Коммерческая недвижимость: на низком старте

Подытожив «успехи» рынка коммерческой недвижимости в 2009 году, эксперты отрасли уже не задумываются над тем, будут ли в дальнейшем дешеветь квадратные метры, например, офисов или торговых площадей. Один за другим аналитики констатируют: цены начали движение вверх. Отраслевые специалисты говорят о достижении уровнем цен так называемого критического компромисса между разумным альтруизмом и эгоизмом частного кошелька. Ведь на определенном этапе падения цен на любой продукт собственник приходит к выводу: лучше не продавать, чем отдать за бесценок. Живой пример: крестьяне в прошлом году. При закупочных ценах на молоко меньше гривни сельхозпроизводители практически прекратили сдавать сырье. Получившийся в результате дефицит поднял закупочные цены до приемлемых двух-трех гривен за литр.

Спрос и предложение — разрыв растет

Коммерческие площади — продукт иного профиля, но ценовая зависимость у него мало чем отличается. Согласно отчету консалтинговой компании Knight Frank, в прошлом году арендные ставки коммерческих объектов снизились на 58%, а объемы нового предложения — на 27%. То есть почти на треть. Может ли каждый третий бизнесмен, каждая третья компания отказаться от дальнейшего развития, расширения производства, улучшения условий и т.п. в связи с дефицитом коммерческих метров? Конечно, нет. Покупатель остался, как и спрос, отойдя на время в сторону, изучая рынок. Однако уже сегодня скрытый спрос превращается в реальный, подвигая стоимость коммерческих помещений в сторону увеличения, говорят эксперты рынка. Дополнительным фактором давления на цены является и сокращение строительства новых офисных площадей. Так, по данным компании Colliers International, в 2010 году будет построено на 20–40% меньше офисных центров, чем заявлено к вводу в эксплуатацию.

Cегодня площади коммерческой недвижимости сдаются по 10 долл. за кв. м (по данным Knight Frank). По сравнению с 2008 годом, это почти даром. Если учесть арендные риски, издержки на ремонт и обслуживание помещений, налоги и, конечно же, желание собственника заработать, станет понятно, что ниже цена аренды, как и продажи, не будет. Начиная с конца 2009-го, ценовой вектор на рынке коммерческой недвижимости уверенно закрепился в направлении роста. Уже в 2011 г. ставки аренды, по данным компании Knight Frank, будут расти на 10–15% в год за счет возобновления спроса со стороны новых компаний, заходящих на рынок. Эксперты говорят, что сегодня наметилась тенденция, когда коммерческие компании переходят от оплаты арендных ставок к покупке офисных помещений, пользуясь низкой стоимостью квадратного метра.

По мнению аналитиков, уже сегодня на рынке заметен ажиотаж, а в такой ситуации сработает эффект толпы, заставив весь потенциальный спрос выстрелить, в результате чего резко возрастет стоимость квадратных метров. Выиграют те, кто уже сегодня покупает помещения по фактически минимальным ценам. Но делают это пока далеко не все. Большинство пассивно ждет, пережевывая месяцами информацию о возможности очередного обвала цен на офисные метры. Ведь попытки убедить покупателя в возможном дальнейшем удешевлении офисных площадей не прекращаются. Это выгодно крупным институциональным инвесторам. Недвижимость — средство, которое защитит их капитал от финансовых бурь, которые еще предстоит пережить мировой финансовой системе. Поддерживая этот тренд, спекулятивный капитал будет до последнего уговаривать всех подождать еще чуть-чуть. Когда же наступит удобный момент, конвертация бумажного капитала в недвижимость произойдет очень быстро. Кому-то достанутся сливки, а другим лишь пахта.

Рост цен на рынке коммерческой недвижимости усиливается также по той причине, что за последние два года на рынке не зафиксировано ни одной инвестиционной трансакции, за исключением ряда взаимозачетов. Новых проектов заложено не было. То есть запаса прочности у рыночного предложения нет. А значит, ценовая пружина непременно выстрелит. Подвижки есть уже сегодня, а резкого всплеска стоит ожидать в ближайшее время, как только экономика страны пойдет на поправку. В 2009-м произошло большое количество изменений в законодательной сфере инвестирования и строительства. В том числе вступили в силу достаточно прогрессивные изменения в законодательство о планировании и застройке территорий. Был принят пакет так называемых антикризисных законов. По мнению советника юридической компании Baker & McKenzie Максима Сокирана, эти изменения еще не заработали в полной мере.

