Як не стати країною бездомних?

Через стагнацію житлового будівництва «квартирне питання» може стати соціальною проблемою №1 у державі. Сьогодні на одного українця у середньому припадає всього близько 23 житлових «квадратів» - майже вдвічі менше, ніж у Європі, та втричі, ніж у США. На квартирному обліку нині перебуває близько 1,2 млн. сімей. Надалі, враховуючи неухильне зношення та вкрай повільне відновлення житлового фонду, становище тільки погіршуватиметься. У 2010 році в експлуатацію було введено фактично лише 6 млн. нових житлових «квадратів» (решта 3 млн. - це узаконені об’єкти, які будувалися 10-15 років), що майже втричі менше, ніж 1990 року. За даними Мінрегіонбуду, з початку року кількість житлових недобудів майже не змінилася - близько 4 тисяч об’єктів загальною площею 17 млн. кв. м (близько 200 тис. квартир). На їхнє завершення потрібно 56 млрд. грн.

У Кабміні житлову проблему начебто розуміють і на словах готові всіляко з нею боротися. Акцент робиться в тому числі на доцільності зниження відсоткових ставок за іпотечними кредитами. Однак коли справа доходить до дій, на підтримку галузі виділяються копійки. Так, у бюджеті на 2012 рік на держпрограму будівництва доступного житла чиновники розщедрилися лише на 200 млн. грн., а на компенсацію ставок за іпотечними кредитами передбачили мізерні 111 млн. грн.

Про необхідність збільшення обсягів цих видатків говорять і в Нацбанку, і у Верховній Раді. За словами першого заступника голови НБУ Юрія Колобова, одне з ключових завдань держави сьогодні - створити умови для стимулювання попиту на продукцію будівельної галузі. «Як центробанк ми бачимо, що ресурсів у банків цілком достатньо (понад 60 млрд. грн. в еквіваленті перебуває на кореспондентських рахунках, 55 млрд. грн. вкладено в ОВДП, близько 20 млрд. грн. є в касах банків). Однак найголовніше питання - ціна ресурсів. За поточного рівня інфляції до 10% банки залучають гривню під 12-14%. Відповідно, і кредити вони можуть видавати мінімум під 15% річних, - говорить перший заступник голови Нацбанку. - Який вихід? Державна підтримка у вигляді компенсації частини відсоткової ставки. У цьому разі використовуються ресурси банківської системи і на кожну бюджетну гривню підтримки купується продукції більш як на 10 гривень. Більш того, із цих 10 гривень платяться податки, створюються робочі місця в будівництві і на підприємствах з виробництва будівельних матеріалів. Адже житло більш як на 90% будується з вітчизняної сировини та матеріалів».

На думку ж заступника голови парламентського комітету з питань будівництва, містобудування, ЖКГ і регіональної політики Юрія Сербіна, виділення 6,5 млрд. грн. з бюджету для забезпечення громадян доступним житлом дало б змогу знизити вартість квадратного метра житла до 70% від нинішнього рівня, а необхідний рівень доходів потенційних позичальників, якого вимагають банки, зменшився б до 8-9 тис. грн.

Однак представники комерційного сектора ставляться до ідеї збільшення прямих держвидатків на купівлю житла без ентузіазму. Так, голова правління «Дочірнього банку «Сбербанку Росії» Ігор Юшко вважає, що державна політика в сфері підтримки житлового будівництва потребує якісного переосмислення і зміни акцентів. А бюджетні кошти мають спрямовуватися насамперед на розвиток інфраструктури. «200 млн. грн. (передбачені в проекті держбюджету-2012 на програму доступного житла. - В.П.) - це два 100-квартирні будинки, або 35 тис. кв. м, - говорить голова української «дочки» найбільшого банку Росії. - Давайте припустимо, що ці кошти буде витрачено на створення інфраструктури для будівництва мікрорайону - проведення за рахунок бюджету каналізації, газу, електромереж. Тоді за приватні гроші можна побудувати як мінімум 200-250 тис. кв. м».

На думку Ігоря Юшка, більш принциповим питанням у пожвавленні житлового будівництва в Україні, ніж зниження ставок за іпотечними кредитами на кілька відсотків, на сьогодні є дерегуляція будівельної галузі. За розрахунками експерта, її здійснення дало б можливість знизити рівень корупції та зменшити вартість житла до 600-650 дол. за «квадрат» (навіть з урахуванням 30-відсоткової маржі забудовника). «Житлове будівництво - це величезний бізнес для чиновників, що сидять на дозвільній системі. Звісно, вони насамперед не зацікавлені в тому, щоб систему було змінено», - констатує банкір. Цю саму позицію підтримує і голова наглядової ради Platinum Bank Юрій Блащук. За його даними, частка корупційної складової в собівартості житла на сьогодні становить 40-60%. «Завдання влади - скоротити корупційну складову, тоді собівартість житла знизиться», - прогнозує фінансист.

