Територія абсурду. Столичний ринок нерухомості знову розігрівається

Якщо тенденції розвитку столичного ринку житла не зміняться найближчим часом, стандартне малометражне житло Києва незабаром остаточно перетвориться на предмет розкоші, а нашим співвітчизникам, жителям західних регіонів України зовсім не обов’язково буде їздити працювати за кордон, скажімо, в Італію, Польщу чи Москву. Ще трохи — і ті самі росіяни і європейці самі їздитимуть до нас на заробітки, дачі будувати.

І, власне кажучи, гумору в цьому мало, адже вже сьогодні який-небудь звичайний київський чолов’яга, охочий до спиртних напоїв, власник «убитої» 20-метрової готельки в «будинку з химерами» за капіталізацією свого статку — безцінних київських метрів — цілком порівнянний з успішним європейським менеджером.

Досить байдуже дивляться на те, що відбувається нині, люди, котрі ще рік тому обіцяли нам з екранів телевізорів розібратися з ринком житла, установити на ньому прозорі відносини, усунути спекулятивні та корупційні елементи в питаннях землевідведення і продавати землю виключно з аукціонів, забезпечити реальну конкуренцію на будівельному ринку і скоротити кількість узгоджень із чиновниками маленькими й великими.

Всього цього так і не сталося. Як наслідок — початок осені збігся з черговим витком цін на київському ринку нерухомості. Звичайна малометражна однокімнатна або двокімнатна квартира виставляється продавцями вже на десятку (зелених, звісно) вище, ніж ціна, заявлена на ці самі квартири ще кількома тижнями раніше. Для потенційного покупця це означає, що за однокімнатну квартиру не в центрі, у більш-менш прийнятному районі доведеться викласти до 80 тис. у.о., а за двокімнатну в такому самому районі «середньої престижності» часом просять суми вже і з п’ятьма нулями, тобто які перевищують 100 тис. у.о.

Напружена ситуація зберігається і на первинному ринку, будівельні компанії або явно притримують ліквідне житло, або значно підвищують ціни. Так, на одному з об’єктів на лівому березі, з 50-відсотковим ступенем готовності, ціни на однокімнатні піднялися з весняних 1200 у.о. за метр до 2000 у.о. за метр тієї самої житлової площі.

Примітно, що якщо раніше процеси на вітчизняному ринку житла відбувалися загалом одночасно з подіями на аналогічних світових ринках, то останнє київське подорожчання викликає дуже серйозні підозри в можливості штучного розігріву ринку.

Коли Америка чхає, весь світ кашляє

Річ у тому, що на ринку нерухомості Америки, та й багатьох інших країн світу, почали відбуватися дуже драматичні зміни. Капітуляція «житлової бульбашки» у США перейшла з розряду припущень до категорії здійсненого, причому процес там лише розпочинається і основні події ще попереду. Обсяг будівництва у США впав за два роки до мінімального рівня. Кількість непроданих будинків — як новобудівель, так і старих — зростає щодня. Тепер продаж будинку займає зовсім не лічені дні, а місяці. Середня ціна квадратного метра поступово знижується в більшості штатів. Враження таке, що всі покупці квартир склали валізи й вирушили в невідомому напрямку. Так тепер жартують американські фахівці з нерухомості.

За даними американських агентств нерухомості, частка перекупників та інвесторів у структурі покупців виявилася вищою за попередні оцінки будівельних компаній, і нині ця категорія покупців розпродує житло, тим самим збільшуючи пропозицію на ринку житлової нерухомості. Кількість відмов від купівлі останнім часом значно збільшилася. Швидкість анулювання домовленостей про угоди була разючою, але така природа мильних бульбашок. Національна асоціація ріелторів США прогнозує, що вартість будинків цього року впаде вперше з 1993 року.

Міжнародний валютний фонд (МВФ) 14 вересня позначив охолодження американського ринку нерухомості як ключовий ризик для світової економіки. Міністри фінансів і керівники центральних банків країн «великої сімки» на зустрічі в Сінгапурі обговорили ризики для світової економіки, пов’язані з можливим спадом на ринку житла в США. Передбачається, що цей спад може змінити попередні позитивні прогнози для всієї світової економіки.

На жаль, незбалансований світ, як і раніше, залежить від настрою американського споживача. Очікується, що спад на американському ринку нерухомості спричинить скорочення обсягу споживчих товарів. А якщо американці скоротять свої витрати, зростання економік інших країн, які залежать від експорту в США, може також сповільнитися. Ну а далі — все досить тривіально. Якщо Сполучені Штати чхають, весь світ кашляє. Ланцюгова реакція спричинить зміни (природно, не в кращий бік) у темпах розвитку національних економік багатьох країн світу. І хто знає, можливо, практика збільшення процентних ставок у всьому світі, з огляду на запізнілий ефект жорсткості монетарної політики, призведе до скромніших темпів розвитку світових економік, і ми увійдемо в епоху «дорожчих» грошей, дешевшої нафти (на початку вересня майже на всіх товарних ринках відбулося значне просідання цін, що цілком може означати початок розгортання сировинного циклу) і адекватних цін на нерухомість.

