Как инвестору проблемной новостройки получить квартиру или вернуть деньги

22 октября, 2016, 00:02 Распечатать Выпуск №38-39, 22 октября-28 октября

Сложная ситуация со свыше 10 тыс. вкладчиков проблемного строительства объектов "Укогрупп" Анатолия Войцеховского снова заставила вернуться к теме защиты интересов инвесторов, вложивших деньги в строительство проблемных незавершенок.

Сложная ситуация со свыше 10 тыс. вкладчиков проблемного строительства объектов "Укогрупп" Анатолия Войцеховского снова заставила вернуться к теме защиты интересов инвесторов, вложивших деньги в строительство проблемных незавершенок.

Проблема незаконного строительства не ограничивается самими  объектами "Укогрупп". Статистика фиксирует увеличение количества строительств, относящихся к  незаконным. В частности, только в столице, по данным градостроительного кадастра Киева, список самовольных стройплощадок ежемесячно пополняется новыми. Это означает стремительный рост количества вкладчиков, которые будут  нуждаться в защите своих прав и инвестиций.

Закон Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью", принятый  после истории с "Элита-Центром" и призванный защищать интересы инвесторов новостроек, с возложенной функцией не справляется. Застройщики изобрели относительно законные "серые" способы привлечения средств в строительство жилья от инвесторов-физических лиц в обход разрешенных схем финансирования строительства, предусмотренных законом. Эти схемы позволяют им избежать ответственности перед инвестором. К "серым" схемам, в частности, относятся  предварительный договор, купля-продажа имущественных прав, членство в жилищно-строительном кооперативе.

Предложенные в последнее время стандартные рецепты помощи покупателям недвижимости в новостройках сводятся к советам не покупать жилье на стадии строительства, а также констатируют общеизвестные проблемы и направлены, больше всего, на избежание проблем в будущем, никоим образом  не решая проблем инвесторов, уже попавших в переплет с недобросовестным застройщиком.

Все чаще можно услышать мнение, что инвесторы сами виноваты в своих бедах, мол, надо внимательнее относиться к выбору застройщика и не искать дешевых вариантов. Поэтому они  не заслуживают внимания большинства, и тем более — решения на государственном уровне, а проблему достройки  должны решать самостоятельно.

Считаю, что  обвинять покупателей такой недвижимости в  желании купить дешевле и перекладывать на них ответственность за незавершенку — ошибка. Для большинства из них  купить "воздух" —  едва ли не единственная возможность обеспечить свои семьи жильем, поэтому фактор низкой цены  — решающий в выборе застройщика. Кроме того, инвестору-физическому лицу объективно не хватает знаний, необходимых для правильного выбора нового строительства из предложенных на рынке, а также для понимания содержания договоров относительно их приобретения. Он всегда рискует  ошибиться или стать жертвой обмана  со стороны  недобросовестного застройщика  и приобрести недвижимость в проблемном объекте. Поэтому государство должно обеспечить особую защиту более слабого субъекта экономических отношений, которым является инвестор-физическое лицо. Такой вывод был сделан Конституционным судом Украины в решении №15-рп/2011 от 10 ноября 2011 г. относительно потребителей финансовых услуг, но полностью может быть применен и к покупателям квартир в новостройках.

В одних случаях большое количество пострадавших инвесторов обусловлено бездеятельностью государственных органов, не прекращающих очевидно самовольного строительства (вообще без разрешительных документов на самовольно занятых участках) на ранних его этапах. В других —  увеличение количества незаконного строительств вызвано отменой ранее выданных разрешительных документов в связи с выявлением допущенных во время их  выдачи нарушений.

В таких обстоятельствах перекладывать на покупателей ответственность за свой выбор было бы нечестно. Государство также должно  отвечать  за свою деятельность. К счастью, мы уже имеем положительные примеры ответственности государства за ненадлежащее выполнение ее органами своих функций. Так, Высший административный суд Украины уже признавал вину Национального банка Украины в ликвидации "Брокбизнесбанка", что позволило его вкладчикам требовать от государства возмещения ущерба по утраченным депозитам. Этот опыт, когда государство  ответило перед вкладчиками банка, вполне может быть перенесен в строительство, в возможность пострадавших инвесторов требовать возмещения ущерба,  если  государство не обеспечило надлежащего контроля над деятельностью недобросовестного застройщика.

Так что же можно предложить покупателям, чей объект оказался в "черном списке" незавершенок?

Как вариант, могу посоветовать инвесторам проблемных незавершенок не ждать устранения застройщиком выявленных недостатков и завершения строительства, а приложить активные усилия к  возмещению убытков за счет государства, которое не выполнило своих контрольных функций.

В таком случае  инвестору прежде всего необходимо подтвердить свои права, их действительность и добросовестность их покупки. Кроме решения суда, эту задачу выполняет регистрация имущественных прав. И к тому же суды, руководствуясь последней практикой Верховного суда Украины, отвечают отказом в признании права собственности на имущественные права на квартиры, незавершенные строительством. 

Поэтому надежной альтернативой судебному порядку является регистрация имущественных прав на квартиру в незавершенном строительством доме в реестре имущественных прав. Такая регистрация заменяет решение суда и подтверждает право собственности на незавершенную строительством квартиру.

После этого, имея в своем активе такой инструмент, инвестору будет нетрудно добиться в судебном порядке возмещения государством причиненного ему убытка недобросовестным застройщиком.

Оставайтесь в курсе последних событий! Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Заметили ошибку?
Пожалуйста, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter
Добавить комментарий
Осталось символов: 2000
Авторизуйтесь, чтобы иметь возможность комментировать материалы
Последний Первый Популярные Всего комментариев: 2
  • vistasas vistasas 26 жовтня, 22:58 Согласен с комментариям. Но проблема не исчераывается обращением к Луценко. С таким же успехом можно аппелировать к нему и по квартирным кражам и по розыску злостных неплательщиков алиментов.... и прочая. Вопрос вовлечения государства в" благородное" дело защиты инвесторов на деле обращается очереднми аферами. Как это происходит с ивесторами Элиты центр. Где якобы застойщики, якобы за свой счет, обеспечивают страждущих квадратными метрами. А на самом деле получают гешефты от Киевской власти( т.е от нас с Вами) в виде земельных участков и пр. В нашей стране всегда так бывает - любое праведное дело обязательно используют для афер. согласен 0 не согласен 0 Ответить Цитировать СпасибоПожаловаться
Выпуск №48, 15 декабря-20 декабря Архив номеров | Содержание номера < >
Вам также будет интересно