Нагадаємо, що на початку 2011 року Верховна Рада ухвалила Закон «Про регулювання містобудівної діяльності», який значно лібералізував дозвільний режим у будівництві. Так, проходження відповідних процедур було скорочено майже усемеро - до 60 днів з 416, кількість документів, які необхідно одержати, скорочено учетверо - до 23 з 93. Закон також упровадив принципи «мовчазної згоди», «єдиного вікна», декларативний принцип при виконанні підготовчих і будівельних робіт для об’єктів з низьким ступенем ризику тощо. Та, як констатує Юрій Сербін, нормативні акти Кабміну, що мають імплементувати прийнятий парламентом закон, фактично нівелювали всі «спрощенські» моменти. «Ідея хороша записана в законі, а підзаконним актом це ускладнено у кілька разів», - журиться нардеп.

Іпотека: як вдихнути реальне життя?

Надії на те, що банківський сектор самостійно стане фінансовим локомотивом відродження житлового будівництва, поки що не справджуються. Іпотечний ринок продовжує перебувати в стані анабіозу, а ознаки пожвавлення поки що не мають системного характеру.

Кількість банків, начебто готових видавати іпотечні кредити, збільшується (зараз їх уже близько 40), щоправда, до показників 2008 року ще далеко (тоді їх було майже 90). На ринку уже є пропозиції з початковим внеском 10-20% і строком фінансування до 20 років. Однак пом’якшення умов кредитування практично не позначається на динаміці іпотечного портфеля. Згідно з даними НБУ, за січень-серпень 2011 року обсяг кредитів на придбання нерухомості зменшився майже на 4,5 млрд. грн., нових іпотечних кредитів населенню було видано всього на 2,2 млрд. грн. У цілому з початку кризи іпотечний портфель банків скоротився вже на чверть.

Одним із основних чинників, які стримують позичальників, є високі відсоткові ставки за кредитами. Хоча вони поступово й знижуються (індекс «Кредит­маркет іпотечний», що відображає середню ефективну ставку десяти найбільших учасників ринку, на 12 жовтня становив 20,37%), але для більшості потенційних покупців житла залишаються непідйомними. За словами голови правління банку «Фінанси та кредит» Володимира Хливнюка, щоб оформити іпотеку на 60 тис. дол. (в еквіваленті) під 15% річних, позичальникові треба заробляти щомісяця 14 тис. грн. Згідно ж з даними Держкомстату, за підсумками серпня середня офіційна заробітна плата штатних працівників в Україні становила 2694 грн.

Від активного просування іпотеки в «маси» банки стримує не тільки нестача платоспроможного попиту, а й нещодавній негативний досвід роботи на цьому ринку. За даними Української національної іпотечної асоціації (УНІА), частка «проблемки» у банківському портфелі становить близько 30%, причому реструктуризація вже виданих позик триває й досі. Більш того, В.Хливнюк не виключає можливості подальшого погіршення якості банківських іпотечних портфелів через нестабільність у світовій економіці.

Підігріти інтерес банків до іпотечних ризиків має підписання президентом Закону «Про врегулювання відносин між кредиторами і споживачами фінансових послуг», повторно розглянутого та ухваленого парламентом у вересні. Але банкіри не­одноразово висловлювали побоювання, що цей документ може і не запрацювати належним чином, враховуючи корупцію в нотаріаті і судах.

Активізації іпотеки заважає і традиційний брак середньо- і довгострокового кредитного ресурсу у банків. Втім, пропозиції щодо розв’язання цієї проблеми вже з’являються.

Випуск облігацій із використанням як застави пулів уже виданих іпотечних кредитів - дуже популярний інструмент рефінансування іпотеки в європейських банках. Завдяки цьому механізму, нагадує голова правління Ощадбанку Сергій Подрєзов, вони видають до 40% іпотечних кредитів. Випускати такі облігації можуть і українські фінустанови. Ще 2005 року парламент ухвалив Закон «Про іпотечні облігації». Однак цей інструмент поки що так і не набув особливої популярності. Очікується, що змінити статус-кво може створення Ощадбанком, Укр­ексімбанком, Укргазбанком і банком «Київ» спеціалізованого Агентства з рефінансування житлових кредитів (АРЖК). Як анонсувалося, ця установа (статутний капітал - 35 млн. грн.) випускатиме іпотечні облігації на три-п’ять років із дохідністю вище, ніж ОВДП, але нижче, ніж за корпоративними банківськими облігаціями. Планується, що завдяки цьому банки зможуть запропонувати населенню іпотеку під 12-14%.