Рост ВВП эксперты прогнозируют на уровне 3%. Директор компании «Украинская торговая гильдия» Виталий Бойко в своем блоге на портале Ліга.net пишет: «…основным электоратом нового президента страны был рабочий класс и люди с небольшими доходами. Поэтому активность в выполнении предвыборных обещаний новой власти будет направлена именно в их сторону. Государственное благоприятствование промышленности поднимет занятость населения. Сегодня все ожидают от власти в первую очередь стабилизации ситуации в стране. Для коммерческой недвижимости это огромный плюс — почувствовав стабильность, люди станут тратить деньги».

По мнению аналитиков, активность к покупкам недвижимости сегодня активно разогревает напряженная ситуация вокруг нестабильности основных мировых валют, а также гривны. Предчувствие неладного толкает многих бизнесменов покупать то, что не обесценится, а также может давать прибыль. Коммерческая недвижимость в этом плане – наиболее подходящий ресурс для сохранения сбережений. Ведь при правильном подходе, она может не только себя окупать, но давать постоянную прибыль.

Российский фактор

С избранием нового президента Украины у нашей страны потеплели отношения с соседями. А крепость дружбы автоматически повлияла на объем инвестиций, вложенных в экономику соседнего государства. Эксперты рынка недвижимости отмечают активность российского бизнеса, который, судя по всему, решил первым отовариться коммерческими площадями. Любое мало-мальски престижное представительство компании в другой стране требует качественного офисного помещения, в первую очередь — в столице. Поэтому аналитики сходятся во мнении, что серьезный ценовой рывок на рынке коммерческой недвижимости в 2010 году произойдет именно в Киеве, хотя инвесторов будут интересовать также и другие города-миллионники.

Кроме российского фактора, очевидным уже стал и «донецкий». С приходом нового президента восточный бизнес возжелал приблизиться к столице – кто-то просто переехать, кто-то расширить свое представительство, усилить позиции в Киеве. А это в свою очередь уже повлекло за собой активный поиск свободных коммерческих помещений для административных или производственных нужд.

Спрос вырос, утверждают эксперты рынка, как и стоимость помещений. По мнению аналитика компании Jones Lang LaSalle Марии Шкарпетиной, рынок коммерческой недвижимости Киева в 2010 г. улучшится благодаря тому, что интерес инвесторов, девелоперов и арендаторов к коммерческой недвижимости сфокусирован именно здесь. Во-первых, Киев является деловым и политическим центром страны. Во-вторых, большинство игроков рынка уже адаптировались к изменившимся условиям и определились с дальнейшей стратегией своего развития. В-третьих, оживился интерес инвесторов, девелоперов и арендаторов к коммерческой недвижимости. Он по-прежнему сфокусирован на столице из-за меньших рисков, большей прозрачности и большего количества качественных объектов по сравнению с региональными городами Украины.

Свободных мест становиться меньше

Уже в феврале, по данным Украинской торговой гильдии, изменилась тенденция занятости киевских офисов. С 12 по 28 февраля уровень вакантности снизился до 11,58%. Это значит, что бизнес уже сегодня скребет по сусекам в поисках свободных площадей. По данным аналитиков, в последнем периоде наблюдалась стабильность на рынке офисной недвижимости, что связано с окончательным завершением президентских выборов.

Еще один аргумент, объясняющий нынешнее положение дел на рынке коммерческой недвижимости, – подорожание стройматериалов. В начале года, по данным «Агентства рынка стройматериалов», на фоне удешевления отделочных материалов начали дорожать общестроительные. В частности, подскочила цена на лицевой кирпич и гранитный щебень. С октября прошлого года по январь 2010-го цены выросли на 6%. В этом году, по мнению экспертов, ежемесячное подорожание составит 2%, то есть 10—12% за год.

Все это говорит о том, что при снижении вакантности офисных площадей, растущем дефиците нового предложения, активной позиции компаний из восточных областей Украины и ближнего зарубежья цены на коммерческую недвижимость будут лишь расти.