Підводні камені економних варіантів

Останніми роками в столиці, особливо в її передмісті, стало модно купувати "дешеве житло", іменоване "цокольним поверхом" або "мансардою". А хтось заощаджує, інвестуючи кошти в споруджуваний об'єкт...

Економія, на перший погляд, неабияка: якщо вартість звичайної однокімнатної квартири в новобудові площею 30 кв. м, наприклад, у приміській Бучі становить 31–33 тис. у.о., то такої самої квартири в мансарді - 28–29 тис. у.о., на цокольному поверсі - 26–27 тис. А якщо вкласти кошти на ранніх етапах будівництва, то вона обійдеться ще дешевше - 23–24 тис. у.о.

Однак не кожному покупцеві відомо, які підводні камені, приховує така економія...

Франсуа Мансар - покровитель богеми

Житловий фонд так званої радянської епохи - це класичні багатоповерхові будинки з великими підвалами, де знаходяться технічні приміщення й комори, з високим першим поверхом і великим горищним приміщенням, яке страхує мешканців від пошкодження стель у разі дефектів покрівлі. Але навіть у старому житловому фонді останній і перший поверхи традиційно не були популярними. Таке житло можна й нині купити на 10% дешевше, а покупці донедавна просили "перший і останній поверхи не пропонувати".

Ми живемо в період мінімізації всього, зокрема витрат на простір проживання.

Нині в одному тільки Києві та його передмістях зареєстровано безліч забудовників, серед яких левову частку становлять "фізичні особи - підприємці". Вони зводять невеликі багатоквартирні будинки економваріанта, причому кожен квадратний метр має приносити забудовникові прибуток.

Парадоксально, але ці "піонери дикого Заходу" від будівництва звернулися для реклами своїх "нововведень" до постаті французького архітектора Франсуа Мансара, який у середині XVII ст. працював у Парижі й поклав початок епосі мансард. Саме він 1630 р. уперше використав горищний простір на піддашші для житлових і господарських цілей. Відтоді горищний поверх під крутим і зламаним скатним дахом називається "мансардою", а в будівлях, названих ім'ям архітектора, історично мешкали бідні городяни, прислуга, художники, скульптори й інша богема густонаселених європейських столиць.

Нині суть винаходу Мансара не змінилися: сучасні будівельники заощаджують на горищному приміщенні, розміщуючи там дешевші квартири, які часто заливає дощ, замітає сніг і спопеляє літня спека. А купують ці квартири молоді або малозабезпечені люди...

- Квартирки на мансардному поверсі - це завжди великий ризик, - розповідає працівник будівельної компанії Станіслав Бортник. - Вони, як правило, не відповідають екологічним нормам, бо стіни покриті залізом або черепицею. Крім того, утеплювач даху може бути недостатньо надійним. Будь-яка помилка архітектора або будівельників при створенні вентиляції та утеплювального шару згодом відгукнеться хазяям такої квартири. Конденсат і протяги - головні вороги таких мансард. Виправити дефект дуже проблематично, оскільки треба частково розібрати дах. Протяги можуть з'явитися й при неправильному встановленні вікон.

Мешканці мансардних поверхів часто нарікають на спеку, їм доводиться встановлювати кондиціонер у кожній кімнаті. Життя у квартирі з похилими стінами пригнічує морально: з'являється відчуття постійної загрози й тиску. Крім того, виникають проблеми з розміщенням меблів. Єдине, що можна розмістити в таких приміщеннях, - тумбочки або вбудовані шафи. Але при цьому композиція мансардного простору втратиться, оскільки вона полягає в скосах стін. Якщо будинок досить високий, значить, є ліфт, і на останньому поверсі встановлено мотор, який постійно шумітиме. Звичайно, можна ізолювати мотор в окремому приміщенні, але тоді можуть виникнути складнощі зі службами-перевіряльниками, наприклад із пожежниками...

До мінусів мансарди ріелтори відносять неможливість використати її для комерційних цілей, як офіс. До плюсів - гарний краєвид із вікна, відмінну освітленість та унікальну (для багатоповерхового будинку) можливість встановити камін.

Обладнання коминкової труби, витяжки й вентиляції - річ доволі складна й дорога, зате життя з каміном під зоряним небом досить романтичне...

Квартири на мансардних поверхах споруджуваних будинків економваріанта розлітаються як гарячі пиріжки, на відміну від квартир на цокольних поверхах, хоча вартість останніх набагато нижча.

До речі, жити нині в київській мансарді дуже престижно. Столиця вже пережила своєрідний "мансардний ажіотаж", коли заповзятливі будівельники намагалися отримати корисну житлоплощу в центральній частині міста за рахунок надбудов старих будинків. Квадратні метри "падали на голови" тамтешніх мешканців без процедури відведення землі, яка потребує багато часу й коштів. Однак законодавчі норми й стійкий опір киян охолодив ентузіазм будівельників. Нині купівля горищного приміщення вже не така вигідна, бо на ринку багато нових будинків із багаторівневими квартирами й пентхаусами.

Стримує будівельників і необхідність мати згоду кожного мешканця на надбудову. А оскільки під виглядом мансарди зводиться повноцінний поверх, а то й два, компенсації мешканцям досягли такого рівня, коли вкладати гроші в освоєння горища вже невигідно. Дозвіл на перебудову може коштувати від 15 тис. до 100 тис. у.о., що ставить під сумнів прибутковість проекту. На будівельні роботи теж доведеться витратити від 500 до 1000 у.о. за кв. м.

