Податок на багатоповерхівки як засіб захисту приватної власності

Благоприятная возможность скрывается среди трудностей и проблем.

Альберт Ейнштейн.

Навряд чи хтось наважився би внести на розгляд Верховної Ради законопроект про оподаткування допоміжних приміщень багатоквартирних будинків - такі непопулярні кроки важко пояснювати не лише виборцям, а й самим народним депутатам. Такий документ не мав би жодних шансів на ухвалення, а його автора було би піддано загальному суспільному осуду.

І все ж це сталося, правда, саме по собі. Швидше за все, випадково та неусвідомлено. Вносячи багаторазово поправки до Податкового кодексу (ПКУ), змінюючи окремі слова та непов'язані норми, народні депутати сформували положення статті 265 ПКУ в такий спосіб, що це стало законодавчою нормою: базою оподаткування є загальна площа нерухомого майна, відмінного від земельної ділянки. І податок цей мають сплачувати не хтось інший, як власники квартир таких будинків. Проте ця, на перший погляд, "драконівська" та непопулярна норма Податкового кодексу може стати рятівною для мешканців тисяч багатоповерхівок, чиї підвали, колясочні чи інші допоміжні приміщення є привабливими для комерційного використання.

Допоміжні приміщення багатоквартирних будинків як база оподаткування

Згідно зі статтею 265 ПКУ ("Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки") платниками такого податку є фізичні та юридичні особи, які є власниками об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості.

Під об'єктами житлової нерухомості Податковий кодекс розуміє будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки. Серед будівель, віднесених до житлової нерухомості, є житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Під це визначення потрапляють усі багатоквартирні будинки.

Базою оподаткування є загальна площа об'єкта житлової нерухомості, в тому числі його часток. Тобто оподаткуванню підлягають усі багатоквартирні будинки, загальна площа яких перевищує 250 кв. м, а платниками податку є власники квартир таких будинків, причому незалежно від площі квартири.

Отже, кожна фізична та юридична особа, яка є власником квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, загальна площа якого перевищує 250 м. кв., має отримати податкове повідомлення про необхідність сплатити податок на нерухомість, якою володіє на праві спільної сумісної власності, - допоміжні приміщення багатоквартирного будинку та навіть прибудинкові споруди.

Навряд чи це станеться цього року. По-перше, невирішеним залишається питання, як розподілити податок серед платників. Згідно з чинною нормою Податкового кодексу, якщо об'єкт житлової нерухомості перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб, але не поділений у натурі, платником податку є одна з таких осіб-власників, визначена за їх згодою, якщо інше не встановлено судом. Ця норма є логічною з точки зору спільної власності, скажімо, подружжя. Також вона є підтвердженням, що законодавець при її ухваленні не передбачав, що це може стосуватися багатоквартирних будинків. Тут можна було б зупинитися, визнавши це непереборною перешкодою для оподаткування. І справді: спільна сумісна власність на частки не ділиться, а уявити собі ситуацію, що власники квартир будинку домовилися між собою і визначили одного платником податку або що таке зобов'язання покладено на когось із них судом, - нереально. Але…

13 січня 2015 р. Верховна Рада ухвалила в першому читанні законопроект №1565 "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", метою якого є вирішення проблем із реалізації права власності у багатоквартирному будинку, пов'язаних з необхідністю створити умови для ефективної експлуатації й утримання спільного майна багатоквартирних будинків. Серед іншого, цей законопроект встановлює механізм визначення частки кожного співвласника у спільному майні, а саме: "…частка співвласника - частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника стосовно загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку".

Можливо, з точки зору права ця норма виглядає суперечливою, адже йдеться про визначення частки власника у спільній сумісній власності, яка по своїй суті є неподільною (принаймні на цьому наголошує головне науково-експертне управління ВРУ), але варто зважати, що мається на увазі не виділення майна, а лише розподіл відповідальності між співвласниками при збереженні неподільності майна. Застосування цієї норми для цілей оподаткування повністю розв'язує проблему розподілу податкового навантаження між співвласниками будинку.

По-друге, станом на сьогодні Державна фіскальна служба України (ДФСУ) ще не знає, що робити із цією нормою відносно загальної площі багатоповерхівок, адже у жодному реєстрі відомостей про таке нерухоме майно, як багатоквартирний будинок, немає, адже у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснюється облік квартир. Згідно з рішеннями Конституційного суду України та нормами Цивільного кодексу, власники квартир багатоквартирного будинку є автоматично співвласниками допоміжних приміщень, проте підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій. Певно, це і є причиною того, чому у правовстановлюючих документах на квартиру немає жодних відомостей щодо права власності на спільні приміщення в будинку. Тільки уявіть: сотні тисяч квадратних метрів нерухомого майна в Україні є необліковуваними!

Це є чи не основою більшості проблемних питань, пов'язаних з управлінням та утриманням багатоквартирних будинків, адже більшість власників квартир у багатоповерхівках досі вважають, що їхня власність закінчується дверима їхньої квартири, а все, що далі - сходові клітини, ліфти, під'їзди, підвали із мережами, - усе це належить кому завгодно: державі, місту, ЖЕКу, тільки не їм. Так думати вигідно, адже таким чином мешканці знімають із себе всю відповідальність за стан будинку.

Лаяти державу, місто чи ЖЕК простіше, ніж самим думати про стан ліфта, під'їзду чи даху. І навряд чи щось може примусити власників квартир змінити своє ставлення до всього будинку, як податкове повідомлення, в якому зазначено, що вони мають сплатити податок не лише за площу квартири, а й за частину багатоквартирного будинку як спільної сумісної власності. Проте, щоб виписати такі податкові повідомлення, треба сформувати реєстр багатоквартирних будинків як нерухомого майна, або принаймні ДФСУ на місцях повинна налагодити облік цієї нерухомості як бази оподаткування. От у цьому і полягають усі позитиви для мешканців багатоповерхівок, які повністю перекривають негативні наслідки оподаткування.

