Регіони: самостійна гра чи танці під одну дудку?

Істотно впливають на розвиток ринку нерухомості житла будь-якої країни регіональні чинники. Україна не стала вийнятком. Скажімо, якщо ціна автомобіля, літра молока чи комп’ютера може у різних містах різнитися не більш як на 5—10%, то ціни квартир і квадратних метрів можуть відрізнятися в рази. Більше того: в одному регіоні вартість житлової нерухомості може підвищуватися, в іншому — знижуватися, у третьому — залишатися незмінною...

Київ: напружене очікування

Вартість квартир на вторинному ринку, особливо дефіцитних одно- і двокімнатних, іноді сягає 1500—2000 дол. за кв.м навіть у віддалених від центру Києва масивах. Для порівняння: ще рік тому середня ціна квадратного метра коливалася від 500 до 800 «умовних»...

Нині ситуація на ринку нерухомості Києва стабілізувалася. Так стверджують провідні агентства нерухомості. Спеціалісти АН «Планета Оболонь» вважають, що попит уже не перевищує пропозицію, як було раніше. Пропозиція істотно зросла. Більшість учасників ринку вибрали вичікувальну позицію.

Вплинув на ситуацію на ринку і скандал із групою «Еліта-центр». Якщо ще рік тому компанії могли продавати квартири, просто огородивши земельну ділянку парканом, то зараз така практика згортається. Обережні інвестори ретельніше перевіряють документи, активніше спілкуються один із одним, контролюють строки будівництва.

Як потенційним інвесторам убезпечити себе від подібних ситуацій у майбутньому? Є кілька шляхів, найдоступніший із яких — страхування ризиків, пов’язаних зі своєчасним введенням об’єкта в експлуатацію. Ще варіант: купувати об’єкт на останніх етапах будівництва, коли видно всю «коробку».

У січні та лютому обсяг операцій на ринку житлової нерухомості Києва зменшився. «Нічого дивного: щороку саме січень, у зв’язку з новорічними святами, є найменш активним місяцем на ринку нерухомості, — гадає директор БІК «Київ Житло-Інвест» Наталія Хорева. — Нинішнього року була ще одна форс-мажорна обставина, яка продовжила затишшя на ринку: сильні морози».

Одеса: у пошуках нерезидентів

Житло на первинному ринку Одеси в центральних районах обійдеться в 1000—1800 у.о./кв.м, а на околиці — 450—600 у.о./кв.м. На вторинному ринку ціновий діапазон ширший: у центральних районах — 700—2000 у.о./кв.м, а на околиці — 500—800.

— Ціни уповільнили своє зростання, а в сегменті дорогого житла зафіксовано навіть спад, — каже менеджер агентства «Девелопер Про» Сергій Максильченко. — Слід зазначити, що в даний момент лише невеличка кількість угод із купівлі-продажу нерухомості в Одесі здійснюється за «реальні» гроші. У більшості випадків, купують або в кредит, або за рахунок грошей від продажу попереднього житла.

Цікаво, що міська влада Одеси висловилася за залучення іноземних інвестицій у сферу будівництва житла. «Британські інвестори зацікавлені у фінансуванні будівництва в Одесі житла», — заявив днями голова правління компанії «UKI Investments» Якоб Шиммель. «Влада Одеси робить усе можливе, щоб місто відповідало стандартам європейського мегаполісу, — прокоментував ситуацію міський голова Одеси Едуард Гурвіц. — У тому числі створюємо умови сприяння для інвесторів, щоб вони знали — тут їхні інтереси будуть захищені…»

Геннадій Холявко, генеральний директор компанії GIN Consulting Group вважає, що в Одесі хороші перспективи житла економ-класу. «Деякі компанії спеціалізуються лише на житлі економ-класу. До них можна віднести, наприклад, найбільшу будівельну компанію повного циклу «Інтострой», а також «Консоль», «Стикон». Пропозицію формують численні БМУ і БУ. Ці компанії розуміють, що сегмент економ-житла найбільш масовий, а пропозиція — найбільш ліквідна», — каже експерт.

Дійшло до того, що навіть «дорогі» компанії стали звертати увагу на даний сегмент, починаючи грати на незвичному для себе полі, бо ринок елітного житла близький до насичення.

— Попит на житло економ-класу в 1,5—2 разу перевищує пропозицію, — стверджує Дмитро Грабина з Першої ріелторської компанії (м.Одеса) — малогабаритні квартири за ціною 500—600 у.о. за кв. м просто розлітаються.