Що ж до пентхаусів, які зводяться в Києві, то у висотному будинку на 200–250 квартир усього кілька можуть бути багаторівневими. Вони мають великі площі - від 400 кв. м, належать до ексклюзивних об'єктів і споруджуються в розрахунку на певного замовника. Якщо вартість квартири на середньому поверсі становить 1500–2000 у.о. за кв. м, то під дахом - 2500–3000 у.о. і більше.

Хоч як курйозно це звучить, але мансарди - місце проживання бідних і мільйонерів...

Нелегальні мешканці напівпідвалів

В умовах дефіциту й високих цін на нерухомість українці намагаються розв'язати проблему житла будь-яким способом: перебудовують лоджії, роблять прибудови до перших поверхів багатоповерхових будинків, освоюють горища...

Якщо ви розраховуєте купити недорогу квартиру в новобудові, вам передусім запропонують житло на цокольному поверсі, тобто в напівпідвальному приміщенні. Якщо ви, переглядаючи оголошення, побачите квартиру на 10–15% дешевше, це означає, що вам намагаються підсунути нежитлове приміщення, причому в повному розумінні слова, юридично.

Ви можете відкрити офіс або салон краси, але для того, щоб там жити й прописатися, треба буде пройти все пекло ходіння інстанціями й укласти безліч домовленостей із "компенсацією". Суми витрат можуть досягти 5–10 тис. у.о. - інакше можна залишитися без комунікацій і прописки.

Чому квадратні метри нежитлового фонду (а саме до нього й належать квартири на цокольному поверсі) так важко перевести в житловий? Річ у тім, що в Україні досі діє Житловий кодекс радянського зразка, а зміни, які вносять до нього практично щороку, не стосуються цього питання. І якщо стосовно переведення житлової нерухомості в нежитлову правове регулювання передбачено, то за потреби провести зворотну процедуру все впирається в його відсутність.

Щоб зрозуміти, за якими дрімучими законами ми живемо, досить прочитати перші рядки розділу 1 Житлового кодексу: "У результаті перемоги Великої Жовтневої соціалістичної революції в нашій країні було створено необхідні передумови для вирішення однієї з найважливіших соціальних проблем - задоволення потреби трудящих у житлі...".

Житловий кодекс Української РСР (Житловий кодекс України) ухвалено 30 червня 1983 р., набрав чинності з 1 січня 1984-го. Має сьогодні силу в Україні в частині, що не суперечить чинному українському законодавству. Згідно зі ст. 4 Житлового кодексу нежитлові приміщення в житлових будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, не входять до житлового фонду.

- Сьогодні в Інтернеті багато оголошень про надання послуг з переведення нежитлової нерухомості в житлову, - коментує працівник агентства нерухомості Віталій Багаєв. - Це коштує великих грошей, а особи, які надають такі послуги, користуються корупційними схемами, що само по собі незаконно. З юридичного погляду на цей час проблема так і залишається невирішеною. Для переведення власності в житловий фонд слід звернутися до місцевої ради, яка рішенням сесії, (можливо не однієї!) ухвалить рішення. Його ви зможете отримати аж ніяк не безоплатно - у передмістях Києва це коштує приблизно 500 грн. Треба оплатити відповідні податки й збори, підписати інвестиційний контракт з управлінням ЖКГ, оформити проект реконструкції в Архітектурному управлінні, отримати дозвіл на будівельні роботи, внести зміни в БТІ, одержати проект рішення, підписати його у виконкомі, і тільки тоді БТІ зробить заміну правовстановлювального документа, тобто права власності. Причому це тільки основні віхи довгого шляху...

Правових документів про переведення нежитлового приміщення в житлове в Україні вкрай мало. Останніми десятиліттями підприємці активно скуповували квартири на перших поверхах будинків для облаштування офісів і магазинів. Нині все відбувається з точністю до навпаки: до місцевих органів влади не припиняється потік заявок на переведення приміщень із нежитлового фонду в житловий. Це пояснюється падінням доходів громадян і високою вартістю житла. Особливо популярними стали квартири-студії в центральних районах великих міст...

У життя на цокольному поверсі є багато мінусів. Житло економваріанта зазвичай будується з дешевих будматеріалів, тобто згодом усі вади й недоробки будівельників дадуться взнаки передусім у напівпідвальному приміщенні. Як правило, в таких квартирах сиро, що негативно впливає і на здоров'я людей, і на довговічність ремонту (шпалер і тиньку), і на строк експлуатації побутової техніки. Неприємними "побічними ефектами" можуть стати крадіжки, запахи з вікон, затікання опадів у непогоду...

Зате, як стверджують ріелтори, квартира в цоколі - вдалий об'єкт вкладання грошей. Можна розширити житлоплощу шляхом прибудови, щоправда, з дозволу влади. Можна заробити на оренді, а збільшена й облагороджена квартира коштуватиме дорожче.

Особливий попит мають цокольні поверхи в центральних районах столиці. Наприклад, вартість однокімнатної квартири на першому поверсі з позначкою "під комерційні цілі" на 10% вища, ніж такої ж квартирки на третьому.

Стосовно українців, які інвестують у дешеве житло на стадії будівництва, то це варіант "між небом і землею", між цоколем і мансардою - словом, без будь-яких гарантій отримати житло в належний термін. Як наголошують юристи, таке вкладення коштів гарантується всього лише договором про інвестиції в будівництво. Правовстановлювальних документів на житло немає, а договір часто засвідчується тільки підписом забудовника й у найкращому разі - його печаткою.

Останнім часом зростає кількість недобудів, а жертвами довгобудів стають тисячі співгромадян. Вони живуть у неопалюваних будинках із непідключеними комунікаціями, без правових документів...

У гонитві за "дешевим" житлом можна заплатити дуже дорого - здоров'ям, втраченим часом, останніми коштами...