Підтримати
Продаж землі врятує врожайність полів і стане драйвером зростання ВВП, якщо провести її за оптимальним сценарієм
Через низький рівень використання добрив із 2000 р. вміст гумусу в ґрунтах зменшився з 3,36 до 3,14%. При цьому землі із вмістом гумусу нижче 2,5% чорноземами вже не вважаються. А оскільки 65,1% усіх орендованих земель передано в короткострокове користування терміном до десяти років, то це не мотивує орендарів зберігати родючість. Землю треба терміново рятувати реформою.
Подолати негативні тенденції
Середній рівень внесення добрив в Україні становить 42 кг на гектар орних земель, що нижче від середнього рівня в країнах, які створили внутрішній ринок землі, на 350%. Хіба це не привід діяти швидше?
Погіршення якості землі тягне за собою і ситуацію з урожаями. Середньорічний приріст обсягів виробництва сільгосппродукції з 2000 р. в Україні становить 3,3%. Що загалом дає результат на 72% нижчий від рівня інших постсоціалістичних країн, які впровадили ринок землі й уже приєдналися до ЄС.
Причому нині українське сільське господарство в сфері землекористування йде перевірено поганим радянським шляхом. Для зростання врожаю постійно розширюються орні площі, порушуються сівозміни, вкрай повільно зростає ефективність використання добрив.
Таке господарювання на землі й приводить до того, що ми з болем бачимо щодня. Добробут жителів сіл в Україні традиційно нижчий за середній рівень по країні й перебуває в жалюгідному стані. Офіційний рівень безробіття в сільській місцевості вищий, ніж у місті, на 4,4%. Однак цей показник не враховує маятникової міграції, вимушеної міграції за кордон і включає перекручене поняття самозайнятості. Коли люди через неможливість влаштуватися на гідну роботу змушені самостійно обробляти свої угіддя з мінімальним рівнем продуктивності.
На жаль, маловідомим фактом є те, що зменшення населення України в основному пов'язане з його сільською частиною. Зменшення якої за останні 16 років становило 2,9 млн, або 18,1%, що на 60% вище, ніж темпи скорочення міського населення.
При цьому на сьогодні єдиним способом одержати прибуток із землі для власників, що не бажають або не спроможні її обробляти, є здача останньої в оренду за ставками, які одночасно абсолютно справедливі й занижені щодо свого потенціалу в 2–3 рази і не можуть забезпечити своїм одержувачам навіть мінімального прожиткового мінімуму.
Середні орендні ставки по Україні 2015 р. подано на рис. 2.
Спроби уряду врегулювати або ліквідувати перелічені вище диспропорції, що склалися в аграрно-промисловому комплексі України (законопроекти на кшталт встановлення мінімального терміну оренди сім років), низькоефективні, бо мораторій, який створив і поглиблює ці диспропорції, продовжує діяти.
Тому в описаних умовах першим і найважливішим кроком з розвитку українського АПК мають стати скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель і подальша побудова ринку землі в Україні. Це дасть сільським жителям гідний дохід, спинить вимирання населення України.
Правова ситуація
Приїхавши в один із райцентрів, розташованих на найліпших українських чорноземах, ви можете захотіти довідатися, хто обробляє навколишні поля й чому. Відповідаючи на це запитання, місцеві чиновники вам покажуть пачку договорів оренди землі на 3, 5, 7 років із різними компаніями.
Потім ви захочете довідатися, чому саме ці, а не інші компанії орендують землю. Чому ті самі агрогосподарства знову й знову подовжують договори оренди землі, хоча охочих десятки, якщо не сотні.
І з цього моменту почнуться дивні речі. Стартуючи з історії про те, "що в той момент нікого іншого не знайшлося", розповідь дійде до складніших сюжетів про те, що "ця компанія ще й телевізор у садок пообіцяла купити" і "дорогу зробити". Але в художні відтінки цих розповідей можна не вникати. Бо ситуація зрозуміла - якщо право подовження оренди кількох тисяч гектарів чорнозему залежить від невеликої групи чиновників, то слово "корупція" вічно супроводжуватиме таку ситуацію.
Що ж робити, щоб її змінити? Перше, чого нас учить досвід реформ у різних країнах за останні 50 років, полягає в тому, що потрібно змінювати інституційне середовище, а не ловити за руку кожного, кого є привід у чомусь запідозрити. Адже якщо порушення на якомусь ринку мають масовий характер, то, як казав Даніїл Кауфман із Світового банку, "репресивні заходи результативними не будуть".
