...А КАРАВАН ИДЕТ

Первая публикация о деятельности акционерной холдинговой компании (АХК) «Киевгорстрой» появилась в «ЗН» в разгар лета прошлого года в связи с «наездом» одной из киевских газет на президента АХК г-на Поляченко. Однако нас тогда заинтересовала не столько деятельность «стройотряда» холдинга, сколько схема инвестирования жилищного строительства, весьма удачно примененная его финансовым агентом - акционерным коммерческим банком (АКБ) «Аркада». Но поскольку «наезды» продолжаются с настойчивостью, достойной великого труженника Сизифа, то после очередной порции газетного компромата мы решили «плотно» побеседовать с самим Владимиром Поляченко. Правда, он не решился остаться с глазу на глаз с вашим корреспондентом, который выступил как ассоциированный пресс-обвинитель, и пригласил принять участие в дуэли первого вице-президента АХК Станислава Мартынюка и председателя правления АКБ Константина Палыводу.

- Итак, судя по последним публикациям в весьма уважаемых изданиях, банк вам понадобился исключительно для того, чтобы квалифицированно изымать солидные деньги из клиентов и затем всучивать им приснопамятную советскую жилплощадь со всемирно известным «советским качеством»?

В.П. Судьба строительного комплекса Украины - одного из самых мощных в бывшем Союзе - думаю, не требует каких-то особых комментариев. Так вот, если бы строительные организации нашей корпорации не учредили в свое время банк «Аркада», 1 кв.м жилья стоил бы в Киеве не 200-300 долл., а раза в три больше. Именно столько он стоит в Москве. Почему? В первую очередь потому, что московские строительные организации пользуются услугами универсального АКБ «Инкомбанк». Наш же банк пожертвовал своей универсальностью и разовой прибыльностью, став по существу первым в Украине инвестиционным банком с рентабельностью порядка 2-3 %. А свою прибыль он зарабатывает не высоким процентом кредитования, а высоким объемом привлеченных инвестиций. И оттого более чем заинтересован в массовости клиентуры, а не в ее состоятельности.

Потому-то Лужков сушит сегодня в Москве голову, как продать 9 тыс. свободных квартир. Да и наши строители хоть и не сразу, но поняли: не будет банка, не будет нашей схемы жилищного кредитования - не будет работы для десятков тысяч строителей, которые смогли в ходе реализации данной программы построить 133 тыс. кв.м жилья, или почти 2 тыс. квартир, и заканчивают ввод в эксплуатацию 900 гаражей.

- С чем связана сравнительная дешевизна ваших квартир?

В.П. Прежде всего в Москве рентабельность стандартного строительства колеблется в пределах 10-18 %, «достроя» незавершенных домов - 24-70%, элитарного жилья - 15-75%, тогда как у нашего холдинга вместе с банком - в среднем 5%, а два ДСК даже работают в убыток. Во-вторых, у нас гораздо ниже зарплата работников. Средняя зарплата строителей в феврале составила 171 грн., а транспортников - 97 грн. По российским меркам - это, простите, смех сквозь слезы.

- А в-третьих, видимо, экономите на качестве строительства?

В.П. Когда наш клиент приходит покупать облигации или заключать фьючерсный контракт на приобретение квартиры, ему сообщают, что в ее цену входит стоимость стандартной отделки по проекту. Одновременно его извещают, что на первом этаже этого же здания находится представитель треста «Киевотделстрой», который выполнял работы по отделке зданий филармонии и дворца «Украина». Дальше - выбор по карману. Мы даже готовы принять схему, когда, скажем, заказчик берет на себя отделку стен, а мы ему вместо стандартного линолеума кладем паркет. Бывающие у нас иностранцы поражаются: как это 1 кв.м жилплощади может стоить 270 долл.? Может, но, увы, лишь при условии применения одесских обоев и линолеума со всеми вытекающими отсюда последствиями. А вот в строящемся одной частной фирмой элитном доме на ул. Тургеневской цена 1 кв.м будет порядка 1000 долл. Как говорится, милости просим!

К.П. защищает клиента и оговариваемое при заключении договора условие: квартира не считается принятой, пока не подписан смотровой ордер. И до тех пор, пока квартира не сдана, за нее платит холдинг.