Голова Ощадбанку прогнозує, що до кінця року мають затвердити статут цієї структури. Разом з тим він наголошує, що не варто очікувати глобальних змін на ринку відразу після початку роботи агентства. Перший імовірний обсяг випуску іпотечних облігацій банкір оцінив на суму до 500 млн. грн. За словами С.Подрєзова, чи не ключова мета цього проекту - вивести на ринок додатковий інструмент, який допоможе залучати банкам довгостроковий ресурс. «Ми розпочнемо з малого. А далі, коли будемо розуміти, які поступки, які преференції можуть бути з боку держави, з боку регулятора, знайдемо свою нішу», - зазначив керівник держбанку.

У світовій практиці центробанки справді нерідко стимулюють учасників ринку купувати іпотечні облігації, встановлюючи для них спецнормативи (наприклад знижені коефіцієнти зважування на ризик, використання цих цінних паперів як застави при рефінансуванні тощо). Схожим шляхом, у принципі, готовий іти й Нацбанк. За словами Юрія Колобова, регулятор поки що аналізує, зокрема, можливість зарахування банками придбаних іпотечних облігацій до обов’язкових резервів (за аналогією з ОВДП, випущеними для фінансування підготовки до Євро-2012). Щоправда, він без особливого ентузіазму поставився до ідеї середньо- і довгострокового рефінансування під іпотечні облігації. «Рефінансування НБУ, як і центральних банків у всьому світі, має спрямовуватися виключно на підтримку коротких розривів ліквідності. Ринок повинен сам шукати можливості й ресурси», - підкреслює Ю.Колобов.

Представники комерційних банків вважають спроби активізувати ринок іпотечних облігацій хорошою ініціативою. За словами заступника голови правління «Ерсте Банку» Світлани Черкай, поява на ринку інструмен­тів, які можуть подовжити ресурсну базу банків, - позитивне явище. На думку ж голови наглядової ради Platinum Bank Юрія Блащука, можливість заміщення іпотечними облігаціями частини обов’язкових резервів - це «чудовий мотивуючий інструмент для банків».

У Нацбанку вважають, що іпотечні облігації навіть сьогодні зацікавили б внутрішніх інвесторів насамперед завдяки наявності додаткового забезпечення у вигляді іпотечного покриття. За кордоном рейтинг цих облігацій, як правило, вищий від рейтингу емітента саме за рахунок такого додаткового забезпечення.

За словами старшого фінансового фахівця Світового банку Анжели Пригожиної, теоретично іпотечні облігації українських банків могли б зацікавити навіть іноземних інвесторів (інвестиційні фонди, хедж-фонди). Але взаємодіяти вони були б готові тільки зі «справді професійним гравцем з високим рівнем корпоративного управління, якісною політикою формування іпотечних пулів тощо».

Одночасно фінансисти звертають увагу і на деякі проблемні питання випуску сек’юри­тизованих облігацій в Україні. Так, голова правління «ОТП Банку» Дмитро Зінков зазначає, що не так легко сформувати пули в умовах стагнації іпотечного кредитування. А радник голови Ощадбанку Сергій Волков говорить про недоліки діючої нормативної бази, у тому числі в частині процедури переходу застави у власність власників облігацій у разі банкрутства емітента та управління покриттям облігацій. Крім того, в Україні немає обмежень щодо фінансового стану банків-емітентів, хоча, наприклад, у Європі вони діють.

АРЖК і ДІУ: дублювання чи взаємодоповнення?

Дехто з експертів вважає, що через створення нової організаційної структури, яка випускатиме іпотечні облігації, існує ризик розпорошення сил і ресурсів, враховуючи існування Державної іпотечної установи (ДІУ). Так, Анжела Пригожина застерігає, що в результаті створення нового агентства на ринку де-факто працюватимуть дві державні (а точніше, державна (ДІУ) і квазідержавна, створена держбанками) інституції. Тому вона вважає доцільною насамперед оптимізацію роботи ДІУ як найбільшої небанківської організації на ринку (статутний капітал - 2,2 млрд. грн.) і підвищення якості її корпоративного управління. На думку представника Світового банку, державна іпотечна установа має повернутися до принципів, які закладалися при створенні установи, - «чистого» рефінансування і викупу кредитів. «Можливий леверидж до 40 млрд. грн. ДІУ так і не використала. Це відомство має реструктуризувати і залучити професіоналів. А їх в Україні мало», - шкодує А.Пригожина.

