Іпотечний ринок як система

У переліку економічних понять, без практичного впровадження яких було б абсолютно неможливе повноцінне формування вітчизняної ринкової інфраструктури, особливе місце займають «іпотека» та «іпотечне кредитування». Особливе тому, що іпотека є не тільки складовою фінансового ринку, формуючи, зокрема, підстави для довгострокового кредитування, а отже, й довгострокової вартості грошей в країні, але й сприяє вирішенню цілого ряду соціально важливих завдань.

Здавалося б, невже не можна вирішити житлове питання в країні без «іпотечних баталій»? У ринкових умовах — ні. Оскільки розв’язання вищезазначеної проблеми неможливе без: 1) жорсткого контролю за будівництвом (будівництво), 2) наявності доступного довгострокового фінансового ресурсу, який є у фінансового сектора (фінанси), а також 3) вміння та бажання жити в кредит як елемента самодисципліни (ментальність). Задоволення цих та інших вимог базується на ефективних механізмах іпотечного кредитування, успіх у створенні яких можливий лише за системного підходу до формування цього ринку.

Те, що зараз відбувається на вітчизняному ринку іпотеки, в цілому не нагадує системи, а отже, несе значні ризики для його подальшого розвитку. Це стосується як комерційної, промислової, земельної іпотеки, іпотеки незавершеного будівництва, так і іпотеки житлової (в т.ч. споживчого кредитування під заставу житла). Остання є найбільш зрозумілою та найчастіше використовуваною в Україні. Тому статтю більшою мірою буде присвячено саме житловій іпотеці.

Як має бути?

Системне бачення неможливе без визначення основних підходів. По-перше, слід визначити вичерпний перелік суб’єктів та об’єктів процесу. Якщо з об’єктами більш-менш усе ясно — ті чи інші види нерухомості, то суб’єкти, з огляду на їхній вплив на ринку, можуть бути різними. Серед них — споживачі послуги («щасливі власники» квадратного метра чи «сотки»), кредитори (банки та небанківські фінансові установи), іпотечні установи другого рівня, інвестори в іпотечні цінні папери, держава. Роль останньої особливо важлива в ході формування та виконання завдань гравців іпотечного ринку.

У цьому разі йдеться не про принцип «не заважай», а, навпаки, про прямі та непрямі гарантії держави щодо задоволення вимог і потреб усіх суб’єктів іпотечного ринку: власників нерухомості — щодо отримання якісного житла, банків — щодо захисту їхніх прав як кредиторів через ефективну реєстрацію обтяжень, вкладників в іпотечні цінні папери — через чіткі законодавчі вимоги до формування іпотечного пулу.

Таким чином, держава повинна чітко зазначити, яка її інституція комплексно координує питання формування іпотечного ринку, визначаючи базові підходи, принципи, збираючи та аналізуючи експертні оцінки для уникнення будь-яких проявів непослідовності. Саме так формували свою політику держави з ефективно функціонуючою іпотекою.

По-друге. Досвід зарубіжних країн свідчить про існування щонайменше двох підходів до формування іпотечного ринку та участі держави в цьому процесі:

— європейський (німецький) — «передусім максимально забезпечити житлом населення», тому прибутковість для банків та інвесторів в іпотечні цінні папери є помірною;

— американський — «житлом забезпечить ринок», тому й прибутки банків на цьому ринку вищі.

І якщо перший підхід ґрунтується на законодавчому визначенні правил роботи спеціалізованих іпотечних банків і жорстких вимог до іпотечного пулу, то другий не передбачає спеціалізації банків, а орієнтується на законодавчу базу щодо банкрутства та застави. Право вирішувати, який із цих підходів впроваджувати, залишається за кожною державою.

По-третє. Система реєстрації обтяжень на нерухомість повинна бути комплексною, всеохоплюючою та гарантуватися державою. Причому це має стосуватися як будинків, так і земельних ділянок. Вітчизняна практика, коли до системи реєстрації мають стосунок щонайменше три організації, до того ж часто не в режимі он-лайн, у західних країнах не застосовується.

По-четверте. Рефінансування іпотечних кредиторів є однією з ключових ланок моделі іпотеки, адже таким чином підтримується довгостроковий характер кредиту та його погашення, а відтак, і відсутність значного грошового навантаження на позичальників. Від вибору моделі рефінансування — європейської чи американської — залежить напрямок розвитку іпотечного ринку.

