Когда два-три процента — фантастика

Судя по количеству публикаций, появившихся в отечественном медиа-пространстве по поводу оглашенных на прошлой неделе президентских социальных пряников, наибольший интерес СМИ вызвали жилищно-ипотечные инициативы. Впрочем, в этом нет ничего удивительного. Ведь увеличение пенсий в среднем на 100 грн. - факт примечательный, но проблему выживания для большинства пенсионеров принципиально не облегчающий. С компенсацией потерянных вкладов Сбербанка СССР тоже, в общем-то, все более-менее понятно: страна не так давно это проходила, опыт реализации у Ощадбанка, Нацбанка и Минфина есть - старые шишки, коль уж вопрос на президентском контроле, постараются не набивать. Цена вопроса в обоих этих случаях тоже более-менее ясна (администрация президента и Минсоцполитики уже сошлись во мнениях по этому поводу и даже немного приоткрыли детали).

Единственная оставшаяся темная лошадка - жилищно-ипотечная программа. Организовать ее поручено в экстремально короткие сроки (как будто для этого не было 20 лет независимости).

Ажиотаж по поводу жилищно-ипотечных инициатив главы государства объясняется целым рядом причин. Во-первых, как известно, жилье (или своя крыша над головой) - одна из базовых человеческих потребностей, идущих сразу вслед за наиболее примитивными физиологическими. Речь идет о потребности в безопасности и защищенности (здоровья, имущества, будущего). Улучшение жилищных условий - предмет вожделения практически каждого гражданина или семьи, а значит, любая надежда на улучшение перспектив на этом поприще вызывает у граждан животрепещущий интерес.

Во-вторых, строительство - одна из базовых отраслей экономики, способная при реализации грамотных и системных подходов стать на многие годы не только расходной статьей, но и мощнейшим источником наполнения бюджета, механизмом стимулирования сбережений и привлечения инвестиций, развития финансового сектора и смежных отраслей.

Достаточно вспомнить недавнее заявление премьер-министра Николая Азарова, что каждый потраченный в строительстве миллиард возвращается 500 млн. в госказну, а каждое рабочее место создает в среднем пять рабочих мест в смежных отраслях).

Текущее положение дел

Как известно, на сегодняшний день с удовлетворением жилищной потребности дела в Украине обстоят не очень. Хорошо известен факт, что сегодня на одного украинца в среднем приходится всего около 23 жилых «квадратов» - почти вдвое меньше, чем в Европе, и втрое, нежели в США. На квартирном учете сейчас находится около 1,3 млн. семей, а количество реально нуждающихся в улучшении жилищных условий - как минимум, в разы больше.

Что касается качества жилищных условий, то очевидные проблемы связаны и с давно вышедшим за рамки дозволенного износом жилищного фонда, особенно в возводившихся в более полувека назад гостинках и хрущевках. Так, темпы обновления жилого фонда на данный момент составляют около ста лет (средний срок службы здания 50 лет).

Около 90% жилого фонда - это здания, построенные 20 и более лет назад. Стоит ли напоминать об аварийном состоянии теплосетей, водопроводов, канализации и т.п. Очевидно, что без немедленного решения проблем жилищно-коммунального хозяйства они очень скоро могут превратиться, наряду с бедностью, в социальную проблему №1 для страны.

Сергей Арбузов, председатель Национального банка Украины

- Хороший задел для снижения ставок по кредитованию строительства жилья у экономики сегодня действительно есть. В конечном итоге конкретные механизмы реализации программы, так же, как и источники и объемы ее финансирования будут определяться правительством.

Со своей стороны, Национальный банк уже неоднократно заявлял об актуальности вопроса поддержки ипотечного кредитования, что будет способствовать не только дальнейшей стабилизации ситуации на потребительском рынке (через отвлечение средств граждан на цели жилищного инвестирования), но и поддержке процессов экономического роста через увеличение объемов производства строительной и смежной с ней отраслей.

Именно с этой целью на базе государственных банков по нашей инициативе было создано Агентство по рефинансированию жилищных кредитов, которое в конце февраля было зарегистрировано как публичное акционерное общество (ПАО). Как ожидается, дебютный выпуск ипотечных облигаций агентства в объеме 400-500 млн. грн. проведет в конце апреля - начале мая текущего года.

У нас уже ранее была достигнута принципиальная договоренность с Министерством финансов, что при пересмотре бюджета на нынешний год в нем будет предусмотрено достаточно средств на цели компенсации части процентных ставок заемщиков по ипотечным кредитам. Поручение президента будет означать еще большее акцентирование внимания на этих вопросах со стороны Кабинета министров и Министерства финансов, в частности.

