Під фанфари

Чи помітили ви, що вже місяць як у нашій країні діє програма «доступної іпотеки під 7%» за підтримки держави? Президент і члени уряду урочисто обіцяли істотно скоротити шлях до власного житла для незаможних українців, які не можуть самостійно придбати квартиру на ринкових умовах. 

І що маємо насправді? Перший місяць роботи цього проєкту змушує сумніватися у адекватності красивих слів очільників держави реаліям, у яких живуть прості громадяни й працюють банківський та будівельний сегменти економіки. Умови кредитування такі, що ця програма за великим рахунком не допоможе нікому: ані забудовникам, ані сім’ям, що потребують житла.

1 березня під фанфари, в рамках організованого Банковою піар-форуму «Україна 30», перші сім’ї позичальників підписали з банками угоди про надання житлових кредитів на квартири в Київській області на умовах «іпотеки від держави». Щасливчиків вітав особисто Володимир Зеленський, що мало символізувати найвищий рівень патронату над проєктом. 

Та після цього проєкт рухається не надто швидко: станом на 22 березня уповноважені банки підписали лише 20 кредитних договорів на загальну суму 14,7 млн грн. Як повідомили у Міністерстві фінансів, банки розглядають іще 90 заявок на участь у програмі на загальну суму 85,6 млн грн, із яких на первинному ринку — 17,8%, на вторинному — 82,2%. Найбільше заявок на участь у програмі надійшло зі столичної області (35%), Києва (30%), Львівської (17%), Харківської (10%) та Рівненської областей (8%).

Погодьтеся, темпи не вражають. Спробуймо з’ясувати, чому програма не спричинила справді масового попиту, адже власного житла в Україні потребують щонайменше 600 тисяч сімей, які стоять у так званих квартирних чергах, кількадесят тисяч черговиків за програмами Держмолодьжитла і ще невідомо скільки українців, про житлову потребу яких державі офіційно нічого не відомо, бо системна статистика щодо житлового питання не ведеться з 2015 року.

Не все, що від уряду, програмою зветься

Для початку визначимося з термінологією: називати дітище Мінфіну повноцінною державною програмою можна лише умовно. В нашому випадку йдеться не більше ніж про Порядок, який не містить невід’ємних ознак державної програми: мети, чітких термінів і прогнозу результатів реалізації, державних гарантій фінансування (!) тощо. Тож не дивуйтеся, якщо вже наступного року умови і обсяг фінансування «іпотеки 7%» зміняться відповідно до бачення чинною на той момент владою черговості потреб ввірених їй, владі, людей і наявності грошей у бюджеті.

Ще одне зауваження: проєкт іпотеки під 7% створено (цитуємо постанову КМУ) «з метою забезпечення виконання Закону України від 5 липня 2012 року № 5059-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння іпотечному кредитуванню». Тобто йдеться про осучаснення однієї з передвиборчих обіцянок тодішнього президента Віктора Януковича щодо доступності житла для громадян. Це так, між іншим.

Переписати переписане

Уже на стадії ухвалення урядом Дениса Шмигаля правил пільгової іпотеки спостерігався певний хаос. Знавці кабмінівської «кухні» на умовах анонімності розповідають, що правила «державної іпотеки» уряд ухвалював без попереднього внесення на засідання Кабміну, у форматі «чистого папірця», який чиновники згодом наповнили змістом і кілька разів переписали.

Спершу механізм здешевлення іпотеки встановили Порядком, затвердженим постановою Кабінету міністрів від 24 січня 2020 року №28 «Про надання фінансової державної підтримки». Уже за три дні іншою постановою уряду до документу внесли зміни (відтоді головною для програми є постанова КМУ №63 від 27 січня 2021 року). Та це ще не кінець історії з переписуванням: 15 лютого на урядовому засіданні постанову змінили втретє і внесли до неї суттєві правки.

Чи винесе двох болівар Фонду підприємництва?

Цього року «іпотеку під 7%» фінансують із коштів державного бюджету України, а саме за бюджетною програмою «Забезпечення функціонування Фонду розвитку підприємництва». Держбюджет на 2021 рік передбачає 2 млрд грн видатків для цього Фонду. Начебто для початку цілком достатньо для безквартирних українців. Але «фокус» у тому, що минулого року цей Фонд створювався, щоби надавати допомогу малому та середньому бізнесу в умовах «коронавірусних» викликів, — він і зараз займається розпіареним дітищем команди Зеленського, програмою підтримки бізнесу «Доступні кредити «5–7–9%».