По-п’яте. Багато країн Східної Європи розпочали формування іпотечного ринку із налагодження ефективної системи будівельних заощаджень. Вважалося, що без достатньої накопиченої суми грошей неможливо сформувати початковий внесок за нерухомість, а отже, й отримати іпотечний кредит на решту суми. Так, у Німеччині застосовується інтегрована система фінансування на отримання житла: 20% — власні кошти позичальника, до 30% — сума, накопичена у будівельно-ощадній касі, решта — іпотечний кредит.

На мій погляд, із цим пунктом пов’язаний і пошук ефективної «взаємодії» іпотечної ринкової інфраструктури і так званого соціального житла. Ідеологія «пільгових кредитів», «пільгових ставок», «безплатного житла» за бюджетні кошти — невиправданий шлях. Адже під неринково створений актив-нерухомість не емітуєш іпотечний цінний папір. Крім того, існування таких підходів призводить до формування в громадян ментальності «хибного очікування житла». Як показує практика, ефективним може бути лише поєднання ресурсів держави та ринку, зокрема через систему гарантій, рефінансування з боку відповідних установ тощо.

Що зроблено в нас?

Ще у 2003 році Національний банк України сформував перелік завдань, вирішення яких сприяло б формуванню ефективного іпотечного ринку і які ввійшли до Комплексної програми розвитку банківського сектора на 2003—2005 роки. Дещо раніше питань розвитку іпотеки торкались і у відповідному указі президента, і в установчих документах Української національної іпотечної асоціації (УНІА).

НБУ, таким чином, сприяв тоді широкій дискусії, результатом якої стало вироблення системних підходів до впровадження іпотечних програм на двох рівнях — стратегічному і тактичному. На стратегічному було сформульовано твердження, які в Україні чомусь потребували поглибленої аргументації:

— іпотека — це фінансовий, а не будівельний інструмент, тому саме учасники фінансового ринку, а не будівельні компанії повинні бути його основними гравцями. Першою подією в іпотечній моделі є кредит, а отже, гроші;

— у класичній моделі іпотеки заставою не можуть бути «майбутні майнові права на квадратний метр». Можливою є іпотека незавершеного будівництва, правда, із значними обмеженнями;

— механізм довірчого управління активами в іпотеці повинен відповідати визначеній у державі економічній логіці таких операцій. При цьому має бути комплексне розуміння цього механізму. Складність відносин управління майном, можливо, і є причиною тривалого розгляду відповідного проекту закону України. Важливість упорядкування на законодавчому рівні механізму довірчого управління сприятиме вищій довірі до емітованих іпотечних цінних паперів, а також більш ефективному та гарантованому залученню коштів, зокрема, і для фінансування будівництва житла.

На тактичному рівні Нацбанк — за сприяння УНІА, банківських фахівців, представників відповідних відомств — визначив тоді такі напрямки діяльності із створення іпотечного ринку в Україні: формування ринкової інфраструктури; забезпечення ефективно діючої та гарантованої реєстрації прав власності (на нерухоме майно); забезпечення ефективного регулювання на ринку іпотечного кредитування.

Щодо ринкової інфраструктури вже зроблено немало, а саме — ухвалено закони України:

— «Про іпотеку», який достатньо повно врегулював відносини, пов’язані з іпотекою в Україні;

— «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном;

— «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який визначає загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб з метою фінансування масового будівництва житла та особливості управління цими коштами. До двох останніх законів є цілий ряд істотних запитань, які неодноразово обговорювалися фахівцями. Проте, зважаючи на відсутність в Україні ефективно діючої моделі заощаджень для фінансування будівництва, механізм, визначений цими законами є, очевидно, єдиним ефективно діючим на сьогодні;

— «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень», який, після прийняття у грудні 2005 року Закону «Про іпотечні облігації», матиме для іпотеки неабияке значення з точки зору реєстрації вимог щодо іпотечних платежів та платежів за облігаціями.

Відповідно до вимог Закону «Про іпотеку», Кабмін затвердив «Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек», «Порядок формування фондів житла для тимчасового проживання» та «Порядок надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання».

У березні 2004 року на відкритих річних зборах членів УНІА було затверджено Стандарти житлового іпотечного кредитування, які мають рекомендаційний характер для кредиторів, проте були значною мірою враховані у Законі «Про іпотечні облігації». Важливість стандартів зумовлена чітким структуруванням іпотечного кредиту для його подальшого введення в іпотечний пул з метою отримання рефінансування шляхом емісії облігацій.

