Аренда офисов в ауте

Развитие не только большого, но и среднего, малого бизнеса связано с использованием оснащенных всеми необходимыми коммуникациями офисов. Без этого заниматься бизнесом весьма проблематично, это — основа. Кстати, и уровень арендных ставок на офисную недвижимость ощутимо сказывается на эффективности ведения самого бизнеса.

Строительство офисной недвижимости, сдача ее в аренду по рыночным ценам всегда считались прибыльным делом и сами по себе тоже являются бизнесом. Кроме того, состояние рынка аренды офисов в значительной мере отражает общий уровень деловой активности.

Каждый год на 20% дороже

Ситуация на этом рынке еще недавно не внушала беспокойства. Спрос на офисы, отображая динамику развития отечественного бизнеса, зашкаливал. Изменения наблюдались не только количественные, но и качественные. Новые девелоперские проекты с введением в действие офисной недвижимости класса «А» реализовывались не только в столице, но и в регионах. Скажем, во Львове, где бизнес страдал из-за отсутствия качественных офисов и не хватало даже помещений класса «В» и «С», накануне кризиса вступил в строй крупный бизнес-центр класса «А». Строить офисную недвижимость было не менее выгодно, чем жилье, — в период рыночного бума арендные ставки постоянно повышались, причем не только в бизнес-центрах, но и в сегменте непрофильных офисных помещений. Ежегодно арендные ставки демонстрировали рост приблизительно на 20%, а сооружаемые помещения в условиях роста цен окупались за три-четыре года.

В период бума компании, в основном зарубежные, учитывая высокий уровень прибыли от аренды офисов, уже нацеливались на проектирование и строительство 30—60-этажных торгово-офисных центров. Тем более что и эксперты в то время прогнозировали беспрерывный рост прибылей от аренды по мере увеличения спроса. Рынок, согласно прогнозам, должен был насытиться к 2012 году, и лишь в 2015 году офисная недвижимость (ее продажа или аренда) могла подешеветь. Но прогнозы не сбылись. Более того, от кризиса по уровню падения и по числу потерь этот вид бизнеса пострадал не менее, чем строительство жилья.

Жители одного из микрорайонов столицы стали свидетелями настоящей арендной драмы. Сначала, к их неудовольствию, над обычной станцией технического обслуживания автомашин появилась надстройка. Потом нарастили еще несколько этажей, закрывающих солнце соседям, и сооружение уже стало называться офисным центром. Затем снесли ряд киосков, имевших несчастье соседствовать с «перестройкой века». После этого площади стали наращиваться не только за счет высоты, но за счет роста в ширину — строение почти вплотную приблизилось к соседней школе. Неизвестно, как долго продолжалась бы эта офисная экспансия и сколько предполагаемой прибыли от сдачи достроенных помещений в аренду собирались получить ее организаторы, но тут грянул кризис. Денег для окончательной достройки, судя по всему, нет, да и смысла в этом уже тоже никакого, о чем свидетельствуют многочисленные объявления об аренде площадей в этой недостроенной громадине.

Против лома нет приема?

Если к иным бизнесовым отраслям кризис подбирался постепенно, то по аренде ударил сразу и достаточно болезненно. Уже в первом полугодии 2008 года, когда в других отраслях еще только гадали, затронет их кризис или нет, спрос на офисные помещения класса «А» начал падать. Даже когда кризис еще не обо­значился, фиксировались случаи прерванных по инициативе арендаторов договоров об аренде.

Максимальные ставки аренды офисной недвижимости упали повсеместно. По данным зарубежных агентств недвижимости, в Москве (28,6%), Лондоне (21,1%), Мадриде (12,5%), Варшаве (10,7%). Долларовые арендные ставки в офисах Киева с начала нынешнего года снизились в 1,5—2 раза и продолжают «пикировать». Общее предложение профессиональных офисных помещений в столице составляет более миллиона квадратных метров.

Если в минувшем году аренд­ная ставка на помещения класса «А» составляла 70—90 долларов за м² в месяц, то в этом году цены за аренду высококачественных помещений упали почти вдвое и составили в среднем до 45 долларов (класс «А») и до 25—35 долларов (класс «В»). Есть случаи еще большего снижения арендных ставок.

Спад цен станет еще заметнее, если учесть, что почти повсеместно осуществляется переход на расчет в гривневом эквиваленте. В результате в последнее время даже у весьма искушенных арендодателей прибыль в лучшем случае ненамного покрывает инфляцию.

Факт из России: иностранные инвесторы в первом квартале нынешнего года приняли участие (т. е. финансировали) лишь в 3,5% сделок офисного рынка, а в 2008-м — в 75%. Цифры несопоставимые. Нетрудно сделать вывод, что нынче как в России, так и в Украине основным сдерживающим фактором развития этого сегмента рынка является отсутствие финансирования. Бизнес, казавшийся весьма привлекательным еще вчера, сегодня оказался мало кому интересен, кроме владельцев стремительно пустующих помещений. А уровень вакантности последних, в связи с оттоком арендаторов из бизнес-центров, в среднем по рынку аренды недвижимости увеличился на 25%.