Та легким порухом інтелекту влада вирішила, що братиме гроші на компенсацію за іпотекою із того ж гаманця, звідки й кошти для бізнесу. Тож виконавцем іпотечної програми визначено Фонд розвитку підприємництва. Двох мільярдів гривень, гадають в уряді, має вистачити і підприємцям, і на здешевлення іпотеки. І незрозуміло, скільки зі спільного казана піде на ринок житла та відповідно — скільки не додадуть бізнесу. Бо жодним офіційним документом не зафіксовано обсяг коштів, які в результаті спрямують на іпотеку. Де гарантії, що вже цьогоріч у нас не виникне чергової проблеми з наповненням бюджету, особливо з огляду на відсутність результату в перемовинах з МВФ і нульове бажання влади проводити реформи та впорядковувати відносини держави й найбагатших її громадян?

Заступник міністра фінансів Юрій Драганчук у січні повідомляв, що на стимулювання ринку іпотеки цьогоріч виділять 300 млн грн. Узявши до розрахунку оприлюднений фінансовим відомством обсяг виданих за перший місяць роботи проєкту й «перспективних» кредитів у 100 млн грн, зауважимо, що власниками квартир (точніше, житлових кредитів) за підтримки держави 2021 року зможуть стати три-чотири сотні позичальників. На тлі сотень тисяч безквартирних родин, якщо не станеться якісних зрушень, можна буде вести мову про фактичний провал програми як масової та соціальної. Про справді масову іпотеку тут не йдеться, хоч би що інше стверджували владоможці.

Іпотека не для кожного

Можливо, корінь проблеми — в умовах пропозиції, яку команда Володимира Зеленського зробила українцям? За державною іпотекою учасник проєкту сплачуватиме 7% на рік. Причому банк як безпосередній кредитор у договір з клієнтом впише свою, вищу ставку. Її розмір визначать за формулою: до поточного розміру депозитного індексу «UIRD — 12 місяців» (середня ставка за депозитами на рік у гривні, публікується на сайті Нацбанку) додадуть 4,5% річних за вже здане житло (квартиру, будинок) і 7% за ще не здану в експлуатацію нерухомість. Різницю між банківською ставкою і 7% і компенсуватиме наша турботлива держава. Іпотеку можна взяти на термін до 20 років. Найбільша сума кредиту становитиме 2 млн грн.

Відмінність між кредитними ставками на первинці й вторинці пояснюється небажанням банків кредитувати недобудови: схеми фінансування будівництва тут заплутані, ринок непрозорий, є великі питання щодо фінансової стійкості більшості забудовників. Зрештою права кредиторів у нас не збалансовано з правами позичальників. Останні дії Верховної Ради свідчать про те, що буде знов подовжено дію популістського мораторію на стягнення валютної іпотеки. Усе це стримує банківські установи в бажанні кредитувати населення та змушує їх апріорі завищувати критерії відповідності для потенційних отримувачів іпотеки. Далеко не кожен українець зможе відповідати цим вимогам.

Та повернімося до державного іпотечного проєкту. Відразу, як перший внесок, сім’ї потрібно викласти 15% вартості квартири, і вже тому це задоволення по кишені далеко не кожному. Адже дадуть іпотеку не на будь-яке житло: це має бути або квартира в будинку, який ще будується, або об’єкт, введений в експлуатацію не раніше як три роки тому: для 2021 року — не раніше як 2018-го. Цікаво, що спершу у постанові уряду було прописано «вік» житла у п’ять років, але пізніше його скоротили. Це фактично найдорожчий сегмент житла. Після старту пільгової іпотеки ціни на такі квартири можуть ще зрости, бо обмежень щодо максимальної ціни квадратного метра для участі в програмі уряд не визначив: діють «стопи» лише на загальну вартість нерухомості, яка не має перевищувати 2,5 млн грн. 

Мало хто знає, але обмеження на допущені до участі в державній іпотеці категорії житла призвели до того, що квартир, як б підходили під умови цього проєкту, попросту немає відразу в трьох областях — Донецькій, Луганській і Кіровоградській.

