Нерухомість Варшави: в гостях у казки

Польська альтернатива

Порівнювати київський ринок нерухомості з ринком нерухомості польської столиці дуже навіть доречно. До такого порівняння постійно вдаються українці, які воліють інвестувати саме в польські квартири. Відомо, що кількість українців, котрі купують квартири у Варшаві, Кракові, Вроцлаві, Гданську, Познані й Лодзі, в окремі роки просто подвоюється.

В умовах загального економічного благополуччя в Польщі (навіть незважаючи на вірус) Варшава переживає девелоперський бум — і в житловому, і в комерційному сегментах. Поляки будують не тільки затишні малоповерхові комплекси, зокрема в найпрестижніших районах міста, а й хмаросяги аж до 53 поверхів, чимало яких мають свою родзинку.

Наприклад, вимогливим покупцям пропонуються ось такі фішки:

• тисячі рухомих алюмінієвих плиток на фасаді будинку, які реагуватимуть на вітер і відбиватимуть мінливий колір неба;
• величезні 300-метрові зелені тераси, у тому числі на середніх поверхах (причому доступні для відвідин усіма мешканцями);
• лобі заввишки до 15 метрів;
• амфітеатри з рекреаційними та спортивними зонами для літніх кінопоказів, концертів і культурних заходів просто неба;
• пригощення у власній їдальні медом із вуликів, що стоять на даху;
• фонтани з питною водою.

Однак для звичайних містян, а також для українців, — а їх із кожним роком дедалі більше купує власний «шматочок Європи» в польській столиці, — цікавіші малоповерхові житлові комплекси.

Серед них, як і на будь-якому ринку житла у світі, є і дорожче, і простіше, і, відповідно, дешевше, але майже все новозбудоване житло кардинально відрізняється від того, чим ось уже багато років посилено забудовують Київ.

У Польщі заведено проєктувати компактні квартири без величезних коридорів, якими можна їздити на велосипеді. Однокімнатні зазвичай до 35 «квадратів», двокімнатні — від 45 до 55, трикімнатні — від 60 до 80.

А ось на справді необхідне польські архітектори не скупляться. Тенденції такі: якщо площа квартири за 50 «квадратів» — то передбачено два санвузли, за 70 — може бути й три.

Що в Києві «лакшері», у Варшаві — типове житло

Після більшості київських новобудов польські проєкти Варшави нагадують добру казку.

Ціни в середньому по ринку трохи вищі, враховуючи, що доходи поляків — як мінімальні, так і середні — практично втричі перевищують українські. ВВП на душу населення теж більш ніж утричі вищий за наш, хоча стартували ми в 1990-х, практично, одночасно.

Однак ціни на житло преміум-класу в Києві зазвичай дуже перевищують польські аналоги.

Причин дві. Перша — у Польщі майже немає нуворишів, які «назбирали» на чергове житло «легких» грошей: хабарів, відкотів, позахмарних зарплат у великих держкомпаніях. Тобто здирати три шкури ні з кого.

Друга причина — в Києві можна на пальцях полічити приклади «лакшері» в нерухомості. Тоді як у Варшаві аналогічне нове житло вважається просто типовим.

 У кожному разі, квартиру, яку, практично, в центрі Варшави в новому малоповерховому комплексі продають за ціною близько 3500 дол. за 1 кв. м., у Києві аналогічну (навіть за варшавськими цінами) і вдень зі свічкою не знайдеш. А в Польщі ж у ціну включено ще й стильний ремонт, сучасні меблі та всю необхідну дорогу техніку.

Ну й трохи «космосу», точніше кілька пунктів сучасного польського будівельного стандарту, який є майже в усіх новобудовах Варшави.

Вони добре помітні в характеристиках уже реалізованого житлового комплексу Żoliborz Artystyczny.

