Как вернуть здравый смысл в продажи недвижимости и усовершенствовать оценку имущества

От редакции. ZN.UA стояло у истоков темы, достигшей своей кульминации на этой неделе, - издание вскрыло и описало коррупционную схему, связанную с оценкой недвижимости, сразу после ее зарождения. Увы, партийный монолит "слуг народа" раскололся, упершись в эту простую до неприличия коррупционную историю. Есть риск, что процесс обоюдных обвинений и группового полиграфирования закончится поисками компромисса там, где компромисс невозможен. Но мы не намерены участвовать в забалтывании проблемы, констатируя и анализируя мультиплицирование новых и новых законопроектов, не имеющих ничего общего с решением вопроса. Вместо этого предоставим слово человеку, который описывает суть происходящего.

1800 гривен за "услугу" по отправке данных средствами электронной почты. К сожалению, это не выдумка Остапа Бендера и не ретроспективная история, а все еще суровая украинская реальность.

Именно столько стоит каждому украинцу, который продает/покупает недвижимость, регистрация информации из отчетов по оценке объектов недвижимости в Единой базе данных Фонда госимущества, - без этой базы нотариус не может заверить правомочие купли-продажи.

Легализация этой "странной" схемы произошла в два этапа, в конце 2017-го и в начале 2018-го, когда во время "бюджетных ночей" народные депутаты предыдущего созыва в Налоговом кодексе сначала закрепили создание посредников (т.н. частных "электронных площадок") между оценщиком и электронной базой Фонда госимущества. А со временем монополия первых четырех связанных между собой площадок была закреплена невозможностью регистрировать новые площадки без получения согласия от имеющихся. Депутаты также лишили Антимонопольный комитет права рассматривать дела, связанные с деятельностью площадок, из-за запрета расследований вопросов интеллектуальной собственности.

"Сервис" пересылки документов от оценщика до Единой базы Фонда госимущества сейчас приносит связанным частным компаниям более 1 млн грн в день, или около 600 млн грн в год.

Для ликвидации такого вымогательства в ВР девятого созыва зарегистрирован законопроект №2047, к разработке основ которого были причастны эксперты, общественность (РПР, Transparency International, "Вместе против коррупции", др.), ведущие оценщики.

Почти сразу был зарегистрирован альтернативный законопроект №2047-1, главная идея которого - усиление монополии электронных площадок, расширение их функционала на установку налоговой стоимости (без конкретных правил и формулы ее определения), а также якобы борьба с оценщиками, которые занижают стоимость имущества и, соответственно, способствуют недополучению доходов госбюджетом.

Манипулятивная информация от лоббистов альтернативного проекта об угрозе "возврата договоров о продаже квартир за 49 тыс. грн, если ликвидировать площадки", и о том, что якобы электронные площадки помогают бороться с занижением стоимости имущества для налогообложения, абсолютно не отвечает реалиям. На самом деле дополнительные бюджетные поступления от операций налогообложения договоров по купле-продаже недвижимости на сумму 9 млрд грн - результат появления государственного модуля, разработанного за бюджетные средства, который был и остается в ведении Фонда госимущества. Этот модуль сам (без площадок) автоматически проверяет информацию из оценочных отчетов и забраковывает явные занижения. Там, где модуль не справляется, общественные активисты и добросовестные оценщики анализируют данные Единой базы отчетов, находят мошенников, которых Фонд госимущества отключает от системы.

Более того, именно проект 2047 поможет эффективнее противодействовать недобросовестным оценщикам, занижающим стоимость, ведь он предусматривает, что оценщики должны регистрировать в базе не информацию из отчетов ("поля" в интерфейсе), а полные тексты отчетов, заверив их цифровой подписью. Именно эти шаги позволят, во-первых, блокировать и отсеивать наиболее дерзких оценщиков, которые отчеты не составляют вообще (а такая возможность, к сожалению, ныне существует). А во-вторых, они позволят Фонду госимущества быстрее рецензировать отчеты субъектов, которые занижают стоимость, и лишать их сертификатов.

