Кто настоящий хозяин распаеванной земли?

Не все собственники паев пребывают в роли статистов, лишенных возможности участвовать в процессе, в котором задействован их актив.

Продление моратория на куплю-продажу сельхозземель не снизило накала вокруг земельного вопроса и затянувшейся на четверть века реформы. Правда, внимание общества концентрируется в основном вокруг землепользователей: как агрохолдингов, которые устанавливают и почти ежегодно обновляют рекордные показатели в производстве и экспорте зерна, подсолнечного масла и другого агросырья, так и сельхозтовариществ и фермерских хозяйств, деятельность которых в большей мере связана с обеспечением внутреннего рынка.

Неизмеримо меньше внимания уделяется партнерам сельхозпроизводителей - селянам-паевикам, на арендованных землях которых выращивают урожай как крупные, так и средние сельхозпроизводители. Между тем от состояния, настроенности этой наибольшей части селянства, являющейся пусть в значительной степени и номинальными, но владельцами львиной доли сельхозземель, не может не зависеть дальнейший ход событий. Именно в этой среде происходят процессы, от которых зависит дальнейший ход реформы. И вопрос в том, перед какой моделью землепользования зажжется "зеленый" свет: перед фермерской или латифундистской?

Неравное партнерство

В действующей арендной системе землепользования явно что-то не ладится. С одной стороны, превращение колхозов и совхозов в частные предприятия, консолидация крупных земельных банков в составе агрохолдингов, ориентированных на производство нескольких видов востребованных на мировом рынке сельхозкультур и их экспорт, поспособствовало резкому возрастанию производства агропродукции, превращение АПК в экономического лидера, приносящего наибольшую часть валютной выручки. Но за этими несомненными достижениями просматриваются провалы, вызвавшие прогрессирующее запустение сельских территорий, обнищание населения и возникновение весьма острых проблем в наполнении и функционировании внутреннего продовольственного рынка.

К тому же, интенсивно используемые земли теряют плодородие из-за использования монокультурного растениеводства, игнорирования севооборотов, резкого уменьшения внесения органических удобрений из-за отказа от "невыгодной" животноводческой отрасли. Такого рода нарушения в цивилизованных странах пресекаются собственниками земли, заинтересованными как в сохранении плодородия почв, находящихся в их собственности, так и в благосостоянии сел, в которых живут. Но в Украине сложилась иная ситуация. Землепользователи настолько вольготно чувствуют себя на арендованных площадях, что в кругах аграриев даже возникают дискуссии: а кто, собственно, является хозяевами распаеванной земли? В юридическом плане тут не может быть сомнений. Селяне-паевики, в подтверждение своего права на земельные участки, получили вначале сертификаты, а потом и госакты. Но… Помимо формального статуса распаеванных земель, существует и торжествует 20-летняя практика их использования, в ходе которой интересы владельцев земли не принимаются в расчет.

Ныне действующая система землепользования однозначно является рынком, на котором доминирует арендатор, а собственники земли пребывают в роли статистов, лишенных возможности участвовать в процессе, в котором, между тем, задействованы принадлежащие им активы. Утвердилась странная, непонятная для (как любят говорить представители власти) "наших западных партнеров" практика, когда авторитетная и влиятельная во всем мире категория землевладельцев стала полностью зависимой от тех, кто пользуется их землей. Акценты при этом смещаются. Педалируется тема, мол, перед Европой стыдно за то, что селяне-паевики не могут распорядиться своей собственностью. Под "распорядиться" почему-то понимается всего одно, нетерпеливо ожидаемое в кругах крупного бизнеса и чиновничества, действие - купля-продажа земли, которой мешает наложенный мораторий. Хотя селяне на самом деле больше страдают от иного. Прежде всего от того, что их, по существу, отгородили от агробизнеса, поставили в ситуацию, при которой они самостоятельно не могут и шагу ступить. Договора составляются оптом на весь массив, единым текстом, под копирку и вступают в силу только с благословения чиновников, которые в интересах крупных компаний больше заботятся о сохранении целостных массивов сельхозземель, их наращивании, чем о защите мелких землесобственников и сохранении плодородия почв.

