ИПОТЕКА ОТМЕНЯЕТСЯ

26 апреля, 2002, 00:00 Распечатать Выпуск № 16, 26 апреля-11 мая 2002г.
Отправить
Отправить

Верховная Рада прошлого созыва на одном из своих последних пленарных заседаний приняла во втором ...

Верховная Рада прошлого созыва на одном из своих последних пленарных заседаний приняла во втором чтении связку из двух законопроектов: «Об ипотечном кредитовании и факторинговых операциях с консолидированным ипотечным долгом» и «О финансово-кредитном механизме строительства недвижимости и операций с недвижимостью». Правовая основа для кредитования под залог недвижимости — мечта многих коммерческих банков, однако принятые законопроекты вызвали в рядах банкиров не только легкое разочарование, но и некоторое недоумение. Несмотря на длительную работу над данными законопроектами, оба они получились достаточно «сырыми»…

Законы непривычно лаконичны, однако краткость в данном случае не служит признаком их простоты и совершенства. Что же конкретно озадачило банкиров в принятых законопроектах?

Во-первых, несмотря на «громкое» название законопроекта «Об ипотечном кредитовании...», фактически механизм подобного кредитования в нем не расписан и внимание больше уделено именно «факторинговым операциям с ипотечными обязательствами», т.е. операциям переуступки (продажи) кредитором прав требования долгов по ипотечным кредитам другому кредитору.

Однако и то, что написано в проекте о кредитах под залог недвижимости, вызывает вопросы: «Стоимость обязательств должника устанавливается в кредитном договоре в индексируемых условных единицах (и.у.е.)... Размер очередного платежа определяется в и.у.е. и подлежит оплате в национальной валюте исходя из курса и.у.е. на момент совершения платежа». При этом индексация стоимости обязательств должника является «обязательным условием» кредитного договора, а «правила определения и применения и.у.е. устанавливаются коммерческим банком самостоятельно». Это практически означает, что заемщик, получая кредит, не знает наперед, сколько денег ему необходимо вернуть. Более того, сумму определяет сам банк и по каждому платежу отдельно.

Теоретически и.у.е. может определяться по курсу НБУ: гривня/доллар + индекс инфляции. Однако существует опасность, что банк может включать в данную условную единицу также и другие риски. Без сомнения, при долгосрочном кредитовании применение условной единицы, учитывающей инфляцию, целесообразно и желательно, но ее курс не должен устанавливаться самим банком и ее применение невозможно без четкой и ясной процедуры ее использования и учета в балансах банков.

Далее законопроект вводит понятие «ипотечный сертификат» (ИС), как «ценной бумаги, свидетельствующей об имущественных правах ее владельца, возникших в результате проведения факторинговой операции с ипотечными обязательствами заемщика», а также рассматривает механизм их выпуска.

Источником возврата денег по ИС являются кредиты, выданные банком на приобретение жилья, а кредиты, в свою очередь, обеспечены залогом недвижимого имущества. Иными словами, банк привлекает средства для вложения в строительство под еще не выплаченные квартиры.

Выпуск ипотечных ценных бумаг широко распространен во всем мире. Однако залогом при этом чаще всего выступает земля либо недвижимость, находящиеся в собственности эмитента ипотечных бумаг. В предлагаемой же схеме залогом выступает консолидированный ипотечный долг по кредитам, обеспеченным договорами залога либо залоговыми закладными на еще не выплаченные (недостроенные) квартиры. Т.е. объект достаточно «виртуальный».

Вызывают вопросы у банкиров и следующие строки законопроекта: «Форму бланка ИС и требования по его изготовлению утверждает исполнительный орган коммерческого банка... Выпуск ИС и информация об условиях выпуска и обращения ИС не подлежат регистрации в Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку». И это притом, что основным преимуществом ИС по сравнению с банковскими депозитами может быть лишь возможность досрочной их продажи и возврата вложенных средств без потери доходности, а такое возможно только при наличии ликвидного вторичного рынка ипотечных бумаг. Как организовать рынок неконтролируемой массы ипотечных сертификатов, авторы закона не рассказывают.

Все вышеперечисленные соображения побудили Ассоциацию украинских банков обратиться к Президенту с просьбой наложить вето на принятые ВР законы. По словам вице-президента АУБ Антонины Паламарчук, «оба закона создают условия для образования финансовых пирамид». Глава государства прислушался к мнению банкиров и вернул оба законопроекта в ВР на доработку. Дорабатывать их придется уже новому составу парламента, а значит, столь необходимая законодательная база ипотечного кредитования будет создана еще очень нескоро.

В заключение следует успокоить существующих и потенциальных инвесторов в жилищное строительство через банк «Аркада», который разработал и уже давно практикует собственную схему ипотечного кредитования в рамках эксперимента в строительстве на базе холдинговой компании «Киевгорстрой». Данная схема, равно как и другие проекты банка, регламентированы указами Президента, успешно работают и развиваются. На сегодня жилищное строительство — единственная отрасль, где риск финансовых вложений минимален. По крайней мере, в ближайшие десять-двадцать лет этот сегмент рынка в Украине будет динамично развиваться. За три с половиной года банк «Аркада» выдал около 135 млн. грн. кредитов для инвестирования жилищного строительства, причем 54 млн. грн. из них уже погашено. Только в январе 2002 г. банк выдал долгосрочных кредитов сроком до 30 лет на сумму 1284 тыс. грн., а кредитов сроком на 10 лет — на сумму 4660 тыс. грн. То есть система ипотечного кредитования завоевывает все больше сторонников. Преимущества его настолько очевидны, что банк «Аркада» принял решение о распространении киевского опыта и в других регионах. Ипотечная схема кредитования действует уже в Днепропетровске, Виннице, Запорожье, Черновцах.

Помимо этого, в августе текущего года было проведено размещение первых украинских ипотечных облигаций. Дочерняя структура АКБ «Аркада» — ООО «Аркада-фонд» — эмитировала облигации со сроком обращения три и шесть месяцев (процентная ставка 21 и 23 % годовых) на общую сумму 9 млн. грн. В настоящее время все облигации успешно погашены и готовится новая эмиссия на сумму в 17 млн. грн.

Оставайтесь в курсе последних событий! Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Заметили ошибку?
Пожалуйста, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter или Отправить ошибку
ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Текст содержит недопустимые символы
ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Осталось символов: 2000
Отправить комментарий
Последний Первый Популярный Всего комментариев: 0
Показать больше комментариев
Пожалуйста выберите один или несколько пунктов (до 3 шт.) которые по Вашему мнению определяет этот коментарий.
Пожалуйста выберите один или больше пунктов
Нецензурная лексика, ругань Флуд Нарушение действующего законодательства Украины Оскорбление участников дискуссии Реклама Разжигание розни Признаки троллинга и провокации Другая причина Отмена Отправить жалобу ОК