Żoliborz Artystyczny

Nagroda Architektoniczna

1. Ідеально рівні поверхні, використовується виключно гіпсова штукатурка.
2. Розетки і вимикачі розміщені за індивідуальними проєктами. Їх безплатно встановлять там, де скаже власник.
3. Французькі теплі вікна в кімнатах заповнені аргоном. Якщо доторкнутися до такого скла в мороз, воно буде теплим.
4. Термошуба фасаду складається з 20–25 см ефективного утеплювача.
5. Пристойні вхідні двері, які не треба міняти після забудовника.
6. Місця загального користування викладені польською, іспанською або італійською плиткою.
7. Фінські ліфти зі спеціальним звукопоглинанням.
8. Між квартирами — блоки серії «вимкни звук» (завтовшки 20–30 см), навіть сусіди-меломани в такому разі не порушать вашого спокою.
9. Вартість машино-місця навіть у центральних локаціях невисока — від 3 до 7 тис. дол.
10. Підсобні приміщення продаються майже вдвічі дешевше від вартості площі квартири.
11. Квартал із будинків, уже зданих в експлуатацію, виглядає як картинка в рекламному проспекті. Є навіть відчуття нереальності. При цьому немає однаковості й одноманітності. Всі внутрішні дворики закриті, скрізь шлагбауми. Перебувати тут дуже приємно: тихо, сторонніх немає.
12. Зелені насадження максимально збережені. Ідеальний англійський газон, хідники з пластику, щось схоже на водойму, подекуди трапляються інсталяції та скульптурні композиції.
13. Витрати на «комуналку» — відчутно менші від аналогічних витрат в елітних комплексах центра Києва.

Візьмемо стандартну двокімнатну квартиру на 55 кв. м.

Квартплата — 550 злотих (145 дол.). Однак у неї включено не тільки послуги обслуговуючих компаній, користування ліфтом, вивезення сміття, гарячу і холодну вода, а й опалення.

Електрика — близько 100 злотих (25 дол.). Обслуговування паркувального місця — 50–70 злотих (13–18 дол.).

14. Гарантія від забудовника на якість будівництва — 61–71 місяць.

Якщо у зв'язку з осіданням будинку по стіні пішли мікротріщини, то навіть через п'ять років забудовник безплатно перефарбує всю квартиру.

15. Купівля в кредит від 2 до 4% річних. У разі неплатоспроможності позичальника банк продає квартиру з аукціону, призначає штраф, але колишній власник отримує різницю.

Погана цукерка в гарній обгортці

Економіка України де-факто тупцює на місці впродовж останніх 12 років, адже навіть косметичні темпи зростання у 2–3% в окремі попередні роки важко назвати розвитком.

Населення країни здебільшого відверто небагате, а накопичень «гастарбайтерів» за кілька років тяжкої праці на більш успішні економіки на достойне житло часто все ж таки не вистачає.

Також, крім, власне кажучи, вартості квадратних метрів (будівельні матеріали плюс робоча сила, плюс стандартна маржинальність забудовника), кожен покупець квартири в нас більшою чи меншою мірою оплачує цінову надбавку.

І це не тільки горезвісні 2% податків плюс послуги нотаріуса при оформленні угоди.

У переплату на українському ринку житла традиційно входять корупційні «вершки» із земельної ділянки, «валютна» націнка на кожному квадратному метрі за видачу містобудівних умов і обмежень, а також за дозвільну документацію у сфері архітектурно-будівельного контролю. Ну й апетити монополістів та їхній «навар» при підключенні до мереж — цілком значні.

А є ж іще й банальна жадібність деяких будівельних компаній, що загортають у гарну маркетингову обгортку відвертий «шлак». І виставляють за таке «добро» позахмарні ціни в повному відриві від звичної європейської норми рентабельності.

«Шлак» проявляється не завжди в нехтуванні протипожежними та санітарними нормами, зокрема нормою інсоляції, в дешевих будматеріалах, підлоговій плитці у вестибюлях і коридорах на поверхах по 100 грн за 1 кв. м та в іншому суворому аскетизмі місць загального користування.

Ні, інколи, в намаганні дорожче продати малопридатну для зручного мешкання «цукерочку», чимало забудовників, які споруджують будинок за принципом «лютий економ», не скупляться саме на «вхідну групу».

У такому разі місця загального користування облаштовуються або в стилі, що чимсь досить віддалено схожий на скандинавський, або ж на взір дешевого кітчу, який нагадує «розкіш арабських шейхів» (на думку ідеологів проєкту), що для деяких невибагливих потенційних покупців — як бальзам на душу.

Ідеологія «дорогої дешевизни» виявляється насамперед у концепції забудови мікрорайонів великих українських міст, зокрема м. Києва.

