Недвижимость: возвращение здравого смысла

Сегодня различные эксперты дают советы правительству, пытающемуся перезагрузить страну. Рынок недвижимости, безусловно, должен привлечь внимание реформаторов, поскольку он не только капиталоемкий, но и стимулирует развитие многих отраслей экономики. Этому рынку необходимы и либерализация, и разумное регулирование. Попробуем предложить несколько идей, которые можно воплотить небольшими усилиями - просто путем возвращения в те или иные регуляции здравого смысла.

Сегодня общество позитивно настроено на раскрытие информации об операциях с недвижимостью путем открытия реестра по регистрации сделок. Но мы все при этом должны помнить, что данный реестр содержит точечную информацию о сделках, которые проводились сравнительно недавно, и в нем нет данных обо всей недвижимости в Украине. Поэтому правильной была бы постановка вопроса о создании единого кадастра недвижимого имущества, в котором была бы информация и о зданиях, и о земле, на которой здания расположены. Земельный кадастр сегодня проходит отработку, вот на него и надо "накладывать" реестр зданий и сооружений. Работа огромная, но необходимая. Излишне убеждать в ее важности для дальнейшего развития рынка недвижимости. При этом, кадастр и реестр должны развиваться гармонизировано и под одной государственной "крышей", а все, что касается регулирования рынка недвижимости, должно находиться в одном министерстве.

И если зашла речь о кадастре/реестре, то в него необходимо вносить данные о новостройках не с момента их ввода в эксплуатацию, а с момента получения разрешения на строительство. Эта процедура сделает невозможной повторную продажу строящихся квартир, позволит избежать многих проблем новостроек, в том числе и решить вопрос защиты интересов инвесторов, купивших квартиры в новостройке, на самых ранних этапах строительства и ввода в эксплуатацию.

Важным элементом реформирования рынка должно стать реформирование системы почтовых адресов и маркирования улиц в городах. Система почтовых адресов должна давать возможность однозначно, без путаницы определять адрес объекта и его местонахождение, ведь адресная система "завязана" на регистрацию предприятий. На практике сегодня почта превращена в карательный орган - если тетя-почтальон не смогла (или поленилась) вручить вам некую бумажку, вас запросто могут лишить регистрации как плательщика НДС, и ни в каких судах ничего не удастся доказать.

Одним из вопросов реформирования рынка недвижимости является использование государственными органами зданий для выполнения своих функций. Надеюсь, всем понятно, что государственные органы и компании не должны находиться во "дворцах", как это было до сих пор. Должны быть разработаны определенные стандарты как по площади кабинета, занимаемого чиновником определенного ранга, так и по его отделке. Вы никогда не обращали внимания на весьма скромное убранство помещений, где встречаются представители руководителей цивилизованных стран? Многие, наверное, слышали такое слово "кьюбикл", означающее некое офисное пространство на одного человека - "кубик" для чиновника низшего звена. Это пространство, как правило, ограничено рабочим столом, шкафом для документов, компьютером и отгорожено временными перегородками от других рабочих кабинетов чиновников. На такие "кубики", как правило, разбито рабочее пространство помещений государственных зданий во многих странах. С одной стороны, ничего лишнего, а с другой - есть все необходимое для обеспечения нормальной работы. Разработка и принятие стандартов в этой области позволит не просто целесообразно использовать государственные здания, но и сэкономить средства на их обслуживание и ремонт, избежать излишних расходов и обеспечить нормальные условия труда.

И тут мы подходим к одному из самых сложных вопросов рынка недвижимости: кому должно предоставляться бесплатное или социальное жилье? Должно ли оно предоставляться, как это было до сих пор, чиновникам определенного ранга, в том числе судьям, прокурорам и разного рода начальникам?

Думаю, нам пора усвоить цивилизованную практику развитых стран, когда бесплатное или социальное жилье предоставляется только инвалидам и тем категориям граждан, которые действительно нуждаются в помощи государства. Причем, это должно быть жилье в специальных домах, построенных как социальные. Необходимо прекратить практику бесплатной раздачи земельных участков в обмен на квадратные метры готового жилья, передаваемого городу, а затем - судьям, прокурорам и чиновникам всех мастей.

Если земельные участки под застройку будут продаваться, то из полученных средств можно создать специальный фонд помощи неимущим и инвалидам и за эти средства строить для них специальное жилье. Причем оно должно иметь специальные стандарты, позволяющие использовать их инвалидам, и при этом быть действительно экономным со всех точек зрения. Такое жилье может иметь большие скидки по оплате коммунальных услуг и по плате за землю. Все остальные жилые здания должны уплачивать полноценный налог на землю, а не его подобие. Иначе средств на развитие городской инфраструктуры нам не получить никогда. С другой стороны, продажа земельных участков под застройку позволит избавиться от взяток, неизбежно сопровождающих процесс ее раздачи, позволит заняться развитием инфраструктуры не "точечно", а планомерно улучшая всю систему водо-, газо, тепло- и электроснабжения городов.

Нужно также понимать, что введение нормального налога на землю должно происходить одновременно с введением налога на те строения, которые расположены на этой земле, то есть, на недвижимость, а раздельное существование этих налогов - просто совковый нонсенс, от которого пора избавляться. Причем, во всем мире налог на недвижимость - это местный налог, используемый для развития инфраструктуры в данном регионе. Его размер определяется тем, какие средства хотят истратить жители региона на инфраструктуру в данном регионе, с обязательным голосованием на местном референдуме. Если опять введут этот налог как чисто фискальный (для заполнения непонятно каких дыр в бюджете), то поддержки от народа ожидать не придется, и все идея опять превратится в устаревшую и неэффективную систему обдираловки. Ведь люди будут говорить: мы уже все налоги с этой недвижимости уплатили, почему должны платить опять?

Специалисты знают, что важным элементом стимулирования рынка должно стать упрощение процедур оформления земельных участков, особенно под индивидуальное строительство, а также процедуры изменения назначения земельных участков. Коррумпированность перевода из одного назначения в другое просто зашкаливает. Ведь если кто-то хочет на этой земле что-то строить, то почему должны быть какие-то к тому препятствия? Надо давать зеленый свет потенциальным строителям, лишь бы строили. Конечно, нельзя допустить строительства химического завода в спальном районе. Но кто же его будет там строить?

Как практически добиться упрощения земельных процедур? Весь мир давно знает: надо переходить от индивидуальных разрешений "в ручном режиме" к зонированию территорий, то есть, к разработке тех общих правил, наличие которых не требует индивидуального рассмотрения и/или изменения назначения земельного участка, поскольку этот участок уже расположен в определенной зоне, где его назначение определено заранее. Тем более что планы развития городских территорий у нас не только разрабатываются, но и утверждаются. Осталось немного: выбить из рук чиновников коррупционную составляющую, которой они ох как не хотят лишаться…