Когда два-три процента — фантастика

16 марта, 2012, 16:13 Распечатать

Реализация одной из самых важных и правильных президентских инициатив — жилищно-строительной — обречена на дискредитацию из-за ненужного популизма

© Андрей Товстыженко, ZN.UA

Судя по количеству публикаций, появившихся в отечественном медиа-пространстве по поводу оглашенных на прошлой неделе президентских социальных пряников, наибольший интерес СМИ вызвали жилищно-ипотечные инициативы. Впрочем, в этом нет ничего удивительного. Ведь увеличение пенсий в среднем на 100 грн. — факт примечательный, но проблему выживания для большинства пенсионеров принципиально не облегчающий. С компенсацией потерянных вкладов Сбербанка СССР тоже, в общем-то, все более-менее понятно: страна не так давно это проходила, опыт реализации у Ощадбанка, Нацбанка и Минфина есть — старые шишки, коль уж вопрос на президентском контроле, постараются не набивать. Цена вопроса в обоих этих случаях тоже более-менее ясна (администрация президента и Минсоцполитики уже сошлись во мнениях по этому поводу и даже немного приоткрыли детали).

Единственная оставшаяся темная лошадка — жилищно-ипотечная программа. Организовать ее поручено в экстремально короткие сроки (как будто для этого не было 20 лет независимости).

Ажиотаж по поводу жилищно-ипотечных инициатив главы государства объясняется целым рядом причин. Во-первых, как известно, жилье (или своя крыша над головой) — одна из базовых человеческих потребностей, идущих сразу вслед за наиболее примитивными физиологическими. Речь идет о потребности в безопасности и защищенности (здоровья, имущества, будущего). Улучшение жилищных условий — предмет вожделения практически каждого гражданина или семьи, а значит, любая надежда на улучшение перспектив на этом поприще вызывает у граждан животрепещущий интерес.

Во-вторых, строительство — одна из базовых отраслей экономики, способная при реализации грамотных и системных подходов стать на многие годы не только расходной статьей, но и мощнейшим источником наполнения бюджета, механизмом стимулирования сбережений и привлечения инвестиций, развития финансового сектора и смежных отраслей.

Достаточно вспомнить недавнее заявление премьер-министра Николая Азарова, что каждый потраченный в строительстве миллиард возвращается 500 млн. в госказну, а каждое рабочее место создает в среднем пять рабочих мест в смежных отраслях).

Текущее положение дел

Как известно, на сегодняшний день с удовлетворением жилищной потребности дела в Украине обстоят не очень. Хорошо известен факт, что сегодня на одного украинца в среднем приходится всего около 23 жилых «квадратов» — почти вдвое меньше, чем в Европе, и втрое, нежели в США. На квартирном учете сейчас находится около  1,3 млн. семей, а количество реально нуждающихся в улучшении жилищных условий — как минимум, в разы больше.

Что касается качества жилищных условий, то очевидные проблемы связаны и с давно вышедшим за рамки дозволенного износом жилищного фонда, особенно в возводившихся в более полувека назад гостинках и хрущевках. Так, темпы обновления жилого фонда на данный момент составляют около ста лет (средний срок службы здания 50 лет). 

Около 90% жилого фонда — это здания, построенные 20 и более лет назад. Стоит ли напоминать об аварийном состоянии теплосетей, водопроводов, канализации и т.п. Очевидно, что без немедленного решения проблем жилищно-коммунального хозяйства они очень скоро могут превратиться, наряду с бедностью, в социальную проблему №1 для страны.

Согласно данным Госстата, площадь введенного за 2011 год в эксплуатацию жилья в Украине составила 9,41 млн. кв. м, что всего на 0,8% превышает показатель предыдущего года. Лидером традиционно стал Киевский регион, на который пришлось более четверти (27,1%) объемов жилищного строительства. Примечательно, что более половины (55,1%) общей площади жилья построено и введено в эксплуатацию в одноквартирных домах. То есть речь идет в основном о так называемой индивидуальной застройке, ведущейся за личный счет граждан, причем не бедных. За средства госбюджета в прошлом году было построено всего 0,8% от общего объема жилплощадей (72 тыс. кв. м). Впрочем, даже этот мизерный показатель в 2,2 раза превышает аналог 2010 года.

