Кадастровий голод

Одним із доволі амбітних завдань нинішнього уряду, яке випливає з його Програми діяльності, стала обіцянка провести "…дерегуляцію з питань землеустрою, вирівняти податки на землю, ввести запобіжники проти земельного рейдерства та запровадити сучасну інфраструктуру просторових даних".

100% відомостей про земельні ділянки планується внести до Державного земельного кадастру до кінця 2020 р., що має зробити ринок земель ефективним і прозорим для громадян та бізнесу.

Безперечно, це грандіозні плани, проте постає питання: чи вони здійсненні, а головне - що потрібно робити вже тепер для їх утілення? І одне з найголовніших завдань на цьому шляху - наповнення електронного Державного земельного кадастру. А далі: а) наповнення інформацією реєстру прав власності на землі; б) повна синхронізація (а краще - об'єднання) земельного кадастру і реєстрів прав власності…

Безправні права на землю

Хоч як це дивно, але, попри поширені стереотипи, Україна вже має доволі прогресивний електронний земельний кадастр, наповненість якого інформацією про земельні ділянки перевищує 74%. Проте головною проблемою залишається внесення до кадастрової системи відомостей про земельні ділянки, які формувалися в радянські часи та в перше десятиліття незалежності України (до 2004 року), коли почалося створення електронної земельно-кадастрової системи. Тому перше завдання на сьогодні - переконатися, що інформація про всі земельні ділянки, права на які були посвідчені правовстановлюючими документами (державними актами, договорами оренди тощо), внесена в електронну кадастрову систему і стане доступною для всіх бажаючих.

На цей час зі сформованими, проте не зареєстрованими в земельному кадастрі ділянками коїться певна плутанина, адже власники й користувачі земельних ділянок найчастіше мають документ, що посвідчує їхні права на землю, проте відомостей про точні характеристики ділянки, і особливо її межі, може не бути, а сама ділянка - не мати унікального ідентифікатора: кадастрового номера. Звісно, ефективно захищати права на такі земельні ділянки практично неможливо, а їх використання пов'язане з величезною кількістю титульних ризиків.

Наповнення земельного кадастру сьогодні відбувається доволі швидко, - щороку в систему вносяться відомості про 700–800 тисяч сформованих ділянок, землевпорядна документація на які виконується на замовлення їх власників та землекористувачів. А тому такими темпами навіть "природним шляхом" наповненість державного земельного кадастру за 5–7 років упевнено перевищить 90%. Проте очевидно, що це не слід розглядати як підставу для "розслаблення", адже сьогодні стоїть завдання внести всю інформацію в кадастр менше ніж за рік.

Синхронізовані кадастр і реєстр

Інше питання - наповненість інформацією Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а також його узгодженість (синхронізація) із земельним кадастром. Варто пам'ятати, що до 2013 року права на земельні ділянки, які виникали внаслідок укладення угод купівлі-продажу, міни, дарування земельних ділянок тощо, реєструвалися в земельному кадастрі. Проте в новий реєстр речових прав ці відомості не були перенесені автоматично, але землевласники й землекористувачі, яким держава одного разу зареєструвала права на землю, не мусять потерпати через те, що держава тривалий час не хоче перенести відомості з однієї електронної бази даних до іншої. Більше того, земельний кадастр і реєстр прав мають бути не просто синхронізовані один із одним, - вони мають стати повністю інтероперабельними і взаємодіяти в режимі реального часу, тобто кадастровий реєстратор повинен мати повний доступ до відомостей реєстру прав, а реєстратор або нотаріус прав повинен бачити всі відомості кадастру. Відповідні законодавчі зміни парламент уже ухвалив, проте тепер слід уважно відстежувати їх практичну імплементацію.

Уряд давно мав би розпочати об'єднання кадастрових систем і перейти до створення єдиного кадастру нерухомості. Насправді доволі архаїчною слід вважати систему, в якій реєстрація земельних ділянок здійснюється в одній інформаційній системі, реєстрація прав - у зовсім іншій, а будівлі та споруди як об'єкти нерухомості взагалі не реєструються в електронній базі даних. Очевидно, що перші кроки до цього Україна має робити вже тепер - почати вносити до земельного кадастру відомості про місця розташування будівель і споруд, а також дані про виконавчі зйомки будівель під час їх введення в експлуатацію. За даними дистанційного зондування Землі (наприклад, супутникової зйомки), слід здійснити попередню ідентифікацію всіх будівель та споруд на території держави, а далі наповнювати створену базу даних відомостями про більш детальні характеристики об'єктів та речові права на них. Не слід забувати й про адресний реєстр, який має бути не просто "всеукраїнським списком вулиць і проспектів", а точною геоприв'язаною базою даних, у якій кожна будівля й споруда має отримати власний унікальний ідентифікатор. І не тільки на земній поверхні, а й під землею та як складні тривимірні об'єкти.

Наступний крок після створення кадастру нерухомості - запровадження масової оцінки нерухомості для справляння податків на майно, перехід до податку на нерухомість без розділення на земельну ділянку та об'єкт будівництва. Україна повинна створити ефективну і справедливу податкову систему, в якій нерухомість має оподатковуватися за оцінкою, максимально наближеною до її ринкової вартості. Вже прийнято зміни до законодавства, які, фактично, запроваджують обов'язкову реєстрацію цін в угодах купівлі-продажу нерухомого майна, а отже дають можливість здійснювати безперервний моніторинг ринку нерухомості. На основі цих даних за 5–7 років можна буде побудувати статистично достовірні математичні моделі, що дозволять доволі точно визначати вартість будь-якого об'єкта нерухомості та забезпечувати чесне справляння податків. Адже сьогодні ми сплачуємо земельний податок за відверто далекою від реальної вартості землі "нормативною оцінкою", а "нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки" оподатковується взагалі без урахування вартості - просто за фізичною площею. Таким чином, квартира на умовній "Троєщині" в Києві може оподатковуватися за ставкою як на умовному "Хрещатику". Звісно, такі "перекоси" потребуватимуть виправлення, а масова оцінка нерухомості - найкращий інструмент для цього.