Ось кілька відгуків із інтернет-форумів «щасливих» власників таких квартир у деяких київських районах:

• Київ спотворили до неможливості;
• ані паркувальних місць, ані нормальних дитячих майданчиків, ані стадіонів, ані зелених скверів, просто нічліжки;
• колись це буде гетто;
• добровільна в'язниця за ваші ж гроші…

Бочку дьогтю ложкою меду не виправити

Далекосяжне урбаністичне планування, за ідеєю, мало б передбачати перехід від масової забудови столиці традиційними понурими 25-поверховими «свічками» до комплексної і продуманої забудови кварталів по-європейськи.

Однак у Києві найчастіше основним принципом роботи житлового комплексу досі є кількість ведених квадратних метрів.

У результаті, отримуємо майже однакові багатоповерхівки, убогі двори, заставлені вздовж і впоперек автівками, примітивні дитячі майданчики…

Київ втратив ідентичність.

У гонитві за «дешевими» квадратними метрами місто забудували й продовжують забудовувати «бетонними мурашниками». Причому навіть таке житло левова частка співвітчизників має можливість придбати або з допомогою псевдоіпотеки (коли держава доплачує банкам до ринкової відсоткової ставки), або з допомогою продажу попередньої квартири (в кого вона є, звісно).

Схоже, київські забудовники здебільшого концептуально орієнтуються на непридатний для нормального проживання район Муріно в Петербурзі.

А небагаті покупці новобудов у гонитві за кількістю, а не за якістю підтримують будівництво саме такого житла.

 Те, що, наприклад, у Шотландії зносять, у Києві будують. Так вісім 30-поверхівок ЖК Red Road Court були визнані морально застарілими й знесені у 2008–2015 роках. У Києві, найімовірніше, таке запросто розмели б по 1500 дол. за 1 кв. м.

Red Road Court

Disappearing Glasgow

Звісно, в українській столиці теж періодично з'являються цікаві проєкти, й серед них є навіть горезвісні 25-поверхівки, але більш якісні, безпечні та симпатичні.

Проблема лише в тому, що такого житла з'являється мізерна кількість, але ж бочку дьогтю ложкою меду не виправити.

Навіть із урахуванням різкого подорожчання останніми роками будматеріалів та робочої сили, київські забудовники зізнаються, що максимальна собівартість порівняно малоповерхових сучасних будинків на 8–12 поверхів із «правильними» фасадами, чарівною рецепцією, креативними місцями загального користування з дорогих матеріалів та з затишною прибудинковою територією не перевищує 800 дол. за кв. м. При цьому вони уточнюють: для того, щоб компанія розвивалася, кінцева ціна має бути еквівалентною 1500 дол.

Це на словах. А насправді — за такою ціною в Києві реалізують досить примітивні проєкти, а в справді якісних ЖК відділи продажів зазвичай виставляють цінники від 2000 до 4000 тис. дол., залежно від локації об'єкта.

Як із 3D-принтера

Коли на планеті сталася пандемія, багато київських забудовників замислилися про перспективи ринку нерухомості. Трансформація ринку неминуча.

Дедалі більше покупців на ринку житла прагнутимуть максимально комфортного, але водночас доступного малоповерхового житла, побудованого за принципом «місто в місті», коли все, що потрібне для життя, — в пішій доступності.

У посткризовий період затребуваним буде порівняно компактне, але водночас функціональне житло, з можливістю «про всяк випадок» створити вдома окремі робочі куточки для кожного члена сім’ї, включно з окремим простором для дітей.

Деякі види житла поступово будуть маргіналізуватися й перетворюватися на острівці соціального неблагополуччя. Перші на черзі (зі зрозумілих причин) — смарт-квартири й апартаменти в сумнівній локації. Але рано чи пізно зникне попит і на квартири в горезвісних 25-поверхівках — будинках, тиражованих як конструкції в 3D-принтері.

Продати таку «масовку», навіть за «закупівельною» ціною, в умовах нормального розвитку ринку (тобто за відсутності «бульки», коли ринок поглинає все, включно з косим і кривим) рік у рік буде все складніше.

Єдиний вихід — мешкати самому або здавати в оренду за демпінговою ціною, оскільки єдиною перевагою в таких випадках може бути лише ціна.

Єдиний безпрограшний варіант, за який не гріх і переплатити, — порівняно малоповерхове житло, тобто саме таке, яким і забудовують польську столицю. Попит на такі квартири зашкалює, однак на ринку Києва таких як кіт наплакав, а цінники на них перевалюють за межі здорового глузду.

Більше статей Вадима Башти читайте за посиланням.