В текущем году, согласно данным Минрегиона, в Украине запланирован ввод в эксплуатацию около 10 млн. кв. м жилья. Этот показатель — все еще более чем в два раза ниже по сравнению с пиковым 1987 годом (21,3 млн. кв. м).

В зависимости от региона страны жилье строится крайне неравномерно. Разница между лучшим (Киев) и худшим (Запорожская область) регионом — почти 25-кратная! Так, если в Киеве в прошлом году было введено в эксплуатацию рекордное количество жилищных «квадратов» — свыше 1,5 млн., то в Запорожской области — менее 62 тыс. В нынешнем году, по прогнозам Минрегиона (см. табл. 1 ), диспропорция хоть и уменьшится, но все равно останется более чем десятикратной (Киев — 1,5 млн. кв. м, Запорожская обл. — 130 тыс.).

Если же считать не метраж, а количество построенных городских квартир, то за период с 1990-го по 2010 год оно сократилось более чем вчетверо (с 233 тыс. до
57 тыс.). Стоит также напомнить, что эксплуатируются при этом (со все большей нагрузкой) в основном уже существующие и давно пережившие свой эксплуатационный срок коммунальные сети, модернизация и обновление которых также требуют огромных затрат. Так что, если вспомнить о почти полуторамиллионной очереди, становится понятно, что при нынешних темпах жилищного строительства проблема если и решится, то не при нашей жизни.

И мечты

Сложно не согласиться со строителями, утверждающими, что строить они могут, в принципе, сколько угодно — лишь бы нормально выделялась земля, были упрощены разрешительные процедуры, обеспечена инфраструктура (бесплатный подвод коммуникаций — подключение к водо- и газопроводу, канализации и электричеству) и честная конкуренция между застройщиками, а главное — существовал платежеспособный спрос.

Вроде все просто — алгоритм понятен. Но если вспомнить о наших коррупционных реалиях, то сразу же закрадывается убеждение, что обеспечение всех этих составляющих — из области фантастики.

Сложно не согласиться и с чиновниками, что стоимость квадратного метра выставляемого на продажу жилья требует кардинального уменьшения, а сами квартиры — оптимизации к более бюджетным вариантам. Как заявил Н.Азаров, «двухкомнатная квартира должна быть площадью до 50 квадратных метров, а стоимость квадратного метра не должна превышать 500 долл.». В таком случае цена «средней» квартиры составит около 200 тыс. грн. (или около 25 тыс. долл.). Тогда, по подсчетам премьера, при первичном взносе в 50 тыс. грн. остальную сумму семья получит от государства в кредит на десять лет под 2% годовых. А значит, заемщику придется платить приблизительно 15 тыс. грн. в год, или около 1500 грн. в месяц.

Задача, в принципе, решаемая. Но при условии уменьшения запросов застройщиков (а для этого нужны нормальные процедуры землеотвода, честные тендеры и конкуренция между застройщиками, а также все остальное вышеперечисленное), а также снижения аппетитов чиновников, «доля» которых в структуре затрат на строительство доходит до 40—50%. Так что при выполнении всех вышеперечисленных условий 500 долл. за «квадрат» — вполне реальная сумма, причем у застройщиков (особенно крупных) рентабельность будет отличной.

Но здесь стоит отметить, что заявленная премьером цена скорее всего останется приемлемой только для столицы. А ведь Киев — это далеко не вся Украина. Как сообщил директор Черкасского регионального управления фонда содействия молодежному жилищному строительству Александр Паливода, в прошлом году условиями программы «Доступное жилье», по которым государство оплачивает 30% стоимости квартиры, а остальную сумму погашает владелец, в Черкасской области воспользовались только две семьи из проконсультировавшихся 300 семей. Похожая ситуация наблюдается во многих других регионах. Дело в том, что усредненная стоимость квадратного метра в тех же Черкассах (около 6 тыс. грн., в среднем по области — 4,8 тыс. грн.) — непосильная сумма, если учесть, что средняя зарплата по Украине составляет около 2700 грн. Так что и 500 долл. (4 тыс. грн.) также наверняка окажутся неподъемными для жителей большинства регионов.

