Успеть до осени. Летнее оживление рынка ипотеки вызвано заявлениями НБУ и падением доллара

Первая половина лета ознаменовалась двумя достаточно устойчивыми тенденциями на отечественном денежном рынке. Во-первых, рынок недвижимости, пребывавший в спячке с самого начала предвыборной кампании, не дожидаясь установления политической определенности, вдруг ожил, а цены на жилье опять уверенно поползли вверх. Во-вторых, доллар, укреплявшийся на протяжении всего первого полугодия, на глазах начал сползать или, если хотите, начала укрепляться по отношению к доллару гривна. Эти два, на первый взгляд далеких друг от друга процесса, на самом деле взаимосвязаны и свидетельствуют о серьезных изменениях на нашем денежном рынке.

Уже более двух месяцев известно о планах НБУ ограничить или запретить кредитование населения в валюте. Проект постановления Нацбанка об экспорте и импорте капитала, которое должно вступить в силу 1 сентября, предусматривает мораторий на кредитование физических лиц в валюте. Отечественные банкиры однозначно негативно восприняли инициативу НБУ. По словам банкиров, последствия для развития розничного кредитования, в первую очередь ипотечного, в случае ограничения кредитования в СКВ будут печальными. Большинство из них сходится во мнении, что после введения ограничений ставки по кредитам вырастут во всех валютах, а объемы их выдачи — катастрофически снизятся. Украинцы просто не будут одалживать деньги в банках по столь высокой цене, которая сегодня существует на гривневые кредиты. При этом курсовые риски банки все равно переложат на население, прописывая их в договорах кредитования.

При этом выдача кредитов исключительно в гривне вовсе не гарантирует их возврата — возмущаются банкиры. И если у банков не будет валютной «привязки», то будет инфляционная или еще какая-нибудь. Заемщику все равно не станет легче. Есть и более категоричные мнения. Заместитель председателя правления банка «Контракт» Павел Крапивин считает, что попытка НБУ сослаться на повышенную рисковость валютных кредитов свидетельствует исключительно о неспособности регулятора удержать стабильный курс национальной валюты: «Не надо делать резких движений. Снизьте норму резервирования, сделайте гривневый кредит более выгодным. Иначе начнут изобретать способы обойти запрет. Я навскидку могу назвать штук пять».

На сегодняшний день однозначной уверенности в том, что НБУ введет административный запрет на валютные кредиты нет. Однако банкиры уверены, что тем либо иным способом кредитование в валюте ограничат. В июне Нацбанк понизил учетную ставку сразу на 1%. Руководство банка завило, что экономические показатели позволяют это сделать. Впрочем, банкиры не исключают, что понижение ставки может быть лишь одной из мер НБУ по подготовке к ограничению валютного кредитования. Тем самым Нацбанк, возможно, пытается стимулировать снижение кредитных ставок по займам в нацвалюте, чтобы максимально уравнять стоимость валютных и гривневых кредитов. Вслед за пересмотром учетной ставки следует ожидать еще и ужесточения порядка резервирования валютных кредитов и депозитов.

Пока же попытки регулятора ограничить использование в Украине американской валюты приводят к парадоксальным результатам. Население буквально ринулось за валютными кредитами, пытаясь успеть оформить займы до осени. Банки охотно идут им навстречу. Тем более что борьба за рынок ипотеки — традиционного валютного сегмента кредитных портфелей — в самом разгаре. Приход иностранных банков вынуждает отечественных банкиров любой ценой попытаться застолбить за собой как можно большую долю этого прибыльного рынка. Согласно данным НБУ, выданные банками кредиты превысили привлеченные ими средства на 25,65 млрд. грн. При этом, лишь валютное кредитование населения с начала года выросло на 44,5%. Участники рынка считают, что такой разрыв между кредитами и депозитами грозит банковской системе потерей ликвидности. Кредитуя население такими быстрыми темпами, банки подстегивают инфляцию. Поскольку быстрый рост кредитования физлиц увеличивает внутреннее потребление и приводит к росту цен на всех рынках.

