ІГРАШКА ДЛЯ БАНКІРІВ, АБО ІПОТЕКА НА ДИСПЛЕЇ КАЛЬКУЛЯТОРА

Розвиток банківської системи України найближчими роками самі банкіри багато в чому пов’язують із розвитком іпотеки. Високі темпи зростання цього виду кредитування торік (на 80%) створюють добрий грунт для таких прогнозів. Будівельники теж цікавляться розвитком іпотеки: хоча їм і байдуже, за чиї кошти будуть куплені побудовані ними «метри», розширення кола тих, хто має можливість придбати нерухомість за рахунок кредитів, також не завадить. На проведеній у Нацбанку третій міжнародній науково-практичній конференції «Іпотечний ринок в Україні» зазначалося навіть, що іпотека і будівельна галузь стануть «локомотивами економіки України». Гарні слова. Але що ж на цьому ринку відбувається реально?

А реально іпотечні кредити становлять лише 6% від загального кредитного портфеля банків. За даними найбільш «просунутих» будівельників, у кредит продається тільки близько 10% побудованого ними житла (по ХК «Київміськбуд» із 2,7 млрд. грн., інвестованих у будівництво за дев’ять років роботи, лише 296 млн. грн. припали на кредитні кошти). Точних даних про частку кредитних операцій на вторинному ринку нерухомості немає, але там цифри такого ж порядку. Тож хоча обсяги іпотечного кредитування і зростають, масовим це явище стане ще не скоро.

Головна перешкода — іпотека поки що дорога. Причому як для споживача, тобто покупця нерухомості в кредит під її заставу, так і для банку, який видає такий кредит. Без збитків залишаються тільки ріелтор і будівельник — свої гроші вони отримують справно.

Візьмімо ринок житла, найбільш «звичний» сьогодні до кредитних операцій. Бажаючий купити квартиру в кредит озброюється калькулятором, і після нетривалих обчислень виявляється, що, при існуючих відсоткових ставках у 12—16% і термінах погашення від 3 до 30 років, він заплатить за квартиру, як мінімум, на третину, а може, і в два з половиною рази дорожче, ніж коли б купував її «за свої». Причому якщо раніше можна було зменшити виплати відсотків, погашаючи кредит із випередженням графіка, то сьогодні банки дедалі частіше «ризику дострокового погашення» на себе не беруть. У таких випадках відсотки на всю суму кредиту доводиться виплачувати повністю, незалежно від термінів повернення.

Інший чинник, який викликає побоювання в потенційного клієнта іпотеки, — «перегрів» ринку житла у великих містах, насамперед у Києві. По-перше, не всі покупці готові купувати сьогодні квартири за явно завищеними цінами. Точніше ті, хто готовий, послуг іпотеки, як правило, не потребують. А по-друге, очевидно, що рано чи пізно ці ціни підуть униз. І тоді в пасиві у покупця виявиться кредит на зовсім не мотивовану суму.

Інший бік цього ризику несуть банки: їхні кредити, у разі падіння цін на нерухомість, втрачають у забезпеченні; але про це трохи нижче.

І, нарешті, у нашій країні поки що складно передбачити економічну ситуацію й ризики на 10—30 років наперед. Ті, хто сьогодні одержує 500—700 доларів зарплати й хотів би взяти довгостроковий іпотечний кредит, не мають гарантій, що одержуватимуть такі ж або більші гроші протягом десятиліть. А перспектива опинитися з розірваним іпотечним договором, забраною квартирою і нарахованими штрафними санкціями, коли позаду багато років виплат, навряд чи комусь усміхається.

Та це ще не все. Іпотечний кредит дорогий сьогодні і для банків. Вони несуть ряд ризиків: курсовий (актуальний, як з’ясувалося, і для долара), ризик неповернення, той-таки ціновий тощо. Окрім того, нормативи НБУ передбачають 100-відсоткове резервування під кредити, видані під заставу нерухомості. Ці ризики банки й намагаються компенсувати високими відсотками і зменшенням частки вартості нерухомості, яку кредитують.