Где брать деньги?

Вот тут и появляется еще одна фундаментальная проблема — как обеспечить платежеспособный спрос на жилье при столь удручающих показателях благосостояния подавляющего большинства населения?

Выход — это вроде бы ипотека, а точнее — кредитование покупки недвижимости по сниженным почти до плинтуса ставкам. Но именно здесь кто-то подложил главе государства большую свинью, предложив задекларировать ипотечные льготные ставки на уровне 2—3% годовых. Причем уже к маю нынешнего года. Большинство  финансистов считают такой вариант нереальным — слишком высока сейчас стоимость денег в экономике (рыночные эффективные ставки по гривневым ипотечным кредитам составляют не менее  18—19% годовых).

Даже с учетом произошедшего значительного замедления потребительской инфляции (до 3-процентного годового уровня) и смягчения денежно-кредитной политики, проводимого сейчас Национальным банком, при самых оптимистичных сценариях рыночные ставки в нынешнем году могут снизиться до 10—12% годовых. Остальное должно компенсировать государство. Но это значит, что только на одной условной расчетной двухкомнатной квартире Н.Азарова, на каждом 150-тысячном кредите государство должно, кроме выделения 50 тыс. начального взноса, предоставить еще и (как минимум!) 15-тысячную компенсацию по процентам. Итого только для начала строительства тех 100 тыс. двухкомнатных квартир, которые необходимы, по словам премьера, для ликвидации жилищной очереди за десять лет, уже в первый год понадобится около 6,5 млрд. грн. (5 млрд. на 100 тыс. начальных взносов плюс 1,5 млрд. — на процентные компенсации). Кроме этого, каждый последующий год придется приплюсовывать еще и компенсации на проценты по ранее выданным кредитам. Так что каждый год сумма будет неуклонно расти (слава богу, хоть не в геометрической прогрессии).

Очевидно, что такого ресурса сегодня в бюджете нет. Предполагаемая к выделению на реализацию президентской инициативы в нынешнем году сумма, озвученная первым заместителем главы администрации президента Ириной Акимовой, — около 1 млрд. грн.

То есть на льготные кредиты, как призналась Ирина Михайловна, смогут претендовать далеко не все желающие. «Совершенно очевидно, что тема массовых кредитов абсолютно для любого гражданина в рамках этой инициативы поднята быть не может. Инициатива, безусловно, должна быть адресная и, прежде всего, касаться людей, наиболее социально незащищенных», — пояснила г-жа Акимова.

Критерии отбора льготников, понятно, еще четко не определены. Но как подметили финансисты, здесь возникает один из главных парадоксов программы: кредиты, если процедура будет честной, будут выдаваться наименее платежеспособным категориям населения, с которыми сопряжены наиболее высокие кредитные риски. И для которых даже озвученные Н.Азаровым 1500 грн. в месяц — очень проблематичная к выплате сумма. А значит, банки будут крайне неохотно участвовать в предложенной схеме, и привлечь значительные ресурсы под нее на добровольной основе не удастся.

Тогда не честнее ли поступит государство, решая эту задачу так, как это практикуется во многих странах, — строя обыкновенное (бесплатное или условно бесплатное) социальное жилье. И привлекая для этого у банков целевые кредиты, но под собственные обязательства, а не пытаясь переложить риски на банки и их крайне низко платежеспособных заемщиков. Ко второму варианту тоже множество вопросов, но и первый — в нынешних условиях очевидно тупиковый. Ведь мы наблюдаем попытку создать платежеспособный спрос там, где его в принципе быть не может.

