Усі на завод: реновація промислових зон

Сьогодні в більшості міст України залишилося зовсім небагато вільного простору для забудови. Саме тому буденністю стали скандали навколо того, що чергову багатоповерхівку починають зводити на місці парку або у дворі історичної будівлі. Замість оновлення пам'яток архітектури їх свідомо доводять до аварійного стану, щоб звільнити місце під новобудови.

Часто багатоповерхівки виростають прямо у скверах чи історичних комплексах, спотворюючи архітектурні обличчя міст. Рішення цієї проблеми є і вже давно застосовується в інших країнах: реновація існуючих у містах промислових зон у нові урбаністичні комплекси - центри сучасного міського життя.

Звідки взялися заводи в центрі міста

Той, хто захоче дослідити карту будь-якого середнього або великого українського міста, побачить украй цікаву закономірність. У центральних районах Києва на кшталт Шевченківського або Подолу величезні території заповнені старими "ангарами" і бараками. Колись на їх місці розташовувалися заводи, які генерували десятки тисяч робочих місць. Але сьогодні виробництва або закриті зовсім, або капітальні потужності використовуються лише частково. Поява промзон у тепер уже фешенебельних районах пояснюється історією розвитку мегаполісів.

Ще кілька сотень років тому історичний центр Києва вміщався на зовсім маленькому клаптику землі. В епоху індустріалізації Київ, як і інші українські міста, став "обростати" поясами із заводів і фабрик. Але з розвитком мегаполісів забудова тривала, і нові райони стали з'являтися вже за заводами. В результаті утворилася своєрідна міська структура: її ядром є старе місто, потім йдуть шари промислових зон, після яких розкинулося місто другої половини XX ст.

За радянських часів промзони працювали за своїм прямим призначенням, а тому в їх перенесенні не бачили особливого сенсу. У сучасну епоху потенціал промислових зон також тривалий час ніхто навіть не намагався розгледіти. Поки в містах залишалося досить вільного місця між будинками, а також великий запас старих малоповерхівок до зносу, девелопери всерйоз не замислювалися про забудову промзон.

Та от місце в центрі майже закінчилося, і забудовники дедалі частіше стали поглядати на оази простору в урбаністичних джунглях. Наприклад, сьогодні, навіть за оцінками в КМДА, із 7 тис. га промислових зон столиці 1,8 тис. га можуть бути забудовані. Для порівняння, в європейських містах на промзони зазвичай припадає не більш як 3–4% усієї площі мегаполіса, тоді як у Києві це близько 9–10%. Для інших українських міст статистика буде аналогічною.

Виходячи з формули 40/40/20, коли 40% площ забудови віддається під житлову нерухомість, 40% - під офіси і чисті виробництва, а 20% - під соціальну інфраструктуру, йдеться про близько 400 тис. квартир і як мінімум про вдвічі більшу кількість робочих місць лише в Києві. Якщо говорити про всю країну, то це мільйони житлових, офісних і культурних приміщень.

А нам з цього що?

Логіка, за якою в межах міста повинні бути не старі руїни, а доглянуті будівлі і об'єкти інфраструктури, запропонована американськими соціологами Джеймсом Вілсоном і Джорджем Келлінгом. Вона отримала назву теорії розбитих вікон. Її суть полягає в тому, що людина не псуватиме навколишнього середовища, якщо поруч із нею все добре і чисто. Але коли хтось уже почав - розбив у будівлі перше вікно, то особа легко приєднається.

Та справа не лише в охайності українських міст. Забудова промзон здатна вирішити відразу кілька проблем мегаполісів. По-перше, історично сформований поділ на спальні та робочі райони призводить до величезних маятникових міграцій - вранці люди їдуть на роботу, створюючи затори у напрямку до центру, увечері прямують додому, і затори вже тягнуться від центру до спальних районів.

Правильна забудова промислових зон допоможе зменшити маятникову міграцію. Нові простори можна створювати не навмання, як це відбувається із сучасним міським планування, а використовуючи найкращий світовий досвід. Відповідно до якого промзона може стати місцем, де людина одночасно живе і працює, розважається, ходить за покупками тощо. Не варто думати, що такий підхід "закриває" городянина в його маленькому світі. Хіба ми сильно виграємо від того, що по півтори-дві години щодня витрачаємо на дорогу до центру та назад?