Розвиток іпотечного ринку неможливий без чіткого забезпечення майнових прав, передусім на нерухомість. При цьому лише прозора та ефективна (в режимі он-лайн) система може сприяти довірі між іпотекодавцем та споживачем, а відтак, і виконанню всіх статей угоди іпотечного кредитування.

31 березня того ж року Кабмін затвердив Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек (постанова №410), який передбачався Законом «Про іпотеку».

1 липня 2004-го Верховна Рада прийняла Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», який визначив, що органами державної реєстрації речових прав на нерухоме майно є місцеві органи реєстрації, створені в реєстраційних округах (район, місто, район у місті), та центральний орган реєстрації в системі виконавчих органів із питань земельних відносин.

Реєстрація нерухомості, згідно із законом, повинна здійснюватися на основі кадастрових номерів, присвоєних земельним ділянкам в установленому порядку. Проте ця система, як на мене, ще не є настільки дієвою, як би того хотілося.

Причини? Передусім відсутність визначеності з ідеологією реєстрації. У більшості європейських країн кадастрова діяльність відокремлена від реєстраційної (яка несе в собі елемент гарантування та контролю). А таке гарантування може здійснювати або суд (як у ФРН), або, наприклад, Міністерство юстиції. І тому, зважаючи на успішні дії Держкомзему України у своїй сфері, кадастрову діяльність слід і надалі зафіксувати за цією інституцією. А достатньо ефективна діяльність уже протягом багатьох років стосовно реєстрації прав та обтяжень Інформаційного центру Мін’юсту, якісна система нотаріату в Україні цілком свідчать про реальну можливість ведення реєстраційної роботи в подальшому цією структурою юстиції, що і відповідає європейській практиці. Відомо, що такі підходи було відображено у недавньому відповідному рішенні Кабінету міністрів України.

Принципи регулювання діяльності учасників іпотечного ринку ще не є чітко окресленими. Значною мірою це наслідок знову ж таки не зовсім системного підходу до розвитку ринку з боку держави. Кожен із трьох регуляторів фінансового ринку у своїй сфері щоразу доповнює свою нормативну базу після прийняття кожного наступного закону, який охоплює питання іпотеки та суміжних сфер. Як на мене, значну роль сьогодні повинен відігравати НБУ, особливо щодо нагляду за потенційними ризиками банків, які здійснюють іпотечне кредитування. В ФРН, наприклад, такий нагляд несе в собі жорсткі обмеження, проте в результаті він є основою гарантованості вкладів в іпотечні цінні папери, які емітуються цими банками.

Що потрібно?

Найважливішим на сьогодні завданням є подальша розбудова механізму рефінансування банків, які видали іпотечні кредити. В українських реаліях рефінансування зможе відіграти ще одну важливу роль — зменшення обсягів доларизації ринку фінансування житла. За оціночними даними, до 90% іпотечних кредитів видані або безпосередньо в іноземній валюті, або до неї прирівнюються. Тому створення передумов для ефективного гривневого рефінансування сприятиме зменшенню тиску на валютний ринок та підвищуватиме довіру до національної грошової одиниці.

Як і у випадку із розбудовою загальної інфраструктури ринку, пошук адекватної моделі рефінансування також потребує системності у визначенні основних підходів. Оптимально скористатися для цього знову ж таки світовим досвідом.

Рефінансування саме по собі характеризує особливість іпотечного кредитування — розподіл на первинний та вторинний ринки. Якщо на первинному здійснюється безпосереднє кредитування, то на вторинному відбувається процес, який називають «сек’юритизацією» — переведення «неліквідних» активів (безпосередньо кредити) у ліквідні активи (іпотечні цінні папери).

Крім того, вторинний ринок розподіляється на два сегменти: однорівневий, коли самі банки емітують іпотечні облігації, та дворівневий, коли за банки це робить спеціальна фінансова установа, що попередньо викупила пул (набір) кредитів. Однорівневу систему, як правило, називають континентальною (німецькою), бо саме в європейських країнах застосовують так звані заставні листи (pfandbrief), що емітуються безпосередньо банками під створений іпотечний пул. Друга — американська, де в обігу перебувають вторинні цінні папери — mortgage back securities (MBS). В основі цінних паперів, забезпечених іпотекою (MBS), лежить переуступка прав вимоги на майбутні платежі, що відрізняє їх від заставних листів, в основі емісії яких лежить механізм застави.