Похоже, что наиболее вероятный с точки зрения инициаторов двухпроцентной президентской ипотеки вариант озвучил регионал, зампредседателя бюджетного комитета Владислав Лукьянов. «Есть несколько вариантов решения данного вопроса (ипотека населению по госпрограмме): самый эффективный, с точки зрения использования финансовых ресурсов, и самый наименее затратный, но наиболее рискованный для государства способ — это рефинансирование государственных фондов кредитования строительства от Национального банка по ставке рефинансирования 7,75%», — цитирует «Интерфакс» г-на Лукьянова.

По его словам, в этом случае государство компенсирует 5% за счет средств госбюджета, оставшиеся 2,75% должен будет погашать заемщик. Договоры ипотеки будут «секьюритизированы» либо под них будут выпущены облигации с их последующей продажей Нацбанку, который будет «под ту же ставку, под которую он рефинансирует банки, когда им необходимо пополнить свою ликвидность, пополнять фонды государственного строительства, молодежного строительства и ГИУ».

То есть речь идет о том, что на Национальный банк будет возложена функция обеспечения рефинансирования госфондов жилищного строительства по ставке рефинансирования банков, что якобы должно обеспечить таким образом развитие ипотечного кредитования.

Фактически речь идет о прямом финансировании государства, пусть и через квазисуверенные структуры. Что, кстати, возбраняется законом о Национальном банке.

Так, статья 54 вышеназванного закона устанавливает прямой запрет на выдачу Нацбанком кредитов государству: «Национальный банк не имеет права предоставлять кредиты в национальной валюте как прямо, так и опосредованно через государственное учреждение, другое юридическое лицо, имущество которого находится в государственной собственности, на финансирование расходов госбюджета.

Национальный банк не имеет права покупать на первичном рынке ценные бумаги, эмитированные Кабинетом министров Украины, государственным учреждением, другим юридическим лицом, имущество которого находится в государственной собственности». Вот так — просто и понятно.

Закон, он, конечно, в Украине, как дышло. Но как быть с инфляцией, ведь предложенное, по сути, мало чем отличается от прямого финансирования бюджета, пусть и по ставке рефинансирования. А значит, приведет к неконтролируемому росту его дефицита со всеми вытекающими последствиями…

Любопытно, что именно чиновники Государственного ипотечного учреждения воспылали наиболее воодушевленным оптимизмом по поводу президентской инициативы, заявив, что ставки под 2—3% — это вполне реально. И они знают, как этого добиться, подав на рассмотрение президента соответствующие предложения. Для этого всего-то и нужно, что увеличить уставной капитал этой структуры. Причем речь идет вроде бы о миллиардах. Больше — никаких подробностей.

До этого в ГИУ бодро отрапортовали, что в 2011 году учреждение профинансировало строительство 26 жилых домов (5,5 тыс. квартир) на сумму 627 млн. грн. А при условии предоставления госгарантии по обязательствам ГИУ на 1 млрд. грн. оно планирует привлечь ресурсы на финансовом рынке и направить 730 млн. грн. на финансирование достройки жилых домов, что позволит ввести в эксплуатацию 500 тыс. кв. м жилья в разных регионах, а также около 700 млн. грн. на финансирование программы предоставления ипотечных кредитов, что позволит гражданам получить
2,5 тыс. ипотечных кредитов.

Хотелось бы напомнить, что финансирование строительства, как и предоставление кредитов конечным заемщикам не было изначальной функцией ГИУ, и создавалось учреждение для совсем других целей. Выдача 2,5 тыс. кредитов или постройка пусть даже 10 тыс. квартир под миллиард госгарантий — это вовсе не тот масштаб, который требуется для ликвидации полуторамиллионной очереди или строительства 100 тыс. квартир ежегодно, о
которых упоминал премьер-министр. И проблему в масштабах государства вовсе не решает.

Для этого нужны комплексные и системные решения, выходящие далеко за рамки намерений освоить очередной бюджетный миллиард или вынудить Нацбанк напечатать для этого деньги.

Очевидно, что тщательно продуманной, не разящей за многие километры маниловщиной жилищно-ипотечной программы у вдохновителей президентских инициатив пока нет. А жаль, они бы сейчас стране очень даже пригодились. И какими могут быть эти механизмы — это тема отдельного большого разговора.

