Нерухома схема

Зшита білими нитками схема заробітку на оцінці майна спокійно проіснувала майже три місяці.

Обурені всі - від прем'єра й народних депутатів до громадських активістів та обивателів, які щодня оплачують "послуги" оцінювачів. Чи ж не жарт, у системі оцінки майна з'явились якісь посередники, завдання яких - завантажувати звіти про оцінку в Єдину базу даних. Їхні послуги платні, плата стягується мінімум двічі - за реєстрацію і за перевірку, ціни немаленькі й зростають. Гроші, взяті за реєстрацію в державній базі, йдуть до кишень чотирьох приватних структур зі, здогадно, одним бенефіціаром. Близько 800 тисяч гривень на день. Та якщо в лавах тих, хто обурюється, з кожним днем дедалі більше активістів, то в лавах тих, хто готовий реально зі схемою боротися, - одиниці. Влада поінформована, співчуває, розбирається, вивчає й аналізує, тягне час. Чи то дає фору, чи то думає, як би самим увійти "в долю", тема ж робоча.

Торік до статті 172 Податкового кодексу було додано кілька пунктів, які дали зелене світло появі електронних майданчиків - тих самих посередників, що завантажують інформацію в державну базу. І перше запитання: навіщо? База існувала давно, оцінювачі вносили до неї інформацію самостійно й нічого за це не платили. Припустимо, держава вирішила брати за цю послугу плату. Тоді чому торік Кабінет міністрів так і не проголосував за зміни до постанови №358, які встановлюють плату за внесення даних до реєстру? Адже документ пройшов усі узгодження в уряді, був схвалений і готовий. Після його прийняття кошти від реєстрації наповнювали б бюджет, а не кишені власників електронних майданчиків. Та, мабуть, цілі в уряду були інші.

У підсумку вже три місяці приватні компанії, які не надають узагалі ніяких послуг, одержують у середньому близько тисячі гривень з кожної угоди купівлі-продажу нерухомості. І що цікаво, що більша кількість цих майданчиків (на сьогодні їх чотири), то вища вартість їхніх послуг. Що ще цікавіше, ціни у них однакові, й підвищують вони їх синхронно. Антимонопольний комітет уже почав перевіряти ці дивні збіги та обіцяє впоратися до кінця жовтня.

"Перше запитання, на яке ми хочемо відповісти: чому було авторизовано саме ці чотири майданчики? Як вийшло, що за досить короткий термін саме вони були технічно та юридично готові до роботи? Друге запитання, на яке ми хочемо відповісти: чому після авторизації другого, третього і четвертого майданчика, тобто при зростанні конкуренції, вартість послуг не знизилася, а підвищилася з 780 до 1020 грн? А згодом ціни знову зросли. Тобто збільшення кількості учасників ринку вплинуло не на зниження, як це часто буває, а на зростання ціни, - прокоментувала DT.UA держуповноважена АМКУ Агія Загребельська. - При цьому у нас є інформація від громадськості й журналістів, певні документи, отримані під час перевірки, які свідчать про наявність великої кількості інших схожих аспектів у роботі майданчиків. Насторожує, наприклад, схожість програмних кодів, договорів, прайсів на послуги. І третє запитання, яке нас цікавить: чому інші майданчики не виходять на цей, якщо так можна висловитися, ринок?".

Поки головний аргумент, яким у Фонді держмайна виправдовують появу електронних майданчиків, - боротьба із заниженням оцінки майна. Це, до речі, взагалі головний аргумент будь-яких змін у системі оцінки - опудало, що його регулярно вносять у сесійний зал заради чергових змін. Безперечно, податки платити мають усі й у повному обсязі, але якщо до 2010 року при купівлі/продажу обкладалася податком різниця між ціною покупки й ціною продажу, то з 2010-го базою оподаткування став валовий дохід. І неважливо, що ти купив нерухомість за 100 тисяч, а продав за 80, втративши, а не заробивши, будь ласка, заплати податок з усієї суми. І відтоді серед численних податкових експертів не знайшлося нікого, хто пояснив би бажання українців занизити вартість не їхньою жадібністю й прагненням "кинути" державу, а відповідною реакцією на необдуману податкову політику.

Тільки тому проблема дійсно актуальна й досі: продавець, покупець і оцінювач при купівлі/продажу нерухомості свідомо занижують оціночну вартість, намагаючись знизити суму податку від продажу майна. Причому занижують вартість масово, йдеться про третину угод від загальної кількості. Бюджет могла б наповнити боротьба із заниженням вартості, але чи є панацеєю електронні майданчики?

Чергова можливість занижувати вартість виникла 2014 року, під час боротьби з попередньою схемою, вибудованою на оцінці майна. До цього моменту всі оцінки проводилися через 10–15 компаній, пов'язаних із конкретними людьми, а інших оцінювачів на ринок просто не допускали. Більш того, з 2013-го оцінювачі могли використовувати лише автоматизовану систему контролю якості, патент на яку належав якійсь громадській організації з пафосною назвою "Інститут управління якістю оціночної діяльності", що забирала собі 80% від комісії оцінювача за доступ до системи.

