СВОЕЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ МОЖНО РАСПОРЯЖАТЬСЯ СВОБОДНО. ЕСЛИ РАЗРЕШИТ ГОРСОВЕТ

> С 1 января 2000 года, согласно решению Киевского горсовета от 18.11.99 г., в Киеве должно быть установлено право города на преимущественное приобретение выставляемых на продажу объектов недвижимости, «если они могут быть использованы для обеспечения коммунально-бытовых и социально-культурных потребностей территориальной общины Киева». Речь идет о решении Киевского горсовета №107/609 «О реализации права Киевского городского совета на преимущественное приобретение земель, строений, помещений, сооружений, других объектов недвижимости». В соответствии с Положением о реализации Горсоветом этого права на преимущественное приобретение объектов столичной недвижимости продавец имущества обязан в первую очередь сообщить о своем намерении в Киевсовет в письменной форме с указанием цены, а также предоставив целый ряд документов. На прохождение всей процедуры придется затратить, как минимум, четыре недели. Если городским властям ваше недвижимое имущество не приглянулось, вы получите соответствующую справку, которая позволяет свободно реализовывать его. В том случае, если договор купли-продажи будет заключен без наличия такой справки, сделка впоследствии может быть признана незаконной со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Как стало известно «ЗН», юристы, вошедшие в состав комиссии, рассматривавшей проект Положения, выступили против, отметив, что он нарушает целый ряд действующих законов, начиная с Конституции. Тем не менее, уверенности в том, что Проект не войдет в анналы отечественной юридической мысли в качестве печального курьеза все еще нет. Поэтому мы предлагаем читателям ознакомиться с этим любопытным документом.

ИНТЕРЕСНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ

Из «Положения об осуществлении Киевским городским советом преимущественного права на приобретение недвижимости»:

«Положение распространяется на правоотношения, возникающие при заключении договоров купли-продажи любых… объектов недвижимости (недвижимого имущества) независимо от оснований приобретения... и способа использования». То есть речь идет обо всех без исключения видах недвижимости.

«Положение распространяется на правоотношения, возникающие при подписании договоров купли-продажи недвижимого имущества независимо от лица продавца». Под действие Положения автоматически подпадают все физические и юридические лица.

Правда, послабление сделано для тех случаев, когда «договор заключается между совладельцами совместной собственности». То есть, видимо, человек сможет продать свою комнату соседу по коммунальной квартире, не ставя в известность недремное око — Киевсовет.

«Продавец… имущества обязан поставить в известность Киевсовет в письменной форме о намерении продать свое имущество с указанием цены и других условий продажи имущества».

К заявлению прилагается:

Нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на недвижимое имущество;

Справка-характеристика БТИ (бюро технической инвентаризации);

Справка об отсутствии запрета на отчуждение недвижимого имущества;

Документ о внесении платы за подготовку заключения;

Справка о кадастровой оценке земельного участка;

Технический паспорт… и план земельного участка;

Справка жэк о жителях жилого помещения;

Оригинал доверенности собственника на заключение договора купли-продажи (если договор заключается доверенным лицом).

Сколько времени и денег потребуется, чтобы получить такое количество документов имеющим опыт общения с отечественной бюрократией предположить несложно. Пока что неизвестна и сумма, которую нужно будет выложить за подготовку заключения. Учитывая, что по этому поводу будет создан специальный орган — «Реестр недвижимости», специальные комиссии задействуют также оценщиков имущества, видимо, эта сумма вряд ли будет символической.

Заслуживает внимания также установление личности отважившегося на продажу имущества.

«Граждане Украины подают национальный паспорт с отметкой органов МВД Украины о месте проживания».

«Установление личности по другим документам не допускается. В частности, запрещается устанавливать личность гражданина по заграничному паспорту, военному билету и т.д.».

«Запрещается устанавливать личность иностранца по национальному паспорту…»

«У лиц, которые подают паспорта с отсутствующими отметками о месте проживания, заявления не принимаются».

То есть на практике осуществить многие сделки будет крайне сложно. А, например, вступившему в наследство приезжему из Мурманска, который решил реализовать квартиру почившей бабушки, придется предоставить загранпаспорт с отметкой органов МВД о месте проживания.

Итак, если родную столицу ваша недвижимость не заинтересовала, вы получите соответствующую справку. Если понравилась, тогда с вами заключат договор купли-продажи, подписываемый секретарем Киевсовета. Расходы за нотариальное оформление будут возложены на продавца.

Нотариусам и биржам запрещено удостоверять и регистрировать договоры купли-продажи без справки «об отказе Киевсовета от принадлежащего ему права на преимущественное приобретение в коммунальную собственность недвижимого имущества с указанием цены и других условий, на который имущество предлагалось к продаже». БТИ г.Киева не будет принимать у нового владельца документы на регистрацию без наличия такой справки.

Значит, получив справку с указанной вами ценой квартиры, после отказа Киевсовета, продать этот объект кому-то другому вы сможете не ниже, чем по цене, указанной в документе. А если в результате торга вы с покупателем остановились на меньшей цифре, получается, нужно будет пройти процедуру снова?

Украинское законодательство содержит понятие «право преимущественного приобретения». Однако оно имеет мало общего с данным Положением. В законе же «Об основах градостроительства» указано, что городские советы пользуются преимущественным правом выкупа земель, домов и сооружений на территориях, предусмотренных градостроительной документацией для развития населенных пунктов и других общественных нужд. В то же время, по мнению юристов, ряд пунктов данного Положения противоречит статье 41 Конституции, в которой говорится, что «каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью». Право распоряжаться своей собственностью по собственному усмотрению гарантируется также законом «О собственности».

В общем-то, логика властей понятна. В частности, при таком порядке продавцы вряд ли рискнут занижать продажную стоимость недвижимости, опасаясь, что она приглянется городским властям. Кроме того, в ряде городов мира существуют подобные положения, правда, они весьма отдаленно напоминают наше.

ВОЗМОЖНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

Очевидно, что если Положение вступит в силу в таком виде, ситуация на рынке недвижимости будет дестабилизирована, причем надолго. Можно не сомневаться, что одновременно возникнет огромное количество фирм и фирмочек, оказывающих услуги по ускорению прохождения ваших документов в Киевсовете или, например, обещающих, что там «не заметят» в пять или десять раз заниженной вами стоимости объекта и т.д. Вероятно, некоторые из этих «предпринимателей» будут обманывать клиентов, а некоторые на самом деле будут иметь «подходы», позволяющие решить проблему. Остается надеяться, что не возможность поучаствовать в создании и работе такого рода контор двигала теми, кто принимал решение.