СПОЧАТКУ БУДУЄМО, ПОТІМ ПРОДАЄМО

Дніпропетровський губернатор Володимир Яцуба не задоволений темпами будівництва житла в області. За його словами, за дев’ять місяців у регіоні введено в експлуатацію 214 тисяч квадратних метрів житла, усього 46,5% плану. Від торішніх темпів будівництва галузь відстає майже на 5%. І це притому, що планові показники нинішнього року на 4,7% менші від показників 2002-го.

Виникає парадоксальна ситуація: є гроші, будівельна база, об’єкти, а будівництво не ведеться. «Що це, саботаж? — запитує губернатор. — І коли ми збираємося освоювати заплановані кошти?» Пан Яцуба заявив: ситуація вимагає жорсткішого контролю з боку відповідальних за будівництво керівників і міських голів. І нагадав, що від результатів роботи будівельної галузі залежатиме авторитет області й оцінки, які будуть дані її керівникам при підбитті підсумків року. До речі, спостережна рада Державного фонду сприяння молодіжному будівництву скоротила Дніпропетровській області фінансування на 2004 рік через нездатність виконувати Програму будівництва молодіжного житла.

У принципі ринок будівництва нового житла в Дніпропетровську й області має свої особливості, відмінні від стольного града Києва. По-перше, новобудови, як правило, виростають у центральній частині міста. Що саме по собі впливає на вартість одного квадратного метра. Виняток становлять хіба що типові багатоповерхівки, споруджувані управлінням будівництва і будіндустрії (УБіБ) державного підприємства ВО «Південний машинобудівний завод» («ПМЗ») поблизу престижних районів. Ціна одного квадратного метра там удвічі нижча, аніж у запропонованих покупцям іншими будівельними фірмами і компаніями житлових комплексах «підвищеної комфортності».

По-друге, будівництво елітного житла подекуди повністю фінансується декількома потужними інвесторами, оскільки в Дніпропетровську, на відміну від Києва, стало неможливим зібрати гроші відразу на цілий будинок. Інакше кажучи, з’явилася тенденція: спочатку будуємо, потім продаємо. Її на практиці втілює в життя СКФ «Місія» під «дахом» Приватбанку, котрий вдихнув гроші в цю схему. Тому молода будівельна фірма ударними темпами будує два житлові багатоповерхові комплекси в престижному районі Дніпропетровська.

Вищезгадана схема, крім іншого, дозволила пропонувати потенційним покупцям вигідніші умови кредитування житла, аніж це роблять інші фінансово-кредитні установи області. Запропонована програма «Житло в кредит», розроблена спеціалістами дніпропетровської «Першої лізингової контори» ще 1997 (!) року, виглядає досить заманливо: строк кредиту збільшено до 15 років зі ставкою в 14% річних. Первинний внесок — 20%. Тому Приватбанк зміг відтягнути на себе близько 65–70% усієї клієнтури, котра претендує на придбання як первинного, так і вторинного житла. Ще з 15–20% покупців працює Укрсоцбанк із тією ж кредитною ставкою, але 10-річним строком кредитування і початковим внеском не менш як 30%. Решту ділять між собою дніпропетровська філія «Аркади» і ще кілька банків.

Аналіз ринку новобудов показав зростання вартості «первинки». З вересня минулого року вартість квадратного метра житла в УБіБ ВО «ПМЗ» збільшилася з 190–200 до 210–220 дол. за 1 кв.м, у «Мастербуду» — із 480 до 500 дол., а у «Перспективи» — із 650 до 700 дол. Настільки висока ціна практично до самісінької здачі в експлуатацію залишала вакантними кілька квартир в елітної «вежі», яку споруджувала «Перспектива».

За логікою речей, ціну «квадрата» необхідно знизити, у крайньому разі, зафіксувати на місці. Тим більше що у вартість включено лише голі стіни, а «начинка» квартири — шпалери, сантехніка, рами тощо — накручує ще 30–50% від зазначеної ціни квадратного метра. Однак субпідрядники дніпропетровських будівельних компаній звикли розраховувати на 15% прибутку, але ніяк не менше. Більше — завжди. Тому практично всі фірми, котрі будують житло, ще й «підробляють» на будівництвах торгових комплексів та інших прибуткових об’єктів. НВО «Созидатель», яке працює в тісній зв’язці з дніпропетровською філією банку «Аркада», наприклад, освоїв за кілька місяців нинішнього року 30 мільйонів гривень на реконструкції дніпропетровського залізничного вокзалу. Саме ці чинники, вважає директор «Першої лізингової контори» Сергій Алексєєв, не дозволять знизитися вартості житла в найближчі три-чотири роки. Найоптимальніший варіант — 500 дол. за квадратний метр, котрі і пропонує більшість забудовників, які закріпилися на ринку житла. Втім, говорячи про зростання цін на новобудівлі, дніпропетровські ріелтори мають на увазі усього 4% річних.

Причини зростання цін цілком зрозумілі і пояснювані. Це передусім стабілізація економічної ситуації в Україні, активність комерційних банків у реалізації різноманітних програм на задану тему «Житло в кредит». Крім того, зростає інтерес населення до житла як засобу отримання доходу (від здавання його в оренду) і набуття постійного місця проживання в містах-мільйонерах. Дійсно, за різними оцінками, від 10 до 30% житла в Дніпропетровську купують іногородні, у тому числі для дітей-студентів купуються 2–5%.