Однак у цьому контексті голова Ощадбанку Сергій Подрєзов зазначає, що на створення агентства не виділятимуться бюджетні кошти, а його іпотечні облігації не конкуруватимуть із цінними паперами ДІУ. «Ми повинні не конкурувати, а доповнювати одне одного, адже що більше інструментів на ринку, то більший у інвесторів вибір, куди вкладати гроші», - зауважує банкір.

Зі свого боку, Державна іпотечна установа поки що не може похвалитися особливим розмахом. Голова правління ДІУ Віктор Миргородський прогнозує, що до кінця року очолювана ним установа випустить іпотечних облігацій на 200 млн. грн. Також озвучувалися плани щодо проведення відповідного випуску, але вже на 500 млн. грн. наступного року. За словами керівника ДІУ, під цей проект уже завершується формування іпотечного покриття. «У нас є попередній досвід управління портфелем, є люди, є програмні продукти», - наголошував В.Мир­городський.

Нині у банківському середо­вищі циркулює ідея залучення до роботи агентства комерційних банків. При цьому до неї позитивно ставляться регулятори і на Грушевського, і на Інститутській. «Це ринковий механізм, і агентство має бути відкритим, на наш погляд, для всіх бажаючих учасників ринку», - зазначає директор департаменту фінансової політики Міністерства фінансів Тетяна Сисоєва. Як повідомив Юрій Колобов, «ряд комерційних банків прагне брати участь у створюваній організації». «Ми це вітаємо, бо вважаємо, що ринкова, комерційна структура набагато ефективніша за державну», - наголосив перший заступник голови НБУ.

Старший банкір ЄБРР Олександр Павлов вважає, що хоча створення Агентства з рефінансування житлових кредитів держбанками не є ідеальною моделлю, однак «на першому етапі цілком прийнятне». За умови, що приватні банки матимуть можливість також користуватися послугами цієї структури. Тим більше що участь комерційних фін­установ у капіталі АРЖК могла б бути корисною для цієї структури. На думку О.Павлова, якщо в майбутньому комбанки виявлять бажання увійти до числа акціонерів агентства, вони повинні мати таку можливість.

Слід зазначити, що у світовій практиці великі банки найчастіше без посередників допомагають невеликим фінустановам рефінансувати їхні іпотечні портфелі, випускаючи під них облігації. «У цьому разі залучені від розміщення облігацій кошти спрямовуються банкам, які надали свої портфелі як забезпечення облігацій, а банк-емітент одержує комісійну винагороду за випуск і обслуговування паперів», - розповідає голова правління банку «Старокиївський» Юрій Яременко. Плюсом такої моделі, на думку банкіра, стає і професійна сегментація фінансового ринку, за якої одні банки концентруються на оптових операціях, а інші - на роздробі. Однак така модель в Україні навряд чи спрацює найближчим часом через розрізненість між вітчизняними банками. «Іноземні банки не відкривають лімітів на українські банки, великі фінустанови не співпрацюють з невеликими банками, російські банки намагаються триматися окремо», - констатує Ю.Яременко. На його думку, такий стан речей зумовлений позицією банківських асоціацій і насамперед АУБ, які робили все для поділу системи на кластери і спільноти за інте­ресами.

Замість резюме

За даними Мін’юсту, в 2010 році у кредит було придбано тільки 2% житла. Цього року така картина навряд чи принципово зміниться, враховуючи нинішню пасивність іпотечного ринку. Однак він просто приречений на відновлення, беручи до уваги величезний відкладений попит. Щоправда, тут знову може повторитися докризовий парадокс - за невисоких темпів відновлення житлового фонду вартість старого житла може знову стрімко зростати. Відповідно, знову сформується неадекватне співвідношення «ціна-якість».

За даними Національного інституту стратегічних досліджень, нині при купівлі двокімнатної квартири площею 75 кв. м середньостатистичному українцю треба працювати 20-30 років, тоді як громадянину Чилі - чотири роки, Гондурасу - 4,7, Туреччини - 5,6, Бразилії - 6,3 року. І поки держава реально не візьметься за вирішення «квартирного питання», очікувати принципових змін не доводиться. В який саме спосіб владі це краще зробити - через дотування позичальників, розвиток інфраструктури, дерегуляцію будівництва - це, за великим рахунком, питання політичного смаку. Аби лише хоч би щось робилося.