А взагалі, остаточний вибір сценарію залишається за ФРС США, тобто подальший розвиток ситуації залежить від того, чи продовжить Федеральна резервна система політику підвищення ставок рефінансування чи ж натякне, що цикл підвищення ставок уже закінчено і наступного року можливе бодай незначне зниження дисконтної ставки. У першому випадку в жертву будуть принесені інтереси багатьох тисяч домогосподарств і будівельних компаній, поставлених на коліна крахом ринку нерухомості. Другий варіант може призвести до скидання доларових активів у всьому світі, розкручування інфляційної спіралі та неконтрольованого зниження долара. І незважаючи на добре відому нелюбов нинішнього хазяїна ФРС Бена Бернанке до дефляційних процесів, деякі експерти схиляються до думки, що американська влада спробує поєднати варіант необвального охолодження ринку нерухомості і такого самого поступового ослаблення американського долара. У цьому разі доларові як єдиній мірі вартості та основній світовій валюті поки нічого загрожувати не буде.

Для голлівудських фільмів характерний хепі-енд; подивимося, чи вдасться американцям подібним чином завершити економічний трилер, породжений жахливими дисбалансами все ще першої економіки світу.

А наша бульбашка більша!

Якщо в Сполучених Штатах очікується плавне і порівняно невелике зниження цін на житло, то в нашій країні процес може набрати рис обвалу. Адже навіть представники найбільших будівельних компаній згодні з твердженням, що ціна київського квадратного метра, з огляду на землевідведення і 15-відсоткову рентабельність забудовника, ніяк не може перевищувати межу у 1 тис. дол.

Виникає запитання: а як же назвати тоді різницю між цією сумою і кінцевою ціною реалізації готового житла? Можливо, спекулятивним складником?

І чим, якщо не спекуляцією, вважати практику притримування найліквідніших (одно- і двокімнатних) об’єктів нерухомості і резервування квартир цілими під’їздами?

Є підозра, що таких спекулянтів-перекупників набагато більше, ніж багато хто собі уявляє. І є вже не підозра, а впевненість у тому, що грішать такими заробітками, звісно ж, не фізичні особи, які заплуталися в надмірних іпотечних проплатах, а цілком серйозні юридичні особи. Втім, ці самі оптовики першими постараються позбутися активів, які стануть непотрібні і невигідні в разі реалізації понижувального тренда на ринку.

Ну а істерія, яка триває на вітчизняному ринку, не надто бентежить. Пригадаймо, ще навесні небо над житловим ринком Америки також було безхмарне, тепер ситуація змінилася на протилежну за лічені тижні.

Взагалі-то раніше в багатьох країнах світу вартість оренди житла була трохи вищою від виплат за іпотечним кредитом, що в принципі видавалося дуже логічним з економічного погляду. В останні роки ситуація набуває прямо протилежного характеру. У тих самих Сполучених Штатів платежі за іпотекою почали перевищувати вартість оренди в 1,4 разу. Результат — повітряна куля на ринку, наявність якої експертним співтовариством вже і не заперечується.

За заявленої останнім часом ціни деяких двокімнатних квартир на київському Лівобережжі до 100 тис. у.о., за усередненого для вітчизняного ринку початкового внеску в 16,5% від суми покупки, з огляду на поточні іпотечні процентні ставки при кредитуванні в доларах США, які на сьогодні становлять у середньому 12%, та при терміні кредитування 15 років — щомісячні внески за іпотекою становитимуть 884 дол., що практично вдвічі (якщо не більше) перевищує вартість оренди квартири, про яку йдеться. Наголосимо також на двох досить важливих чинниках. До вартості 100-тисячного столичного житла об’єктивності заради треба додати й витрати на утримання цієї квартири, включаючи і періодичні витрати на ремонт, що за аналізовані 15 років також становитимуть кругленьку суму. А до вартості нібито 12% усередненого валютного кредиту необхідно додати щорічні суми обов’язкового страхування і ще цілу низку платежів, як одноразових (за розгляд заявки, за видачу кредиту тощо), так і постійних (за користування кредитом), і комісій (за дострокове погашення тощо), «вигаданих» банками для компенсації недоотриманого прибутку від оголошених у рекламних проспектах невисоких відсотків. Найчастіше остаточна сума платежів є неприємним сюрпризом для позичальника, а вартість одержуваного з допомогою іпотеки житла збільшується більш ніж удвічі. У нашому прикладі — вартість 100-тисячної квартири з урахуванням хитромудрих банківських «примочок» (але без урахування витрат на утримання житла, що, як правило, виплачує власник квартири, а не орендар) до кінця виплат «із запасом» перевищить 200-тисячний рубіж! Нагадаємо, йдеться загалом про звичайне, не елітне житло, аж ніяк не в центральних районах Києва.