Крім того, об'єднання кадастру землі та реєстру прав на нерухомість дасть змогу вдосконалити процедури оцінки майна при здійсненні угод купівлі-продажу нерухомості, оскільки нинішня "єдина база звітів з оцінки" спиратиметься на геопросторові дані та іншу інформацію стосовно об'єктів, що підлягають оцінці. Це дозволить уникнути прикрої фальсифікації вихідних даних під час оцінки цієї нерухомості.

Нещодавно у Фейсбуці з'явився пост прем'єра Олексія Гончарука: "Всю територію України оцифрують уже наступного року! Міжнародний тендер на здійснення такої аерофотозйомки вже оголошено. Це означає, що Україна матиме якісні й точні 3D-моделі лісових масивів, виробничих споруд, а також класифікації будівель, рослинності, ліній електромереж та багато іншого. Уся зібрана інформація стане в пригоді в рамках запуску земельної реформи, - кадастри природних ресурсів і топографічні карти матимуть достовірні дані про території".

І справді, створення якісної картографічної основи території країни - це те, про що українська влада відверто "забула" в попередні десятиліття. Топографічна карта масштабу 1:10 000 (точність масштабу - 1 метр) застосовуватиметься в багатьох галузях економіки, під час ведення кадастрів, просторового планування, державного управління, оскільки на картах такого масштабу із досить високою детальністю відображаються: забудова населених пунктів, промислові й сільськогосподарські об'єкти, залізниці, шосейні та ґрунтові дороги, гідрографічна мережа, рослинність, болота, межі, рельєф місцевості, пункти геодезичної мережі тощо. Наявність актуальної карти масштабу 1:10 000 особливо важлива для національної оборони, оскільки на її основі плануються операції з ведення бойових дій у містах, будівництво інженерних укріплень, точні вимірювання і розрахунки для виконання заходів з інженерного обладнання місцевості та топогеодезичної підготовки стрільби тощо.

Оновлення нової топографічної основи для всієї країни має стати одним із засобів стимулювання економічного зростання. Заощаджуватимуться час та гроші безпосередніх користувачів просторових даних, зменшуються витрати на створення або придбання просторових даних органами державної влади і місцевого самоврядування тощо. Україна зможе забезпечити кращу інтеграцію даних та ІТ-платформ у різних кадастрових системах, покращення справляння податків, поліпшення моніторингу довкілля та просторового планування. Звичайні підприємці мають отримати широкі можливості для впровадження інновацій, пов'язаних із використанням геоданих; покращені логістичні та маркетингові інструменти для бізнесу, створення робочих місць. На основі оновленої картографічної основи уряд повинен розвивати геопортали систем електронного урядування, ефективно запобігати надзвичайним ситуаціям (повеням), спростити реалізацію інфраструктурних проєктів. Додаткові економічні вигоди, які дає актуалізована картографічна основа для країни, - диверсифікація та розвиток туризму, покращення логістики й навігації на дорогах; покращення стратегічного планування; адаптація до змін клімату; виявлення та захист пам'яток і культурної спадщини тощо.

Можна очікувати, що на початку 2020 року Верховна Рада нарешті ухвалить у цілому законопроєкт "Про національну інфраструктуру геопросторових даних". Адже довгий шлях реального об'єднання кадастрових систем, яким європейські країни й наші найближчі сусіди рухаються ще з 2000-х років, ми починаємо лише тепер. Якщо по-простому, різні відомства й органи влади в нашій державі завжди вели кадастри та реєстри окремо одне від одного. Із більшим чи меншим успіхом землевпорядники вели земельний кадастр, лісники - лісовий, водники - водний, геологи - кадастр родовищ і корисних копалин, архітектори - містобудівний тощо. При цьому вони не мали спільної картографічної основи, внаслідок чого багатократно зростали суспільні витрати на створення геоданих, а відомості в різних системах "не збігалися".

Єдиний геопортал

Сьогодні державні геоінформаційні ресурси, по-перше, слід зробити повністю відкритими та публічними, трансформувавши їх за потреби в електронний вигляд, а по-друге - забезпечити інтероперабельність різних кадастрових та реєстраційних систем. Звичайний громадянин або підприємець повинен мати можливість, зайшовши на єдиний державний геопортал, зразу отримати відомості про будь-яку нерухомість - її технічні й історичні характеристики, планувальні обмеження у містобудівній документації, інженерні мережі, природоохоронні вимоги, транспортні комунікації, соціальну інфраструктуру тощо.

Завдання зі створення національної інфраструктури геопросторових даних, безперечно, складне, проте, за оцінками ООН, його виконання зазвичай підвищує ВВП держави на 0,2–0,6%. Для України, чий ВВП 2018-го року становив 3,56 трильйона гривень, за консервативним сценарієм, ефект становитиме не менше 7,1 мільярда гривень.

Таким чином, плани реформ у кадастровій сфері - вельми амбітні, а очікування - ще більші. Питання в одному: чи вистачить нинішнім політичним гравцям волі та ресурсів довести справу реформування кадастрових систем до успішного завершення?