Не визначено в постанові уряду й того, хто здійснюватиме добір забудовників — учасників програми. Це може означати, що банки на власний розсуд «рекомендуватимуть» компанії, тільки в житлових об’єктах яких людина зможе взяти кредит.

Яким держава бачить потенційного учасника проєкту «іпотеки під 7%»? Тут теж відбулися зміни по ходу п’єси. Спершу в уряді сказали, що отримати іпотеку зможуть ті, хто перебуває на квартирному обліку, молоді сім’ї, внутрішньо переміщені особи, науковці, педагоги, медики й бюджетники, власники житла площею до 13,65 кв. м на члена сім’ї, мешканці гуртожитків, аварійного й ветхого житла. Але далі скасували своє попереднє рішення, істотно розширивши коло потенційних претендентів на державну іпотеку. Відмовлять лише тим, хто має у власності житло або вклався в новобудову, якщо загальна площа перевищує 50 кв. м на самотнього громадянина чи сім’ю з двох осіб і 20 кв. м — на кожного наступного члена сім’ї.

Середньомісячний грошовий дохід потенційних позичальників і членів їхньої родини за останні пів року не має бути більшим за десять (до внесення змін — п’ять) розмірів середньої місячної зарплатні в регіоні, де розташоване іпотечне житло (такі дані надає Держстат). Якщо в січні 2021 року середня зарплата в Києві становила 17 533 грн, то на «соціальну» іпотеку в столиці може претендувати працівник, який «по-білому» заробляє не більше 175 330 грн на місяць. Далеко не кожен похвалиться такими доходами, та ще й легально отримуваними.

З протилежного боку шкали доходів до платоспроможності потенційного позичальника пильно придивлятиметься банк, який очікуватиме від клієнта доходу не меншого за такий, який даватиме змогу сплачувати кредит у розмірі, зазначеному в кредитній угоді, а не 7%. Бо хтозна, чи компенсуватиме держава різницю в ставках завтра, про що йтиметься далі. 

Схоже, мають рацію експерти, які зауважують, що отримати пільгову іпотеку зможуть ті, хто й без допомоги добре почувається економічно, натомість громадяни, які справді потребують підтримки для купівлі власного житла, залишаться при своїх надіях.

У будь-якому разі, остаточне рішення щодо видачі кредиту на житло ухвалюють банки, які беруть участь у програмі «Іпотека під 7%». Наразі їх вісім: державні Ощадбанк, Приватбанк і Укргазбанк та комерційні — Альянс, Глобус, Кредобанк, Мегабанк і ОТП Банк. Цікаво, що, згідно з повідомленнями ЗМІ, банки, які беруть участь у державному іпотечному проєкті, висувають різні вимоги до позичальників та житла. І їхні вимоги дещо різняться від проголошених урядом правил програми. 

За програмою діє обмеження загальної площі іпотечного житла — не більш як 50 кв. м на самотнього громадянина чи сім'ю з двох осіб плюс 20 кв. м. на кожного наступного члена сім'ї. Ставка в 7% нараховується лише на цю площу. За кожен метр зверху заплатите на загальних підставах, і тут доречною буде інформація Нацбанку про те, що середня банківська кредитна ставка на первинному ринку житла становить 16,9% річних.

Не питай у держави про завтра

Зацікавлених у такій програмі громадян, які накопичили досвід спілкування з нашою бюрократичною машиною, точно хвилює питання — чи не «кине» їх держава з обіцяною компенсацією відсоткових ставок? Скажемо прямо: «страхування» від такого розвитку подій влада не передбачила. Ні, на папері все гаразд: урядова постанова гарантує дію проєкту на весь термін кредиту зі збереженням ставки в 7% річних. Але привернімо увагу до важливого моменту, наслідку того, що в цьому випадку йдеться саме про Порядок, а не про державну програму. Так от: видатки на проєкт «Іпотека 7%» не є захищеними видатками державного бюджету.

Це означає, що в умовах будь-якої бюджетної кризи в Україні (хтось має сумнів у тому, що нинішня якість державного управління робить вірогідність такого розвитку подій доволі високою?) влада може сказати «дякую, дуже дякую» всім, хто їй довірився, і фактично відмовитися від компенсації банківських відсотків. А родина залишиться сам на сам із жорстокою необхідністю платити банку «по повній», згідно з умовами підписаного кредитного договору.