Львів: заробітчани повертаються

На первинному ринку житло в центральних районах Львова можна придбати по 550—900 у.о./кв.м, а на околиці новобудови обійдуться по 500—650 у.о./кв.м. Житло на вторинному ринку в центральних районах Львова пропонують за ціною 600—1000 у.о./кв.м, а на околиці — 600—800 у.о./кв.м. Аби стати власником заштатної «готельки» в якомусь спальному районі, потрібно викласти не менш як 10 тисяч «умовних». Пристойна «двійка» розорить на 25 тис., а за великогабаритні квартири в центрі просять не менш як 200 тис.

Підвищення цін на львівську нерухомість експерти пов’язують із таким чинником, як повернення заробітчан. Багато трудових мігрантів, які виїхали на зорі 1990-х до країн Європи на підробітки, повернулися в рідні місця і передусім покращують свої житлові умови.

— 2005 року ринок житла у Львові переживав період бурхливого підйому, — каже директор агентства «Метр» Аркадія Малініна. — Зростали і ціни, і кількість операцій. Зросла і кількість посередників: якщо раніше, років зо два тому, у Львові налічувалося усього п’ять-шість великих багатопрофільних агентств нерухомості, то зараз цим бізнесом займається не менш як два десятки структур. Дуже багато громадян-підприємців, які пропонують свої послуги як фізичні особи. А «сірих маклерів» — напевно, понад сотню!

Андрій Ганусин, директор агентства нерухомості «Наш дім» (Львів) гадає, що до ринку нерухомості Львова придивляються інвестори з-за кордону, а також зі східних регіонів України. «Я прогнозую, що в найближчі два-три роки стануться серйозні зміни, — каже експерт. — Цілі райони міста можуть стати перспективними майданчиками для нового будівництва. Для залучення інвестицій немає жодних перешкод».

Донецьк: попит не задоволено

Середні ціни житла на первинному ринку такі: у центральних районах — 700—900 у.о./кв.м, на околиці — 450—550. На вторинному ринку житла ціновий діапазон становить: центральні райони — 750—1100 у.о./кв.м, а на околиці — 400—450 у.о./кв.м.

Житло торік подорожчало в середньому на 20%. «Вартість нерухомості в Донецьку зростатиме», — вважає голова донецького регіонального відділення Асоціації спеціалістів нерухомості України Сергій Тюрін. — У нас будівництво лише набирає обертів, квартир явно не вистачає, дефіцит нових об’єктів нерухомості зберігається, усі квартири й офіси затребувані. Об’єктів, які стоять пусткою, вкрай мало, їх використовують або самі власники, або орендарі», — зазначив С.Тюрін.

Інвестиційний голод

Забудовники стверджують, що на даний момент усі прогнози, які пророкують обвал ринку, є безпідставними: «Причин, які можуть «обвалити» ринок нерухомості, зараз просто немає. Протягом останніх кількох місяців соціальні очікування свідомо підігріваються політичною риторикою, нав’язуванням міфу про ринок нерухомості як про «мильну бульбашку» тощо. Водночас у більшості випадків придбання нерухомості як на первинному, так і на вторинному ринках спрямоване на поліпшення житлових умов покупця, а не на перепродаж. Простіше кажучи — це «обмін із доплатою».

Однак, за даними Держкомстату, у січні 2006 року в будівельній галузі й обсяг випуску, і валова додана вартість порівняно із січнем минулого року знизилася на 8,1%. Обсяг робіт, виконаних за контрактами будівельного підряду, скоротився 2005 року майже на 7%. Знижуються й обсяги капітальних інвестицій, вкладених у будівельну галузь. Що заважає притоку інвестицій на ринок будівництва житла?

По-перше, проблема статусу земельних ділянок. Компаніям вигідно брати землю в оренду, однак влада з метою збільшення бюджетних доходів намагається її продати, що вимагає відтягнення значних оборотних коштів і проходження складних адміністративних процедур.

По-друге, зростання норми відрахувань і компенсацій. Починаючи з 2006 року при відведенні земельних ділянок для спорудження житлових будинків київські забудовники змушені передавати місту загальну площу в цих будинках у 1,5 разу більшу, ніж раніше.

По-третє, складність отримання дозволів і узгоджень. Щоб почати будівництво, компанія-забудовник мусить зібрати не менш як 160 підписів, на що в середньому йде не менше двох років. Після скандалу з фірмою «Еліта-центр» цей механізм ще більш ускладниться.

По-четверте, зниження прибутковості. Наприклад, середня зарплата будівельника із вищою чи середньою професійною освітою (1,5—2 тис. грн.) перевищила вже середню зарплату в промисловості. Компанії-новачки, котрі не володіють «запасом міцності», не готові нести додаткові витрати.