Дві оцінки, дві ціни. Щоб зберегти власність, досить доплатити?

У січні ц.р. ЗАТ «Футбольний клуб «Динамо» Київ» доплатило понад 56 млн. грн. за 22-гектарну ділянку в Пущі-Водиці, й цю подію можна трактувати по-різному. І як бажання олігархів «по-хорошому» зберегти за собою придбану задешево власність. І як прецедент цивілізованої реприватизації, коли власник добровільно доплачує різницю між реальною ціною і тієї сумою, яку він уже заплатив. Чи використовуватиметься цей механізм щодо інших об’єктів, яких із легкої руки уряду вже налічується кілька тисяч?

«Динамівська» ділянка знаходиться по Вишгородській, 150 — на території тієї самої кабмінівської бази відпочинку, де наприкінці минулого року було виділено скандальні сотні гектарів пуща-водицького лісу. Базу цю було створено ще в 70-х роках, а в 2002-му її передали Державному управлінню справами. Точніше, передано її майно — будівлі та інфраструктуру. Земля ж залишалася у власності міста.

Пуща-Водиця, нагадаємо, ввійшла в підпорядкування Київради 25 жовтня 2002 року (раніше вона була селищем міського типу). А вже 21 листопада 2002-го Кабмін своїм розпорядженням №679-р доручив укласти з ЗАТ «Футбольний клуб «Динамо» Київ» договір купівлі-продажу 22,36 га землі на території будинку відпочинку. Підписав документ ще Анатолій Кінах (і чого лишень не підписують в останні дні своїх повноважень!). Вартість землі була визначена актом оцінки, виданим Державним комітетом земельних ресурсів, і становила 5 млн. грн. Іншими словами, Суркіс заплатив приблизно 450 дол. за сотку, хоча вже в ті часи ринкова ціна сягала кількох тисяч доларів за сотку.

— Київ відпочатку наполягав на тому, що це рішення Кабміну обмежує права киян, — говорить начальник Головного управління земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації Анатолій Муховиков. — Міський голова Олександр Омельченко неодноразово звертався з цього приводу з листами й до Кінаха, і до наступного прем’єр-міністра Віктора Януковича. Центр земельного кадастру теж здійснив оцінку цієї землі, з якої випливало, що вона коштує як мінімум удесятеро дорожче. І у своїх зверненнях ми щоразу говорили про реальну вартість «динамівської» ділянки. Проте відповіддю став тиск: було зроблено спробу анулювати ліцензію комунальних підприємств на землевпорядні роботи, розпочалися перевірки Київзему на предмет порушень законодавства... І лише наприкінці 2004 року, коли стало зрозуміло, що влада в країні змінюється, «Динамо» доплатило за цю землю. Доплачувало воно відповідно до нових результатів оцінки Інституту земельних відносин, що враховувало зростання цін на землю 2004 року. Відповідно до цього документа, ділянка коштувала близько 62 млн. грн., відповідно, було доплачено понад 56 млн. грн. Гроші надійшли до бюджету міста вже в січні 2005-го.

Отже, врешті-решт земля обійшлася «Динамо Київ» у 30 тис. грн., або майже 6 тис. дол., за сотку. Це, звичайно, набагато ближче до її реальної вартості. Хоча сказати, що власники футбольного клубу переплатили, теж не можна: за оцінками ріелторів, ціна землі в цьому лісовому квадраті на вторинному ринку може становити 10—15 тис. дол. Щоправда, останні цифри стосуються швидше впорядкованих ділянок, з будівлями, комунікаціями та інфраструктурою, а не просто «нарізаних» квадратів нехай і заповідного лісу. Та у випадку з «динамівською» землею все саме так: на ній побудовано три котеджі. За деякими даними, там мають жити керівники клубу.