Відсотки за пільговою іпотекою — справді одні з найнижчих на українському ринку (ще нижчі відсотки встановлено за програмами Держмолодьжитла, але вони, на жаль, фінансуються державою за залишковим принципом). Та і в цьому разі щомісячна виплата становитиме тисячі гривень. Одкровенням для потенційного позичальника може стати і загальна сума переплати за кредитом, і разові комісії, які йому доведеться сплатити за правилами банків. Такі умови точно для соціально незахищених категорій громадян, на які вона, власне, була розрахована: переселенців, бюджетників, більшості молодих українців?

Деякі фахівці, зокрема, експерт із питань містобудування Георгій Могильний, справжньою метою «доступної іпотеки за 7%» вважають «фінансову підтримку за рахунок держави окремих впливових забудовників». Нагадуючи, що Мінфін удвічі зменшив максимальний дозволений вік житла, Могильний доходить висновку: «Пільгову іпотеку дають для того, щоб ці гроші потрапили:

— забудовникам, які наразі будують житло;

— забудовникам, які розпродають неліквідні залишки в побудованих протягом останніх 3–4 років будинках;

— професійним інвесторам, які заробляють на інвестиціях у будівництво, — вкладають гроші в котлован, а потім продають квартиру з прибутком після введення в експлуатацію (і ці гроші професійний інвестор понесе забудовнику вкладати у котлован). Забезпечення житлом тих, у кого є потреба, — лише побічний продукт «пільгової іпотеки».

Але, відверто кажучи, за заявлених обсягів фінансування «державної іпотеки» не варто очікувати на значне зростання обсягів виданих кредитів і відчутне пожвавлення іпотечного ринку в нашій країні, де співвідношення іпотеки до ВВП сягає 0,7% — аж ніяк не європейський показник. За рахунок іпотеки в Україні фінансується не більш як 5% угод щодо купівлі житла.

У Нацбанку, як про це каже його глава Кирило Шевченко, ставлять собі за мету до 2024 року збільшити частку іпотеки в економіці України до 2%. Та, поза сумнівами, виконати це завдання мало допоможуть анонсовані Мінфіном кількасот мільйонів, хіба що увіллють трохи адреналіну в жили будівельників. Для яких обіцяні урядом гроші — крапля позитиву в морі проблем. 

Справжні зміни мали б розпочатися з реформування галузі, розв’язання заплутаних роками клубків проблем на рівні законодавства. Без цього менш як десяток банків у країні готові кредитувати купівлю житла: 88% угод (на 3,3 млрд грн) за 2020 рік уклали п’ять банків, повідомили в Нацбанку України.

Та замість навести лад у житловому законодавстві й дотичних сферах уряд творить нові установи в житловій сфері та обіцяє нові «покращені» програми для людей. От уже й про житловий лізинг високі посадовці заговорили, цього разу під 5%. Під ці плани Мінфін у дивному поспіху, в останні передноворічні дні 2020-го, створив спеціальну «Українську фінансову житлову компанію», яка поповнила перелік державних установ, що займаються питаннями житла для громадян. 

Чи варто було повторювати помилки «реформи» Державної архітектурно-будівельної інспекції й на місці одного відомства плодити три, щоб потім повернути все до початкового стану? Чи це така сьогодні державна політика? Чому не довірили займатися цим проєктом Державному фонду сприяння молодіжному житловому будівництву чи Державній іпотечній установі? Якою буде роль нової «прокладки» у забезпеченні житлом українців? Відповіді на ці питання, можливо, дізнаємося, коли стануть відомі умови чергової задумки урядових чиновників. 

Тож, попри запевнення міністра фінансів Сергія Марченка у тому, що можливість отримати від держави компенсацію за іпотекою мають усі громадяни без обмежень (прізвища цих громадян у додатках до урядових документів нам не повідомили), про великі групи населення влада таки «забула». Чого держава не забула, то це створити потенційні «пряники» для забудовників, які не можуть самотужки розпродати готове чи недобудоване дороге житло. 

А чи в правильному напрямку працює чиновницька творчість, судити вам, особливо якщо потреба в житлі для вас — не теорія, а жорстока реальність.