По существу, у селян-паевиков остается одно право: подписать не ими составленный, утвержденный чиновниками арендный договор и в конце сезона получить обозначенную там предельно заниженную арендную плату. Такое отношение к собственникам земли, как и низкая оценка на самом деле ценнейшего актива порождает безразличие и скептицизм многих селян в отношении такой скупой к ним распаеванной земли.

Специалист проекта USAID "Агроинвест" А.Муляр, основываясь на исследованиях, констатирует, что четвертая часть землесобственников, поменяв местожительства, оказалась вдалеке от принадлежащих им паев. В иных регионах число "дистанционников" доходит до 70%. Не менее показательно и то, что 42% паевиков плохо представляют, где размещены их паи, т.к. никогда там не бывали.

Низкая арендная плата, к которой приучают селян, является профилактикой от проявлений ими хозяйственных амбиций. Поначалу арендную плату селянам выплачивали кому как заблагорассудится, в основном - зерном, не пригодным для экспортных поставок, кормами для животных и некоторыми услугами. Многие селяне старшего возраста воспринимали эти поступления как помощь нуждающимся, унаследованную от колхозных времен. Только в 2008 г. были предприняты попытки хоть как-то нормировать арендные взаимоотношения. ВР приняла законопроект, согласно которому арендная плата должна составлять 3% от нормативной оценки земли. Госгеокадастр принятым в 2016 г. нормативным актом довел этот показатель до 8%. Но такого рода регулирование имеет обязательный характер только в отношении госземель. А что касается земель селян-паевиков, отнесенных к категории частных, то эти цифры - не более как рекомендации. На практике все решается так, как это выгодно более сильной и влиятельной стороне неравноправного партнерства. По экспертным оценкам, в частном секторе арендодателям платят очень по-разному - от 2-3 до 5% от нормативной стоимости земли. А если уж плата поднимается выше, то с непременным условием - продлением сроков аренды до 10, 15, 20, а то и 49 лет, что практически приближает аренду к купле-продаже земли в обход установленного моратория.

При этом с легкой руки сторонников такого ползучего отторжения земли утверждается мнение, что селянам аренда земли очень выгодна. Министр Минагрополитики Т.Кутовой не устает утверждать, что "получать паевые платежи - это важно, поскольку значительная часть сельского населения с них и живет". Однако факты свидетельствуют об ином. По экспертным оценкам, даже в последнее время, характерное некоторым повышением цены аренды земли, средняя цена переданного в аренду участка составляет за сельхозсезон сумму, эквивалентную 37 долл. США за гектар. При среднем размере пая в 4 га паевик получит за год сумму, эквивалентную меньше полторы сотни долларов, на которые не выживешь.

На самом деле большинство селян (и владельцы паев не являются исключением) выживают не за счет арендной платы за сельхозземли, на доходах от которых устанавливают экспортные рекорды, и растут состояния крупных арендаторов, а за счет приусадебных участков, дополненных домашним хозяйством. Куцые сотки огорода вместе с этим домашним хозяйством дают селянину больший доход, чем гектары сданной в аренду земли.

На качелях дисбаланса

Изъяны в партнерстве особенно опасны в период подготовки к завершению земельной реформы. Если не позаботиться о ликвидации перекосов и дисбалансов, не усилить позиции паевиков, то при официальном запуске любой формы оборота сельхозземель (будь то свободный рынок, когда селяне сразу и навсегда попрощаются с наделами, или же вследствие внедрения механизма эмфитевзиса, когда сельхозземли тоже исчезнут из собственности селян) только и всего, что процесс будет длиться дольше, а селяне за свой актив получат меньше.

Результаты его заранее предсказуемы. Чтобы не допустить всеобщего засилья агрохолдингов, оставить простор для развития малого агробизнеса, эксперты предлагают принятие ряда вариантов, направленных на усиление позиции паевиков как в ныне действующей арендной системе, так и при любых формах ее грядущей трансформации. Одни, учитывая, прежде всего, неравенство партнеров в юридически-правовом обеспечении (выражение, что в иных агрохолдингах работает больше юристов, чем трактористов - не только шутка), даже выдвигают идею предоставления услуг по управлению переданной в аренду земли селян-паевиков в виде создания отдельного вида бизнеса. Другие, полагая, что создание дополнительного предпринимательского звена вряд ли поможет селянам осознать себя хозяевами и собственниками земли, ратуют за то, чтобы новосозданные сельские объединенные громады, осознавая свою возрастающую роль в распоряжении сельхозугодьями, занялись созданием обслуживающих кооперативов, занимающихся налаживанием взаимоотношений между собственниками земли и арендаторами.