Одновременно банкиры столкнулись с кризисом гривневой ликвидности. Национальной валюты хронически не хватает, что привело уже к повышению ставок на кредиты, особенно в гривне. С начала июня в среднем по рынку ставки по гривневым займам для населения выросли на 1—1,5% годовых, долларовым — 0,2—0,5%. Финансисты не исключают дальнейшего подорожания потребительских кредитов. Его будет стимулировать как падение ликвидности отечественных банков, так и рост цен на валютные ресурсы на европейских и американских биржах. Подорожание коснулось двух видов кредитов — на покупку автомобилей и жилья.

За первую декаду июня сразу три ведущих игрока столичной ипотеки повысили стоимость кредитов на покупку жилья на вторичном рынке. «Укрсоцбанк» увеличил на 0,5% стоимость займов в долларах для кредитов. Теперь она составляет 12,5% и 12,7% годовых соответственно. «Райффайзенбанк Украина» поднял процентную ставку по гривневым займам на два пункта — с 15,5% до 17,5% годовых. Банк «Надра» повысил процентные ставки по кредитам для всех валют: с 15,5% до 16% в национальной валюте и с 9,5% до 10% годовых в долларах. Также изменился размер ежемесячной комиссии, которую взимает данное финучреждение по жилищным займам: теперь она составляет 0,5% от суммы задолженности по кредиту (раньше — 0,35%). Средняя процентная ставка по гривневым кредитам на ипотечном рынке составляет 16,4%, по долларовым — 11,9% годовых.

Впрочем, не все банкиры повышают стоимость ипотеки. Один из крупнейших банков — Укрэксимбанк — снизил процентную ставку по ипотечным кредитам, причем сразу с 18% до 16% годовых в гривнях и с 12,5% до 11% — в евро. Кроме того, банк вдвое снизил первый авансовый платеж при получении кредита на покупку жилья — с 30% до 15%. В Укрэксимбанке поясняют снижение ставок желанием диверсифицировать кредитный портфель и повысить прибыльность отделений. Тот факт, что удешевление стоимости ипотеки в госбанке произошло на фоне превышения кредитных ставок в ряде других крупных банков, говорит о том, что Укрэксимбанк хочет быстро завоевать розничный рынок. По мнению банкиров, такой политикой госбанк может составить серьезную конкуренцию мелким операторам рынка.

На этом фоне любопытной выглядит другая информация: на протяжении лишь одного квартала 2006 года задолженность по ипотечным кредитам украинских банков выросла на 1,7 млрд. грн. — с 10,6 млрд. грн. до 12,3 млрд. грн. Причем среди всех видов кредитов на жилье кредитование первичного жилья росло наибольшими темпами. Доля ипотечного кредитования договоров на первичном рынке жилья даже превысила объемы кредитования частного строительства под залог незавершенного земельного участка. Обращают на себя внимание и темпы роста долгосрочных кредитов. С начала года количество «длинных» заемных денег в экономике увеличилось на 22,6%, а общая доля долгосрочных кредитов в активе банковской системы составила 56, 2% (за аналогичный период минувшего года — 48%). Основной причиной такого роста становится подорожание недвижимости.

Рынок остается очень концентрированным, причем если на первые десять банков приходится 85% рынка ипотеки, то на первые пять — более 65%, а первые 15 банков — это более 92,2% рынка.

Валютные кредиты на сегодняшний день являются самыми дешевыми и выгодными. При этом, разумеется, население предпочитает кредитоваться в долларах США. Золотое правило заемщика — кредитоваться в падающей валюте. Кроме снижения курса доллара на мировых рынках, в пользу «зеленого» при кредитовании говорят еще несколько фактов. Во-первых, если НБУ запретит валютное кредитование, курс доллара по отношению к гривне на наличном рынке будет ослабевать (банки не будут активно привлекать депозиты в долларах, население уменьшит объемы накопления в «зеленом»). Во-вторых, уже сейчас более трети торгового оборота Украины номинировано в евро, еще треть — в рублях. Неровен час, НБУ откажется от жесткой привязки гривни к доллару — это также приведет к ревальвации гривни по отношению к доллару.

Представители Нацбанка уже, кстати, заявили о планах изменения монетарной политики. В частности, НБУ может перейти от режима фиксированного курса к таргетированию инфляции. Это значит, что через несколько лет население и предприниматели уже возможно не будут обращать внимание на курс доллара.