- С чем же связаны тогда обращения некоторых ваших клиентов в суд? Причем не только из-за отделки, но и ввиду нарушения сроков сдачи, за которые вы не желаете нести штрафные санкции...

К.П. Отделка занимает в стоимости строительства 8-10 %. Другое дело - инфраструктура, т.е. подвод и подключение городских коммуникаций. Здесь нас бросили на произвол судьбы - их практически никто не строит, так как в городском бюджете нет денег. В результате мы как-то ужимаемся в смете и все строим сами. Ведь нас не поймут, если мы вдруг заявим, что нужно доплатить за квартиру еще пару, а то и десяток тысяч долларов. Вот отсюда и удлинение сроков, и вынужденная экономия на качестве.

В.П. Мы, считаю, сделали большую ошибку, не включив, подобно другим коммерческим структурам, в текст договора условия форс-мажора. Но от них мы выгодно отличаемся тем, что, по крайней мере, есть на кого жаловаться и есть немалая собственность, за счет которой можно получить компенсацию. Это вам не «Меркурий» и даже не «Градобанк». Куда мы можем исчезнуть, если в спину дышат 35 тыс. строителей? Вот великолепный трест №6 реконструировал дворец «Украина», а потом - пауза, работы нет. Так что запиши мы, подобно какому-нибудь банку «Алонж», такой фактор риска, как «ухудшение экономического положения в стране» - и никакой суд нам не страшен. Поэтому еще раз повторяю: если бы квартира в доме на той же улице Гмыри стоила не 28, а 40 тыс. долл., т.е. соответствовала рыночной цене, то и отделана она была бы классом выше.

- Но речь в жалобах, насколько я понял, шла не об улучшенном, а, так сказать, об элементарном качестве...

В.П. Речь там идет как раз о другом: люди, купившие сравнительно дешевые квартиры, хотят их иметь чуть ли не бесплатно. Верните часть суммы, говорят они нам, а мы не будем подогревать людей. И это - приобретя трехкомнатную квартиру в 103 кв.м с тремя балконами, двумя туалетами и ванной комнатой площадью 9 кв.м!

Из бюллетеня «Недвижимость Киева», 1997, №5: фирма «Бонис» (конт. тел. 271-75-28) предлагает на продажу трехкомнатную квартиру по ул. Гмыри: общая площадь - 90 кв.м, жилая - 48, кухня - 12, этаж - 5, телефон - нет, цена - 40 тыс. долл.

В.П. Сейчас мы собираемся предложить нашим клиентам новую услугу: сдавать квартиру с телефоном.

- Телефон - это, конечно, замечательно, но что происходит после того, как дом сдан? Кто его эксплуатирует, обслуживает? Или эти службы можно вызвать по телефону?

С.М. У нас сегодня даже скорую помощь можно вызвать в виде большого одолжения. Пока, правда, они рассчитывают на ваши лекарства, но скоро будут требовать и бензин. Так что если бы мы сами не разработали устав собственника дома, сами не проталкивали его регистрацию в соответствующих госорганах, наша схема строительства жилья вообще бы не работала. Да и после сдачи дома не новые жильцы, а наш холдинг собирает их всех и формирует общество собственников. Ведь сегодня нет нормативного акта, который бы заставлял частных новоселов заниматься эксплуатацией дома, заключать договора с соответствующими коммунальными службами, оплачивать их работу и т.д. Как наша власть рассуждает? Раз построил жилье за свой счет, то и платить за все услуги должен по высшему разряду. Сегодня мы добились хотя бы того, что дома эти передаются в эксплуатацию местным жэкам, взяли на себя все обязанности по оформлению новой собственности в БТИ, нотариатах и т.д. Таким образом, мы сняли с клиентов не только огромный массив забот, но и дополнительных затрат.

А тут еще Госкомградостроительства издал новый документ, согласно которому в каждом доме должны быть индивидуальные счетчики расхода воды и тепла. Поскольку в смете это не предусматривалось, мы вынуждены были за свой счет заказывать проектную документацию на установку контрольной аппаратуры, потом платить за ее приобретение и монтаж. Когда же дело дошло до собственно эксплуатации, вдруг оказалось, что у обслуживающей организации нет людей для контроля показаний счетчиков. А потому они по-прежнему отпускают свой «товар» из расчета сечения трубы. Да это им и выгодно: по старой схеме расход получается в 5-6 раз выше. Вот вам типичная постсоветская коллизия: интересы разных хозсубъектов никак не согласовываются, а в итоге происходят колоссальные потери так дорого достающихся Украине энергоресурсов.