Адже люди від самого початку хочуть дотримуватися законів і поводитися чесно. І якщо середовище підштовхує їх до іншого, то треба спочатку змінити середовище. А потім уже звертати увагу на тих гравців ринку, які й у нормальних умовах намагаються обійти інших, не дуже думаючи про методи.
Таким чином, ми нині маємо припинити непрозорий перерозподіл прав оренди на землю по всій країні. Поля повинні потрапляти в руки до тих, хто на відкритому конкурсі купить довгострокові права оренди на наділ або земельну ділянку. Природно, що більше зможуть заплатити ефективніші господарства.
Держгеокадастр понад рік лобіював як тільки міг законопроект про продаж прав оренди винятково на аукціонах. У лютому 2016-го парламент прийняв законопроект №2279, яким значно звузив можливості безаукціонного одержання землі. Опір цій новації з боку учасників земельних схем був рекордним, процес штучно затягували - у цьому легко переконатися, вивчивши хронологію проходження законопроекту. Але перекриття корупційних схем у розпоряджанні землею - це лише перший крок. Але важливий.
Приватизація давно відбулася. Час це усвідомити
Безпідставність позиції противників продажу землі доводить хоча б той факт, що більша частина сільгоспземель в Україні вже одержала своїх власників. Тоді виникає запитання: а проти чого ж протестувати? Це слід було робити 20 років тому.
Так, станом на початок 2015 р. загальна площа сільськогосподарських земель в Україні становила 41,5 млн га (або 70% території України), а розподіл за формами власності й видами цільового призначення показано на рис. 3.
Тобто дані малюнка чітко показують, що 75% сільгоспземель в країні вже в приватних руках. Треба просто дозволити людям повноцінно цією землею користуватися. А не кричати на мітингах, що не віддамо ні п'яді. Уже віддали.
Паралельно разом із продажем прав оренди землі ми маємо запустити продаж наділів, що залишилися в держави, за гроші. Не можна погодитися з тими, хто каже: "А от по соціології більшість людей в Україні проти продажу землі".
Ні, не проти. І неправильну соціологію нам усім показують і неправильно її тлумачать. Більшість людей в Україні за те, щоб наша країна жила за законами найбільш розвинених країн світу. Про це говорять соціологія й дві українські революції.
Тому люди, які зробили свій європейський вибір і дві революції, не проти реформ, вони проти того, щоб землю розпродали так само "криво", як колись заводи. Але для того й минули роки роботи й накопичено досвід, щоб ми нині як годиться облаштували земельний ринок і не зробили помилок минулого.
По-перше, нині в Україні є сильніше, ніж 20 років тому, громадянське суспільство, яке не допустить кричущих ситуацій. По-друге, на сьогодні вже досить розвинено електронні системи контролю над владою й ЗМІ. Тому є можливість проводити конкурси з визначення орендаря або продажу землі повністю відкрито.
І третій, теж немаловажний, пункт. Зараз є багато вітчизняних компаній і фермерів, що навчилися працювати на вільних ринках аграрної продукції. Що навчилися заробляти на них гроші. Тому стара страшилка про те, що щойно почнуться конкурси на основі більшої ціни, то все відразу скуплять іноземці й нам ніколи вже не віддадуть, повністю втратила свою актуальність.
Скільки коштує земля
Середня нормативно-грошова оцінка українських сільськогосподарських земель на кінець 2014 р. становила 21,9 тис. грн, або 1389 дол. за гектар. Навіть економічний спад, викликаний агресією з боку РФ, не знизив вартості гектара нижче 1100 дол.
Одним із головних каменів спотикання для запуску земельного ринку є саме ціна землі. Багато українських політиків запевняють свій електорат у тому, що їхню землю буде продано за мізерними цінами, обґрунтовуючи це твердження порівнянням цін на землю в Україні й інших країнах. Нижче подано таке порівняння з країнами, які найчастіше використовуються як приклад.
Дійсно, ціна української землі значно нижча, ніж у Франції, Німеччині й навіть Румунії, однак чи означає це, що українська земля недооцінена?Вартість землі визначається рівнем доданої вартості, яка на ній створюється. Таким чином, якщо порівняти рівень доданої вартості, створюваної на 1 га землі, з ціною цього гектара, легко побачити, що ціна української землі цілком виправдана.