Але головний ризик банків полягає в тому, що їхні активи в основному короткострокові — це залишки на рахунках і депозити фіз- та юросіб. Що в якийсь момент може послужити передумовою для виникнення кризи ліквідності банківської системи. Особливо в умовах розвитку іпотеки. Виходить, що банк бере гроші на короткий термін, а віддає надовго. І якщо клієнти раптом у масовому порядку почнуть вилучати депозити, банку може виявитися нічим їх віддавати. Прийняті ж у всьому світі механізми рефінансування іпотечних кредитів, пов’язані з оборотом іпотечних цінних паперів, у нас поки що не працюють.

Навіть найсерйозніші маркетингові дослідження в галузі іпотеки не дають однозначної відповіді на запитання, якими категоріями населення вона сьогодні затребувана. З одного боку, відома кількість черговиків. Офіційно вона становить 1,5 млн. сімей. Однак реально житла в Україні потребують до 17 млн. чол. Сьогодні в Україні будується близько 6 млн. кв. м житла на рік. Здавалося б, попит на житло величезний, ринок має рости, ціни на ньому — теж! Однак банкірів і будівельників цікавить лише платоспроможний попит на нерухомість. А він уже фактично задоволений: ринок житла вважається близьким до насичення. Ті, хто міг купити квартири без кредиту, їх уже купили. А ті, хто не може... Іпотека, яка вона є, в чому неважко переконатися, для них теж задорога. А тому незрозуміло, на кого розраховані сучасні пропозиції банків.

Хоча... На практиці існує певний прошарок середнього класу, завдяки певним життєвим обставинам готовий переплатити за право користуватися житлом уже цієї хвилини. Однак що це за обставини і наскільки широкий цей прошарок — маркетологам невідомо.

Знову-таки, калькулятор може продемонструвати, що коли у того, хто потребує житла, є 20 тис. дол., то замість купувати за ці гроші не найкращу однокімнатну квартиру в Києві, сьогодні вигідніше покласти їх на депозит під 7,5%. Тоді щомісячний доход від нього дозволить орендувати таку ж не найкращу однокімнатну. А якщо покласти гроші на гривневий депозит під 20%, то отриманих 300 доларів на місяць вистачить уже на оренду трикімнатної. При цьому гроші збережуться до кращих часів, коли ціни на житло таки впадуть.

Існує, звісно, «московський сценарій» зростання попиту на ринку нерухомості. При цьому основними інвесторами виступають спекулянти, що купують або будують житло для подальшого продажу. Одна й та ж сама квартира може продаватися по багато разів: у Москві дуже багато нових квартир, особливо в елітних будинках, які змінили вже кількох господарів, але в яких ще ніхто не жив. Пірамідоподібне зростання цін на нерухомість у такому разі обов’язково закінчиться обвалом ринку нерухомості і цін на ньому. З усіма наслідками для іпотечних кредитів, порахувати які також легко з допомогою калькулятора.

До речі, падіння цін у Москві неминуче приведе до їх падіння в нас. Хоча, можливо, воно й не буде таким обвальним. Щоб уникнути наслідків, банкам є сенс задуматися про важелі впливу на ринок нерухомості, наприклад, про створення нових або поглинання існуючих його великих гравців.

У результаті на тлі досить високої активності ринку нерухомості іпотека сьогодні ні в Україні, ні в Росії фактично не працює. Те, що ми маємо, — звичайне кредитування під заставу нерухомості. Не на найкращих умовах.

Споживач насамперед хоче бачити в іпотечному кредитуванні а) невеликі відсотки і б) невисоку стартову ціну. З тим, щоб купити квартиру в кредит він міг собі дозволити в будь-який момент, а не гарячково збираючи гроші на перший внесок, сума якого зростає випереджувальними темпами разом із вартістю житла на ринку. З тим, щоб переплатив він за неї (разом із відсотками) максимум третину, але ніяк не удвічі. І щоб виплати за кредитом були сумірні з його середньомісячним доходом, а не вимагали напруження всіх сил. Тобто як на Заході: під чотири відсотки, на тридцять років, менш як 10% вартості, які потрібно відразу внести своїми грішми.