При спробі схему зламати вносилися зміни до законодавства, були створені той самий Єдиний реєстр і система моніторингу, доступ до даних реєстру був відкритим, а працювати на ринку оцінки змогли всі сертифіковані фахівці, а не тільки група обраних. Тоді багато чиновників безапеляційно стверджували, що от тепер занизити вартість майна буде неможливо, відкритість, прозорість і конкуренція - найкращий спосіб побороти бажання українців заплатити державі менше податків.

Однак при внесенні законодавчих змін чиновники проігнорували пропозиції громадськості про те, щоб передбачити перевірку звітів з використанням індикативних цін, своєрідний постаудит уже здійснених угод, що дає змогу контролювати оцінювачів і відстежувати зловживання. Дійсно, навіщо, конкуренція й прозорість - наше все. У результаті за період з 2014-го по 2018 рік оцінки просто не перевірялися. Ні, ФДМУ спробував був вимагати якісь звіти в оцінювачів, навіть до правоохоронних органів звертався, та оскільки він власноруч не вписав до законодавства норм про те, що йому ці звіти мають надавати, заведені на оцінювачів справи розвалювалися від самого початку. Одну схему подолали, іншу створили. І одразу почали боротися з нею.

Чергові зміни до Закону "Про оцінку майна" і до постанови №358 "Про проведення оцінки з метою оподаткування...", знову розроблювані, щоб навести порядок у сфері оцінки, передбачали можливість контролю оцінювачів і вартості, роботи Єдиної бази й Модуля оцінки, використання індикативних ринкових цін тощо. Документи були розроблені, схвалені експертами, погоджені всіма міністерствами й навесні 2017-го готові до подачі в парламент. Але потім керівництво у ФДМУ змінилося, й документи відкликали. Не для того, щоб доопрацювати, а щоб подати нові зміни, які передбачають присутність електронних майданчиків як головного способу боротьби із заниженням оцінки.

Єдиний адекватний метод визначення реальної вартості - це перевірка подаваної оцінювачем інформації за низкою критеріїв. Її проводять. Для цього було спеціально розроблено Модуль оцінки як складову частину Єдиної бази оцінки. Він працює незалежно від того, хто вносить інформацію до Єдиного реєстру - сам оцінювач, посередник чи держчиновник. Можна довго сперечатися про те, чи ефективний модуль, які показники він має враховувати, що виключати, а що включати до критеріїв оцінки, але наявність або відсутність електронних майданчиків на ефективність роботи модуля точно не вплине.

"Електронні майданчики не надають ніякої додаткової послуги, вони лише продають точку входу в Єдину базу, яка належить державі. З жорсткішим контролем заниження оцінки майна це теж спільного має мало. Адже якщо оцінювач некоректно виконав свою роботу й занизив вартість, ФДМУ повинен застосувати до оцінювача санкції, аж до припинення діяльності. Ця санкція була раніше, є й зараз. Що заважає ФДМУ ефективно використовувати цей механізм? Незрозуміло, як наявність електронних майданчиків посилить боротьбу з недобросовісними оцінювачами. Це схоже на корупційну схему. По суті, вся ця маніпуляція схожа на створення годівниці, яка допомагає приватним компаніям заробляти гроші, - пояснив DT.UA старший партнер ЮФ "Ілляшев і Партнери" Роман Марченко. - Якщо держава вважає, що ця послуга має бути платною, уряд повинен внести зміни до своєї ж постанови, логічно було б створити для цих цілей державний майданчик, централізовано встановити вартість такої послуги, і всі гроші спрямовувати до бюджету країни".

Прем'єр, на очах у якого відкликалися потрібні поправки й приймалися непотрібні, оговтався лише після того, як схема активно запрацювала. І, маючи всі важелі впливу на процеси, та й на ФДМУ, попросив розібратися в питанні урядово-громадську організацію "Разом проти корупції" і запропонувати прем'єрові шляхи вирішення проблеми. Ну, припустимо, хоча громадськість доцільніше було залучати на етапі підготовки законодавчих норм, а зараз уже саме час звертатися по допомогу до правоохоронних органів.

Громадські представники погодилися, що йдеться про корупційну схему. Описали, в який спосіб схему вдалося впровадити. Обурилися завищеними цінами на послуги майданчиків і запропонували рішення - встановити верхню межу оплати для майданчиків-посередників.

Тобто не усунути посередників як непотрібний елемент, не зробити послугу платною, але збирати кошти до бюджету, не притягти до відповідальності діючих чиновників, які схему "кришують", а встановити планку, вище якої майданчики не зможуть підвищувати вартість своїх послуг. Звісно, якщо ти нічого не платив, потім став платити тисячу, а потім тобі сказали, що достатньо і двох сотень, то це очевидне поліпшення. Але схема нікуди не подінеться, майданчики не перестануть заробляти гроші просто так на кожній угоді, вони просто зароблятимуть менше. І тут, звичайно, хочеться нагадати прем'єрові, що немає гіршого ворога, ніж дурний союзник. І подібні вирішення проблеми дискредитують уряд і безпосередньо Володимира Борисовича не менше, ніж саме існування схеми, чого доброго прем'єра запідозрять у бажанні увійти "в долю", а не побороти схему й відновити справедливість. Рішення про встановлення граничної вартості послуг навіть як проміжне ні на що не годиться, адже немає нічого постійнішого, ніж тимчасові заходи, але встановлення цінового порога для майданчиків-посередників стане додатковим підтвердженням законності їхньої роботи, а отже, і всієї схеми.