СКЛАД У ОРЕНДУ БАЖАЮЧИХ ВЗЯТИ БІЛЬШЕ, АНІЖ ПРОПОЗИЦІЙ ДЛЯ ЗДАВАННЯ

Розвиток малого і середнього бізнесу в Україні породив підвищений попит на комерційну нерухомість. При цьому, за оцінками ріелтерів, у структурі продажів нежилих об’єктів близько 16% займають складські приміщення. Однак далеко не всі підприємці поспішають купувати склади. У одних просто немає грошей на подібне придбання. Інші й зовсім не прагнуть мати власний склад (приміром, категорію іногородніх і дрібних бізнесменів більшою мірою влаштовує оренда вже діючих складських приміщень). Останніх не складно зрозуміти, адже окрім придбання складського приміщення доведеться вкладати гроші в охорону, спеціальне обладнання, облаштування території. Зате від усього цього головного болю їх, як правило, рятує оренда. От і зростає нині попит, випереджаючи пропозицію, і маркетологам нічого не залишається, окрім як давати сприятливий прогноз розвитку ринку складських послуг. Передусім це стосується високопрофесійних складських комплексів, обладнаних за західними технологіями. Відповідно, компанії, що наважилися витратитися на будівництво чи перебудову об’єктів під склади, надалі можуть розраховувати на отримання досить вагомих доходів.

Чим багаті...

Більшість приміщень, запропонованих під склади, зосереджено на території заводів, підприємств і складських комплексів, побудованих за радянських часів (виняток складають невеликі площі і приміщення, пристосовані для зберігання. Наприклад, підвали житлових будинків, підсобні приміщення). Колишні радянські промислові комплекси мали широко розвинену інфраструктуру власності з великою кількістю будинків і споруд. Щільність будівель від 5 до 15 тис. квадратних метрів на гектар землі. Така висока зосередженість промислових будівель була обумовлена потребами окремих підприємств, цілісних майнових комплексів того часу. Після розвалу Союзу більшість промислових компаній втратили своїх замовників і постачальників, оскільки найчастіше були зорієнтовані на споживача, котрий знаходиться далеко за межами України. Це призвело до неможливості підтримувати власниками величезних промислових комплексів у належному порядку. На територіях підприємств, як гриби після дощу, стали рости склади. Хоча в більшості випадків стан «совдепівських» складів вимагає ремонту чи грунтовної реконструкції. При цьому спеціалісти помітили і протилежну тенденцію — при вирішенні питання реконструкції деякі власники вважали за більш вигідне перепрофілювати складські і виробничі площі і відкрити на власній території виробництво, аніж мати склад.

За спостереженнями експертів, більшість складських площ знаходиться в пристосованих приміщеннях. Спеціалізованих складських комплексів, які задовольняють усі сучасні стандарти, поки не так багато. Втім, цей напрям зараз дуже успішно розвивається. У Києві вже є приклади таких споруд, забезпечених охоронною сигналізацією, необхідним складським і підйомним устаткуванням. Власники таких приміщень для зберігання можуть надавати додатково транспортні і розвантажувально-навантажувальні послуги. Причому в таких «приватних складах» можна орендувати не лише великі площі, а й невеликі бокси на короткий строк, користуючись всіма благами, наданими орендодавцем. Запропонувати в оренду складські приміщення, які відповідають сучасним вимогам, можуть компанії чи організації, що вкладають кошти в розвиток і технічне оснащення власного фонду нерухомості.

Здають в оренду склади і всілякі держпідприємства, котрі розпоряджаються різноманітними адміністративними будівлями, підвальними і напівпідвальними приміщеннями, гаражами.

Мають «складське добро» і приватники. Щоправда, їхні пропозиції назвати складом досить складно. Однак на такий вид послуг на ринку оренди складських приміщень теж є попит. У цьому разі за «складський комплекс» використовується звичайний сарай у приватному секторі, гаражі в гаражному кооперативі чи ж «убита» квартира на першому поверсі. У хід ідуть також напівпідвальні та підвальні приміщення. Як правило, подібні «склади» розташовані неподалік міських ринків, і їх орендують торговці дрібної та середньої руки.

Залежно від категорії орендодавця на ринок оренди виставляються склади від 50 до 2000 і більше квадратів. Найбільші орендні площі здаються «промисловцями», малі (у тому числі й у вигляді боксів у великих складських комплексах) можна орендувати у «приватників».

Платять за площу і під’їзні шляхи

За оцінками ріелторів, підвищений попит існує на площі від 500 до 5000 кв. м. При цьому перевага віддається головним промисловим зонам. У Києві — це Дарниця (східна частина), Оболонь, Поділ, Рибальський півострів (північна частина), Шулявка, Святошин і територія навколо аеропорту «Жуляни» (західна частина) й уздовж Окружної дороги.

Більшості споживачів складських і виробничих приміщень доводиться вкладати гроші в реконструкцію орендованих приміщень, щоб відповідали їхнім вимогам. Серед таких споживачів і підприємства з іноземними інвестиціями: Reemtsma, Coca-Cola, Tetra Pack та ін. За даними досліджень компанії «Кияни», більшість іноземних клієнтів нарікають на дуже низький рівень якості приміщень, запропонованих в оренду. Найактуальнішими проблемами, пов’язаними з використанням споруд, є: погане технічне обслуговування, незручне планування, відсутність чи поганий стан вантажних пристосувань (навантажувачі, кран-балки, рампи, залізничні гілки тощо). До недоліків фахівці також відносять відсутність опалення чи навіть електрики, регулювання температури та вологості, кваліфікованого персоналу.