- Кстати, есть уже кому ремонтировать новые приборы?

С.М. Пока только теоретически. Тем более, что в основном это - наши «гробы», хотя есть приборы словацкого и польского производства.

В.П. Будем реалистами: сегодня человек, живущий на зарплату наемного работника, купить квартиру не может. Многие к нам идут потому, что первый взнос составляет половину ее стоимости. Кто эти люди? Прапорщик из Севастополя, ждавший квартиру 27 лет, около 5 % молодежи, включая студентов, есть рабочие, т.е. люди с достатком чуть ниже среднего. Поэтому, если мы хотим заметно рассосать квартирную очередь из 9 млн. наших граждан, то обязаны за счет бюджета строить всю инфраструктуру жилмассивов. Здесь крайне необходимо специальное постановление Кабмина. Не случайно массу дополнительных голосов Ельцину принесла успешно претворяющаяся в жизнь госпрограмма «Жилище». Сейчас жилья в России сдают не меньше, чем в лучшие советские годы. Функционирует у них и ипотека кредитом на 5-7 лет.

К.П. Сегодня городская администрация многое делает в указанном смысле. Но прежде нас действительно оставили один на один с проблемой коммуникаций и мы сорвали сроки сдачи нескольких домов. К этому должен добавить, что и зарплаты заказчиков не стоят на месте, ибо, как нас раньше учили, любая удовлетворенная потребность рождает новую, более высокую.

- Тогда это именовалось «постоянно растущими потребностями». Но, как и многое другое, качество познается в сравнении. Так вот, есть ли в Киеве другие фирмы, которые строят многоквартирные дома лучшего качества?

В.П. Да, такие фирмы есть. Но только так называемый «евроремонт» обойдется вам в 400-500 долл. за 1 кв.м. При сопоставимой же стоимости у нас конкурентов нет.

- А вот в прессе я встречал утверждения, что в Киеве есть строительные организации, которые «рвутся в бой». И даже те, кто в свое время отпочковался от «Киевгорстроя». Но пользуясь тесными связями с горадминистрацией, вы сегодня захватили монопольное положение в жилищном строительстве и перекрываете потенциальным конкурентам кислород...

В.П. Пусть мне назовут фирму, которая берется за год-полтора построить один из наших многоквартирных домов, и я готов предоставить ей свою площадку. Да и о каком монополизме может идти речь, коль в наше открытое АО входят 31 дочернее предприятие (кстати, тоже открытые АО) и масса ассоциированных членов! Между прочим, две-три фирмы из категории вами названных уже давно просятся в наш холдинг - одна, например, отлично забивает сваи, другая неплохо выполняет ремонтные работы. Просто люди судят, исходя из прежних канонов, когда «Киевгорстрой» ассоциировался с крупной государственной строительной организацией. Поверьте, проводить сегодня собрание акционеров неизмеримо труднее, чем совещание в бывшем главке, когда за спиной маячила назначившая меня на пост начальника «руководящая и направляющая». Возьмите такого нашего ассоциированного члена, как трест №1. Мало того, что мы даем ему подряд на жилищное строительство по нашей схеме, так еще и финансируем даже тогда, когда он сам нашел площадку в Минском районе.

Сегодня наш монополизм заключается, видимо, в том, что мы - самая мобильная организация, строящая быстрее всех. Возьмите, к примеру, кирпичный дом, который построил «Энран-комфорт» напротив киностудии им.Довженко. Поинтересуйтесь, сколько лет он возводился и сколько времени продавался. Да и как иначе, если 1 кв.м в нем стоил под 1000 долл., при том что квартиры в доме на Краснозвездном проспекте существенно лучшей комфортности мы предлагаем за 430 долл.

- А кто же сегодня удовлетворяет потребности богатой клиентуры?

В.П. В Киеве есть сегодня ряд таких частных компаний. Удается это им исключительно благодаря тому, что строят они в центре города. К нам же состоятельный клиент пока не идет, ибо строим мы в основном на массивах. Да и в доме повышенной комфортности на Краснозвездном цена 1 кв.м ниже, чем стоимость евроремонта в Москве. По спецзаказу одного жильца мы сделали балкон на первом этаже, положили паркет вместо линолеума, поставили фанерованные двери, сменили облицовку и т.п. Вообще такой ремонт должен был стоить около 18 тыс. долл., но нашему жильцу он обошелся дешевле, поскольку мы учли разницу между демонтированными и установленными конструктивами.

