Земля і гроші. Решта за девелопером

Про залучення іноземних інвестицій в економіку України сьогодні говорять часто і багато. Не менш охоче обговорюються і проблеми, які стоять на заваді бажаним грошовим потокам у нашу країну. Серед перешкод, які заважають приходові іноземних інвесторів у національну економіку, зазвичай називають політичну нестабільність, громіздке й недосконале законодавство і таку саму систему оподатковування, горезвісні бюрократію та корупцію.

Проте в тіні часто залишається той факт, що інвестор, особливо західний, абсолютно не схильний до самостійних пошуків об’єкта інвестування і тим більше до розробки проекту вкладення своїх коштів. У Європі, та й в усьому цивілізованому світі, так давно не роблять. Ділова людина, готова вкладати свої кошти в той чи інший регіон, хоче мати право вибору із широкого спектру пропозицій. Причому інвестор має право розраховувати, що з ним розмовлятимуть звичною для нього мовою інвестиційного бізнесу, з її вимогами й особливостями. Інакше кажучи, інвестор матиме справу лише з професіоналом у цій галузі. У сфері інвестицій у нерухомість таким професіоналом є девелоперська компанія, яка не просто переконає інвестора у привабливості своєї ідеї, а й забезпечить втілення проекту в життя, а також представлятиме інтереси свого клієнта у відносинах із владою та місцевим бізнесом.

Будь-який інвестиційний проект у сфері нерухомості (девелоперський проект) має три складові: ідеї, об’єкт і капітал.

На Заході давно вже склалася й успішно себе зарекомендувала схема, відповідно до якої, і власники земельних ділянок, і інвестори — кожен зі свого боку — звертаються у девелоперські компанії. Примусити гроші і землю дати максимальний прибуток при мінімально можливому ризику, знайти відсутню складову при наявності хоча б однієї (ділянки чи капіталу) — місія фахівців інвестиційного бізнесу — девелоперів. Таким чином, девелоперські компанії є сполучною ланкою між власниками землі та грошей, при тому вони вкладають третій (а за значенням — перший) елемент, необхідний для реалізації інвестиційного проекту, — ідею, яка може дати прибуток, і пропонують механізм її реалізації.

Ось далеко не повний перелік спеціальностей, без котрих неможливо реалізувати жоден девелоперський проект: маркетолог, архітектор, юрист, аудитор, будівельник, геодезист. Погодьтеся, зібрати таку команду професіоналів і успішно координувати їхню діяльність — це вже непросте завдання. Причому реалізація інвестиційного проекту цим не обмежується. Є багато інших аспектів, пов’язаних із організацією роботи, фінансуванням, контролем та просуванням проекту. Все це потребує знань у сфері нерухомості, будівництва, економіки, досвіду роботи і довіри з боку забудовників та інвесторів.

В ідеалі, інвесторам достатньо тільки виділити кошти, а власникам ділянки — надати землю, решту роботи виконають девелопери.

Ідея — наріжний камінь будь-якого інвестиційного проекту і найвідповідальніший момент для фахівця-девелопера. Інакше кажучи, квінтесенцією досвіду, професіоналізму, творчого потенціалу девелопера є можливість побачити перспективи земельної ділянки.

Природно, що будь-яка, навіть найкраща ідея повинна бути підкріплена аналітичними дослідженнями. Не випадково девелоперські компанії приділяють дуже пильну увагу аналізові нинішніх тенденцій різних сегментів ринку нерухомості та ринків, тісно пов’язаних із ним. Адже тенденції ринку нерухомості можуть мати загальний характер або визначатися розвитком окремих ринків. Так, зміни структури роздрібної торгівлі в Україні визначили сьогодні підвищений попит на земельні ділянки, придатні для будівництва торгових центрів.

У професійних девелоперських компаніях команди маркетологів та аналітиків проводять такий аналіз регулярно, проектуючи його на ринок свого регіону, наприклад Криму і Севастополя. Наявність такої систематизованої інформації дозволяє вибирати найперспективніші напрями інвестування, чітко виявляти періоди зростання активності, піку та спаду окремих сегментів ринку і з високим рівнем об’єктивності прогнозувати економічну ефективність проектів.

Природно, основним показником ефективності проекту є термін повернення інвестицій. При цьому термін окупності в різних сегментах нерухомості різний і варіюється від трьох до десятьох років.

Для України девелоперський бізнес — порівняно новий і перебуває у стадії розвитку. Власники земельних ділянок в Україні, як правило, вже минули сумний етап спроб самостійного створення інвестиційного пропонування і пошуку інвесторів.

Причому українські реалії такі, що ідея розробляється під конкретну ділянку. А пошук найзручнішої ділянки під перспективний проект у вітчизняній практиці, на жаль, на сьогодні майже не трапляється. На думку фахівців, причина цього — нестача вільних ділянок.

На відміну від консалтингу (тобто консультаційних послуг, які не передбачають особистої участі в будівництві), девелоперський бізнес передбачає керівництво процесом будівництва, а також об’єктами нерухомості. При цьому слід зазначити, що професійний девелопер завжди є консультантом. Консалтингова фірма може не виконувати усіх функцій девелопера, обмежуючись консультаціями і не вкладаючи в проект своїх коштів, що характерно для девелоперської компанії.

Відповідальний момент для девелопера — вибір генерального підрядчика. У період будівництва девелопер контролює якість виконання робіт генеральним підрядчиком. Найменша помилка, скажімо — в організації поставок, може призвести до значного зволікання термінів будівництва об’єкта.

На стадії реалізації об’єкта деякі компанії звертаються до сторонніх рієлторів, тоді як інші воліють залучати своїх фахівців, що робить процес керованішим і ефективнішим. До обов’язків девелоперської компанії входить проведення завершального і найпотужнішого етапу рекламної кампанії проекту. Фахівці відзначають, що просування об’єкта нерухомості за своєю значущістю не поступається етапові розробки концепції і будівництва.

Навіть після здачі об’єкта в експлуатацію девелопер не завжди залишає проект. В ідеалі, за бажанням клієнтів, фахівці компанії можуть супроводжувати його діяльність, наприклад визначаючи для торгового центру орендні ставки і шукаючи нових орендарів.

Багато спеціалістів вказують на слабке структурування учасників ринку інвестицій в Україні, що призводить до плутанини понять фірмами, які надають різні послуги на ринку нерухомості.

А ринок таких послуг в Україні сьогодні дуже затребуваний як вітчизняними, так і західними компаніями. Якщо дохідність комерційних об’єктів у країнах Східної Європи, котрі недавно вступили до Євросоюзу, знизилася (у Польщі і Чехії, за даними європейських аналітиків, до 6%), — то український ринок перебуває на піку розвитку. Так, попит на торгові центри, незважаючи на їх активне зростання у регіоні, як і раніше, перевищує пропонування в декілька разів.

Колосальний потенціал розвитку мають ринки котеджних селищ, таунхаусів та апартаментів, які нині перебувають, практично, в зародковому стані. Особливо актуальні вони для Кримського півострова та Причорномор’я.

При цьому західні й вітчизняні аналітики солідарні в думці, що прихід європейських девелоперів на ринок України не призведе до витіснення місцевих компаній. Іноземним фахівцям ринку інвестицій вигідніше буде створювати партнерські проекти з місцевими спеціалістами або викуповувати готові проекти, розроблені українськими фірмами, для дальшого розвитку.