Комментарии причастных

Анатолий Близнюк, министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины

— Существуют ли уже какие-то конкретные предложения по реализации президентских инициатив? Какими могут быть механизмы удешевления кредитов и снижения стоимости жилья?

На расширенном заседании Кабинета министров президент Украины Виктор Янукович сделал акцент на решении проблемы обеспечения граждан Украины жильем.

Минрегион разработал, по меньшей мере, три варианта. Все они базируются на положительном опыте реализации уже существующих бюджетных программ льготного кредитования. Что касается механизмов удешевления кредитов, то один из них — это уже озвученный президентом механизм погашения ставки. По словам Виктора Януковича, стоимость кредитов для людей должна составлять не более 2—3%. Остальное должно компенсировать банкам государство. Сроки таких кредитов будут рассчитаны на 10—15 лет. Другой вариант — прямое бюджетное кредитование.

Что касается снижения стоимости, то на законодательном уровне принято два ключевых для строительной отрасли закона — «О регулировании градостроительной деятельности» и «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно повышения ответственности и совершенствования государственного регулирования в сфере градостроительной деятельности». Этими нормативно-правовыми актами окончательно урегулированы следующие вопросы:

— на уровне закона запрещено требовать от заказчика предоставления любых услуг, в том числе по строительству объектов и передаче части жилья, кроме долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта;

— значительно упрощены разрешительные процедуры при строительстве и принятии в эксплуатацию объектов градостроительства;

— повышен порог государственных закупок в строительстве, при которых применяются тендерные процедуры: для товаров и услуг — до 300 тыс. грн., для работ — до 1 млн. грн.;

— введен кассовый метод обложения НДС операций по выполнению подрядных строительных работ;

— операции по первому снабжению доступного жилья и жилья, строящегося с привлечением государственных средств, освобождены от обложения НДС.

Кассовый метод и освобождение от НДС первого снабжения доступного жилья позволит оставить в обращении в строительной сфере около 15 млрд. грн. на год.

— Какова будет роль Минрегиона в реализации этого проекта? А также Государственного ипотечного учреждения и Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству?

Минрегион как центральный орган исполнительной власти согласно своему положению определяет, разрабатывает и внедряет государственную политику в соответствующих отраслях. Ошибочно перекладывать «советское» видение министерства как структуры, аналогичной МВД, МЧС, Минобороны, где четкая командная вертикаль объединяет наивысший уровень с самым низким. Весь мир работает в парадигме отраслевого управления, которое реализуется через разработанные нормативно-правовые акты. Уже во вторую очередь министерство является главным распорядителем бюджетных средств. Но складывается так, что именно эти средства часто определяют непосредственное решение кардинальных изменений в отрасли. Поэтому деньги, которые будут выделены Минрегиону, распределят между исполнителями, а ими вполне могут быть и фонд, и ГИУ, и управление капитального строительства, и др.

— По оценкам министерства, какой объем финансирования может быть выделен из госбюджета на текущий год для реализации программы? Разрабатываются ли какие-либо планы на последующие годы?

Для старта программы можно аккумулировать по меньшей мере 1 млрд. грн., но строительная отрасль Украины способна строить и на значительно большие суммы. Не является проблемой для Украины ежегодно сдавать в эксплуатацию и 10, и 20 млн. «квадратов» жилья. Главное, чтобы на эти метры был реальный спрос.

— По расчетам Минрегиона, сколько приблизительно граждан будут иметь возможность получить дешевые займы? Определены ли уже критерии отбора участников программы (уровень доходов, сфера занятости, возраст, местожительство и т.п.)?

Для нас безусловный приоритет — люди, которые находятся на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, льготные категории, молодежь и пенсионеры. Это также отдельные профессиональные категории, прежде всего социально значимые — сельские медики и учителя. По предварительным расчетам, в случае выделения средств возможно решение жилищной проблемы для более 10 тысяч семей. Другие критерии — еще в процессе разработки.

Эти ипотечные кредиты будут выдаваться на приобретение жилья только на первичном или также на вторичном рынке? Связана ли реализация указанного проекта с «размораживанием» незавершенного жилищного строительства в Украине?