К.П. Если нам дадут площадку в центре, то не только пойдет другой контингент заказчиков, но мы поможем решить и важные социальные проблемы города, отдав ему 10% построенного жилья. Реализовав эти квартиры по рыночной цене, госадминистрация сможет удвоить или даже утроить общую жилплощать для предоставления социально незащищенным слоям населения. К сожалению, который год мы бьемся, но ни одной подобной площадки так и не получили.

В.П. Обещаю: как только мы ее получим, я специально приглашу вашу редакцию посмотреть и убедиться в наших возможностях строить быстро и качественно. Сегодня главное - сохранить столичный строительный комплекс, выжить. Ведь восемь лет назад говорили, что по объемам строительства Москва скатилась на уровень 60-х годов. Но с приходом Лужкова там начался настоящий строительный бум. А почему? Да потому как он собрал всех строителей в кулак и теперь сдает ежегодно 4 млн. кв.м жилья. При этом никто не заикается о монополизме.

- То бишь Юрий Лужков как бы сыграл роль Юрия Долгорукого...

В.П. Абсолютно верно. А ведь у меня, между прочим, только среди собственных строителей 13,5 тысячи стоят с 1977-79 годов в очереди на получение жилья. Последние же полтора года мы для себя вообще ничего не строим - нет денег. Но люди верят в лучшее будущее.

- Раз уж вы затронули будущее, какой вы видите свою перспективу, инвестиционные возможности?

В.П. Руководство города понимает, что наличие мощного строительного комплекса жизненно важно для столицы страны. В этом плане неплохие перспективы открываются перед нами в связи с проведением в Киеве ежегодного собрания членов Европейского банка реконструкции и развития в будущем году. Но нам сегодня жизненно необходимы и стройплощадки на более дальнюю перспективу - как минимум на четыре-пять лет вперед. Как бы нас не кусали за пятки, но мы не можем допустить, чтобы десятки тысяч киевлян пополнили армию безработных. И здесь, надо сказать, мы имеем поддержку. К тому же, налицо солидный слой людей, которые верят нашей АХК, сдают деньги, ибо видят: проходит год-два - и в чистом поле вырастают дома.

А вот чтобы перед надвигающимися выборами заполучить голоса 9 млн. очередников, нужно решить проблему ипотечных кредитов лет на 10 под 10 % годовых. При этом, уверен, 50-70 % очереди рассосется. В этой связи мы просим у Нацбанка соответствующий кредит на 5-7 лет, но пока безрезультатно, хотя опять-таки понимание есть.

некоторый проблеск в плане долгосрочных инвестиций появился после визита чилийской делегации во главе с министром иностранных дел. Они были в восторге от нашей схемы и подписали протокол о намерениях осуществлять совместную строительно-инвестиционную деятельность. Ведь если «Укрстрой» сдал в 1996 году 650 тыс. кв.м жилья, тогда как раньше эта цифра составляла 9 млн., то мы сдали 300 тыс., почти половина из которых оказалась возможной, благодаря нашему методу гибкого финансирования.

P.S. Миром, как известно, правят интересы. Есть они, безусловно, и у моих собеседников. Часть из них они раскрыли, другие, вероятно, остались за рамками разговора. Тем не менее вопрос о том, какие интересы преследуют недремлющие газетные обличители, да простит меня читатель за тавтологию, не менее интересен. Не случайно мои собеседники попросили, путешествуя по центру города, обратить внимание на множество пустырей или заброшенных старых строений, годами «украшающих» наш стольный град.

Так вот, они вовсе не бесхозны. некоторые «впередсмотрящие» заблаговременно приобрели права на означенную недвижимость в предвкушении маленького бума в строительстве жилья для «новых украинцев». Но вот уже второй год АХК «Киевгорстрой» сбивает средние цены до 200-300 долл. за 1 кв.м на первичном рынке жилья и до 400-600 долл. - на вторичном. Построить же дешевле и быстрее у названных коммерсантов нет ни возможностей, ни умения. Понравилось бы это вам, будь вы на их месте? Думаю, что нет.