Иван Куровский: «Приход крупных иностранных инвесторов может снизить стоимость недвижимости для покупателя на 30% и более»

Масштабы жилищного строительства увеличиваются с каждым годом. Тем не менее цены на недвижимость продолжают расти, а людей, мечтающих о собственной крыше над головой, меньше не становится. Эксперты утверждают, что во многом это связано с проблемами самой строительной отрасли. Рассказать о том, с какими именно сложностями сталкиваются украинские строители и чего в будущем ждать потенциальным покупателям жилья, мы попросили почетного председателя финансово-строительной компании «Житлобуд» Ивана Куровского.

— Из чего складывается стоимость жилья?

— Структура себестоимости жилья состоит из нескольких основных статей расходов. Первое: стоимость строительных материалов — от 45 до 60%. Второе эксплуатация машин и механизмов — 10—15%. Расходы на заработную плату персонала — 25—30%. Плюс содержание административного аппарата, охраны, возведение временных ограждений и подъездных путей, подведение временных энергосетей, водопровода и т.д. — 16—18% в себестоимости. Ну и конечно, закладывается плановая рентабельность. Сейчас ходят легенды о баснословных прибылях строителей. Уровень рентабельности называют в 200—300%. Это, мягко говоря, фантазии. На самом деле рентабельность строительного бизнеса 10—15%. Но и это еще не все. К сожалению, в Украине на строительство недвижимости ложится огромное бремя бюрократической и коррупционной составляющей себестоимости…

— Насколько это мешает развитию строительной отрасли?

— Сегодня для того чтобы получить землеотвод и согласования всех необходимых документов в органах городской власти, застройщику необходимо пройти 47 инстанций и получить 297 подписей. Причем под подписью подразумевается конкретный чиновник, вымогающий взятку. Кроме того, согласовательный процесс еще и утомительно долог. Срок от представления заявки до начала непосредственно строительных работ занимает 70% времени, а само возведение объекта — 30%.

— В последнее время много говорят о необходимости создания механизмов для строительства так называемого доступного жилья. А насколько выгодно в Украине строить такую недвижимость?

— Сегодня правительство и президент инициируют государственные программы, направленные на то, чтобы сделать жилье доступным. Хочу подчеркнуть, речь идет не о социальном, бесплатном жилье, а именно о доступном, которое человек приобретает за свой счет, но при определенной помощи государства и застройщиков. «Житлобуд» уже включился в программу «Доступное жилье».

В пяти районных центрах Черниговской области еще в прошлом году компания начала строительст­во дос­тупного жилья. На­пример, себестоимость квадратного метра жилья в городе Бобровица Чернигов­ской области составляет около 800 долл. США. Соответственно, квартира площадью 50 м² по себестоимости обходится в 40 тысяч долларов. И если для Киева эта сумма невелика, то для жителей Бобровицы — астрономическая. Поэтому мы сейчас продаем там жилье по цене даже ниже себестоимости — по 600 за м². За время строительства подорожали стройматериалы, металл, энергоносители. В результате себестоимость оказалась выше расчетной. Но мы решили взять эти расходы на себя и продавать людям квартиры по ранее заявленной цене. Сейчас по такой же схеме идет жилищное строительство в Нежине, Носовке, Козельце, Остре и Чернигове. Эти дома будут сданы в эксплуатацию в срок, и квартиры проданы по заявленным ранее ценам. Конечно, убытки мы несем большие. Только по одному объекту мы потеряли около 20 миллионов гривен. Но я надеюсь, что государство окажет нам поддержку и хотя бы частично компенсирует убытки.

Мы хотим, чтобы наши проекты, наш опыт и наработки были использованы в рамках государственной программы «Доступное жилье». Я уже обратился с соответст­вующим предложением в Министерство регионального развития и строительства.

— Как давно вы в строительном бизнесе?

— Я профессиональный строитель. В свое время окончил Киевский строительный институт и с того времени работаю в строительной отрасли на разных должностях. На­чинал простым инженером и посте­пенно вырос до руководителя волынского строительного треста, в котором работало более 3500 сотрудников. А уже после распада Союза и обретения Украиной независимости я фактически с нуля основал частную фирму «Житлобуд». Никакие государственные активы в состав компании не входили. Все, что имеет сегодня «Житлобуд», — это результат ежедневного кропотливого труда сотрудников компании.

Уже более 10 лет мы строим дома в центральных районах Киева. А это огромная ответственность. Ведь это центр столицы европейского государства, имеющего полуторатысячелетнюю историю. И каждый дом — это наша история. Мы просто обязаны сохранить неповторимый колорит Киева для наших потомков. Я думаю, наша работа не пропала зря и нашла признание не только у киевлян, но и у власть имущих. На протяжении последних двух лет компания «Житлобуд» удостаивается Государствен­ной премии в области архитектуры и строительства. Наградами отмечены жилые комплексы в Бехтерев­ском переулке, 14, по улице Кудряв­ской, 13/19.

— Нередко возникают конфликты между застройщиками и жителями домов, прилегающих к стройке. Как можно решить эту проблему, чтобы исключить возникновение конфликтов в будущем?

— Думаю, что полностью решить эту проблему невозможно. Ведь нередко пикеты и протесты преследуют интересы коммерческих структур, конкурентов или даже определенных политических сил, причем никакого отношения к жителям района не имеют. Мы однажды столкнулись с пикетированием нашего объекта. Но когда начали выяснять, кто же именно стоит с плакатами под забором стройплощадки, выяснилось, что там нет не то что жителей окрестных домов, но даже ни одного киевлянина. В приватной беседе люди признались, что их возят из пригорода как на работу, платят зарплату, обеспечивают питанием и в принципе им абсолютно все равно, с какими плакатами стоять. Но на самом деле проблема хаотичной, а подчас и незаконной застройки стоит очень остро, особенно в столице. И вызвана она тем, что на сегодняшний день не существует Генерального плана развития столицы, — плана застройки города, который бы объединил интересы застройщиков, власти и жителей, скоординировал и согласовал действия всех участников. Не существует адекватной и логической стратегии, я бы сказал, идеологии застройки столицы.

— Сегодня представители власти и бизнеса много говорят о привлечении иностранных инвестиций в Украину. Какие должны быть созданы условия для прихода иностранного капитала на отечественный строительный рынок?

— По моему мнению, приход крупных иностранных инвесторов может снизить стоимость недвижимости для покупателя на 30%, а может, даже больше. Однако пока крупные зарубежные инвесторы и строительные компании в Украину почти не заглядывают. Причина этого — непрозрачность, непредсказуемость отечественного строительно­го рынка и экономики в целом. Я вам рассказал, какая долгая и запутанная процедура землеотвода и согласования проекта. Ни один немец или англичанин на такое не пойдет. Кроме того, любой серьезный игрок, планируя вкладывать сотни миллионов долларов, должен четко знать, на какую прибыль он может рассчитывать и по каким прави­лам играть. Я уже не говорю о приос­тановке строительства из-за административно-бюрократических перипетий. А ведь такие скандалы у нас происходят, и нередко. Естест­венно, изучая перспективы украинского рынка и видя, что на нем творится, крупные западные компании не хотят рисковать своим капиталом и репутацией.