В объекты незавершенного строительства в стране вложены государственные и частные средства в объеме 262 млрд. грн. Количество зарытых в землю денег таково, что необходимо принимать решение: достраивать или продавать.

Министерство будет предлагать в первую очередь задействовать недостроенное жилье.

— Банкиры и девелоперы заявляли, что в случае дерегуляции строительства стоимость жилого «квадрата» может снизиться до 600—650 долл. даже с учетом значительной рентабельности. Насколько министерство соглашается с подобными оценками? Что нужно и можно реально сделать для достижения указанных ценовых параметров?

Премьер-министр озвучил снижение цены до 500 и 650 долл. за «квадрат». Что было бы очень хорошо для оживления ситуации на первичном рынке недвижимости. Однако на сегодняшний день реальная цена квадратного метра в новостройках Киева достигает 1000 долл. Минрегион уже сейчас работает над снижением в том числе и стоимости киевского «метра». Мы делаем это обоснованно, опираясь на расчеты и мнение строительного сообщества, в частности Конфедерации строителей Украины. Но это себестоимость строительства, а дальше — рыночная составляющая, которая не всегда содержит только прибыль застройщика. Однако расчеты Минрегиона подтверждают, что к цифрам, озвученным главой правительства, мы должны стремиться. С другой стороны находятся органы местного самоуправления. Это вопрос удешевления стоимости земли для застройщика, а также решение проблем инженерного оборудования новых площадок.

Совместные действия президента Украины, правительства, центральных, местных органов власти, банкиров, строителей и, главное, инвесторов смогут достичь конкретной цели — ежегодного уменьшения очередей на жилье.

Комментарии финансистов

Сергей Арбузов, председатель Национального банка Украины

— Хороший задел для снижения ставок по кредитованию строительства жилья у экономики сегодня действительно есть. В конечном итоге конкретные механизмы реализации программы, так же, как и источники и объемы ее финансирования будут определяться правительством.

Со своей стороны, Национальный банк уже неоднократно заявлял об актуальности вопроса поддержки ипотечного кредитования, что будет способствовать не только дальнейшей стабилизации ситуации на потребительском рынке (через отвлечение средств граждан на цели жилищного инвестирования), но и поддержке процессов экономического роста через увеличение объемов производства строительной и смежной с ней отраслей.

Именно с этой целью на базе государственных банков по нашей инициативе было создано Агентство по рефинансированию жилищных кредитов, которое в конце февраля было зарегистрировано как публичное акционерное общество (ПАО). Как ожидается, дебютный выпуск ипотечных облигаций агентства в объеме 400—500 млн. грн. проведет в конце апреля — начале мая текущего года.

У нас уже ранее была достигнута принципиальная договоренность с Министерством финансов, что при пересмотре бюджета на нынешний год в нем будет предусмотрено достаточно средств на цели компенсации части процентных ставок заемщиков по ипотечным кредитам. Поручение президента будет означать еще большее акцентирование внимания на этих вопросах со стороны Кабинета министров и Министерства финансов, в частности.

Подспорье со стороны НБУ и банковской системы также будет обеспечено, но вовсе не за счет масштабной эмиссии, как многие об этом говорят. А главным образом благодаря наблюдающемуся снижению темпов инфляции, как базовой так и потребительской в целом. На сегодняшний день ценовая динамика позволяет рассчитывать на то, что по итогам нынешнего года прирост индекса потребительских цен не превысит 5% (декабрь к декабрю). А значит, появляются рыночные предпосылки для снижения стоимости денег в экономике и, соответственно, кредитных ставок.

Напомню, что определенные стимулирующие сигналы через использование рычагов процентной политики Национальным банком уже были даны. В текущем году в условиях снижения инфляционных рисков НБУ уже дважды (23 января и 14 февраля) уменьшал ставки по постоянно действующим механизмам рефинансирования овернайт. Оба раза ставки снижались на 0,25 процентного пункта и на сегодняшний день их значение составляет 8,75% по кредитам под обеспечение государственными ценными бумагами и 10,75% — по кредитам без обеспечения (бланковым). Указанные меры обеспечивают тенденцию к постепенному снижению стоимости средств по кредитным операциям в национальной валюте. Так, с начала года средневзвешенная ставка по гривневым кредитам снизилась с 17,2 до 15,3%.