Зрозумівши, що наразі не можуть дозволити собі купити квартиру, люди звертають погляди на ринок оренди. І нещодавнє підвищення, у середньому на 100 у.о., орендної плати за малометражне київське житло — свідчення того, що покупець відвернувся від ринку житла. І хоч би що нам розповідали ріелтори і забудовники, незважаючи на зростання цін, — число угод на ринку порівняно з минулими роками катастрофічно мале, люди віддають перевагу оренді, а не купівлі.

Під грифом «абсолютно секретно»

Об’єктивності заради зауважимо, що і самі ріелтори мають у своєму розпорядженні лише опосередковану інформацію про число угод, здебільшого оперуючи лише даними власного агентства нерухомості.

На відміну від більшості країн світу, від тих-таки США, де статистика про число продажів як на вторинному, так і первинному ринку надходить щомісяця, у нашій країні ці дані не просто не афішуються, таку інформацію в принципі одержати неможливо — органи БТІ зберігають партизанське мовчання. Чи не в цьому, як кажуть, сіль того, що відбувається, чи не тому наш ринок нерухомості розвивається багато в чому не за ринковими загальносвітовими законами, а за «правилами» ринку на кшталт одеського, що на 7-му кілометрі відповідної траси. І чи не звідси приголомшливі результати продажів автомашин у країні нинішнього року? Багато хто розібрався в ситуації самотужки і, відсунувши на невизначений час плани з придбання житла за позахмарними цінами, вирішив купити автомобіль. До речі, це на перший погляд фантастичне припущення вже знайшло своє підтвердження під час опитування багатьох покупців новеньких авто цього року. У житті ж є набагато приємніші заняття, ніж відпрацьовувати десятки років морально застарілі «панельки» та «чешки», нехай навіть і київські. Ну а потенційні інвестори напевно повинні враховувати, що наступної хвилі спекулянтів-перекупників можна і не дочекатися.

Fitch: Україна в зоні ризику

У свіжому звіті всесвітнього рейтингового агентства Fitch Ratings Україна входить до однієї з найвищих категорій ризику для інвесторів у найближчі півроку саме у зв’язку із швидким зростанням числа й обсягів кредитів (тільки за підсумками минулого року зростання кредитів, за словами авторів звіту, перевищило 40%, а в році поточному бажання українців жити не за можливостями тільки посилилося), а також зміцненням курсу національної валюти і стрімким подорожчанням нерухомості, що значно посилює системні ризики в українській економіці.

Власне кажучи, те, про що повідомило Fitch, українським банкірам було відомо ще кілька місяців тому, коли фінансові установи почали планомірне посилення кредитної політики. Проблема загострюється тією обставиною, що переважна кількість банківських депозитів — короткострокові, їхня тривалість вимірюється кількома місяцями, тоді як період дії іпотечного договору — десятки років. Як би не сталося так, що житлова криза плавно переросте у банківську. Або навпаки.

Москва: час продавати інвестиційні квартири

А тим часом представники найбільших ріелторських компаній України на прес-конференції в Києві заявили: «Зростання цін на нерухомість — загальносвітова тенденція, і Україна не є в ній винятком».

Схоже, не всі «запаси» столичного житла ще розпродано, і повітряна кулька у вітчизняному варіанті надувається і далі. Невеликою втіхою може стати лише приклад Москви, з якою часто порівнюють київський ринок. Там розрив між щомісячним іпотечним платежем і орендною платою в деяких випадках досяг уже трикратного розміру.

Приміром, за оренду однокімнатної «панельки» вартістю 130 тис. у.о. (яка ще рік тому «зависала» на ціні 80 тис. дол.) в одному зі спальних районів на околиці Москви доведеться платити в середньому 500 у.о. на місяць, виплати за 15-річною іпотекою без початкового внеску за таку однокімнатну квартиру перевищать 1400 у.о. на місяць. Як бачимо, незважаючи ні на які «нафтодолари», московська бульбашка анітрохи не менша від бульбашки київської. Ринок житла — за межею здорового глузду. На ринку ж оренди — як російському, так і українському — спекулятивний складник практично відсутній. Половина середнього заробітку москвича дозволяє винаймати однокімнатну квартиру в мегаполісі, киянину ж за оренду аналогічної однокімнатної у Києві доводиться віддавати вже майже всю свою середньостатистичну заробітну плату. Проте значне просідання ринку оренди — малоймовірне.

Що ж до цін на житло, які скоро сягнуть космічних, то московська влада на найвищому рівні, на відміну від київської, серйозно стурбувалася житловою проблемою, програму вигадала — «доступне житло» називається — і, здається, має намір розібратися зі спекулянтами по-дорослому. Судячи з настроїв відповідних російських контролюючих органів, справа не обмежиться, як у нас, розкручуванням загалом марної ідеї подальшого накачування ринку іпотекою, що відповідно до тих самих економічних законів може призвести лише до ще більшого розкручування спіралі цін.

Російські ріелтори вже вивісили на Остоженці (один із районів Москви) величезний рекламний плакат: «Час продавати інвестиційні квартири». Чи з’явиться такий рекламний щит коли-небудь у Києві?