Попит на той чи інший район розташування складу обумовлений виробничою чи юридичною (пов’язаною з місцем реєстрації підприємства) необхідністю кожного конкретного суб’єкта підприємницької діяльності. Основними критеріями, що визначають вигідне розташування, є зручні під’їзні шляхи, наявність поруч основних транспортних магістралей. Звертають увагу орендарі і на зручність транспортної розв’язки міського пасажирського транспорту. Адже у випадку віддаленості складу від автобусних зупинок чи метро їм доведеться додатково розщедритися на розвезення співробітників. Втім, зараз цей чинник підприємці враховують в останню чергу. Віддаленість від центральної частини міста їх уже не лякає. Значно серйознішою перевагою орендарі вважають відносно дешеву орендну плату і великі площі, чого практично немає в прилягаючих до центру міста районах.

Вимоги до об’єкта не стоять на місці

За останні два роки вимоги до орендованих складських приміщень дуже підвищилися. Поряд із якісним ремонтом, відповідністю санітарним нормам, орендарі бажають, щоб ці приміщення були обладнані всією необхідною інфраструктурою: наявність під’їзних шляхів із якісним покриттям для автомобільного транспорту, обладнана рампа, вантажно-розвантажувальні механізми.

Залежно від товарів і матеріалів, що потребують зберігання, до складів можуть так само пред’являтися і спеціальні вимоги: можливість регулярного вологого прибирання, вимоги до стабільності температурного режиму, рівня забруднення (запиленості) приміщення тощо.

Підвищенню вимог сприяє, зокрема, поліпшення економічної обстановки в Україні, збільшення кількості компаній з іноземними інвестиціями, розширення комерційних зв’язків із зарубіжними компаньйонами. Адже поширення сучасних підходів до ведення бізнесу пред’являє підвищені вимоги до умов зберігання товару.

За опалювані «загинають» ціну

Вимоги, що висуваються до складської нерухомості і поточна кон’юнктура ринку, яка нині грає на руку орендодавцям, багато в чому диктують і ціни на дану нерухомість. У Києві й інших великих містах ставки оренди одного квадратного метра складських площ можна умовно поділити на три групи: дешеву, середню і дорогу.

Дешеві склади, як правило, здаються в оренду за ставкою 0,5—1 дол. на місяць за 1 кв. м території, що охороняється. Вони можуть бути оснащені козловим краном, який використовується для переміщення великогабаритних металоконструкцій, металобрухту, металопрокату, лісу тощо. Як правило, такі об’єкти обладнуються в неопалюваних цегляних приміщеннях чи металевих ангарах, розташованих у передмісті. До категорії дешевих спеціалісти також відносять склади, розташовані в пристосованих приміщеннях, гаражах і приватному секторі. Ціни на таке добро можуть коливатися від 10—15 грн. на добу до 1 дол. на місяць за 1 кв. м.

Середня ціна 1,5—2 дол. за 1 кв. м складського приміщення стягується за неопалювані приміщення з цегли, бетонних блоків, металевих ангарів на бетонній основі з асфальтовим покриттям підлоги, які знаходяться в промисловій частині міста на території, що охороняється. За цією ж ціною невеликі (до 100 кв. м) неопалювані приміщення здають в оренду фабрики, підприємства, гаражні кооперативи тощо. До середньої цінової групи можна віднести і склади з орендною ставкою від 3 до 4 дол. за кв. м. Як правило, це капітальні складські приміщення, без опалення, але з усією необхідною «начинкою»: наявністю рампи, розвантажувально-навантажувальних механізмів, хорошими під’їзними шляхами, цілодобовою охороною.

До категорії дорогих складських площ спеціалісти відносять приміщення вартістю від 5 до 7 дол. Це опалювані професійні складські приміщення, обладнані й оснащені відповідно до умов, необхідних для зберігання «делікатних» товарів і матеріалів. Сюди відносяться склади для зберігання побутової техніки, промислових товарів, харчових продуктів. За такою ж ціною здаються в оренду морозильні камери для довгострокового зберігання харчових продуктів та інші приміщення, у яких підтримується стабільний температурний режим. Аналогічна за розміром орендна ставка встановлюється на склади, використовувані для зберігання медпрепаратів.

Слід зауважити, що за останні кілька років приблизно на 10% виросли ціни саме на оренду опалюваних складів і сучасних спеціалізованих складських комплексів. Це пов’язано з високими витратами на створення і підтримку в необхідному стані подібних об’єктів, а також обумовлено зростанням витрат на їхнє опалення. Вартість же оренди інших типів складів практично стабільна.

За прогнозами експертів, ціни на оренду опалюваних складських приміщень і далі зростатимуть у міру подорожчання тепла, зростання тарифів на електроенергію та розміри комунальних платежів. Позначиться на цінах і модернізація складів та підвищення якості наданих ними послуг.

Буде земля — побудують склади

Дефіцит певних площ спеціалізованих складів призведе до організації сучасних складських комплексів, призначених для здавання в оренду різноманітних площ (від 50 до 1000, 2000 і вище кв. м) найрізноманітнішим споживачам. У Києві, у зв’язку з динамічним розвитком ринку торгівлі та послуг і дефіцитом на складські приміщення, будуть створюватися також спеціалізовані склади, що відповідають технічним вимогам і світовим стандартам. Водночас залишиться стабільним (як мінімум на найближчі кілька років) і попит на різноманітні виробничі й адміністративні приміщення, пристосовані під склади, які, втім, не відповідають необхідним вимогам.

Майбутнє цього ринку спеціалісти вбачають у тому, що збільшення апетиту із боку попиту дедалі більшою мірою задовольнятиметься за рахунок нових будівельних проектів. Вони вважають, що прийняття нового Земельного кодексу сприятиме зародженню ринку землі, а це неминуче позначиться на збільшенні будівництва різного роду складських приміщень.