчики новой редакции НК (не мудрствуя лукаво) освободили от уплаты налога предприятия, владеющие недвижимостью не на праве собственности, а на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. К таким предприятиям принадлежат ни много ни мало все госпредприятия Украины, что в противоречие Конституции ставит эти субъекты предпринимательства в неравный статус с негосударственными субъектами. Кроме того, как быть тем субъектам, которые, являясь собственниками недвижимости, передали ее в хозяйственное ведение своих дочерних предприятий? Налог с такого имущества, уплачиваясь материнской компанией, не может быть зачтен в счет уплаты налога на прибыль в порядке, указанном в п. 137.5 НК, ведь от данного имущества материнская компания прибыли не получает! Еще один привет государственным акционерным компаниям и общественным организациям от отряда налоговых "гуру".

Вообще вопрос льгот требует особого внимания. Так, согласно п. 266.4.2 ст. 266 НК местные советы устанавливают льготы по налогу, который уплачивается на определенной территории. По отношению к чему устанавливаются льготы? К плательщику или к объекту налогообложения? Детально исследуя п. 266.4.2 НК, мы можем прийти к выводу, что этот вопрос оставлен на усмотрение органа местного самоуправления. Однако если льгота будет предоставлена плательщику, то возможно ли ее распространение на объекты недвижимости, находящиеся в других населенных пунктах? Учитывая то обстоятельство, что п. 266.4.2 привязывает льготу к месту "уплаты" налога, ответ на этот вопрос является не таким уж однозначным и обещает породить ой как много вопросов на практике.

Теперь о том, как доказать (проверить) льготы, предусмотренные п.п. е), є), ж)
п. 266.2.2 ст. 266 НК. Так, освобождаются от налогообложения объекты нежилой недвижимости, используемые субъектами малого и среднего бизнеса, осуществляющими свою деятельность в МАФах и на рынках. Надо полагать, налоговые реформаторы собирались освободить таким образом сами МАФы ЧПшников. Но получилось, как всегда, по-другому. От налога освободили всю нежилую недвижимость, которую используют ЧП, имеющие МАФы или торгующие на рынках. Достаточно ли для получения льготы просто арендовать недвижимость у юридического лица, которое не сильно хочет платить налог? Полагаю, да.

Дальше еще интересней. От налога освобождаются здания промышленности. То, что эта категория не определена в неналоговом законодательстве (в отличие, скажем, от земель промышленности), еще полбеды. Но почему вновь принятый в ходе той же "налоговой реформы" п. 14.1.129-1 не содержит такого определения, вообще не предусматривая здания промышленности в составе объектов недвижимости? И что вследствие этого необходимо для того, чтобы мой гараж/сарай стал зданием промышленности? Достаточно ли поставить внутри швейную машинку и сделать несколько стяжек?.. Те же вопросы возникают и относительно льготы на здания, предназначенные для использования непосредственно в сельскохозяйственной деятельности. Какими справками/методами/аргументами убедить фискальную службу в наличии льготы? Ответов нет.

Нельзя сказать, что дореформенный налог на недвижимость был лучше действующего варианта. Скорее, это щенки одно и того же помета. Одинаково слабые, недалекие, беспородные создания, даже болеющие одинаковыми наследственными заболеваниями. Но в этом есть и позитивы. Позитивы для отечественных налогоплательщиков. Ведь для их карманов новый-старый платеж вряд ли представляет серьезную угрозу, тем более в краткосрочной перспективе…