Інша важлива особливість процесу переосмислення промислових зон - можливість надати їм цільове призначення. Наприклад, це можуть бути центри для ІТ-фірм і компаній, які займаються дослідженнями. Тоді навіть на відносно невеликих клаптиках землі з'явиться економічний сенс створювати інфраструктуру, необхідну таким підприємствам. А висока концентрація технологічних фірм точно відіграє свою роль у нетворкінгу і продуктивності роботи компаній.

Промислові простори також можуть бути чудовими локаціями для різноманітних культурних об'єктів. І тут не можна оминути майже класичного прикладу та не згадати Лос-Анджелес з його знаменитою Great Wall of Los Angeles - композицією графіті, яка розтягнулася на 840 м. Ініціатива влади дуже швидко дала свої плоди. Ціна нерухомості в проблемному районі поруч з арт-об'єктом почала зростати, а сам район поступово став місцем проживання художників і представників інших творчих професій.

Подібні проекти цілком реально втілити в Україні. Найпростіше це робити якраз на територіях колишніх промислових зон. Принаймні це однозначно перспективніші проекти, ніж запуск технопарків з нуля за містом або галерей молодих художників у його центральній частині із захмарною ціною оренди.

Після входу в промзону кількох якорів - великих компаній, навчальних закладів або студій там почнуть з'являтися різні кафе і магазини, почнеться будівництво житлової нерухомості в межах пішої доступності основних робочих місць, створення соціальної інфраструктури.

Проблеми і вигоди реновації промислових зон для забудовника

Звичайно, навіть розписуючи всі плюси перетворення промзон на об'єкти міського життя XXI ст., не варто забувати про можливі мінуси. Вони насправді є.

Перший - мотивація забудовника. Дуже часто знести старі будівлі або вписати нові елементи в уже існуючі споруди коштує навіть більше, аніж зведення з нуля.

Сюди ж входить проблема призначення землі. Справа в тому, що, з точки зору місцевої влади, екс-промзони залишають поле для маніпуляцій. Можна, наприклад, дуже довго не змінювати цільового призначення ділянки. У такому разі інвестор просто не зможе звести на ньому об'єкти житлової нерухомості. Часто не зовсім зрозумілою є структура власності землі в промзонах. Частково вона може належати місту, міністерствам або іншим відомствам. При цьому окремі об'єкти можуть перебувати в приватній власності. У момент приватизації радянських заводів і фабрик їх купили за безцінь, а тепер вони нікому не потрібні. Проте коли почнеться процес будівництва в промзоні, цілком імовірно, що приватні власники ділянок згадають про своє майно і спробують заробити на ньому знову. З точки зору девелопера, це серйозний ризик. Адже навіть розробка проекту реновації промзони та підготовка ділянки коштують кілька мільйонів гривень.

Також у промзонах немає шкіл, дитячих садів і лікарень. У більшості випадків до них не ведуть широкі магістралі, не їздить громадський транспорту. А тому рішення обжити територію заводу може бути втілене в життя лише за умови повного сприяння від міської влади.

Приміром, навіть якщо влада не схоче будувати соціальну інфраструктури за бюджетні гроші, вона може прийняти її на баланс від забудовника в дар. Але потім утримання цих об'єктів усе одно ляже на плечі міського бюджету. Ще може знадобитися зведення нових доріг на під'їздах до промзон і на території комплексів або модернізація і розширення існуючих. Додайте сюди необхідність запуску маршрутів громадського транспорту, і вийде величезний пласт роботи, який місцева влада повинна погодитися взяти на себе.

Однак, незважаючи на всі проблеми для забудовників, від використання колишніх заводських потужностей вони можуть непогано виграти. По-перше, ми говоримо про центральні райони з високою потенційною ціною метра і, при цьому, відносно недорогою землею. По-друге, в промзонах точно не буде проблем із комунікаціями. Найчастіше заводам потрібно більше води, електрики і газу, ніж житловим будинкам, офісам або невеликим сучасним виробництвам.

З промзони до рідного дому: світові та українські кейси

У світі є чудові приклади справжньої реінкарнації промислових зон. Взяти віденські газометри - у минулому резервуари для скрапленого газу, які з'явилися на світ у 1899 р. і через
50 років перестали бути потрібними. У 1995 р. було вирішено дати пам'ятникам промислового дизайну друге життя. Для цього чотири будівлі накрили скляними куполами і зробили місто в місті - зі своїми офісами, житловими площами та розважальними зонами.