Эксперт А.Муляр, утверждая, что стремление улучшить управление процессами арендного землепользования "в интересах паевиков является положительным и актуальным", обращает внимание на то, что степень организованности мелких землесобственников напрямую влияет на стоимость принадлежащих им активов. То есть, по его мнению, выработка общих позиций и требований селян-землевладельцев к арендаторам будет способствовать повышению арендной платы за землю. Потому, полагает он, заслуживает всяческой поддержки "создание Ассоциации с целью представительства и поддержки мелких собственников земли".

Замечено, что на территориях, где перевес - за мелким агробизнесом, а оборот арендованных сельхозземель осуществляется в основном между селянами, влияние таких ассоциаций значительно. На территориях и в селениях, охваченных преимущественно малым предпринимательством, арендная система землепользования представляется более совершенной и выгодной для селян. Паевики могут без проблем, по взаимному согласию забрать свой участок для собственного использования или передать другому арендатору.

Арендная плата под воздействием арендных ассоциаций устанавливается более взвешенно и справедливо, а цены варьируются в зависимости от урожая и цены продажи выращенного. Арендные соглашения нередко дополняются неформальными, но при этом строго выполняемыми обязательствами, когда землепользователь по просьбе собственника пая берет на работу подросших детей партнера, создавая дополнительные рабочие места, в основном за счет расширения животноводства. Но беда в том, что такие ассоциации объединяют только селян отдельных сел, а вот агрохолдинги, арендующие земли целых сельских районов, им недоступны. И крупные агрокомпании искусно этим пользуются, продвигая свои интересы и игнорируя селянские.

Практика, утверждаемая в "нетипичных" селах, подсказывает направление и перспективы развития АПК. Осуществляемый здесь арендный оборот земли не увеличивает и так огромные земельные банки агрохолдингов, т.к. земля движется внутри сельской громады. От тех, кто по каким-то причинам не может ее эффективно использовать, к более успешным хозяевам. Показательно, что в каких бы концах страны не находились такие села, создаваемые в них хозяйственные структуры схожи. Образуется несколько небольших фермерских хозяйств, а большая часть селян хозяйствует на своих паях. У кого из них это лучше получается, берет в аренду наделы соседей, составляя, таким образом, конкуренцию фермерам.

Наверное, именно этим можно объяснить, что в таких селах фермерские хозяйства из-за возрастающей острой конкуренции на местном арендном рынке редко превышают 100 га. В селах, где большая часть селян занимается агробизнесом, т.е. выращивает, реализует продукцию, производимую на паях и в домашнем хозяйстве, лучше развиваются и сопутствующие коммерческие структуры: пункты по заготовке продуктов, ремонту техники, продаже удобрений. Коммерсанты охотно открывают здесь транспортные маршруты даже при плохих дорогах, т.к. грузов и пассажиров здесь достаточно. Селяне "нетипичных" сел, в отличие от большинства населенных пунктов, где деловая жизнь кипит только во время сбора урожая (собранное сразу же отправляют на экспорт), пропуская выращенное через домашние фермы, круглый год возят в города мясо, птицу, молоко и проч.

Если исключить коррупционную составляющую, наиболее полно проявляемую в торможении развития малого агробизнеса в интересах создания "арендного рая", то искусственно создаваемая уязвимость паевиков вполне преодолима. В этой связи следует напомнить, что содружество мелких собственников земли связано не только с негативными страницами новейшей аграрной истории вроде "выморочного наследства", но и с утверждением обнадеживающих тенденций. Ведь из этой категории селян, не удовлетворившихся пассивной ролью арендодателей, вопреки всем барьерам и препятствиям, вышли наиболее активные селяне, решившиеся вывести свои паи из общих площадей и хозяйствовать на них самостоятельно. Они возродили пошатнувшиеся надежды на то, что фермерское движение станет массовым.