Оба законопроекта уже рассматривались и рабочей группой, и на заседании комитета по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики, однако ни один из них не был предложен к рассмотрению в сессионном зале. На заседании голосовался даже третий законопроект, подготовленный в комитете, который, кроме ликвидации электронных площадок, предусматривает возможность определения оценочной стоимости для налогообложения имущества без привлечения оценщика - самими гражданами, через Единую базу Фонда госимущества. Согласно этому проекту, оценщик будет привлекаться только в том случае, если гражданин не будет согласен с результатом, автоматически сформированным модулем Единой базы Фонда госимущества. Вместо этого комитет решил продолжить работу над другим депутатским законопроектом, который должен ликвидировать не только площадки, но и систему Prozorro, что на практике реализовать невозможно, поскольку закон запрещает вносить изменения в Налоговый кодекс и в Закон о закупках одним законопроектом.

Итак, посредники будут продолжать получать свой миллион гривен в день. С другой стороны, понятно, что атака на Prozorro не случайна. Этот прием уже использовали в "бюджетную ночь", когда электронную систему Prozorro отстояли, оставив электронные площадки в оценке. Похоже, что выгодополучатели площадок пытаются снова использовать тот же подход. Потому что другие аргументы найти тяжело.

Но попробуем все же проанализировать: что в этой ситуации нужно Украине?

Опыт всех развитых стран мира свидетельствует: начисление налогов - это обязанность государства, а гражданин не должен платить государству за то, что оно подсчитает налог на доходы от продажи недвижимости. Вот только в Украине почему-то сочли лучше отдать определение стоимости "на сторону" - частным субъектам оценочной деятельности - и взять средства не только за определение стоимости недвижимости для налогообложения, но еще и за регистрацию отчета по оценке этой недвижимости. Правильно это или нет? И должны ли платить граждане за определение такой стоимости вообще?

Однозначно "нет", поскольку никому не приходит в голову регистрировать налоговые накладные через посредников или по-другому брать средства с граждан для определения базы налогообложения, а вот с недвижимостью вышло почему-то иначе. Почему?

Потому что государство хочет собирать налоги и не хочет ничего тратить на их сбор, и эта парадигма - очень ошибочная. На сегодняшний день государство "сэкономило" на создании сложной информационной системы - кадастра недвижимости. Но стоит ли эту политику продолжать? Вопрос риторический.

В развитых странах всю работу по определению стоимости недвижимости для налогообложения полностью берет на себя государство. Что оно для этого делает?

Главное - у государств есть кадастр недвижимости, в котором находится вся информация обо всей недвижимости в этом государстве: оцифрованные города, улицы, здания и сооружения с их привязкой к координатам на местности, все технические характеристики объектов, история их строительства и реконструкции, зонирование территорий, перспективные планы их развития и т.п.

В Украине же на сегодняшний день в электронном виде существует только государственный земельный кадастр (ГЗК). Однако он не содержит привязки к зданиям и сооружениям, а только координаты земельных участков, их размер и сведения о праве собственности. К тому же этот земельный кадастр - неполный, многих сведений там нет.

Во многих городах Украины есть градостроительные кадастры, которые содержат данные об элементах территории и объектах городской среды, их правовом и хозяйственном статусе, экологической и инженерно-геологической ситуации, инженерно-коммуникационных, транспортных, энергетических и других сетях, их пространственном размещении и технических характеристиках. Однако градостроительные кадастры отдельных городов Украины не гармонизованы с электронным земельным кадастром: земля - отдельно, а здания и сооружения - отдельно.

Следует отметить, что города Украины имеют Генеральные планы зонального деления территорий (зонинг). Например, зонинг центральной планировочной части города Киева состоит из 22 томов. Первый том включает общие положения, схему зонирования территории Киева, а также таблицы, в которых отмечаются разрешенные виды использования территорий и градостроительной деятельности, регламентные требования и ограничения, действующие в черте города, приводятся наименования, кодовые обозначения территориальных зон, их состав, границы и основное функциональное назначение.