У Гамбурзі в 2003 р. почали будувати міський район на припортовій території Хафенсіті. Великий проект збираються закінчити тільки через 25 років і залишити його максимально насиченим морською тематикою, а також обладнати на території безліч парків, зон відпочинку, галерей і музеїв.

Інший цікавий кейс - це район Лондона, які виник поруч з електростанцією Баттерсі. Саму історичну будівлю планують залишити для розміщення в ній офісів, ресторанів, кафе, а також житла. Навколо колишньої електростанції виросте чимало об'єктів, включаючи футбольне поле.

В українській столиці також є свої кейси розвитку промзон або окремих будівель колишніх заводських комплексів. Напевно, найголовніший - це доволі милий на вигляд житловий комплекс "Комфорт Таун", який розташовано на місці київського заводу "Вулкан". Інший цікавий приклад уже з нежитловою нерухомістю - UNIT.city, який по своїй суті є спробою зробити IT-хаб українського масштабу. Одним із перших відкритих об'єктів UNIT.city була школа для підготовки молодих IT-спеціалістів - бази кадрів для компаній, які стануть резидентами хабу. Все це відбувається на території столичного мотоциклетного заводу, і надалі UNIT.city буде розширюватися. Активно забудовується Рибальський острів. В інших містах, серед яких Львів і Харків, освоєння промислових зон тільки починається, але старі виробничі потужності вже використовуються для проведення культурних подій.

За умови прийняття довгострокових програм розвитку міського простору і налагодження механізмів кооперації влади і бізнесу ми легко зможемо поповнити світовий досвід успішного розвитку територій, на яких колись стояли заводи. Перетворивши старі ангари та пустирі на сучасні культурні та ділові центри.

Коментар

Гендиректор "Укрбуд Девелопмент" Олег Майборода:

- Загальна площа столичних промзон сьогодні становить близько 7 тис. га, приблизно половина їх припадає на комунально-складські території. За оцінками столичного департаменту містобудування та архітектури, для житлової та громадської забудови є придатною приблизно чверть усіх цих земель. Але, кажучи про житлову забудову цих територій, потрібно розуміти, що йдеться не про реновацію у формі трансформації промислових конструкцій у житлові. Такі приклади у світовій практиці, звісно, є. Так, у лондонському районі Кінгс-Крос на житлові будинки перетворили навіть ємності для зберігання газу, попередньо розібравши їх до каркасу. Але в українських реаліях такі проекти реалізовувати вкрай складно. Реновація промзон перш за все передбачає знесення старих конструкцій і створення на їхньому місці якісно нового житлового і громадського простору. І в такому підході є як плюси, так і мінуси.

З позитивних моментів: робота на території промзон дає девелоперам більше творчої свободи, дає змогу реалізовувати сучасні концепції, які неможливо втілити в існуючому міському середовищі. Наприклад, повністю звільнити двір від машин шляхом організації парковок і під'їзних шляхів за його межами. З'являється можливість упроваджувати незвичні архітектурні рішення, правильно організовувати територію та внутрішню інфраструктуру, не будучи скутим межами сусідніх дворів. Ще один великий плюс - це розвинена комунальна і транспортна інфраструктура, яка була розрахована на великі виробничі потреби.

Із суперечливих питань, мабуть, найважливішим є забезпечення мешканців соціальною інфраструктурою. Якщо промзона віддалена від таких об'єктів, як лікарні, школи і дитсадки, то одними силами забудовника проблеми вже не вирішити. Тому в цей процес повинна включатися і міська влада. А вона має побачити інтерес у розвитку індустріальних зон, що простоюють, у створенні нових житлових районів і робочих місць і разом із будівельниками розвивати місто.

Також до суперечливих моментів можна віднести роботу із землею. З одного боку, вона вже готова до серйозних навантажень. З іншого - робити фундамент з нуля простіше, ніж спочатку прибирати старий і лише потім приступати до створення нового. Крім того, девелоперу невигідно володіти землею, на якій він веде будівництво. Проект за кілька років буде закінчений, житловий комплекс буде повністю заселений, і після цього земельна ділянка повисне на шиї забудовника мертвим вантажем, який щорічно тягне гроші у вигляді земельного податку. Більш привабливою для девелопера виглядає можливість взяти землю в оренду у міста або приватного власника. Або ж залучити приватного власника до реновації як замовника, що отримає частину побудованих площ або доходу від їх продажу.