Вибір для України тієї чи іншої моделі повинен був стати результатом аналізу позитивних і негативних ознак кожної. Якщо американський варіант дозволяє банкам виводити пул кредитів з балансу, поліпшуючи таким чином показники адекватності капіталу, то німецький, завдяки законодавчим вимогам до банків-емітентів, іпотечного покриття тощо, робить заставні листи одним із найнадійніших фінансових інструментів. Недарма вони отримують рейтинг усіх агенцій не нижче рівня АА.

Завдяки чому досягається така надійність? Тут маємо кілька складових:

— спеціалізований нагляд;

— додатковий нагляд від імені інвесторів, що його здійснює довіритель;

— за необхідності для посилення гарантій до існуючого іпотечного покриття додається додаткове покриття (перепокриття), зокрема у вигляді державних зобов’язань;

— обмеження обсягів емісії 60-кратним обсягом капіталу банку;

— згідно із законодавством, відношення величини кредиту до величини застави (покриття) не може перевищувати 60% так званої заставної вартості покриття, що на 10% нижча за ринкову вартість;

— кредити, видані під об’єкти незавершеного будівництва, не можуть перевищувати 10% всього покриття і більш як удвічі — капітал банку.

В Україні законодавча база, яка має визначати особливості емісії та обігу іпотечних цінних паперів, була сформована наприкінці 2005 року з прийняттям Закону України «Про іпотечні облігації». До цього Законом «Про іпотеку» були «введені в обіг» квазі-іпотечні цінні папери — заставні. То були специфічні боргові папери, які згідно зі ст.20 закону підтверджують безумовне право їх власника на задоволення боржником вимог за основним зобов’язанням. Останнє визначення, до речі, і не дозволяє банкам ефективно використовувати заставні, бо відповідно до закону емісія заставної передбачає перехід вимог по основному зобов’язанню до зобов’язання за заставною, що не може влаштовувати банки.

Заставні, у свою чергу, можуть забезпечувати випуск іпотечних цінних паперів, можливість емісії яких визначена, як уже згадувалося, окремими законами. Так, Законом «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» запропоновано нові інструменти: іпотечні сертифікати з фіксованою дохідністю та іпотечні сертифікати участі. Ці інструменти стосуються в основному фінансування будівництва. Тому, як зазначалося вище, класичним інструментом усе ж є іпотечна облігація, порядок емісії та обігу якої регулюється однойменним законом.

Українське законодавство передбачає емісію звичайних облігацій (елемент однорівневого вторинного ринку) та структурованих облігацій (дворівневий вторинний ринок). Планується, до речі, що на другому значну роль відіграватиме недавно створена Державна іпотечна установа. Проте непогано розрекламований початок її активної діяльності, здається, лише зараз набуває реальних обрисів.

Закон «Про іпотечні облігації» довго готувався і має достатньо довгу історію проходження через Верховну Раду. Тому, як на мене, в остаточному форматі він вийшов не зовсім досконалим. Коротко кажучи, щонайменше наявність сегрегованого покриття під облігації та ще й неготовність учасників ринку до елементарного розрахунку «формули іпотечної облігації», коли слід іще на етапі первинної емісії узгодити потоки платежів за кредитами та облігаціями, свідчить, що закон навряд чи запрацює.

У групі економічних радників голови НБУ ще у 2004 році дійшли висновку, що оптимальним підходом для українського формату іпотечного ринку була б розробка та прийняття закону «Про іпотечні облігації» (як заставні листи) та закону «Про сек’юритизацію». У результаті вдалося б уникнути змішування різних понять в одному законі та не вводити в оману інвесторів у цінні папери. Таким чином, великі банки отримали б можливість емісії заставних листів, а менші — механізм сек’юритизації для рефінансування іпотечних портфелів. Проте законодавець обрав інший шлях — не європейський, не американський, а суто український, який іще потребує історичного доведення своєї унікальності. Але чи маємо ми для цього час?

У цій статті досить побіжно було оглянуто необхідну інфраструктуру іпотечного ринку, яку в ідеалі хотілося б сформувати в Україні. Багато окремих, проте не менш важливих, деталей залишилося «за кадром», оскільки вони потребують уваги передусім фахівців. Однак сказаного, думаю, достатньо для того, аби зрозуміти, з якою багатогранною і важливою для суспільства проблемою маємо справу. Хай там як, але за кожним кроком учасника ринку, законодавця, регулятора стоїть конкретна людина, яка, інвестуючи власні кошти, натомість бажає отримати власну квартиру.