Существует также государственный реестр прав на недвижимое имущество, в котором регистрируются договора с недвижимостью, и куда внесены все соглашения с недвижимостью, начиная с 2013 г. Информация о соглашениях с недвижимостью, заключенных до 2013 г., содержится на бумажных носителях Бюро технической инвентаризации. К сожалению, при переходе на электронные носители регистрации бумажная информация не была оцифрована для внесения в электронный реестр недвижимости. А сама информация в этом реестре находится в хаотичном порядке, без привязки к месту расположения объектов в системе координат и в пределах здания.

Кроме приведенного выше, большие города, такие как Киев, Одесса, Днепр, Харьков, Львов и некоторые другие, имеют Схемы экономико-планировочных зон города, на базе которых определяется ежегодный налог на землю.

Таким образом, в Украине много баз данных относительно объектов недвижимости, но вся эта информация не гармонизирована, не оцифрована, поэтому (в отличие, например, от США) невозможно ввести адрес объекта и получить полную техническую информацию как о месте расположения объекта недвижимости, так и о технических характеристиках этого объекта: этажность здания, дату построения, техническое состояние и другие параметры, влияющие на его стоимость.

Именно отсутствие этой информации и мешает государственным органам правильно организовать процесс оценки недвижимости для налогообложения.

То есть для расчетов стоимости недвижимости прежде всего нужна подробная информация о самом объекте, а ее - в приемлемом виде - нет. Итак, необходимо объединить и гармонизировать всю эту информацию в Единый государственный кадастр недвижимости.

Без такого кадастра, оценивая недвижимость для налогообложения, оценщики фактически используют информацию из названных источников и вносят ее в специальные таблицы исходных данных. И именно в этот момент возможны фальсификации путем внесения неправдивых данных. Например, вместо "в центре города" пишут, что здание расположено на периферии, вместо "новостройка" - "хрущевка" и т.п. С кадастром недвижимости такого никогда бы не было.

Поэтому главный шаг на пути решения проблем с корректной оценкой недвижимости для налогообложения - именно создание государственного кадастра недвижимости, который бы объединил информацию всех существующих источников.

Специалисты понимают, что создание кадастра недвижимости займет много времени, поэтому стоит вопрос: что можно сделать для улучшения системы оценки уже сегодня?

Прежде всего - это обнародование всей информации из Единой базы отчетов по оценке в режиме онлайн, что позволит мгновенно контролировать результаты зарегистрированных оценок. Сегодня Фонд публикует результаты раз в неделю, выбирая из Единой базы практически вручную. Поэтому иногда опаздывает с выводами, реагирует недостаточно оперативно.

Кроме того, Фонд, ссылаясь на защиту персональных данных, НЕ обнародует фамилию оценщика, подписавшего оценку, потому доступа к базе за фальшивые оценки лишают только СОДов - субъектов оценочной деятельности. Физические же лица мгновенно создают новую компанию (или достают ее из закромов) и начинают выполнять заниженные оценки просто под другим названием.

Необходимо не просто отключать таких горе-оценщиков от базы, а выдавать им "красную карточку" с запретом производить оценку навсегда или хотя бы на три года.

Кроме того, необходимо публиковать номера многоквартирных домов, чтобы можно было качественнее контролировать местонахождение объекта оценки, больше опираться на анализ, который могли бы выполнять саморегулируемые организации оценщиков, а их было бы целесообразно обязать нести ответственность за оценки, выполненные их членами.

Все это ФГИУ может делать уже сегодня, и мы надеемся, что новый руководитель Фонда обратит внимание на необходимость качественной обработки информации и создаст надлежащие условия для корректного функционирования Единой базы отчетов по оценке, что обеспечит справедливое начисление налогов на доходы граждан Украины.