Покупка квартиры в новостройке: как не остаться без инвестиций

Больше полугода прошло с тех пор, как Киевская городская государственная администрация предложила инвесторам порядок действий по выходу из долгостроев "УКО-груп" Анатолия Войцеховского и других незаконных строек.

Предложенный план заключался в том, чтобы пострадавшим инвесторам обратиться в суд и признать право собственности на имущественные права на недостроенную квартиру, зарегистрировать объединение инвесторов, а потом за собственные средства получить разрешительную документацию и повторно инвестировать в завершение строительства.

Еще тогда стало понятно, что этим порядком городская власть фактически оставляет инвесторов наедине с собственными проблемами, сводя их решение к принципу "спасение утопающих - дело рук самих утопающих". Первое впечатление, что власть не заинтересована в решении проблемы незаконного строительства в пользу инвесторов, со временем только усиливается.

Неудивительно, что такие рекомендации не содействовали решению проблемы незаконных строек и возврату потерянных инвестиций, а только привели к потере драгоценного времени. Существующее положение вещей на проблемных стройках через полгода после опубликования плана - подтверждение этому.

Неожиданности плана выхода из долгостроев

1. Обращение в суд относительно признания имущественных прав.

Сомнительно, что государственным мужам неизвестно, что судебная практика Верховного суда Украины не допускает признания права собственности на имущественные права в судебном порядке.

Поэтому судебный путь бесперспективен и только откладывает подтверждение инвесторами своих имущественных прав. А за это время долгострой сменит застройщика, и на некоторых стройплощадках этот процесс начался, а кое-где и закончился. И еще неизвестно, будет ли новый застройщик считаться с правами инвесторов, которые не успели получить признание права собственности на квартиру в новостройке, и что ему помешает повторно продать квартиру с неподтвержденными компетентным органом имущественными правами предыдущего инвестора.

2. Погашение долгов застройщика за пользование земельным участком.

Инвесторы не обязаны платить долги застройщика по плате за землю за прошлое время, так как они не являются стороной договорных отношений в пользовании земельным участком. Тем более что один раз они уже компенсировали застройщику плату за пользование участком в цене приобретения квартиры.

3. Прекращение права предыдущего застройщика на пользование земельным участком и получение решения суда о передаче права собственности на недострой созданному инвесторами объединению.

Невыполнимость этого требования в том, что право собственности нерушимо, и закон не допускает принудительное отчуждение или передачу права собственности, за некоторыми исключениями, которые этой ситуации не касаются. К тому же по большому счету, незаконное - это лишь то строительство, которое признал таковым суд. Или то, на которое органом госархстройконтроля отменен документ, предоставляющий право на осуществление строительства. Следовательно, юридически строительство законное, пока противоположное не сформулировано в решении суда или распорядительном акте органа госархстройконтроля. Поэтому неподтвержденное компетентными органами субъективное представление чиновников о незаконности строительства еще не дает оснований для применения к застройщику меры принуждения, в частности прекращение его права собственности на недострой.

Но самое интересное в предложенном плане действий то, что он замалчивает следующее.

1. Именно бездействие и действия органов государственной власти и местного самоуправления в большинстве случаев содействовали видимости законности строительства, формированию ошибочного представления инвесторов о наличии у застройщиков разрешительных документов, что привлекало инвесторов вкладывать средства в такие строительства.

В одних случаях возникновение незаконных застроек обусловлено бездеятельностью государства по неприменению достаточных и необходимых мер по немедленному прекращению очевидного самовольного строительства (без разрешительных документов на самовольно занятых участках). В других - увеличение количества незаконных строек вызвано отменой государственными органами разрешительных документов, ранее выданных теми же органами с существенными нарушениями.

Поэтому инвестору следует всегда помнить, что государство не меньше застройщиков несет ответственность перед инвесторами за потерю ими инвестиций, вложенных в незаконное строительство. Значит вред, причиненный незаконным действием или бездействием органа государственной власти, полностью возмещается государством.

Таким образом, инвестор имеет гарантированную возможность получить от государства возмещение вложенных в долгострой и потерянных инвестиций.

2. Согласно Закону Украины "О местном самоуправлении" местные органы власти обязаны организовать окончание строительства многоквартирных жилых домов, возводимых с привлечением средств физических лиц, в случае невозможности застройщиков продолжать такое строительство.

Поэтому инвесторы имеют право требовать передачи незавершенного жилищного строительства в коммунальную собственность и финансирования его завершения за средства местного бюджета.

Так что же можно предложить покупателям, чей объект оказался в "черном" списке незаконных долгостроев?

Поскольку власть уже дала понять, что не будет считаться с инвестором, который, кроме документов, выданных ему застройщиком, не будет иметь подтверждения имущественных прав от компетентного государственного органа, то инвестору нужно побеспокоиться об оформлении права собственности на квартиру в новостройке. Судебная практика не допускает признания права собственности на имущественные права в судебном порядке. Поэтому инвестору следует обратить внимание на внесудебные способы оформления квартиры в новостройке.

Одним из таких способов является регистрация имущественных прав - это признание права собственности на квартиру в новостройке еще в стадии ее строительства и внесение записи о договоре купли-продажи имущественных прав в государственный реестр. Такая регистрация заменяет решение суда о признании права собственности на имущественные права на квартиру в новостройке.

Наряду с этим инвесторы проблемных долгостроев могут требовать признания неправомерными действий или бездеятельности государственных органов, содействующих незаконной застройке, и взыскать с государства вред в виде потерянных в таком строительстве средств. В свою очередь, перспектива возмещения инвестору потерянных им инвестиций понудит власть к выполнению законов Украины и заставит принять проблемные долгострои в коммунальную собственность и профинансировать завершение их строительства.