До речі, у розвинених країнах, які пишаються своїми кредитними традиціями, іпотека (як, утім, й інші довгострокові кредити) є, серед іншого, годівницею для всіляких психотерапевтів і психоаналітиків. Страх втратити роботу чи в зарплаті, випасти з графіка погашення кредитів, погіршити кредитну історію, а то й втратити куплене — основне джерело тамтешньої епідемії неврозів. Причому страждають від них не звичні до ризику бізнесмени, а саме середній клас, чиї доходи залежать від багатьох людей і багатьох чинників. У нас це ще попереду...

Отже, вимоги клієнта зрозумілі: платити якомога довше і якомога менше. І це не видається знущанням — про ефективні механізми, які дозволяють банкам багато в чому задовольнити ці вимоги, ми вже згадували. Головна умова для цього — доступ банків до «довгих грошей». До такого ж довгострокового й дешевого рефінансування, як і ті кредити, яких хочуть клієнти. Головний прийнятий у світі механізм такого рефінансування — випуск банками чи іншими іпотечними закладами так званих іпотечних цінних паперів, забезпечених сукупністю нерухомості, яка перебуває у них в заставі. На Заході в ці папери найчастіше вкладають гроші такі інвестори, як недержавні пенсійні фонди та компанії зі страхування (їхні договори, як правило, укладаються на десятки років).

Але сьогодні ні ті, ні інші в Україні не розвинені і розвинуться не скоро. Запорукою їхнього успіху є наявність у населення певної кількості коштів, вільних від насущних життєвих потреб (тобто таких, що залишаються навіть після купівлі житла). Так, сьогодні гроші у людей з’являються, але ще не в такій кількості. У результаті попит на іпотечні цінні папери не сформований. Не кажучи про численні нюанси їх обігу в Україні, пов’язані з нестиковками в законодавстві.

Однак «довгі гроші» потрібні банкам не лише на іпотеку. Від них залежить підвищення стійкості банківської системи в цілому, можливість загального зниження кредитних ставок тощо. Тобто передусім щоб уникнути ризиків, пов’язаних із короткостроковими активами. Виходить, що нашим фінустановам потрібна не іпотека як така, з її клієнтоорієнтованими проблемами, а насамперед пов’язані з нею механізми рефінансування. Ось за них банки і планують боротися.

До речі, ще одним механізмом підвищення рентабельності іпотечних кредитів для банків можуть стати зміни умов резервування під іпотечні кредити: за зниження його норми зі 100 до 50% на вищезгаданій конференції висловлювався навіть голова НБУ Сергій Тігіпко.

Схоже, банківська криза кінця минулого року підстьобнула ці фінустанови до пошуку коштів підвищення своєї ліквідності. На останніх іпотечних «тусовках» банкіри виступали за якнайшвидше формування іпотечного закладу другого рівня. Нагадаємо — він покликаний емітувати свої цінні папери, забезпечені іпотекою чи іпотечними цінними паперами банків або інших іпотечних закладів «першого рівня», і тим самим здійснювати їх рефінансування. Причому, на думку банкірів, створення такого закладу має взяти на себе держава. А вже потім його можуть приватизувати приватні інвестори...

Отже, підіб’ємо підсумок вищесказаному. Споживчий ринок до іпотеки — у такому вигляді, як вона є зараз і буде в найближчому майбутньому, — не дозрів. Звісно, кредити під 4% на 30 років сьогодні були б затребувані й у нас, але найближчим десятиліттям така пропозиція навряд чи з’явиться на ринку. Однак банки в гонитві за конче потрібним їм рефінансуванням посилено просуватимуть іпотеку в маси. Будівельні компанії їм вторитимуть, адже кредитування зможе забезпечити додаткові обсяги замовлень. Однак очікування, що попит на житло завдяки іпотеці зросте уп’ятеро-вшестеро, м’яко кажучи, завищені. Оскільки калькулятором наша людина користуватися все ж таки вміє. І «продати» іпотеку сьогодні вдасться хіба що державі. На що банки, мабуть, і натякають.