В планах Национального банка — дальнейшее снижение собственных ставок рефинансирования. Но еще более важно то, что это снижение будет подкреплено налаживанием автоматического механизма рефинансирования банков по сниженным ставкам, что уже давно отвечает насущным потребностям рынка. Речь идет о значительном увеличении эффективности функционирования так называемого трансмиссионного механизма перераспределения денег в экономике. А значит, не только об увеличении рыночных оборотов, но и о более эффективной работе рыночных рычагов снижения процентных ставок по кредитам для конечных заемщиков.

Благоприятные предпосылки для оживления ипотечного кредитования строительства создаются также за счет позитивной динамики в самой строительной отрасли, темпы роста которой по итогам прошлого года ускорились до свыше 14%, и есть все предпосылки ждать дальнейшего улучшения этой динамики.

Ну и наконец, если правительство заложит на нужды ипотечного кредитования максимально возможную сумму компенсации, все эти компоненты сообща станут мощными факторами для снижения ипотечных ставок. А в дальнейшем, как мы ожидаем, адекватно среагирует и оживившийся рынок. Поэтому я уверен, что поставленные президентом задачи по программе «Доступное жилье» и по кредитованию его строительства, при условии надлежащего выполнения своих полномочий и функций всеми задействованными государственными органами, будут выполнены.

Дмитрий Гриджук, глава правления банка «Крещатик»

— Проблема обеспечения жильем всегда была и остается одним из актуальных вопросов в нашей стране. Современным и цивилизованным способом приобретения жилья может стать ипотека, которая способна не только оживить строительный рынок, другие сегменты украинской экономики, но и улучшить жизнь многих украинцев. Однако для реального внедрения ипотечного кредитования как приоритетного направления финансирования жилищного строительства необходимы реформы, которые запустят эффективные механизмы, алгоритм которых зависит от содержания той или иной программы возрождения жилищного строительства.

Так, эффективным и апробированным способом обеспечения жильем широких слоев населения могут стать специализированные программы, внедряемые и гарантированные правительством, такие, как, например, программа киевской городской власти для молодых или одиноких киевлян (реализуется совместно с нашим банком уже много лет), где по льготным кредитам молодые семьи могут приобрести социальное жилье.

Другим фактором активизации ипотечного кредитования является наличие долгосрочных ресурсов. Один из возможных путей их формирования — привлечение инвестиций, включая иностранные.

При этом можно использовать следующие источники.

Первый из них — через Государственное ипотечное учреждение (ГИУ), льготные программы которого появились на рынке в конце лета прошлого года. Уже накануне Нового года такие кредиты предлагали шесть банков, а количество программ достигло семи. В июле 2011-го ГИУ также возобновило рефинансирование ипотечных кредитов на вторичном рынке недвижимости по ставке 11% годовых.

В это же время в Национальном банке Украины состоялась презентация Агентства по рефинансированию ипотечных кредитов, на которое возложена функция рефинансирования государственных и коммерческих банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Планируется, что это публичное акционерное общество будет выпускать средне- и долгосрочные ипотечные облигации с правом досрочного погашения и фиксированной ставкой купона на базе покрытия, сформированного из имеющихся у банков гривневых и валютных кредитов. Предполагается, что покупателями этих ценных бумаг будут выступать учреждения, владеющие «длинными» ресурсами, то есть страховые компании, инвестиционные и негосударственные пенсионные фонды. Следует отметить, что опыт других стран доказывает, что такое стимулирование банковской системы государством выгодно и не содержит рисков как для государства, так и для банков. Поэтому использование данной схемы привлечения средств для развития ипотечного рынка страны может существенно улучшить условия финансирования жилищного строительства как для застройщиков, так и для населения.