Іншими словами, із 2002 року вкладено в цю землю чимало. І її господарі, мабуть, вирішили, що можуть втратити набагато більше, ніж десять мільйонів доларів, які потрібно було доплатити. Особливо з огляду на те, що місто (зокрема, міська влада) підтримало помаранчеву революцію і могло розраховувати на сприяння нової влади у вирішенні деяких своїх проблем.

З іншого боку, можна припустити, що якби сьогодні місто (або хтось його руками) поставило собі за мету відібрати в «Динамо» цю землю, це було б небезнадійно. Завдяки цьому превентивному кроку «соціал-футболістам» нині важко дорікнути в тому, що вони завдали збитків скарбниці.

Сьогодні, після пуща-водицького скандалу, Анатолій Муховиков говорить про те, що рішення міської влади про передачу в приватну власність великих ділянок землі потрібно приймати лише з урахуванням громадської думки. «Динамівські» гектари, за його словами, — єдиний випадок, коли Кабмін продав міську землю за заниженою оцінкою Держкомзему. Тобто виник бюрократичний конфлікт, а не конфлікт між інтересами відомства та громадськості, як у ситуації з роздачею Пущі депутатам.

Проте за останні роки громадськість неодноразово намагалася запобігти видачі київською владою землі під забудову в різноманітних не прийнятних для цього місцях. Ще не призабуто наметову акцію протесту на Русанівці, де під забудову було відведено сквер. Коли почали рубити дерева в парку, розташованому всередині кварталу Банкова—Інститутська—Шовковична—Лютеранська, на акцію протесту вийшли жителі околишніх будинків, серед яких чимало радмінівських і цеківських персональних пенсіонерів. Проте будівництво там триває.

Проти будівництва в Маріїнському парку протестувало не лише населення Києва, а й наукова та культурна громадськість. Результату ніякого, якщо не брати до уваги те, що забудовник увійшов у смак і замість шести поверхів за початковим проектом будує шістнадцятиповерхову висотку. До речі, в цьому разі рентабельність ділянки істотно збільшується: адже площа під продаж зростає майже втричі порівняно з проектом, під який купували землю. То може, місту зажадати від забудовника додаткової плати — як компенсацію за спотворення столичного пейзажу?

Втім, земельні питання Києва — тема окремого дослідження, до якого ми неодмінно повернемося. Резюмуємо саме «динамівсько-пущеводицьке» питання. Отже, є об’єкт власності, куплений у держави задешево, відповідно до заниженої оцінки. Є інша оцінка — реальна (чи просто не так сильно занижена). І є наміри місцевої влади отримати різницю. Яким може бути подальший розвиток подій?

Як ми вже зазначали, добровільно доплатити необхідну суму власнику вигідно тоді, коли він вклав в об’єкт більше, ніж від нього вимагають. Чи коли цю суму помітно перевищує очікуваний прибуток упродовж періоду часу, на який реально можна взяти кредит для доплати. До речі, кредит можна брати під заставу самого об’єкта. Ось лише питання, на підставі якої оцінки — старої чи нової. І чи будуть узагалі банки давати кредити під заставу об’єктів, право власності на які оскаржується. Якщо ж від власника вимагатимуть доплатити надто багато, йому дешевше буде чи боротися за об’єкт у судах, чи навіть віддати його...

Ще один момент. На «динамівському» прикладі ми бачимо: вартість «дикої» сотки і сотки на обжитій ділянці з інфраструктурою, комунікаціями й будівлями різниться в кілька разів. Відповідно, може виникнути ситуація, коли купували землю за оцінкою, нехай і заниженою, але виходячи з «дикої» вартості. А нову оцінку проведено уже виходячи з вартості «культурної». Проте сама ця «культурна» вартість виникла завдяки вкладенням, зробленим власником. І вимагати від нього різницю — отже, змусити його вдруге заплатити ті самі гроші, які він уже вклав у ділянку! Це вже нагадує «розвід». Вочевидь, що повторна оцінка не лише можлива, а й необхідна. Проте здійснювати її слід, виходячи зі стартових умов — просто не допускаючи порушень і корупції.