Подспорье со стороны НБУ и банковской системы также будет обеспечено, но вовсе не за счет масштабной эмиссии, как многие об этом говорят. А главным образом благодаря наблюдающемуся снижению темпов инфляции, как базовой так и потребительской в целом. На сегодняшний день ценовая динамика позволяет рассчитывать на то, что по итогам нынешнего года прирост индекса потребительских цен не превысит 5% (декабрь к декабрю). А значит, появляются рыночные предпосылки для снижения стоимости денег в экономике и, соответственно, кредитных ставок.

Напомню, что определенные стимулирующие сигналы через использование рычагов процентной политики Национальным банком уже были даны. В текущем году в условиях снижения инфляционных рисков НБУ уже дважды (23 января и 14 февраля) уменьшал ставки по постоянно действующим механизмам рефинансирования овернайт. Оба раза ставки снижались на 0,25 процентного пункта и на сегодняшний день их значение составляет 8,75% по кредитам под обеспечение государственными ценными бумагами и 10,75% - по кредитам без обеспечения (бланковым). Указанные меры обеспечивают тенденцию к постепенному снижению стоимости средств по кредитным операциям в национальной валюте. Так, с начала года средневзвешенная ставка по гривневым кредитам снизилась с 17,2 до 15,3%.

В планах Национального банка - дальнейшее снижение собственных ставок рефинансирования. Но еще более важно то, что это снижение будет подкреплено налаживанием автоматического механизма рефинансирования банков по сниженным ставкам, что уже давно отвечает насущным потребностям рынка. Речь идет о значительном увеличении эффективности функционирования так называемого трансмиссионного механизма перераспределения денег в экономике. А значит, не только об увеличении рыночных оборотов, но и о более эффективной работе рыночных рычагов снижения процентных ставок по кредитам для конечных заемщиков.

Благоприятные предпосылки для оживления ипотечного кредитования строительства создаются также за счет позитивной динамики в самой строительной отрасли, темпы роста которой по итогам прошлого года ускорились до свыше 14%, и есть все предпосылки ждать дальнейшего улучшения этой динамики.

Ну и наконец, если правительство заложит на нужды ипотечного кредитования максимально возможную сумму компенсации, все эти компоненты сообща станут мощными факторами для снижения ипотечных ставок. А в дальнейшем, как мы ожидаем, адекватно среагирует и оживившийся рынок. Поэтому я уверен, что поставленные президентом задачи по программе «Доступное жилье» и по кредитованию его строительства, при условии надлежащего выполнения своих полномочий и функций всеми задействованными государственными органами, будут выполнены.

- Социальные инициативы о доступном жилье в кредит под 2-3% годовых были бы очень полезными, но в нынешних рыночных условиях реализовать их практически невозможно. Ипотеку даже под 3% годовых могут взять только те семьи, ежемесячный доход которых превышает 8000 грн. На сегодняшний день для большинства населения кредиты на жилье недоступны, поскольку средняя зарплата в Украине составляет около 2,7 тыс. грн. Стоимость жилья в среднем достигает 500 тыс. грн., поэтому платежи по кредиту даже под 3% довольно значительные. Кроме того, реальная рыночная ставка на ипотечные кредиты сегодня составляет не менее 18-19% годовых.

Другой стороной этого вопроса является довольно высокая стоимость квадратного метра жилья, которую предлагают застройщики. Если эта проблема не будет решена, то это послужит дополнительным фактором, препятствующим реализации данного проекта.

Согласно заявлениям администрации президента, в 2012 году на компенсацию процентной ставки по ипотечным кредитам будет выделено не более 1 млрд. грн. Для реализации этой программы и реального оживления ипотечного рынка необходимо задействовать средства государственного и местных бюджетов, государственных и коммерческих банков, а также инвестиционные ресурсы.

Вместе с тем Министерство финансов Украины оценивает озвученные главой государства социальные инициативы в 8 млрд. грн. Подобный объем средств можно было бы обеспечить за счет экономического роста при выполнении доходов по бюджету, а также путем декларирования неофициальных заработных плат. Также необходимо стабилизировать ценовую ситуацию на рынке недвижимости, и строительные организации смогут получать новые заказы.

Темпы восстановления и увеличения объемов ипотечного кредитования зависят от многих факторов. Так, низкий уровень доходов населения, а также отсутствие дешевых ресурсов в банковской системе, которые обеспечили бы более доступные процентные ставки, сдерживают развитие рынка ипотечного кредитования.

Положительно повлиять на развитие ипотечного рынка может улучшение экономической ситуации в стране и, соответственно, финансового состояния заемщиков. Для банков очень важна платежеспособность граждан, то есть официальные доходы населения. Ведь при оценке финучреждениями платежеспособности не принимаются во внимание поручители, неофициальные доходы семьи или помощь от родителей и родственников. Если в семье есть дети, то значительно повышаются размеры расходов при расчетах платежеспособности.

На оживление строительства и обеспечение населения более дешевым жильем в значительной степени повлияло бы уменьшение давления на застройщиков местными органами власти, что позволит загрузить строительные компании, создать новые рабочие места, а также повысить объем производства отечественных строительных материалов.