Вторым источником финансирования жилищного строительства является привлечение коммерческими банками, имеющими высокие инвестиционные рейтинги, долгосрочных финансовых ресурсов на западных рынках капитала. Отмечу, что этот ресурс достаточно дешевый, направление его вложения (ипотека) — относительно надежное, а вот условия его привлечения — неотложное повышение инвестиционной привлекательности Украины. Но этот источник формирования «длинных» ресурсов доступен только тем банкам, у которых есть опыт работы на внешнем финансовом рынке и прочная положительная репутация стабильного финансового учреждения.

Третий источник финансирования отрасли — это возможное проведение ІРО самими строительными компаниями, опыт чего у украинских застройщиков уже есть.

Однако помешать воплощению в жизнь этого социального проекта могут стремительные инфляционные процессы, высокая волатильность национальной валюты, очевидный спад платежеспособности населения и негативные процессы на рынке занятости вследствие сворачивания бизнеса, несовершенная правовая база, регулирующая права и обязанности и заемщиков, и кредиторов, а также жесткие ограничения на мировых рынках капиталов, особенно со стороны стран ЕС.

Светлана Черкай, заместитель председателя правления «Эрсте Банка»

— Социальные инициативы о доступном жилье в кредит под 2—3% годовых были бы очень полезными, но в нынешних рыночных условиях реализовать их практически невозможно. Ипотеку даже под 3% годовых могут взять только те семьи, ежемесячный доход которых превышает 8000 грн. На сегодняшний день для большинства населения кредиты на жилье недоступны, поскольку средняя зарплата в Украине составляет около 2,7 тыс. грн. Стоимость жилья в среднем достигает 500 тыс. грн., поэтому платежи по кредиту даже под 3% довольно значительные. Кроме того, реальная рыночная ставка на ипотечные кредиты сегодня составляет не менее 18—19% годовых.

Другой стороной этого вопроса является довольно высокая стоимость квадратного метра жилья, которую предлагают застройщики. Если эта проблема не будет решена, то это послужит дополнительным фактором, препятствующим реализации данного проекта.

Согласно заявлениям администрации президента, в 2012 году на компенсацию процентной ставки по ипотечным кредитам будет выделено не более 1 млрд. грн. Для реализации этой программы и реального оживления ипотечного рынка необходимо задействовать средства государственного и местных бюджетов, государственных и коммерческих банков, а также инвестиционные ресурсы.

Вместе с тем Министерство финансов Украины оценивает озвученные главой государства социальные инициативы в 8 млрд. грн. Подобный объем средств можно было бы обеспечить за счет экономического роста при выполнении доходов по бюджету, а также путем декларирования неофициальных заработных плат. Также необходимо стабилизировать ценовую ситуацию на рынке недвижимости, и строительные организации смогут получать новые заказы.

Темпы восстановления и увеличения объемов ипотечного кредитования зависят от многих факторов. Так, низкий уровень доходов населения, а также отсутствие дешевых ресурсов в банковской системе, которые обеспечили бы более доступные процентные ставки, сдерживают развитие рынка ипотечного кредитования.

Положительно повлиять на развитие ипотечного рынка может улучшение экономической ситуации в стране и, соответственно, финансового состояния заемщиков. Для банков очень важна платежеспособность граждан, то есть официальные доходы населения. Ведь при оценке финучреждениями платежеспособности не принимаются во внимание поручители, неофициальные доходы семьи или помощь от родителей и родственников. Если в семье есть дети, то значительно повышаются размеры расходов при расчетах платежеспособности.

На оживление строительства и обеспечение населения более дешевым жильем в значительной степени повлияло бы уменьшение давления на застройщиков местными органами власти, что позволит загрузить строительные компании, создать новые рабочие места, а также повысить объем производства отечественных строительных материалов.

 

 

Оставайтесь в курсе последних событий! Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Заметили ошибку?
Пожалуйста, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter
Добавить комментарий
Осталось символов: 2000
Авторизуйтесь, чтобы иметь возможность комментировать материалы
Всего комментариев: 0
Выпуск №28, 21 июля-10 августа Архив номеров | Содержание номера < >
Вам также будет интересно