Аренда квартир: бизнес и выживание

Москвичей, как известно, испортил квартирный вопрос. Если говорить о киевлянах и вообще жителях Украины, то квартирный вопрос скорее портит им жизнь. Разумеется, речь идет о тех гражданах, которые своей квартиры не имеют. Среди них можно выделить, перефразируя героя одного культового фильма конца 80-х, две категории: та (немногочисленная), которая решает квартирный вопрос путем покупки жилья, и та, которая вынуждена снимать угол у счастливых владельцев недвижимости. Однако счастливых ли? Данный вопрос, на первый взгляд, может показаться неуместным, но лишь на первый взгляд.

Не до жиру…

Для анализа ситуации с рынком аренды жилья возьмем столицу как наиболее показательный пример в силу огромного спроса как на жилье в целом, так и на его аренду. В Киеве сложилась ситуация когда с каждым годом увеличивается количество построенных квадратных метров, но еще большими темпами растет количество бесквартирных граждан, и не в последнюю очередь за счет трудовой миграции и более-менее благополучной демографической ситуации в городе. Молодым семьям и «заробітчанам» необходимо где-то жить.

В большинстве случаев арендодателями вышеуказанных социальных категорий являются люди, для которых сдача в наем своей квартиры, а чаще комнаты — это способ выживания. Опрос, проведенный среди иногородних студентов, тех же «заробітчан», показал, что многие из них снимают «комнату у бабушки», подчас в такой комнате ютятся несколько человек. Если же говорить о семьях, то большинство из них могут себе позволить лишь однокомнатную «хрущевку» на периферии. Снимать квартиру получше экономически не имеет смысла, поскольку при ценах на аренду, стартующих от 1000 грн. в месяц, те, кто в состоянии платить за более-менее приличный угол в два раза больше, как правило, могут себе позволить кредит на, пусть и плохонькую, но СВОЮ квартиру.

Схожая ситуация наблюдается и среди небогатых арендодателей. В столице нередки случаи, когда люди, как правило, пенсионеры, выезжают жить за город, на дачные участки или в пригородные села, где имеют свои «наследственные хаты», а жилье сдают в аренду, получая таким образом существенную прибавку к нищенской пенсии.

Очевидно, что и одна, и другая сторона арендных отношений, собственно, вступают в эти отношения не от хорошей жизни.

Другая сторона «арендной» медали

Многие гости столицы или киевляне, пробегающие по своим делам через вокзальную площадь, наверняка замечают бабушек у центрального входа в вокзал, бубнящих одну и ту же фразу: «квартира-квартира, почасово, посуточно». Разумеется, что эти бабушки-зазывалы не имеют ничего общего с вышеописанными. Они — лишь нанятые «агенты» у реальных владельцев бизнеса, по сути, очень близкого к гостиничному. Однако это лишь верхушка арендного айсберга.

Намного более прибыльным, стабильным и спокойным является бизнес, связанный со сдачей квартир в аренду под офисы, особенно, если это касается центральной части города. В данном случае стоимость аренды стартует уже с нескольких тысяч долларов и очевидно, что ни о каком выживании арендодателя речь не идет: квартиры предлагаются уже с евроремонтом и офисной начинкой.

Есть еще один аспект. Много говорилось о том, что для украинских нуворишей и нечистых на руку чиновников скупка целых подъездов в новостройках при существующих темпах удорожания недвижимости давно стала альтернативой банковским депозитам. Логично предположить, что эти деловые люди не оставят лежать такие «натуральные» депозиты мертвым грузом и также захотят заработать на них дополнительно (и уже зарабатывают).

Словом, мы имеем дело с нарождающимся классом рантье, имеющих неплохой доход, зачастую, при сравнительно скромных текущих затратах.

Арендный бизнес

Вариант первый. Он же самый простой. Физическое лицо, сдающее в аренду квартиру, обязано раз в год в налоговой декларации указать сумму дохода, полученного от сдачи в наем жилья и заплатить 13-процентный налог, при этом размер дохода должен быть подтвержден соответствующим нотариально заверенным договором между арендатором и арендодателем. В случае сдачи жилья юридическому лицу, оно же является налоговым агентом арендодателя, то есть налог составляет те же 13%.

Вариант второй. Высокоприбыльный. Это работа по так называемой «упрощенке»: владелец жилья как физическое лицо регистрирует частное предприятие и с чистой совестью, имея объем выручки за год до миллиона гривен, платит налог максимум в… 200 грн. в месяц.

Есть еще варианты с созданием юрлица, но в силу их очевидной невыгодности (налоги намного выше) рассматривать таковые нет особой необходимости.

Как справедливо заметил глава ГНАУ Александр Киреев, «лазейка в законе позволяет арендодателю, имея доход в 100 тыс. долларов в год, платить при этом 200 грн. в месяц налога». Исходя из этого, невозможно разграничить, является или аренда доходом от предпринимательской деятельности или же это личный доход плательщика налогов.

Естественно, в предвыборной горячке «народним обранцям» не до проблем аренды, не до законодательства, регулирующего отношения в сфере недвижимости. Ведь большинство из них сейчас заняты обещанием очередной «манны небесной» для избирателя. Не реагируют даже на неоднократные заявления президента о том, что в коммунальной сфере (от себя добавим — и в сфере недвижимости в целом) бедные до сих пор дотируют богатых и эту практику нужно срочно прекратить.

А ведь в будущем, когда украинские рантье дорастут до создания своего лобби в парламенте, с данной проблемой справиться будет намного сложнее. Стране как воздух необходим комплекс законов, которые бы урегулировали рынок недвижимости, в особенности, что касается налога на недвижимость, который (депутатам на заметку) можно было бы направить на компенсацию ставок коммерческих банков для желающих приобрести социальное жилье.

А пока и бабушка, живущая на Борщаговке, и нувориш, обитающий в двухуровневой квартире на Липках, имеют по большому счету одинаковые финансовые обязательства перед государством.