Водночас класичне економічне моделювання дає нам змогу зрозуміти, як зросте капіталізація українського земельного ринку в доступній для огляду перспективі. З чого зробити наступні висновки про те, скільки інвестицій прийде в сектор, скільки робочих місць буде створено.
Також з великою ймовірністю можна визначити, якими темпами дорожчатиме земля в Україні. І відповідно, наскільки сильний позитивний вплив справить розвиток земельного ринку на інші галузі економіки країни.
З наведених рисунків і таблиць неважко помітити, що найвищі темпи зростання ціни гектара припадають на перші два роки становлення ринку, що пояснюється наявністю високого відкладеного попиту. Таким чином, до початку запуску другого етапу - включення в ринок приватних земель після 1 січня 2019 р., останні, згідно з прогнозною моделлю, зростуть у ціні на 71%.
Також слід зазначити, що сама структура земельного фонду в країні сприятлива для створення дуже насиченого, концентрованого сільськогосподарського кластера. З високою густотою галузевих переробних і інфраструктурних підприємств. Що є додатковою конкурентною перевагою нашої країни і підвищуватиме вартість земель.
Система стримувань і противаг
Як протистояти ризику "спекулятивного скуповування земель", давно описано в класиці економічної науки й успішно реалізовано в податковому законодавстві, наприклад Франції і США, шляхом впровадження спеціального регулюючого податку, який сплачуватиметься власниками землі, які її не обробляють. Розмір цього податку базуватиметься на ціні купівлі цієї землі або її нормативно-грошовій оцінці. Передбачуваний розмір подібного податку становитиме від 100 до 200 дол. за гектар, але якщо такі суми виявляться надто малими, верхня межа може бути переглянута.
Також розроблено і Механізм захисту продавців від натиску покупців. Згідно зі статтею 12 закону про оборот земель держава має переважне право їх викупу. Таким чином, власник землі, якщо на нього здійснюється тиск, завжди може продати свою власність за справедливою ціною спеціальному державному агентові.
У свою чергу, цей агент купує землі й перераховує виручку від їхнього продажу спеціально обраному державному банку, швидше за все, Ощадбанку. Останній обраний через те, що масове повернення вкладів після проходження піку банківської кризи створило у банку проблему кризи активів: під сформовані пасиви неможливо розмістити активи з розумним ступенем ризику.
Отже, викуп і тимчасове перебування у власності Ощадбанку земель сільськогосподарського призначення дасть можливість установі заробляти на зростанні ціни на землі. Яке у перші п'ять років, за оцінками експертів, становитиме в середньому 20% річних у валюті.
Процес співробітництва одного з державних банків і спеціального агента ще не пророблений у деталях, однак не викликає сумнівів їх майбутня рівноправність у прийнятті комерційних рішень. Що дозволить уникнути корупційних схем, які були б можливі при безпосередньому виділенні грошей з бюджету.
Хто купить?
Сьогодні можна однозначно сказати, що більшу частину прав оренди землі і земельних наділів купуватимуть наші вітчизняні виробники. Тому що у них вже є гроші і на сучасну сільгосптехніку, і на технологічні ферми. А отже, будуть гроші й на головний актив - землю.
Подивіться, будь ласка, на подану коротку презентацію стану справ (рис. 8). 6,7 млн чоловік за свої земельні паї одержують плату, близьку до 786 грн на рік. Ну це ж неймовірна ганьба для країни. Вони повинні одержувати в рази більше і будуть одержувати більше, щойно орендар визначатиметься на конкурсі, в якому зможе взяти участь велика кількість претендентів. Адже це неприпустимо, щоб гроші простих сільських трудівників сьогодні збагачували агрохолдинги, близькі до місцевого начальства й олігархів.
Крім того, сьогодні держава практично порушила конституційні права 6,7 млн чоловік, які володіють паями, - забороняючи їм їх продавати. Тому і відбувається на повну тіньовий продаж цих наділів. Спадщина, боргові розписки, кредити, застави, дарування - чого тільки не винаходять місцеві районні нотаріуси й великі юридичні компанії з Києва, щоб відібрати за смішними цінами наділи у доярок і трактористів із 40-річним стажем. Причому діють нахабно й безцеремонно - адже зневірені в правовій системі країни люди судитися з ними не будуть.