Чому власникам
квартир це вигідно

Рік тому одного лютневого ранку власники квартир багатоповерхівки по вул. Соборній, 57, розташованої у самому центрі міста Рівне, побачили викинутими на вулицю свої речі, що знаходилися в їхніх підвальних комірчинах. Як виявилося, одна із місцевих підприємців отримала від міської влади підвальне приміщення цього будинку в оренду для розміщення в ньому кафе. Обурені мешканці заблокували проведення ремонтних робіт і почали вимагати розірвання договору оренди приміщення, який був підписаний приватним підприємцем із управлінням комунального майна міста. Спочатку у міського голови, потім подалися до прокурора, а з ним і до суду.

Відстояти свою власність мешканцям будинку вдалося лише через дев'ять місяців у апеляційному суді. Суд першої інстанції відмовив у розірванні договору, оскільки згідно з рішенням міськвиконкому це приміщення було віднесено до нежитлових приміщень комунальної власності, і на його підставі було проведено відповідну реєстрацію майна Державною реєстраційною службою. Від касаційного оскарження підприємець відмовилася, хоча, на думку юристів, мала всі шанси домогтися свого.

Цей приклад успішного відстоювання свого спільного майна мешканцями багатоповерхівки є швидше винятком. У десятках інших будинків Рівного підвальні приміщення використовуються міською владою на власний розсуд, без будь-якого узгодження з власниками квартир. І Рівне тут не виняток - така практика є тотальною по всіх містах України. Причину цього ми вже зазначали - відсутність реєстру багатоквартирних будинків як об'єкта права власності. Відповідно, користуючись непоінформованістю, а часто і небажанням пересічних громадян розуміти, що всі допоміжні приміщення, конструктивні елементи будинку та мережі є спільною власністю власників квартир, місцева влада активно паразитує на чужій власності, шукаючи будь-які підстави для узаконення своїх дій.

У тому ж Рівному всі багатоповерхівки, крім відомчих, кооперативних та ОСББ, міська влада вважає комунальними на підставі розпорядження представника президента України у Рівненській області від 1992 р. про розподіл державної та комунальної власності. Відповідно, розпоряджається ними як своєю власністю на підставі статей 29, 60 Закону "Про місцеве самоврядування в Україні". Ще одна законна для місцевої влади "дірка" - Житловий кодекс Української РСР, який по сьогодні лишається чинним. Згідно з нормами цього кодексу виконавчі органи рад народних депутатів можуть приймати рішення про переведення житлових приміщень у нежитлові. Іншими словами, міськвиконкоми за бажання можуть знайти підстави для оформлення допоміжних приміщень багатоквартирних будинків як нежитлових комунальної форми власності й отримати на це правовстановлюючий документ. Оскаржити таке рішення власникам квартир, після усвідомлення себе власником будинку, буде ой як непросто.

Фактично ухвалення законопроекту №1565 у цілому разом із чинними нормами ПКУ щодо оподаткування нерухомого майна, відмінного від земельної ділянки, створює можливість для повного вирішення проблеми з оформленням права власності на багатоквартирні будинки та доведення цього юридичного факту до кожного власника (співвласника) квартири у багатоквартирному будинку.

Застосування цієї норми приведе до того, що кожна фізична та юридична особа, яка є власником квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, отримає податкове повідомлення про необхідність сплатити податок на нерухомість, якою володіє на праві спільної сумісної власності, - допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, причому незалежно від площі квартири.

Наскільки це викличе негатив серед пересічних громадян, залежить від рішень місцевих рад, які визначають ставки податків і мають право встановлювати додаткові пільги на оподаткування нерухомого майна. Тобто вони можуть встановити нульову ставку оподаткування для будинків як спільної сумісної власності.

Однак основним, беззаперечно позитивним наслідком оподаткування допоміжних приміщень багатоповерхівок стане запровадження обліку спільної сумісної власності багатоквартирних будинків, що унеможливить у подальшому несанкціоноване використання приватної власності мільйонів власників квартир місцевою владою, ЖЕКами… ким завгодно. Повідомлення про сплату податку на нерухоме майно - серйозний аргумент, здатний переконати найбільш пасивного мешканця багатоповерхівки змінити своє ставлення до користування ЙОГО власністю.

Для повного врегулювання цього питання та забезпечення однакового застосування цих норм Податкового кодексу в усіх територіальних громадах Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства спільно з ДФСУ та Міністерством юстиції мають здійснити такі заходи:

- внести до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості про багатоквартирні будинки із зазначенням загальної площі будинку та прибудинкових капітальних споруд і площі всіх житлових приміщень (квартир) у будинку;

- для власників квартир забезпечити відображення у витягу із реєстру прав на нерухоме майно даних про загальну площу спільної сумісної власності та розмір частки співвласника;

- підготувати роз'яснення та методичні рекомендації щодо застосування норм ПКУ з оподаткування багатоквартирних будинків як спільної сумісної власності для територіальних органів ДФСУ (в частині визначення бази оподаткування) та органів місцевого самоврядування (в частині встановлення ставки податку для цього виду власності).

Зараз центральні органи виконавчої влади мають усі можливості для впорядкування питання оформлення спільної сумісної власності багатоквартирних будинків. Та чи скористаються вони цією можливістю, або ж популістично не захочуть її помічати, адже це безперечно викличе суспільне збурення, - залежить виключно від їх волі та бажання впроваджувати реальні реформи.