Скидки и реверансы

Если товар вообще «не идет», или спрос на него меньше, чем предполагалось, то владелец, не полагаясь только на его потребительские качества, возлагает надежды на проведение различного рода акций. Например, в ряде мест Киева предлагались скидки на арендную плату в 50%, правда, такая акция позиционировалась только на один месяц. От столичных арендодателей не отстают и в других регионах. Например, в Черкассах в одном из самых больших офисных помещений, учитывая нынешние реалии, пошли на внедрение новой политики подбора арендаторов. Если ранее помещения сдавались преимущественно мощным арендаторам, способным занять сотни, а то и более квадратных метров площадей, то теперь к сотрудничеству приглашают всех, кто имеет потребность в помещениях для ведения бизнеса. Формат сотрудничества ныне составляет от 20 до 2000 м² торговых и офисных площадей. Чтобы процесс заполнения пустоты проходил активнее, предлагается заключение договоров на особых условиях: тот, кто заключит договор в назначенные сроки, не будет платить арендную плату три месяца.

А что еще прикажете делать владельцам помещений? Начиная с декабря минувшего года и по сегодняшние дни многие, ранее полностью заполненные офисы и торговые центры покрыты, словно заклеенные лейкопластырем раны, объявлениями о поиске арендаторов. Однако те же торговые центры с зияющими пустотой торговыми площадями — это готовая антиреклама, которая способна основательно подпортить имидж самому крутому предприятию и оттолкнуть посетителей. Владельцы помещений вынуждены или терять арендаторов, или снижать плату за аренду. Конечно, ведутся поиски новых арендаторов, но в большинстве случаев безрезультатно. Поэтому-то арендодатели в нынешних условиях свою главную задачу видят даже не столько в привлечении новых арендаторов (хотя и они желательны), сколько в удержании своих старых, проверенных партнеров. Для них-то в первую очередь и создаются «тепличные» условия, т.е. аренда занимаемых площадей становится еще дешевле.

Иными словами, для арендаторов нынче наступили золотые деньки. Хорошая знакомая автора этих строк, частный предприниматель, занимающаяся модельным бизнесом, поведала историю своих взаимоотношений с арендодателями. Долгое время она арендовала офис в престижном районе Оболони. Но хозяин, найдя более выгодных арендаторов, попросил ее покинуть насиженное место. Долгое время бизнес-вумен мыкалась по Дарнице, Троещине и уже присматривалась к Познякам, но во время кризиса встретила своего бывшего арендодателя с Оболони, который… с извинениями предложил ей вернуться на прежнее место.

Без офиса хлопотнее, но дешевле

Первое, на чем предприниматели стали экономить в начальной фазе кризиса, — это содержание офисов. Здесь существует несколько путей. Во-первых, это переход компаний из элитных помещений в помещения классом ниже, передислокация офиса из центра на окраину города, из офиса класса «А» в центре — в «В» или «С» на окраине. При этом возможны комбинации. Например, руководство компании и наиболее важные службы остаются на месте (ясное дело, на гораздо меньших площадях), а остальной персонал перемещается на более дешевые площади.

Ряд небольших компаний для экономии средств идут и на более радикальные меры. Некоторые фирмы приспосабливаются работать и вовсе … без офисов. Немало сотрудников выполняют свои обязанности дома, а для проведения совместных акций используют или почасово взятые в аренду офисы с их оборудованием, или иные, порой вовсе неприспособленные помещения. Уже не кажутся экзотическими случаи, когда сотрудники фирм собираются на совещания в различных кафе, других учреждениях общественного питания. И если вы случайно обратили внимание, что в каком-то ресторанчике быстрого обслуживания люди не столько уминают гамбургеры, сколько ведут деловые переговоры, занося заметки в свои записные книжки или ноутбуки, не удивляйтесь — перед вами типичный для нынешнего времени пример виртуального офиса в действии.

Подобные приемы «рабочих совещаний» дополняются использованием вместо офисных помещений автомашин, оснащением ведущих работников портативными компьютерами, увеличились нагрузки на телефонную связь. Подсчеты свидетельствуют, что, освободившись от содержания части персонала в офисах, фирмы экономят немало средств, и большую их долю могут использовать для увеличения мобильности сотрудников. Можно предполагать, что кризис внесет коррективы и в оборудование офисов, и в их оснащение. Можно также прогнозировать, что, судя по всему, в ближайшее время офисы станут менее роскошными, однако более практичными, оснащенными только необходимым. Время, когда даже средней руки фирмы позволяли себе для удержания престижа использовать дорогие помещения, судя по всему, уходит надолго, — полученные нынче уроки дадут о себе знать.