Мала приватизація для початківців

Велика приватизація — хронічна проблема Фонду держмайна, від визначення ціни та пошуку пристойних покупців до забезпечення більш-менш конкурентних умов продажів. Інша справа — мала приватизація. Зазвичай це не надто цінні активи для держави, попит на які може бути доволі скромним, але десь на місцях занедбана комунальна їдальня або складське приміщення дійсно може стати місцевому бізнесу в пригоді, а головне — буде цілком по кишені. Й оскільки мала приватизація знову розпочалася, а правила аукціонів дещо змінилися, не зайве нагадати, про які загалом об'єкти, розміри можливих інвестицій та умови продажів ідеться.

ВАС ЗАЦІКАВИТЬ

Новітній «дерибан»? Навіщо це народу?

Мала приватизація — це можливість купити об'єкт з бази даних активів державної та комунальної власності. Вони продаються чи здаються в оренду на аукціонах. Декларована кінцева мета держави — знайти ефективного приватного власника, який принесе користь економіці країни веденням бізнесу та регулярно поповнюватиме скарбницю за рахунок податкових відрахувань. Насправді всі ми розуміємо, що для найкращих об’єктів «господарів» давно знайдено, а їх ефективність вимірюється зовсім не податковими відрахуваннями, але це не означає, що нічого цікавого або перспективного у засіках не лишилося.

До об'єктів малої приватизації належать єдині майнові комплекси державних підприємств і пакети акцій, об'єкти незавершеного будівництва та соціально-культурного призначення, окреме рухоме та нерухоме майно. Головний критерій — вартість не вище 250 млн грн. І загальна кількість пропозицій по всій Україні на середину жовтня становить понад п’ять тисяч об'єктів. Серед них є готелі, офіси, недобуди, колишні лабораторії, склади тощо.

В аукціоні можуть узяти участь громадяни України, іноземні громадяни, юридична особа, яка зареєстрована на території України, юридична особа іншої держави. Є обмеження щодо участі, пов'язані з наявністю судимості чи належності до недружніх країн. Також зазначимо, що для придбання окремих лотів аукціону потрібно буде відповідати певним вимогам і проводити попередні підготовчі роботи.

Увесь процес участі у малій приватизації такий: учасникам, які хочуть купити лот аукціону, потрібно підготувати документи, сплатити гарантійний і реєстраційний внески, подати цінову пропозицію, пройти кваліфікацію, підписати протокол, пройти перевірку документів, сплатити за лот. Вартість реєстрації в аукціоні становить 944,6 грн. Сума винагороди торговельного майданчика на лот до 4 млн грн — 4% від кінцевої вартості об'єкта приватизації; на лот від 4 млн до 64 млн грн — 2,5%; на лот від 64 млн грн — 1%.

Усі торги щодо реалізації об'єктів малої приватизації проходять в електронних торгових системах. Оголошення торгів та участь у них здійснюються з допомогою акредитованих майданчиків. Список майданчиків міститься на сайті «Прозорро.Продажі». Такий крок підвищує прозорість процедури, виключає спекулянтів і зайві комісії за послуги.

ВАС ЗАЦІКАВИТЬ

Чи змінять принципово ринок нерухомості нові вимоги?

У правилах описано, що реалізація об'єктів малої приватизації відбувається за двома моделями: класичною (англійською) та голландською. Законом встановлено проведення трьох аукціонів:

• аукціон з умовами чи без умов — класична модель аукціону з підвищенням початкової вартості;
• аукціон зі зниженням початкової вартості на 50%; — класична модель аукціону із підвищенням початкової вартості;
• аукціон із покроковим зниженням початкової вартості — голландський аукціон.

Кожен із цих аукціонів оголошується, тільки якщо попереднього не було проведено. Так, для учасників у момент проведення аукціону розкриваються ставки інших потенційних покупців. У процесі всі можуть по черзі піднімати ставки, але не більш як три рази. Після закінчення аукціону торговий майданчик розкриває інформацію про учасників і визначає переможця з найвищою ставкою. Якщо ж лот не був проданий або на нього не знайшлося покупця, оголошують другий аукціон, але з початковою вартістю на 50% нижче, ніж була попередня. Якщо і вдруге лот не продається, починається третій аукціон, але вже на зниження ціни, що дає можливість купити цікаве майно практично за безцінь. Досвідчені учасники торгів підтвердять, що нерідко на голландських аукціонах майно опиняється не тому що воно взагалі не ліквідне, а тому, що хтось хоче його придбати задешево. Втім, це не означає, що такий задум гарантовано буде втілено в життя, адже будь-хто може взяти участь в аукціоні та позмагатися за цікавий об’єкт.

Ба більше, якщо учасник аукціону лише один, то аукціону навіть не проводитимуть. Розпочинають торги лише за наявності двох і більше зареєстрованих учасників. Їх проводять у три раунди, у кожному з яких учасники мають три хвилини для подання своєї цінової пропозиції. Кожному учаснику надається порядковий номер, який визначає черговість його кроку в раунді. Учасник, закрита цінова пропозиція якого є найбільшою на момент початку аукціону, має «переважне право» перед іншими учасниками, тому що робить свою ставку останнім. Таким чином, організатори провокують учасників робити великі ставки на початку аукціону.

І навіть якщо ви програли під час торгів, це ще не означає, що ви втратили право на купівлю бажаного об’єкта. Не рідкість, коли переможець торгів або відмовляється від укладання договору купівлі, або не може надати якихось необхідних документів, або не встигає внести оплату упродовж 20 днів із завершення аукціону. У такому разі право на придбання переходить до того покупця, який запропонував наступну за розміром ставку.

До того ж із вересня приватизаційні процедури для «малих» об'єктів спростили, аби продавати їх швидше. Насправді зараз, коли є попит на релокацію бізнесу, старі адмінбудівлі або складські приміщення, що мертвим вантажем висіли на балансі громад чи держави, дійсно можуть знайти свого покупця. З іншого боку, і покупець має розуміти, що кошти знадобляться не лише на купівлю, а й на оновлення. І якщо стартова ціна лоту під час торгів може збільшуватися в десять, а то й у 40 разів, то обсяги подальших інвестицій узагалі можуть не мати меж. Переважна більшість об'єктів малої приватизації конче потребують оновлення, а окремі й узагалі тільки зносу. Бували й гучні скандали, коли фото та описи лотів малої приватизації виявлялися значно кращими, ніж реальні об'єкти. Тож завжди треба добре пересвідчитися, а чи не переплатили ви насправді, бажаючи купити за безцінь.

Більше статей Максима Орищака читайте за посиланням.