Наш обов'язок сьогодні - замінити розчарування простих людей на впевненість. А впевненість дають швидкі й правильні рішення. А не вічне ниття - давайте почекаємо, може, приїдуть грузини, американці або марсіани й усе за нас зроблять. І тоді можна буде продавати і землю, і права на її оренду.
Реформи, що народжують упевненість і мільярди гривень додаткового доходу для простих людей, мають настати вже завтра. І ми починаємо цей процес.
Наприклад, інституціональну основу для якісного поліпшення ситуації на земельному ринку вже створено. По-перше, діє електронний кадастр земель. Що в десятки разів спрощує проведення операцій з наділами, а також у десятки разів ускладнює проведення незаконних махінацій із землею.
По-друге, у країні вже є десятки тисяч фахівців, які навчені передових методів роботи. І саме їхні знання й досвід забезпечать проведення реформ і запуск чесно функціонуючого ринку землі й прав оренди. Це професіонали, які добре розбираються в правовій системі держави та у курсі реформ. І навіть не сумнівайтеся - саме вони формуватимуть нову реальність земельного ринку країни. А не віддані місцевим латифундистам тітоньки із сільрад.
І третя підстава для впевненості людей у тому, що сьогодні за свої права треба боротися, потрібно одержувати, розпоряджатися, оформляти й працювати на своїй землі, полягає в тому, що вся країна, як ніколи раніше, впевнено йде шляхом реформ. Тому ніякий підступ і страшилки від місцевих князьків, які намагаються провертати комбінації у вочевидь не суспільних інтересах, нікого не повинні лякати. Люди мають право і зможуть одержати свою землю, заробити на ній дохід для своєї родини.
Мільярди доларів для сільських жителів
У соціальних мережах, на плакатах на мітингах люди люблять розміщувати картинки, де, з одного боку, показане швейцарське або німецьке село, а з іншого - обшарпане наше. Звісно, що порівняння доповнюють їдким підписом, що критикує дійсність.
Отже, аграрна реформа пішла б значно швидше, якби красиві фотографії підписували ще й цілком правдивими словами - "земля продається з незапам'ятних часів". А фотографії занедбаних українських сіл словами - "майже 100 років, як землю заборонили продавати".
Що ж отримають селяни й агроінвестори від того, що дивні порядки в земельних відносинах у країні будуть скасовані? Це добре видно з табл. 7.
Виходячи з наведеної таблиці, проста сільська родина в Чехії, що об'єднала отримані земельні паї в ділянку в 3 га у 1993 р., могла одержати під їх заставу трохи більше еквівалента 2 тис. євро кредитних ресурсів у тодішній валюті. Сьогодні ж ця родина може одержати під свою ділянку понад 13 тис. євро. Щоб на ці гроші розвивати свій бізнес, купити нове обладнання, освоїти новий напрям.
Якщо ж ідеться про ділянку в 10 га, то це вже 44 тис. євро. А тепер скажіть, будь ласка, хто виграє конкурентну боротьбу за сільгоспринки ЄС? Чеський фермер, що одержав під свої 10 га 44 тис. євро на розвиток, чи його український колега, який зібрав свої 10 га з паїв дідусів-бабусь і родичів і взагалі не впевнений у тому, чи не перекроять йому поле вже наступного року під приводом зміни поглядів на його документи?
Саме тому кожен рік зволікання зі скасуванням існуючих порядків у земельних відносинах нам коштує відставання в розвитку агроринку, коштує подальшого збідніння й занепаду села і його жителів.
Необхідно також сказати, що врожайність орної землі - це не той показник, який можна змінити за рік або два. Це кропітка праця на десятиліття. І залишитися передовою аграрною країною Україна зможе тільки в тому разі, якщо для кожного поля буде розроблятися і впроваджуватися програма збереження й збільшення врожайності, розписана на 10–20 років. Адже саме так підходять до розвитку родючості в розвинених країнах. Однак інвестиції в якість завдовжки в 10–20 років можливі лише в приватні, а ніяк не в орендні наділи.
І в цьому, якщо хочете, і полягає обов'язок усіх нинішніх поколінь перед прийдешніми - забезпечити настільки міцні права власності на землю, щоб полями не тільки володіли, але й дбайливо їх поліпшували.
Стежити у Телеграмі
Увійти за допомогою Facebook
Увійти за допомогою Twitter
Увійти за допомогою Google